전문가 프로필

답변 내역

오피스텔 월세 계약관련 질문입니다(연장 거부)
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.질문자님의 경우 주거용 오피스텔을 월세로 계약하셨다면 주택임대차보호법이 적용됩니다. 이 경우 임차인은 계약기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 계약 갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 정당한 사유가 없으면 거절할 수 없습니다. 정당한 사유는 법에서 정한 9가지 사항으로, 실거주를 위해 임대인 또는 직계존비속이 입주하는 경우도 포함됩니다. 따라서 집주인이 실거주를 이유로 계약 갱신을 거절한 것은 합법적입니다.하지만 집주인이 계약 갱신을 거절한 후에 제3자와 새로운 계약을 맺는 것은 임차인의 계약갱신요구권을 침해하는 행위입니다. 임차인은 계약갱신요구권을 행사할 수 있으며, 임대인은 임차인에게 손해배상을 해야 합니다. 임차인은 임대인에게 계약갱신요구권을 행사하고, 손해배상을 청구할 수 있습니다. 손해배상의 범위는 이사비용, 복비, 월세 차액 등이 포함될 수 있습니다.질문자님은 집주인과의 협의를 통해 문제를 해결하시길 바랍니다. 만약 협의가 어렵다면 법률 전문가의 도움을 받으시거나 주택분쟁조정위원회에 분쟁조정을 신청하실 수 있습니다. 또한, 렌트홈이나 부동산 대책 정보 사이트에서 임대차 관련 정보를 확인하실 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.06
0
0

전세계약을 2년 3개월, 2년 4개월 이런식으로도 가능한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세계약 기간은 당사자들이 합의하기 나름입니다. 주택임대차보호법에 따르면, 기간을 정하지 않거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다고 규정하고 있습니다. 하지만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있습니다. 즉, 임차인이 2년 3개월이나 2년 4개월 같은 기간을 원한다면, 임대인과 협의하여 계약서에 명시하면 됩니다.다만, 임차인이 2년 미만의 기간을 주장할 수 있는 경우는 전세계약이나 월세 계약을 종료할 때만 가능하며, 계약기간 도중에 임의로 변경할 수는 없습니다. 또한, 임차인이 계약기간을 2년 미만으로 정하게 되면, 오히려 임차인에게 불리해질 수 있으므로 주의가 필요합니다.
경제 / 부동산
24.01.06
0
0

월세의 계약은 제가 했는데 제 친구가 사는 경우 문제가 있을까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세 계약을 한 사람과 실제 거주하는 사람이 다를 경우에는 임대인의 동의가 필요합니다. 임대인의 동의 없이 다른 사람이 거주하게 되면 임대인은 계약을 해지하거나 보증금을 반환하지 않을 수 있습니다. 따라서, 친구가 거주하려면 임대인에게 미리 알리고 동의를 받아야 합니다. 또한, 친구가 전입신고를 하려면 임대인의 동의서가 필요합니다.만약 임대인이 동의하지 않는다면, 친구가 거주할 수 없습니다. 그러나, 임대차법에 따라 임차인은 계약기간 동안 임대인의 정당한 사유 없이 갱신을 거절당하지 않습니다. 즉, 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절할 수 있지만, 임차인이 요구한 갱신기간 제3자에게 임대한 경우 임차인은 임대인에게 손해 배상을 청구할 수 있습니다.결론적으로, 월세 계약을 한 사람과 실제 거주하는 사람이 다를 경우에는 임대인의 동의가 필요하며, 임대인이 동의하지 않으면 계약을 해지하거나 보증금을 반환하지 않을 수 있습니다. 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절할 수 있지만, 임차인이 요구한 갱신기간 제3자에게 임대한 경우 임차인은 임대인에게 손해 배상을 청구할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.06
0
0

사유지라는 정확한 뜻은 무엇인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.사유지라는 단어는 개인 또는 사법인이 가진 땅을 의미합니다 사유지는 국가나 지방정부가 소유한 국유지나 공유지와 구별됩니다 사유지의 소유자는 토지의 고용, 통제, 처분권 등을 가집니다
경제 / 부동산
24.01.06
0
0

은행 법무사분들이 주말인 토, 일요일에 부동산으로 소유권이전서류를 받으러 출장? 오시기도 하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.은행 법무사분들은 주말이나 휴일에도 부동산으로 소유권 이전 서류를 받으러 출장하시기도 합니다. 하지만 이는 은행과 법무사, 그리고 매수인과 매도인의 협의에 따라 달라질 수 있습니다. 일반적으로는 평일에 잔금일을 잡는 것이 좋습니다. 그렇지 않으면 추가 비용이 발생할 수 있습니다.예를 들어, 은행 법무사가 휴일에 소유권 이전 서류를 받으러 가면, 휴일 수당을 지불해야 할 수 있습니다. 또한, 휴일에는 취득세나 인지대 등을 납부할 수 없기 때문에, 은행 법무사가 대신 납부하고, 매수인이 나중에 환불받아야 할 수 있습니다. 이 경우에는 이자가 발생할 수 있습니다. 또한, 휴일에는 등기소가 문을 닫기 때문에, 소유권 이전 등기를 바로 할 수 없습니다. 이는 매수인의 근저당 설정이나 매도인의 근저당 말소에 영향을 줄 수 있습니다.따라서, 휴일이나 주말에 부동산 매매 잔금일을 잡는 것은 비추천합니다. 만약 부득이하게 휴일이나 주말에 잔금일을 잡아야 한다면, 은행과 법무사, 그리고 매수인과 매도인이 사전에 상의하고, 필요한 서류와 비용을 준비해야 합니다.
경제 / 부동산
24.01.06
0
0

공인중개사보조원에 관해 문의 드립니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.공인중개사보조원은 공인중개사의 지휘·감독 하에 부동산 중개업무를 보조하는 사람을 말합니다. 공인중개사보조원은 공인중개사와 달리 자격증이 없으므로, 중개업무를 단독으로 수행할 수 없습니다. 따라서, 공인중개사보조원이 공인중개사의 지휘·감독 없이 중개업무를 수행한 경우에는 공인중개사법 위반으로 신고가 가능합니다.신고 방법은 다음과 같습니다인터넷, 방문, 우편 중 편한 방법으로 신청할 수 있습니다.신청자격은 누구나 신청 가능합니다.신청서는 소속공인중개사또는중개보조원고용,해고,인장등록신고서를 작성하면 됩니다.구비서류는 공인중개사보조원의 직무교육수료증, 중개계약서, 중개수수료영수증 등 중개업무를 증명할 수 있는 서류를 첨부하면 됩니다.신고기관은 공인중개사사무실이 있는 시·군·구 부동산중개업 담당부서입니다.
경제 / 부동산
24.01.06
0
0

상속 관련 공증 문의드립니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.질문 1. 법무사에서 상속 + 공증을 동시에 진행가능한가요? 아님 상속과 공증을 따로 진행해야하나요?답변: 상속과 공증은 별도의 절차입니다. 상속은 상속인이 상속재산을 승인하고 분할하는 과정이고, 공증은 법률문서의 진정성과 효력을 입증하는 과정입니다. 상속과 공증을 동시에 진행할 수는 없지만, 상속재산분할협의서를 공증인에게 공증을 받으면 상속등기에 필요한 서류를 간소화할 수 있습니다. 공증인은 법무사 또는 변호사가 될 수 있습니다.질문 2. 공증할때 어머니, 아들,딸, 며느리, 조카 모두 참석해야하는지요?답변: 공증할 때는 공증을 받는 문서에 관련된 모든 당사자가 참석해야 합니다. 상속재산분할협의서를 공증받는 경우에는 공동상속인인 어머니, 아들, 딸이 참석해야 하며, 며느리나 조카는 참석할 필요가 없습니다. 단, 공증을 받는 문서에 며느리나 조카가 당사자로 포함되어 있다면 그들도 참석해야 합니다. 예를 들어, 아들이 자신의 상속분을 며느리나 조카에게 증여하거나 위임하는 경우에는 그들도 공증에 참여해야 합니다.
경제 / 부동산
24.01.06
0
0

월세 묵시적갱신기간 만료가 다가와서 해지 통보했는데 주인이 거절
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세 묵시적 갱신에 관한 규정은 주택임대차보호법에 따라 다음과 같습니다임대인과 임차인이 임대차 계약 만기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약 갱신에 관한 의사표시를 하지 않으면, 계약 기간이 끝나도 이전 계약과 동일한 조건으로 2년간 계약이 자동으로 연장됩니다. 이를 묵시적 갱신이라고 합니다.묵시적 갱신이 된 경우, 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통보할 수 있습니다. 통보한 날로부터 3개월이 지나면 계약이 해지됩니다. 이때 임차인은 중개보수나 손해배상 등을 부담하지 않고 보증금을 돌려받을 수 있습니다.묵시적 갱신이 되지 않으려면, 임대인이나 임차인이 계약 만기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약 갱신을 거절하거나 계약 조건을 변경하겠다고 통보해야 합니다. 통보는 전화, 문자, 카카오톡 등 어떤 수단으로도 가능하지만, 증거로 확보할 수 있어야 합니다. 통보가 도달하기 어렵다면 내용증명이나 공시송달을 이용해야 합니다.따라서, 당신의 경우에는 다음과 같이 답변할 수 있습니다:1 2024년 2월 8일에 만료되는 계약은 2020년 12월 10일 이후에 갱신된 것이므로, 2개월 전인 2023년 12월 8일까지 통보해야 합니다. 2024년 1월 6일에 통보한 것은 2개월 전이 아니므로, 묵시적 갱신이 되었다고 볼 수 있습니다.2 2024년 1월 6일에 해지 통보한 것은 이미 묵시적 갱신이 된 후이므로, 계약 해지가 가능합니다. 단, 통보한 날로부터 3개월이 지난 후에 해지됩니다. 즉, 2024년 4월 6일에 계약이 해지되고, 그 전까지 월세를 납부해야 합니다.3 지금이라도 통보했다면, 3개월치 월세만 납부하고 이사갈 수 있습니다. 즉, 2024년 4월 6일까지 월세를 내고, 그 이후에는 보증금을 돌려받고 이사갈 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.06
0
0

비규제지역 민영아파트 1순위 부부 동시청약시 거주의무만족
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.비규제지역의 민영아파트에서 부부가 동시에 1순위 청약에 당첨될 수 있는 경우는 다음과 같습니다같은 단지에서 특별공급과 1순위 일반공급을 각각 신청하고 당첨된 경우같은 단지에서 1순위 일반공급을 각각 신청하고 당첨된 경우다른 단지에서 1순위 일반공급을 각각 신청하고 당첨된 경우이런 경우에는 두 채 모두 인정되므로, 거주의무를 각각의 주택에 대해 만족시켜야 합니다. 거주의무는 소유권이전등기일로부터 6개월 이내에 해당 주택에 거주하는 것을 의미합니다. 만약 거주의무를 위반하면, 청약자격이 상실되고, 청약금과 분양금의 10%를 공제한 금액이 환불됩니다.청약가점을 계산할 때는 세대주와 세대원의 구분이 중요합니다. 세대주는 모든 세대원을 입력해야 하고, 세대원은 세대주를 제외한 세대원만 입력해야 합니다. 이렇게 하면, 세대주와 세대원의 가점이 서로 다르게 계산됩니다. 예를 들어, 세대주는 가구원수에 따라 가점이 부여되고, 세대원은 가구원수에 따라 가점이 감점됩니다. 따라서, 부부가 동시에 청약할 때는 가점이 높은 쪽이 세대주가 되는 것이 유리합니다.
경제 / 부동산
24.01.06
0
0

1주택자 결혼시 주택구매루트?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.먼저, 남친명의로 대출받아서 살지 여부에 대해서는 다음과 같은 점을 고려해보세요.남친은 무주택자이므로 취득세율은 1~3%로 적용됩니다. 단, 조정대상지역에서 취득할 경우 8%로 중과됩니다. 남친은 특별공제대상자로서 특례보금자리론을 받을 수 있습니다. 특례보금자리론은 2023년 12월 31일까지 연장되었습니다. 남친은 혼인한 날부터 5년 이내에 주택을 양도할 경우 1세대 1주택 양도세 비과세를 받을 수 있습니다. 단, 양도일 현재 2년 이상 거주하거나 2년 이상 보유해야 합니다. 2년 미만 거주한 경우에는 장기보유특별공제가 적용됩니다. 남친은 혼인한 날부터 5년 동안은 1세대 1주택으로 인정받아 종합부동산세를 면제받거나 감면받을 수 있습니다. 5년이 지나면 1세대 2주택이 되므로 종합부동산세가 증가될 수 있습니다. 다음으로, 부모님 말씀대로 하시는 경우에는 다음과 같은 점을 고려해보세요.본인은 이미 1주택을 보유하고 있으므로 취득세율은 1~3%로 적용됩니다. 단, 조정대상지역에서 취득할 경우 8%로 중과됩니다.본인은 특별공제대상자가 아니므로 특례보금자리론을 받을 수 없습니다. 일반주택자금대출을 받을 수 있습니다.본인은 혼인한 날부터 5년 이내에 주택을 양도할 경우 1세대 1주택 양도세 비과세를 받을 수 있습니다. 단, 양도일 현재 2년 이상 거주하거나 2년 이상 보유해야 합니다. 2년 미만 거주한 경우에는 장기보유특별공제가 적용됩니다.본인은 혼인한 날부터 5년 동안은 1세대 1주택으로 인정받아 종합부동산세를 면제받거나 감면받을 수 있습니다. 5년이 지나면 1세대 2주택이 되므로 종합부동산세가 증가될 수 있습니다.본인은 부모님께서 전세금 1억원과 차액을 달라고 하시므로, 전세금과 차액을 확보할 수 있는 주택을 구입해야 합니다. 전세금과 차액을 확보하기 위해서는 주택의 매매가가 높아야 합니다. 주택의 매매가가 높아지면 대출금액과 이자부담도 증가하게 됩니다.결론적으로, 원래 계획대로 남친명의로 대출받아서 살지, 아니면 부모님 말씀대로 하시는지는 본인의 재정상황과 세금부담, 부모님과의 관계 등을 종합적으로 고려하셔야 할 것 같습니다. 저는 어느 쪽을 권장하거나 비판하지 않습니다. 단지, 각각의 경우에 따른 세금과 혜택에 대해 알려드린 것입니다.
경제 / 부동산
24.01.06
0
0