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금리를 인하하게 된다면 부동산 가격이 오를 수도 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.금리와 부동산 가격은 일반적으로 반대로 움직이는 경향이 있습니다. 즉, 금리가 인하되면 부동산 투자에 필요한 대출 이자가 줄어들어 부동산 수요가 증가하고, 이는 부동산 가격 상승을 유도합니다. 반대로 금리가 인상되면 대출 이자가 증가하여 부동산 수요가 감소하고, 이는 부동산 가격 하락을 초래합니다.하지만 금리 변동이 부동산 가격에 미치는 영향은 다른 요인들과 복합적으로 작용하기 때문에 단순하게 판단하기 어렵습니다. 예를 들어, 정부의 부동산 정책, 경기 상황, 주택 공급량, 투자자의 기대 등이 부동산 가격에 영향을 미칠 수 있습니다. 따라서 금리 인하가 반드시 부동산 가격 상승을 의미하는 것은 아니며, 부동산 시장의 전반적인 동향을 분석하는 것이 중요합니다.
경제 / 부동산
24.01.04
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오피스텔 월세 현금영수증 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.오피스텔 월세에 대한 현금영수증 발급 가능 여부는 오피스텔이 업무용인지 주거용인지, 임대인이 부가가치세 사업자인지 등에 따라 다릅니다. 일반적으로는 다음과 같은 경우에 현금영수증을 발급받을 수 있습니다.오피스텔이 업무용이고 임대인이 부가가치세 간이과세자인 경우오피스텔이 주거용이고 임대인이 부가가치세 면세사업자 등록을 한 경우오피스텔이 주거용이고 임대인이 부가가치세 면세사업자 등록을 하지 않았지만, 임차인이 홈택스를 통해 현금거래 확인신청을 한 경우현금영수증을 발급받을 경우, 임대인의 소득이 국세청에 노출될 수 있으므로, 임대인이 현금영수증 발급을 거부할 수도 있습니다. 그러나 현금영수증을 발급한다고 해서 임대인이 임차인에게 불이익을 줄 수는 없습니다. 현금영수증 발급은 임대인의 동의 없이도 신청할 수 있습니다.현금영수증 발급은 월세 지급일로부터 3년 이내에 신청할 수 있으며, 월세 세액공제를 받기 위해서는 월세를 납입했다는 증거가 되는 서류를 준비해야 합니다. 예를 들어, 계좌이체 내역, 임대차 계약서 사본, 주민등록등본 등이 있습니다.현재 평택 가이아 프레지던트 오피스텔에 거주하고 계신다면, 오피스텔이 업무용인지 주거용인지, 임대인이 부가가치세 사업자인지 등을 확인하신 후, 현금영수증 발급이 가능한지 알아보시기 바랍니다. 현금영수증 발급은 홈택스에서 인터넷으로 신청하실 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.04
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전세보증보험 가입해도 문제시?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세보증보험은 전세 계약이 만료되었을 때 임대인이 전세 보증금을 돌려주지 않는 경우 임차인에게 보증금을 지급해 주는 보험상품입니다. 전세보증보험을 가입하면 임차인은 보증금을 안전하게 보호받을 수 있습니다.전세보증보험을 가입하려면 일정한 조건을 충족해야 합니다. 예를 들어, 전세계약기간이 1년 이상이어야 하고, 공인중개사를 통한 전세계약서여야 하며, 전세보증금과 선순위채권의 합이 주택가격의 90% 이내여야 합니다. 전세보증보험의 가입조건은 HUG, HF, SIG 등의 보험사마다 다를 수 있으므로, 자세한 사항은 각 보험사의 홈페이지나 전화상담을 통해 확인하시기 바랍니다.전세보증보험의 가입방법은 보험사의 지사나 위탁은행을 방문하거나, 모바일 앱이나 웹사이트를 통해 신청할 수 있습니다. 전세보증보험의 보증료는 보증금액, 보증료율, 전세계약기간 등에 따라 달라집니다. 보증료율은 보험사마다 다르며, 할인조건이나 할증조건이 적용될 수 있습니다.전세보증보험을 가입하더라도 문제가 발생할 수 있는 경우가 있습니다. 예를 들어, 임대인이 보증금을 반환하지 않고 사라지거나 파산하는 경우, 보험사가 보증금을 지급하기 전에 임차인이 임대인을 상대로 소송을 제기하는 경우, 보험사가 보증금 지급을 거절하는 경우 등이 있습니다. 이런 경우에는 임차인은 보험사와 협의하거나 법적인 조치를 취해야 합니다.전세계약을 할 때 부동산에서 보증인으로써 수수료를 받는 것은 불법입니다. 부동산은 임차인과 임대인을 연결해 주는 중개역할만 할 뿐, 보증인이 되어서 보증금을 보호해 주는 것은 아닙니다. 전세사기가 발생하면 부동산은 책임을 지지 않습니다. 따라서, 부동산을 통해 전세계약을 하는 것이 의미가 있는지는 잘 판단하셔야 합니다.
경제 / 부동산
24.01.04
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신생아 특례 대출관련 문의입니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.신생아 특례대출은 출산한 무주택 가구에게 저금리로 주택 구입이나 전세자금을 지원하는 정책입니다. 2023년부터 시행되며, 23년 출생아부터 적용됩니다.신생아 특례대출을 받으려면 다음과 같은 조건을 만족해야 합니다.대출 신청일 기준 2년 이내에 출산한 무주택 가구여야 합니다.소득과 자산이 일정 수준 이하여야 합니다. (구입자금 대출의 경우 소득 1.3억원 이하, 자산 5.06억원 이하, 전세자금 대출의 경우 소득 1.3억원 이하, 자산 3.61억원 이하)대상 주택이 일정 가격 이하여야 합니다. (구입자금 대출의 경우 주택 가액 9억원 이하, 전세자금 대출의 경우 보증금 수도권 5억원, 지방 4억원 이하)질문하신 재개발 물건을 보유하고 있는 경우에는 신생아 특례대출을 받을 수 있는지 여부는 재개발 물건의 성격에 따라 다릅니다.재개발 물건이 주택으로 분류되는 경우에는 신생아 특례대출을 받을 수 없습니다. 주택으로 분류되는 재개발 물건은 재개발 공사가 완료되기 전이라도 주택으로 인정되는 경우입니다. 예를 들어, 재개발 공사가 진행 중인 아파트의 경우에는 주택으로 인정됩니다.재개발 물건이 주택이 아닌 토지나 상가 등으로 분류되는 경우에는 신생아 특례대출을 받을 수 있습니다. 주택이 아닌 재개발 물건은 재개발 공사가 완료되기 전까지는 주택으로 인정되지 않는 경우입니다. 예를 들어, 재개발 공사가 진행 중인 단독주택이나 다가구주택의 경우에는 주택으로 인정되지 않습니다.따라서, 재개발 물건을 보유하고 있는데 이주된 상태라 일시적 무주택이라고 하셨는데, 이주된 재개발 물건이 주택으로 분류되는지 아닌지에 따라 신생아 특례대출의 가능성이 달라집니다. 주택으로 분류되는 재개발 물건이라면 신생아 특례대출을 받을 수 없고, 주택이 아닌 재개발 물건이라면 신생아 특례대출을 받을 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.04
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부동산 PF란 무엇인지 궁금합니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 PF는 부동산 프로젝트 파이낸싱(Project Financing)의 줄임말로, 특정 부동산 개발 프로젝트를 위해 필요한 자금을 조달하는 방식입니다. 일반적으로 부동산 개발 프로젝트는 대규모 자금이 필요하기 때문에, 부동산 PF를 통해 여러 투자자로부터 자금을 조달하여 프로젝트를 진행합니다. 부동산 PF는 토지매입, 건설, 분양 등의 단계로 구성되며, 각 단계별로 금융기관이 자금을 공급하고, 프로젝트의 미래 현금흐름과 자산을 담보로 받습니다.PF대출은 부동산 PF를 통해 금융기관으로부터 받는 대출을 말합니다. PF대출은 시공사(건설사)가 보증을 해주는 경우가 많으며, 프로젝트가 성공적으로 완료되고 분양수익금이 발생해야만 대출금과 이자를 갚을 수 있습니다. 그러나 부동산 경기가 악화되면서 분양이 잘 되지 않거나 분양수익금이 대출금보다 적을 경우, 부동산 PF가 부실화되고, 시공사가 대출금을 대신 갚아야 하는 위기에 직면할 수 있습니다.태영건설은 부동산 PF로 인한 유동성 위기를 겪고 있습니다. 태영건설은 2020년 말 기준으로 4조4100억원의 부동산 PF 잔액을 가지고 있으며, 이 가운데 7200억원을 우발채무로 보고 있습니다. 우발채무란 부동산 사업이 진행되지 않을 경우 시공사가 실제 떠안게 되는 채무입니다. 태영건설은 이달 만기가 도래하는 부동산 PF 보증채무가 3천956억원에 이르는데, 이를 상환하지 못하고 워크아웃(기업구조개선작업)을 신청했습니다. 워크아웃은 채권단이 75% 이상 동의하면 개시되며, 채권단의 관리하에 대출 만기 조정, 신규 자금 지원 등을 받게 됩니다.부동산 PF 위기는 태영건설뿐만 아니라 다른 건설사들에게도 영향을 미칠 수 있습니다. 코오롱글로벌, 신세계건설 등도 PF 우발채무로 인한 유동성 위기 가능성이 거론되고 있습니다. 또한 금융권에도 부실이 확산될 수 있으며, 분양시장 위축으로 건설업계의 경영과 일자리에도 타격을 줄 수 있습니다. 정부는 PF 문제가 금융권·건설업계 위기로 번지지 않도록 대책을 강구하고 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.04
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부동산 청약을 할 때 뱃속에 태아는 부양가족으로 보나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 청약을 할 때 뱃속에 태아가 부양가족으로 인정되는지 여부는 분양하는 주체와 유형에 따라 다릅니다. 일반적으로 공공아파트의 경우 태아를 부양가족으로 인정하고 청약가점을 주지만, 민간아파트의 경우 태아를 부양가족으로 보지 않습니다.따라서 청약하시려는 아파트의 입주자모집공고를 잘 확인하시고, 부양가족 산정방법을 알아보시기 바랍니다. 부양가족에는 배우자, 직계존속, 직계비속 등이 포함되지만, 세부적인 기준은 주택공급에 관한 규칙 별표 1에 따라 달라질 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.04
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우리나라에도 아직 발견되지 않는 땅이 있나요? 그 땅은 누구것인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.우리나라에는 아직 발견되지 않은 땅이라고 할 수 있는 곳은 없습니다. 우리나라는 이미 위성사진이나 지도로 잘 조사되어 있기 때문에, 새로운 대륙을 발견할 수 있는 가능성은 매우 낮습니다. 전 세계 발견하지 못한 대륙을 최초로 발견하면 그 사람거라고 하는 것은 사실이 아닙니다. 대륙은 국제법에 따라 주권을 인정받아야 하는데, 그 과정은 매우 복잡하고 어렵습니다. 또한, 대륙은 인류의 공동유산으로 보아야 하기 때문에, 한 사람이나 한 나라가 독점할 수 없습니다.우리나라에는 아무도 살지 않거나 버려진 채로 되어 있는 땅이 있을 수 있습니다. 그러나, 그런 땅이 다 나라것이라고 할 수는 없습니다. 토지는 일반적으로 소유자가 있으며, 소유자는 토지대장이나 임야대장에 등록되어 있습니다. 토지대장이나 임야대장은 국가가 제공하는 공신력 있는 정보로 누구나 무료로 열람하거나 발급받을 수 있습니다. 토지대장이나 임야대장을 열람하면 토지의 지번과 소유자 이름, 소유권이전일, 지분, 생년월일, 현재 거주지 주소, 공시지가 등의 정보를 확인할 수 있습니다. 토지의 주인을 확인하는 방법은 이렇습니다.
경제 / 부동산
24.01.04
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제가 전세계약하기전에 가지고있는 임대인의 체납세금은 경매 넘어가도 HUG 가입되어있으면 보장이 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.HUG 전세보증보험은 전세계약 기간 중 전세물에 잔금지급일과 전입신고일 중 늦는 날에 신청하여 보증금을 발급받을 수 있는 보증입니다. 보증금은 전세계약기간이 종료 후 1개월 동안 정당한 사유 없이 전세보증금을 반환받지 못한 경우나 전세계약 기간중 전세물에 경매나 공매가 실시 및 배당 후, 임차인이 보증금을 반환받지 못한 경우에 HUG로부터 보호받을 수 있습니다.하지만 HUG 전세보증보험의 보증한도는 “주택가격 – 선순위채권” 입니다. 선순위채권이란 등기부등본의 “을구” 에 기재된 전세보증금보다 먼저 발생한 우선변제권이 인정되는 담보채권입니다. 따라서 상황에 따라서는 계약한 전세보증금 전액을 돌려받지 못할 수 있습니다.예를 들어, 5억원의 근저당이 선순위로 설정된 주택가격이 10억원인 집에 7억원의 전세계약을 맺었다면 7억원 전액이 아닌 10억원 (주택가격) – 5억원 (선순위 근저당)한 5억원만 HUG로부터 돌려받습니다.
경제 / 부동산
24.01.04
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민간임대아파트 임차권 계약 취소 관련 문의
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.민간임대아파트는 공공임대아파트와 달리 임대인의 동의만 있으면 임차권 양도나 임대주택 전대가 가능합니다. 따라서 임차권 계약 취소도 임대인의 동의가 필요합니다. 임대인이 계약 취소를 거부할 경우, 임차인은 임대차계약을 해제하거나 해지할 수 있는 사유가 있는지 확인해야 합니다.민간임대주택에 관한 특별법에 따르면, 임차인은 다음과 같은 사유가 있는 경우 임대차계약을 해제하거나 해지할 수 있습니다임대주택에 거주하기 곤란할 정도의 중대한 하자가 있는 경우임대인이 임차인의 거주를 방해하거나 임대주택의 관리를 소홀히 하는 경우임차인이 임대주택을 사용할 수 없게 되는 경우임차인이 임대주택을 사용하는 동안 임대인이 임대주택의 소유권을 상실하거나 임대주택이 압류 또는 가압류되는 등 임차인의 임차권이 침해되는 경우임차인이 임대주택을 사용하는 동안 임대인이 임대주택을 다른 사람에게 양도하거나 전대하는 경우임차인이 임대주택을 사용하는 동안 임대인이 임대주택에 대한 공부상의 권리를 설정하거나 변경하는 경우
경제 / 부동산
24.01.04
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부동산 대출을 받을 때 궁금한 점이 있어요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 대출을 받으려면 일반적으로 신용등급이 좋아야 합니다. 개인회생을 이행하고 있는 경우에는 신용등급이 낮아서 부동산 대출을 받기 어려울 수 있습니다. 하지만 불가능한 것은 아닙니다. 몇 가지 방법이 있습니다.개인회생 중에 신규로 은행에서 주택담보 대출을 받는 것은 불가능합니다. 하지만 기존에 주택담보 대출이 있고 주택을 소유하고 있는 경우에는 주택담보 대출 채무재조정 프로그램을 이용할 수 있습니다. 이 프로그램은 서울회생법원, 수원지방법원, 춘천지방법원, 청주지방법원, 창원지방법원에서 가능하며, 일정한 요건을 충족하면 개인회생 기간 동안 이자만 갚고, 개인회생이 끝난 후 장기간에 걸쳐 원리금을 갚을 수 있습니다.개인회생 중에 신규로 저축은행이나 캐피탈사 등에서 부동산 담보 대출을 받는 것은 가능합니다. 하지만 이 경우에는 대출금리가 높고, 대출한도가 낮고, 대출기간이 짧을 수 있습니다. 또한, 대출을 받기 전에 개인회생 신청을 한 사실을 알려야 하고, 대출을 받은 후에는 법원에 대출 내역을 보고해야 합니다.개인회생 중에 신규로 부동산을 구매하고 싶다면, 부동산을 판매하는 사람과 직접 협의하여 할부계약을 체결하는 방법이 있습니다. 이 경우에는 부동산을 판매하는 사람이 대출을 대신해주는 것이므로, 신용등급이 낮아도 가능합니다. 하지만 이 경우에도 개인회생 신청을 한 사실을 알려야 하고, 할부계약을 체결한 후에는 법원에 계약 내역을 보고해야 합니다.
경제 / 부동산
24.01.04
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