전문가 프로필

답변 내역

소유권이전 담보가등기는 어떠한 경우에 하는 건가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.소유권이전 담보가등기는 금전채권의 담보를 목적으로 하는 가등기로, 채무자가 채무를 불이행할 경우 채권자가 소유권을 이전받을 수 있는 권리를 미리 등기하는 것입니다. 이러한 가등기는 등기부상에는 소유권이전청구권가등기로 표시되지만, 실제로는 저당권과 같은 효력을 가집니다. 즉, 채권자는 가등기담보 등에 관한 법률에 따라 청산금을 지급하고 본등기를 할 수 있거나, 목적 부동산의 경매를 신청할 수 있습니다. 가등기담보는 채권자의 이익을 보호하기 위한 변칙적인 담보방법으로, 일반적인 저당권설정보다 간편하고 효율적입니다.소유권이전청구권가등기는 소유권이전을 청구하는 권리를 미리 등기하는 것으로, 매매계약과 동시에 등기하여 소유권이전의 순위를 보전하거나, 장래에 체결할 매매계약을 예약하기 위해 등기하는 경우가 있습니다. 이러한 가등기는 순위보전적 효력만 있을 뿐, 실체법상의 효력은 없습니다. 즉, 채권자는 가등기에 의한 본등기를 하면 소유권을 취득할 수 있지만, 경매를 신청하거나 배당을 요구할 수는 없습니다. 소유권이전청구권가등기는 소유권이전의 형식을 취하지 않는 담보방법으로, 소유권이전의 위험을 방지하기 위한 예비등기입니다.
경제 / 부동산
23.12.27
0
0

월세나 전세에서 반전세로 계약하는 것이 유리한 이유가 무엇인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.반전세는 전세와 월세의 중간 형태로, 전세의 보증금과 월세의 지속적인 지불의 특징을 모두 갖고 있는 형태의 부동산 임대 방식입니다. 반전세로 계약하는 것이 유리한 이유는 다음과 같습니다.반전세는 전세보다 보증금이 적기 때문에, 초기 비용 부담이 적습니다. 또한, 보증금이 있기 때문에 일정 기간이 지나고 이사를 갈 경우 보증금을 반환받을 수 있습니다.반전세는 월세보다 월세가 적기 때문에, 장기적인 비용 부담이 적습니다. 또한, 월세를 지불하면서 일정 기간 동안 해당 집에서 생활할 수 있으며, 일정 기간이 지나면 계약을 갱신하지 않아도 되기 때문에 유연성이 높습니다.반전세는 전세와 월세의 세액공제 혜택을 모두 받을 수 있습니다. 반전세로 계약을 하게 되면, 반전세 세액공제, 즉 연말정산 월세 세액공제가 가능합니다. 또, 기존 보증금에 전세자금대출을 이용하셨다면 연말정산 전세 소득공제도 가능합니다.반전세의 장점을 요약하면 다음과 같습니다.초기 비용 부담이 적고, 보증금을 돌려받을 수 있습니다.장기적인 비용 부담이 적고, 유연성이 높습니다.세액공제 혜택을 받을 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.12.27
0
0

아파트 누수 책임. 매매 환불
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아파트 누수 책임은 매매계약 당시 누수가 존재했는지, 매수인이 누수를 알았는지, 누수가 중대한 하자인지 등에 따라 달라집니다. 원칙적으로 매매계약 이후 발생한 누수는 매수인의 책임이지만, 매수인이 매매계약 이전부터 누수가 있었음을 입증할 수 있다면 매도인에게 책임을 물을 수 있습니다. 또한, 매도인이 누수에 대한 책임이 있다고 해도 매매계약을 해제하기는 쉽지 않습니다. 누수가 매매계약의 목적을 달성할 수 없을 정도로 중대한 하자여야만 해제가 가능하며, 그렇지 않은 경우에는 매도인은 누수 보수를 위한 손해를 배상해주는 선에서 책임을 부담합니다.매매계약 후 누수에 대한 책임을 묻기 위해서는 매수인은 누수가 발생한 원인과 시기를 파악하고, 매도인이 누수를 숨겼거나 제대로 조치하지 않았다는 점을 입증할 책임이 있습니다. 또한, 매수인은 누수 발생 사실을 인지한 후 6개월 이내에 매도인에게 손해배상을 청구해야 하며, 그 기간이 지나면 청구가 불가능합니다.
경제 / 부동산
23.12.27
0
0

주변 시세에 비해서 터무늬 없이 저렴하게 거래된 매물의 경우?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.주변 시세에 비해서 터무늬 없이 저렴하게 거래된 매물의 경우에는, 증여세와 양도소득세를 주의해야 합니다. 가족 간에 부동산을 시세보다 낮은 가격으로 거래하면, 싸게 산 사람은 시세보다 싸게 사서 이득 본 금액에 대한 증여세를 내야 하고, 싸게 판 사람은 시세에 팔았을 때 발생했었을 양도차익에 대한 양도세를 내야 합니다.증여세는 시가와 거래가의 차액이 3억원 미만이면서 시가의 30% 기준에 미달할 경우에는 과세되지 않습니다. 예를 들어, 시세가 10억인 부동산을 7억에 거래하면, 차액이 3억이고 시가의 30%도 3억이므로 증여세가 발생하지 않습니다. 하지만 6억9천만원에 거래하면, 차액이 3억1천만원이므로 증여세가 과세됩니다.양도소득세는 시가와 거래가의 차액이 시가의 5% 이상이면, 양도가액을 시가로 산정하여 과세합니다. 예를 들어, 시세가 10억인 부동산을 9억5천만원에 거래하면, 차액이 5억이므로 양도가액을 9억5천만원으로 인정합니다. 하지만 9억4천만원에 거래하면, 차액이 6억이므로 양도가액을 10억으로 산정하여 양도소득세를 계산합니다.따라서, 시세가 10억인 부동산을 5-6억 정도에 자식에게 거래하려면, 증여세와 양도소득세를 모두 고려해야 합니다. 증여세는 거래가와 시가의 차액에 대해 과세되고, 양도소득세는 시가에 대해 과세됩니다. 법적으로 걸리는 부분이 없다고 단정할 수는 없습니다.
경제 / 부동산
23.12.27
0
0

지적도에는 없지만 실제로는 포장이 안되고 나 있는 도로를 무엇이라 부르나요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.지적도에는 없지만 실제로는 포장이 안되고 나 있는 도로를 현황도로라고 부릅니다. 현황도로는 오랫동안 통행로로 이용하고 있는 외형적, 실질적인 도로이지만, 지적도에는 도로로 표시되어 있지 않습니다. 현황도로는 건축법적 관점에서 도로가 아니기 때문에 원칙적으로는 건축 허가를 받을 수 없습니다. 하지만 현황도로가 통행지역권이 인정된 경우에는 건축행위가 가능할 수 있습니다5. 통행지역권이 인정되려면 도로가 포장되어 있고, 많은 주민들이 이용하고 있어야 합니다. 농지에서 현황도로를 이용하려면 이해관계자의 동의를 받거나, 토지의 소유자를 확인하고, 지적도를 갱신하는 등의 절차가 필요할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.12.27
0
0

허그안심청년버팀목대출 기간만기가 다가왔는데 뒤에 새입자 입주 시기가 맞지않아 보증금 반환을 못했을때 제 대출 연장으로 잡히는데 ㅠ 도와주세요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.허그안심청년버팀목대출은 임대차 계약을 체결하고 임차보증금의 5% 이상을 지불한 만 19세 ~ 만 34세 세대주 (예비 세대주 포함)에게 전세자금을 대출해 주는 전세자금 대출입니다. 대출 기간은 기본적으로 2년이며 최대 4회 연장 가능하여 총 10년까지 이용할 수 있습니다.만약 대출 기간이 만료되었는데 임대차 계약이 갱신되거나 새로운 임대차 계약을 체결한 경우에는 대출 기간을 연장할 수 있습니다. 연장 신청은 대출 만기일 7영업일 전까지 은행에 방문하여 해야 합니다. 연장 신청 시에는 다음과 같은 서류가 필요합니다임대차 계약서 (확정일자 또는 신고필증 필수)계약금 지급 영수증 (전세보증금의 5% 이상 필수)부동산 등기사항전부증명서 (등기부등본)건축물 관리대장소득금액증명원 (프리랜서), 급여거래 내역서 (급여수령하는 금융기관)만약 대출 기간이 만료되었는데 임대차 계약이 종료되거나 새로운 임대차 계약을 체결하지 못한 경우에는 대출금을 상환해야 합니다. 이 경우에는 보증보험측에서 먼저 납부가 가능한지 확인해 보시기 바랍니다. 보증보험측에서 납부가 가능하다면, 보증보험료를 지불하고 보증보험서를 발급받으실 수 있습니다. 보증보험서를 발급받으면, 대출금을 상환하지 않아도 되고, 신용등급에도 영향을 미치지 않습니다.만약 보증보험측에서 납부가 불가능하다면, 대출금을 상환하거나 다른 대출을 이용하여 대환하셔야 합니다. 이 경우에는 신용등급에 영향을 미칠 수 있으니 주의하시기 바랍니다.현재 상황에 따라 적절한 방법을 선택하시고, 은행에 상담을 받으시면 좋을 것 같습니다. 저는 단지 정보를 제공할 뿐, 실제 대출 신청이나 연장 신청에 대한 결정은 은행이 하기 때문입니다. 저는 은행의 정책이나 규정에 대해 자세히 알 수 없습니다.
경제 / 부동산
23.12.27
0
0

청약통장을 계속 채우는게 맞을까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.청약통장은 주택구입을 위한 저축상품으로, 납입한 금액과 기간에 따라 청약점수가 쌓이고, 이 점수를 기준으로 주택공급에 당첨될 수 있습니다. 청약통장의 종류와 혜택은 다양하므로, 자신의 상황과 목표에 맞는 통장을 선택하는 것이 중요합니다.현재 가입하신 청약통장의 종류와 조건을 알 수 없으므로 정확한 답변을 드리기 어렵습니다. 하지만 일반적으로, 청약통장의 납입한도는 월 100만원이고, 이자율은 연 4.5%입니다. 또한, 청약통장의 가입기간은 최대 10년이고, 10년 이상 가입하면 청약점수가 더 이상 증가하지 않습니다. 따라서, 10년 동안 최대한 많은 금액을 납입하면 청약점수가 높아져 주택공급에 유리할 수 있습니다.다만, 청약통장은 단순히 점수를 쌓는 것이 아니라, 실제로 주택을 구입할 수 있는 자금을 마련하는 것이 목적입니다. 따라서, 자신의 소득과 생활비를 고려하여 적절한 금액을 납입하는 것이 좋습니다. 또한, 청약통장 외에도 다른 투자수단을 활용하여 자산을 증식시킬 수도 있습니다.만약, 청년 주택드림 청약통장이라는 새로운 상품에 관심이 있으시다면, 내년 2월부터 가입이 가능하다는 점을 알려드립니다. 이 상품은 청년들을 위해 개설조건이 완화되고, 이자율과 납입한도가 높아지며, 전용 대출상품도 제공된다는 장점이 있습니다
경제 / 부동산
23.12.27
0
0

허그 전세대출 담보인정비율 90% 무슨 말?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.허그 전세대출 담보인정비율 90%란, 전세로 살고 있는 집의 매매가에서 90%된 금액 한도내에서 전세금 대출을 진행해준다는 의미입니다. 예를 들어, 전세로 살고 있는 집의 매매가가 5억 원이고, 전세보증금이 4억 원이라면, 허그 전세대출은 5억 원의 90%인 4.5억 원까지 대출해줄 수 있습니다. 그러나, 전세보증금과 선순위 채권을 더한 금액이 주택 가격 x 담보인정비율 (90%)을 초과하면, 보증보험 가입이 불가능합니다.이러한 담보인정비율은 2023년 5월 1일부터 신규보증 신청건에 적용되며, 갱신보증 신청건은 2024년 1월 1일부터 적용됩니다. 따라서, 중기청 100%대출로 살고 있는 경우, 갱신보증 신청 시 담보인정비율 90%를 충족하지 못하면, 보증 갱신이 불가능하므로 전세보증금 감액 및 대출 상환 대상이 될 수 있습니다. 이 점 유의하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
23.12.27
0
0

전세보증금 반환보험을 싸게 가입하려면 어떻게 해야하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세보증금 반환보험은 임차인이 전세금을 돌려받지 못할 경우 보험회사가 보상해주는 보험입니다. 전세보증금 반환보험의 종류는 주택도시보증공사, 한국주택금융공사, SGI 서울보증보험 등이 있습니다. 각 보험사의 가입 조건과 비용은 다를 수 있으니 비교하시면서 선택하시기 바랍니다.전세보증금 반환보험을 싸게 가입하려면 다음과 같은 방법이 있습니다.보증금이 적을수록 보험료가 저렴합니다. 보증금을 줄이거나 할인을 받을 수 있는 방법을 찾아보세요.보험기간이 짧을수록 보험료가 저렴합니다. 임대기간을 짧게 하거나 중도 해지할 수 있는 방법을 찾아보세요.보험회사별로 보험료가 다르므로 여러 보험사의 견적을 비교하고 가장 저렴한 보험사를 선택하세요.보험료 할인 혜택이 있는 보험사를 찾아보세요. 예를 들어, 주택도시보증공사는 공인중개사를 통한 계약, 임차인의 신용등급, 임대차계약서의 등기여부 등에 따라 보험료를 할인해줍니다.전세보증금 반환보험의 가입 방법은 다음과 같습니다.주택도시보증공사의 경우, HUG 홈페이지, 인터넷, 지사, 위탁금융기관 등을 통해 가입할 수 있습니다.한국주택금융공사의 경우, 위탁금융기관을 통해 가입할 수 있습니다.SGI 서울보증보험의 경우, 지사를 통해 가입할 수 있습니다.네이버 부동산에서는 전세보증금 반환보증 상품을 비대면으로 가입할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.12.27
0
0

근저당 있는 아파트 셀프 등기는 어떻게 해요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1 잔금을 치르면서 매도인이 근저당 잡은 금액을 상환하게 하고 소유권이전등기 절차만 진행하는 것이 일반적인 방법입니다. 그러나 매도인이 근저당을 해제하지 않으면 소유권이전등기가 불가능합니다. 따라서 매도인과 근저당권자와의 계약 내용을 확인하고, 근저당 해제에 필요한 서류와 절차를 미리 알아두는 것이 좋습니다.2 매수인이 저희 아버지이시라면, 제가 대신 소유권이전등기 절차를 진행할 수 있습니다. 단, 매수인인 아버지께서 위임장을 작성하고 인감을 찍어주셔야 합니다. 또한 매수인의 신분증 사본과 인감증명서도 필요합니다. 소유권이전등기를 신청할 때는 다음과 같은 서류가 필요합니다.소유권이전등기 신청서매매계약서매도인의 등기권리증매수인의 신분증 사본매수인의 인감증명서매수인의 위임장등기수수료 납부영수증등록면허세 납부영수증
경제 / 부동산
23.12.27
0
0