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월세미납 계약해지시 보증금 때문에 문제에요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세 미납으로 인한 계약 해지와 보증금 반환에 대한 문제는 복잡하고, 개별 사안에 따라 다르게 해석될 수 있습니다. 그러나, 일반적으로 보증금은 임차인이 월세나 관리비를 지불하지 않을 경우, 임대인이 이를 보증금에서 공제할 수 있습니다.계약서의 내용에 따르면, 임대차 계약이 종료된 경우 임차인은 부동산을 원상으로 회복하여 임대인에게 반환해야 하며, 이 경우 임대인은 보증금을 임차인에게 반환하되, 연체 임대료 또는 손해배상금이 있을 때는 이를 제하고 잔액을 반환한다고 되어 있습니다. 이는 임대인이 월세를 미납한 부분을 보증금에서 공제하고 나머지를 반환할 수 있음을 의미합니다.그러나, 이러한 일반적인 원칙에도 불구하고, 세입자가 월세를 제 때 내지 못해 임대계약이 해지됐더라도 집주인이 보증금을 반환해야 한다는 대법원 판단이 있었다고 합니다.
경제 / 부동산
23.12.20
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집주인이 원상복구 하라는데요. 지났지만 황당해서 질문합닏나.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.집주인이 원상복구를 요구하는 상황은 많은 세입자들이 직면하는 문제입니다. 원상복구에 대한 법적 기준은 다음과 같습니다임차인은 임대차 계약이 종료된 후 목적물을 임대인에게 인도할 때 이를 원래의 상태로 회복해야 할 의무가 있습니다.그러나, 통상적으로 사용하다가 발생할 수 있는 손상(통상의 손모)까지 원상회복할 의무는 없다고 판단하고 있습니다.임차인에게 통상의 손모에 관하여 원상회복의무를 부담하게 하려면 특약이 있어야 하고, 임대인은 이러한 특약의 존재를 입증해야 합니다.벽지나 장판은 시간이 지나면 색이 바래고 노후 되기 때문에 세입자의 과실로 봐야할 지, 집주인의 유지 보수 대상으로 봐야할지 모호한 부분이 있습니다.압정이나 핀의 구멍자국, 햇빛에 이한 변색, 건물 하자로 인한 얼룩이나 곰팡이 자국 등은 임차인이 변상하지 않아도 됩니다.다만, 임차인의 과실이나 비정상적인 사용으로 인한 찢김, 오염, 낙서 그리고 담배불에 탄 자국, 애완동물에 의한 훼손, 과도한 못 자국 등은 임대인이 원상 복구를 요구할 수 있습니다.따라서, 집주인이 요구하는 원상복구가 위의 기준에 부합하는지 확인해보시는 것이 좋을 것 같습니다. 만약 임차인의 과실이 아닌 부분에 대해 원상복구를 요구하는 경우, 법적인 조치를 고려해보실 수도 있습니다.
경제 / 부동산
23.12.20
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부동산 전세사기를 막기 위한 개인적인 노력은 어떤게 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 사기를 방지하기 위한 개인적인 노력으로는 다음과 같은 방법들이 있습니다부동산 중개업 조회: 진짜 제대로 된 부동산이 맞는지부터 체크하세요. 임대인과 한 패가 되어 사기치는 중개소가 있으니 체크해주세요.임대인 신분 확인: 실제 임대인 (집주인)이 맞는지 보세요 (등기부등본 및 신분증). 보증금 입금 시 임대인 명의 계좌인지 확인하세요.깡통전세를 조심하세요!: 집주인의 주택담보대출 금액과 전세금을 합한 것이, 주택 매매가의 70%를 넘을 경우를 깡통전세라고 합니다.무허가, 불법 건축물 여부 확인: 무허가 불법 건축물은 보증금 보호가 어려울 수 있습니다.선순위 권리관계 확인: 나보다 선순위의 채권이나 보증금이 있을 경우 보증금 전액 반환이 어려울 수 있습니다.임대인의 세금 체납여부 확인: 임대인이 미납한 세금이 있다면 나라에서 1순위로 돈을 받기 때문에 보증금을 전액 돌려받기 힘들 수 있습니다.임대차신고, 확정일자, 전입신고 하기: 전세 계약 후 아래 4가지 체크해주세요.이러한 방법들을 통해 전세 사기를 방지하고, 안전하게 전세 계약을 체결할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.12.20
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민간주택 분양 관련하여 질문드립니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1 생애최초 특별분양 신청과 일반분양 신청이 동시에 가능합니다. 하지만, 생애최초 특별분양에 당첨되면 일반분양 당첨자 선정에서 제외됩니다.2 청약 시 통장 보유 가점 계산 시 배우자 보유기간 합산하는 방안은 내년 중에 시행될 예정입니다. 이는 청약 시 통장 기능 강화 차원에서 배우자 통장 보유기간의 절반에 해당하는 점수를 합산하는 내용이며, 최대 인정 가점은 3점입니다.
경제 / 부동산
23.12.20
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전세계약 만료 전 임차인의 이사요구시 복비 부담 대상
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1 전세계약 만료 전 임차인의 이사요구시 복비 부담 대상: 전세계약 만료 전에 임차인이 이사를 가면, 통상적으로 임차인이 복비를 부담합니다. 이는 일종의 위약금으로 보는 것입니다. 그러나 계약서 상에 전세계약 만료 전 이사 시 중개수수료 (복비)는 별도로 임차인이 부담한다는 약정이 없다면 임대인이 내야 하는 것이 맞지만, 별도의 약정이 있었다면 특약이 무효가 아니라 효력이 인정된다고 볼 수 있습니다.2 대출 상환 특약 문제: 계약서에 대출 상환에 대한 특약이 있었지만, 상환 기한을 명시하지 않았다면, 이 부분은 법적인 문제가 될 수 있습니다. 그러나 결과적으로 대출 상환이 이루어졌다면, 이 부분이 계약 위반으로 간주될지는 법률 전문가의 도움을 받아야 할 것 같습니다.
경제 / 부동산
23.12.20
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주택청약통장 가입기간 인정 여부?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.주택청약통장에 가입하고 꾸준히 일정 금액을 납입하면 가입 기간을 인정받습니다. 원칙적으로 성년이 되는 만 19세부터 납입 기간을 인정받지만, 현재는 성년이 되지 않은 17~18세에 넣은 금액과 기간도 인정해주고 있습니다. 이를 14세부터 인정해주겠다는 게 정부의 방침입니다.그러나 미성년자로서 가입한 기간이 2년을 초과하면 이중 2년만 기간으로 인정한다고 합니다. 그리고 청약통장의 가점은 가입 기간으로 산정하며 15년 이상 가입 시 가장 높은 17점을 받을 수 있다고 합니다.납입에 대해서는, 청약통장에 일정 금액을 납입하는 것이 중요하며, 한 번에 몰아서 넣는 것보다 횟차별로 일정하게 꾸준히 넣는 것이 좋습니다. 횟차별 최소 입금액과 최대 입금액을 규정하고 있으며, 입금은 자유롭게 할 수 있지만 더 하더라도 유리하게 인정되지 않습니다.따라서 주택청약에 가입을 하고 납입을 하지 않는 경우, 가입 기간은 인정받을 수 있지만, 납입에 대한 점수는 받을 수 없을 것으로 보입니다.
경제 / 부동산
23.12.20
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신혼부부 버팀목 전세자금 대출 받은상태에서 청년전세자금 대출 가능할까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.신혼부부 버팀목 전세자금 대출을 받은 상태에서 청년전세자금 대출로 변경하는 것은 일반적으로 가능합니다. 하지만, 이는 여러 가지 조건에 따라 달라질 수 있습니다.청년 버팀목 전세자금 대출을 받으려면 다음의 조건을 충족해야 합니다만 19세 이상 34세 미만의 청년이어야 합니다.세대주 및 세대원 모두 무주택이어야 합니다.부부합산연봉이 5천만원 이하이며, 2자녀 이상, 신혼가구 등의 경우 6천만원 이하까지 가능합니다.신혼부부 버팀목 전세자금 대출을 받는 경우 다음의 조건을 충족해야 합니다신혼부부 혹은 3개월 내 결혼을 할 예정자인 분만 대출 신청이 가능합니다.신혼부부의 기준은 혼인신고한지 7년 이내인 부부를 뜻합니다.부부합산 연봉이 6천만원 이하여야 가능하며, 세대주 및 세대원이 모두 무주택이어야 합니다.따라서, 신혼부부 전세대출을 상환한 후 바로 청년대출이 나올 수 있는지는 해당 대출의 조건을 충족하는지에 따라 달라집니다. 이에 대한 정확한 정보를 얻으려면 대출을 진행하려는 은행이나 금융기관에 문의하는 것이 가장 좋습니다. 이러한 대출에는 다양한 요건과 제한사항이 있을 수 있으므로, 개인의 상황에 따라 달라질 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.12.20
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안녕하세요, 상가 임대차 계약 후 세입자가 월세가 연체되면 계약해지 ?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.상가 임대차 계약에서 세입자가 임차료를 연체할 경우, 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. 그러나 이는 임차료가 3기 연체되었을 때 가능합니다. 여기서 3기의 연체는 세 달이 아닌 약정된 지급일을 기준으로 한 총 3회분의 연체를 의미합니다.이는 임차료를 연속해서 3개월 연체하면 3기 연체에 해당되며, 연속해서 임대료를 연체하지 않더라도 연체된 임대료 총액이 3개월분에 도달하면 3기 연체에 해당됩니다. 예를 들어, 2월에 임대료를 연체하고, 3월에는 임대료를 납부했지만 다시 4월과 5월에 임대료를 연체했다면 이는 3기 연체에 해당한다는 것입니다.따라서, 임차료가 연속적으로 연체되지 않더라도, 연체된 임대료의 총액이 3개월분에 도달하면 계약 해지가 가능합니다.
경제 / 부동산
23.12.20
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이전 임차인이 변경한 인테리어도 원상복구의 범위에 들어가나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.임차인의 원상복구 의무에 대해 알아보면, 임차인은 임대차 계약이 종료된 후 목적물을 임대인에게 인도할 때 이를 원상 회복해야 할 의무가 있습니다. 그러나 이 과정에서 여러 유형의 분쟁이 발생하기도 하는데 임대인이 임차인에게 임대차원상복구 의무를 주장하며 보증금을 돌려주지 않는 것으로 생기는 갈등도 이 중 하나입니다.대법원의 판례에 따르면 임차인의 임대차 원상복구 의무 미이행을 사유로 임대인이 보증금 전액을 반환하기를 거부할 수는 없습니다. 다만 원상복구 비용을 공제한 후 보증금을 반환하는 것은 가능합니다.그런데 임차인 입장에서는 전 임차인으로부터 인수한 시설까지 원상복구 의무를 부담하다는 것은 불합리할 수 있습니다. 판례는 임대차계약에 다른 특약이 없는 경우에는 현 임차인이 개조하거나 시설한 부분에 대해서만 원상복구 의무가 있다고 하였습니다.따라서, 이전 임차인이 변경한 인테리어에 대한 원상복구 의무는 계약 내용에 따라 다를 수 있습니다. 계약서에 특별한 조항이 없다면, 현재 임차인이 변경하거나 설치한 부분에 대해서만 원상복구 의무가 있을 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.12.20
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확정일자를 미리 받아야 하나요???
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.확정일자를 받는 것은 임대차계약이 제3자에게 대항할 수 있는 법적 효력을 갖게 하기 위한 절차입니다. 이는 임대인이 부동산을 다른 사람에게 팔거나, 부동산이 경매에 넘어갈 경우 임차인이 보증금을 반환받을 수 있도록 보호하는 역할을 합니다.확정일자를 받는 시기에 대해 말씀드리면, 일반적으로는 계약 체결 후 가능한 한 빠르게 받는 것이 좋습니다. 그러나 현재 상황에서는 이미 계약을 체결하였고, 아직 잔금을 지불하지 않았으며, 이전 세입자가 아직 거주 중이라는 점을 고려하면, 입주일에 확정일자를 받는 것도 가능한 선택일 수 있습니다.다만, '보증금 최우선변제권’에 대해서는 확정일자를 받는 것이 중요한 요소가 아닙니다. 이 권리는 임차인이 경매 개시 전에 주택의 인도와 주민등록을 마쳐 대항력을 갖추고 있을 경우, 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있는 권리입니다. 따라서, 보증금 최우선변제권을 행사하기 위해서는 경매 개시 전에 전입 및 점유를 완료하고 있어야 합니다.
경제 / 부동산
23.12.20
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