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재계약후 갑자기 퇴거하게될 경우 집주인 5%인상할 수 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 재계약 후 중도 퇴거 시에 대한 법적인 부분은 다음과 같습니다임차인이 임대인에게 해지의사를 통보하고, 임대인에게 도달한지 3개월이 지나면 해지효력이 발효됩니다.계약서상 특약은 주택임대차보호법에 반하는 특약으로 임차인에게 불리한 특약은 역시 주택임대차보호법 10조에 따라 효력이 없습니다.새로운 세입자를 구할 때 집주인이 전세보증금을 많이 올려 내놓아도 문제가 되진 않습니다. 다만 그 금액에 세입자를 구할 수 있냐 없냐가 됩니다.전세 보증금 인상에 대한 부분은 다음과 같습니다많은 사람들이 오해하고 있는 부분은 ‘5% 이상 인상 금지’ 되어 있는 것은 ‘재계약 시’가 아니라 ‘계약 기간 내’라는 것입니다.따라서 2년 후, 계약기간이 만료되면 재계약 시 10%를 올리든, 20%를 올리든 집주인이 마음대로 정할 수 있습니다.따라서, 임차인이 중도 퇴거를 원할 경우, 임대인과 잘 협의하여 해결하는 것이 가장 좋습니다. 법적인 문제가 발생할 경우, 임대차조정위원회에 상담을 요청하는 것도 좋은 방법입니다.
경제 / 부동산
23.12.18
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오피스텔을 분양 받아서 2월 입주지정일인데 기한 내에 안내면 바로 연체이자나옵니까?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.오피스텔 분양에 대한 입주지정일과 연체이자에 대한 질문에 대해 답변드리겠습니다.입주지정일 이후의 연체이자: 일반적으로 건물이 완공되고 사용 승인이 나면 입주자는 입주 기간 내에 잔금을 납입해야 합니다. 이를 지키지 않을 경우, 통상 7~12% 수준의 연체이자를 물게 됩니다. 따라서, 입주지정일이 지나면 바로 연체이자가 발생할 수 있습니다.납부 유예기간: 분양계약서 상에 조항으로 납부 유예기간이 제시되어 있을 수 있습니다. 그러나 이는 계약서나 건설사의 정책에 따라 다를 수 있으므로, 구체적인 사항은 계약서를 확인하거나 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.연체이자 계산: 연체이자는 일반적으로 연체된 기간에 대해 계산됩니다. 따라서 5일이 지나면 5일분의 이자가 발생할 수 있습니다.연체이자율: 연체이자율은 계약서에 명시되어 있으며, 보통 9% 정도가 될 수 있습니다. 그러나 이는 계약서나 건설사의 정책에 따라 다를 수 있으므로, 구체적인 사항은 계약서를 확인하거나 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
23.12.18
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전세대출 보증보험이 의미가 있나요???
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세보증보험은 전세 계약을 체결한 이후, 시간이 지나 전세 계약이 종료되는 시점에 보증금을 돌려받지 못할 경우 전세 보증금 반환을 책임지게 되는 보험입니다. 이 보험은 임차인이 전세금을 보전받을 수 있도록 돕는 역할을 합니다.그러나 최근에는 이러한 보증보험 구조를 이용한 전세 사기가 확대되고 있다는 지적이 있습니다. 보증보험 가입 시 전세금이 액수와 상관없이 전세금 전액을 보장해준다는 점을 악용해 매매 가격 이상의 전세 계약을 체결하거나, 임대인을 신용불량자 등으로 교체해 기획 파산을 발생시키고 주택도시보증공사(HUG)에서 전세금을 받도록 하는 수법이 횡행한 것으로 드러났습니다.아파트의 경우, 전세 사기 가능성이 낮은 것으로 알려져 있습니다. 그러나 최근에는 아파트에서도 전세 사기가 발생하는 경우가 있어서, 전세 계약을 체결할 때는 신중해야 합니다.따라서, 전세보증보험 가입 여부를 결정하기 전에, 전세 계약을 체결할 집의 상황을 철저히 조사하고, 필요한 경우 전문가의 도움을 받는 것이 중요합니다. 또한, 보증보험 가입 시에는 보험의 조건과 보장 범위를 정확히 확인해야 합니다.
경제 / 부동산
23.12.18
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전을 근린생활시설로변경할려면 어찌해야하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전을 근린생활시설로 변경하려면 다음과 같은 절차를 따르면 됩니다건축법상의 조건 확인: 용도변경이 가능한지 확인하기 위해 건축법상의 조건을 확인해야 합니다. 이는 용도지역, 용도지구, 용도구역 및 지구단위계획구역 지정 목적에 적합한지, 건축법 및 건축 관련 법령에 부합하는지 등을 포함합니다.서류 준비: 용도변경을 위해 필요한 서류를 준비해야 합니다. 이에는 건축·대수선·용도변경신고서, 용도변경하는 층의 변경전후 평면도, 용도변경에 따라 변경되는 내화·방화·피난 또는 건축설비에 관한 사항을 표시한 도서 등이 포함됩니다.서류 접수: 준비한 서류를 관련부서(주택과 또는 건축과)에 제출합니다. 이는 온라인으로 세움터를 통해 접수하거나, 오프라인으로 직접 방문하여 접수할 수 있습니다.용도변경 수수료 납부: 용도변경에 따른 수수료를 납부해야 합니다. 이는 통상 300만원~1000만원의 비용이 들며, 건축사사무소를 통해 진행됩니다.
경제 / 부동산
23.12.18
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전세사기피해자들이 요즘 많다고 하는데 위험성을 알고 있었다면 피해에 대해서
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세사기에 가담한 공인중개사들에 대한 처벌 사례는 실제로 존재합니다. 일부 공인중개사들은 전세사기에 가담하거나, 심지어 사기 행각을 먼저 제안한 경우도 있었습니다. 경기 화성 동탄신도시에서 발생한 전세사기 사건에서는 동탄 오피스텔 268채 보유자와 이 부동산 거래를 중개한 공인중개사 등에게 구속영장이 신청되었습니다.그러나 이러한 사례들이 발생함에도 불구하고, 공인중개사들의 '고의성’을 입증하기는 쉽지 않습니다. 또한, 중개사가 손해 배상해야 할 때의 보험 보장액이 적다는 문제도 있습니다. 이런 이유로, 전세사기에 가담한 공인중개사들에 대한 처벌이 충분하지 않다는 지적이 있습니다.이에 대응하기 위해, 정부는 공인중개사에게 새로운 권한을 부여해 책임을 물을 수 있도록 개정안을 발의할 계획입니다. 중개사가 신용 정보 시스템 등을 통해 임대인의 세금 체납 정보나 주택의 선순위 권리 관계를 열람할 수 있게 하는 것이 그 방안의 핵심입니다. 이러한 조치를 통해 전세사기를 예방하고, 피해를 줄이는 데 도움이 될 것으로 기대됩니다.
경제 / 부동산
23.12.18
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아파트 상가의 경우 권리금없이 상가를 임대하면 제가 나갈 때도 권리금을 못받나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.상가 임대차보호법 제10조의4에 따라 상가 임차인은 계약종료 시점 당시에 형성된 권리금에 대한 회수 기회를 보호받을 수 있습니다. 그러나 일반적으로 해당 법 조항의 적용을 받기 위해서는 임차인이 계약종료 6개월 전부터 계약종료 시점 사이에 신규임차인이 되려는 자와 권리금계약을 체결한 후, 신규임차인을 임대인에게 주선하는 과정 등이 필요합니다.따라서, 권리금 없이 계약을 체결하였다면, 계약 종료 시점에서 권리금을 받기 위해서는 신규 임차인과의 권리금 계약이 필요할 수 있습니다. 이러한 과정이 없다면 권리금을 받는 것이 어려울 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.12.18
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근저당의 뜻이 무엇인지 궁금합니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.근저당은 앞으로 발생할 채권의 담보로 저당권을 미리 설정하는 것을 말합니다.예를 들어, 현재 집을 가지고 있고, 언제 돈이 필요할지 모르는 상황일 때, 시가 1억짜리 집을 은행에 담보로 제공하면 은행이 그 집을 감정하는데, 보통 담보물 시가의 70% ~ 80% 선에서 정해집니다. 1억짜리 집이 6000만원으로 감정이 되어서, 은행이 7200만원의 근저당권을 설정해 놓게 되면 집주인은 6000만원이라는 채권 최고액 한도 이내에서 필요할 때마다 사용할 수 있게 되는 것입니다.즉, 근저당은 특정한 재산을 담보로 하여 앞으로 생길 채권의 담보로 저당권을 미리 설정하는 것을 의미합니다. 이는 사업을 하시는 분들께서 갑작스럽게 목돈이 필요한 경우를 대비해서 많이 사용하게 됩니다.
경제 / 부동산
23.12.18
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상임법 원상복구에 기준이 어떻게 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.상가 원상복구의 기본적인 원칙은 임대차계약 체결 당시의 상태로 복구하는 것입니다. 이는 임차인이 임대인에게 임차목적물을 반환하는 때에는 원상회복의무가 있다는 민법 제654조, 제615조에 근거합니다.그러나 원상복구의 범위는 임대차계약의 체결 경위와 내용, 임대 당시 목적물의 상태, 임차인이 수리하거나 변경한 내용 등을 고려하여 구체적·개별적으로 정해야 합니다.전 임차인이 설치한 시설에 대한 원상복구 의무는 일반적으로 없지만, 임차인이 종전 임차인에게 권리금을 지급하고 기존의 영업을 양도 받았다면 종전 임차인이 설치한 시설물도 원상복구해야 한다는 판례가 있습니다.따라서, 재계약 시에는 구두로 합의한 내용을 명확하게 계약서에 포함시키는 것이 좋습니다. 이는 임차인과 임대인 간의 오해를 방지하고, 향후 분쟁이 발생했을 때 법적인 문제를 해결하는 데 도움이 될 것입니다.예를 들어, "임차인은 퇴실시 해당 업종 영업에 필요로 설치 된 시설들(샤워시설 등)을 모두 철거한다. 그러나, 임차인이 설치한 벽체 고정식 운동기구, 헬스닥 고무 바닥 등은 제외한다."와 같은 조항을 추가할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.12.18
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부동산 등기 처리할 때 법무사에서 어디서부터 어디까지 해주나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.법무사가 부동산 등기 처리를 도와줄 때, 그들의 역할은 다음과 같습니다매매계약서 작성: 법무사는 매매계약서를 작성하는 과정에서 도움을 줄 수 있습니다. 이는 매수자와 매도자 간의 계약 내용을 명확하게 하는 데 중요한 단계입니다.등기 신청: 법무사는 소유권 이전 등기를 신청하는 과정을 도와줍니다. 이 과정에서 법무사는 필요한 서류를 준비하고, 등기 신청을 위한 절차를 진행합니다.상환 및 말소 처리: 매수자가 매도자의 근저당권 채무를 상환해야 하는 경우, 법무사는 이를 처리하는 데 도움을 줄 수 있습니다. 이는 매수자가 완전한 소유권을 얻기 위한 필수적인 과정입니다.보수 결정: 법무사의 보수는 일반적으로 부동산의 매매가에 따라 달라집니다. 법무사 보수는 대한법무사협회에서 정한 기준에 따라 결정됩니다.
경제 / 부동산
23.12.18
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오피스텔 중간 정산 관리비 이렇게 많이 나와도 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.오피스텔의 관리비가 비싸게 나온 이유는 여러 가지가 있습니다공용 관리 비용: 오피스텔의 특성상 공용 면적이 차지하는 비율이 높고 주거 면적은 적기 때문에 공용 관리비가 더 많이 나옵니다입주자 수: 오피스텔은 아파트보다 거주하는 사람이 적어 1세대가 부담해야 할 공동 관리비가 커집니다.인건비: 관리, 경비, 시설, 미화 등에 사용되는 인건비가 관리비의 큰 부분을 차지합니다.관리비가 높게 나온 이유를 이해하셨다면, 이제 어떻게 해야 할지에 대해 알아보겠습니다. 관리비가 과도하게 높다고 생각되면, 관리사무소나 관리업체에 문의하여 상세한 내역을 요청하실 수 있습니다. 관리비 내역을 확인하고, 필요하다면 이의를 제기하실 수 있습니다.또한, 관리비 중 난방비가 큰 비중을 차지하는 경우, 난방 사용량에 따라 달라질 수 있으므로, 난방을 절약하는 방법을 찾아보는 것도 하나의 방법입니다.마지막으로, 관리비에 부가가치세가 포함되어 있다면, 부가가치세를 환급받을 수 있는 방법도 있습니다678. 이 경우, 홈택스에서 부가가치세 신고를 하고 부가세 환급을 받을 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.12.18
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