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부동산 예약할 때 공동명의와 개인 명의로 했을 때 장단점이 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.공동명의와 개인 명의로 부동산을 취득하면 세금, 자산관리, 소유권 등 여러 측면에서 차이가 있습니다. 일반적으로 공동명의의 경우 종합부동산세, 양도소득세, 임대소득세 등의 절세 효과가 있습니다. 예를 들어, 부부 공동명의로 취득한 경우 1주택의 경우 12억 원까지 종합부동산세가 비과세되지만, 개인 명의로 취득한 경우 9억 원까지만 비과세됩니다. 또한, 공동명의로 취득한 경우 양도소득세의 기본공제액이 500만 원이 되지만, 개인 명의로 취득한 경우 250만 원이 됩니다. 임대소득세도 공동명의로 하게 되면 각각 낮은 구간의 누진세율을 적용받게 되기 때문에 절세효과가 있습니다.그러나 공동명의의 경우에도 단점이 있습니다. 예를 들어, 처음부터 공동명의로 취득하지 않고 중간에 개인 명의에서 공동명의로 바꾸는 경우 증여세와 취득세가 발생할 수 있습니다. 증여세는 부부간에 10년 간 6억 원까지 세액공제가 가능하지만, 그 이상이면 증여세를 내야하고, 증여 받는 사람이 취득세를 내야 합니다. 또한, 공동명의로 취득한 경우 건강보험료가 청구될 수 있습니다. 원래 적용되던 피부양자의 자격이 박탈되어 지역 가입자로 전환되고, 별도의 건강보험료가 발생됩니다. 또한, 공동명의의 경우 부동산 담보나 자산 처리 시 명의자 전체가 동의해야 하는 번거로움이 있습니다. 부부가 아닌 공동투자에 따른 공동명의의 경우 처분시점에 대한 의견 차이로 매매시점을 놓칠 수도 있습니다.
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23.12.06
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계약 만료 예정 전세금 반환불가시 대처법
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.임대인의 소송 승패가 확실하지 않은 지금 대항력을 유지하기 위해 재계약을 하는게 상책인지?재계약을 하는 것은 임차인의 권리를 보호하는 방법 중 하나입니다. 재계약을 하면 임차권이 연장되고, 임대인이 임차인을 강제로 퇴거시킬 수 없습니다. 또한 재계약을 하면 임차인은 임대인에게 전세금 반환을 청구할 수 있는 근거를 갖게 됩니다. 임대인이 전세금을 돌려주지 않으면 임차인은 전세금 반환 소송을 제기할 수 있습니다. 재계약을 하지 않으면 임차인은 임대차 계약이 종료된 것으로 간주되어 임차권을 잃게 되고, 전세금 반환 청구의 근거도 약해집니다. 따라서 임대인의 소송 승패가 확실하지 않은 상황에서는 재계약을 하는 것이 임차인의 이익을 보호하는 상책이라고 할 수 있습니다.재계약시에 임대인의 하자에 의한 재계약이므로 내가 받아야하는 손해를 보전하기 위한 특약이 유효한지?+적정수준인지?재계약시에 임대인의 하자에 의한 재계약이라면 임차인은 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다. 임대인이 전세금을 돌려주지 못하는 것은 임대인의 채무불이행이므로 임차인은 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다. 손해배상의 범위는 임차인이 실제로 입은 손해와 임차인이 입을 수 있는 손해를 포함합니다. 예를 들어 임차인이 전세금을 받지 못해서 다른 전셋집을 구하지 못하고 임시로 호텔에 머물러야 한다면 호텔비용이 손해배상의 범위에 들어갑니다. 또한 임차인이 전세금을 받지 못해서 전세금 예금이자나 중기청 대출이자 등의 이익을 놓친다면 그것도 손해배상의 범위에 들어갑니다.재계약시에 임차인이 받아야 하는 손해를 보전하기 위한 특약은 유효합니다. 임차인은 임대인과 재계약을 할 때 손해배상을 포함한 특약을 작성할 수 있습니다. 특약은 임차인과 임대인이 합의한 내용이므로 법적으로 구속력이 있습니다. 임차인은 특약에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다. 단, 특약은 법률상 허용되는 범위 내에서 작성되어야 합니다. 예를 들어 임차인이 임대인에게 손해배상을 청구할 때는 임차인이 실제로 입은 손해나 입을 수 있는 손해를 증명해야 합니다. 특약에 손해배상액을 정액으로 정하는 것은 부당한 약정이 될 수 있으므로 주의해야 합니다.재계약시에 임차인이 받아야 하는 손해를 보전하기 위한 특약의 적정수준은 임차인이 실제로 입은 손해나 입을 수 있는 손해의 범위 내에서 결정되어야 합니다. 임차인이 제시한 특약은 관리비 면제, 유지보수비용 부담, 부동산 수수료 부담 등으로 구성되어 있습니다. 이들 특약은 임차인이 전세금을 받지 못해서 입은 손해나 입을 수 있는 손해와 관련이 있을 수 있습니다. 예를 들어 임차인이 전세금을 받지 못해서 다른 전셋집을 구하지 못하고 재계약을 하면 관리비를 내야 하는 부담이 생깁니다. 또한 임차인이 전세금을 받지 못해서 재계약을 하면 임차부동산의 유지보수비용이나 부동산 수수료를 내야 하는 부담이 생깁니다. 따라서 이들 특약은 임차인의 손해를 보전하기 위한 특약으로 적절할 수 있습니다. 단, 특약의 내용과 금액은 임차인이 실제로 입은 손해나 입을 수 있는 손해와 비례하도록 합리적으로 정해야 합니다. 예를 들어 관리비 면제의 경우 임차인이 관리비를 내야 하는 기간과 금액을 명확하게 정해야 합니다. 유지보수비용 부담의 경우 임차부동산의 하자와 수리비용을 명확하게 정해야 합니다. 부동산 수수료 부담의 경우 임차인이 부동산 수수료를 내야 하는 사유와 금액을 명확하게 정해야 합니다 .집주인이 해당 특약을 거절할 시에 제가 제시할 만한 협상안 or 해야할 행동집주인이 임차인이 제시한 특약을 거절할 경우 임차인은 다음과 같은 협상안이나 행동을 할 수 있습니다.협상안: 임차인은 집주인과 특약의 내용이나 금액을 조정하거나 다른 형태의 특약을 제안할 수 있습니다. 예를 들어 임차인은 관리비 면제 대신 임대료를 인하하거나, 유지보수비용 부담 대신 임차부동산의 하자를 수리하거나, 부동산 수수료 부담 대신 임대인이 임차인을 위해 다른 전셋집을 찾아주는 등의 특약을 제안할 수 있습니다. 임차인은 특약을 제안할 때 임대인의 입장을 고려하고, 임차인의 손해를 적절하게 보전할 수 있는 방안을 찾아야 합니다.
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23.12.06
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서울에서 시골에 땅구매시 법무사등기 문의합니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.서울에서 시골 땅을 구매하고 등기를 하려면, 서울에 있는 법무사에게 의뢰할 수도 있고, 시골 땅이 있는 지역의 법무사에게 의뢰할 수도 있습니다. 어느 쪽을 선택하느냐에 따라 장단점이 있습니다.서울에 있는 법무사에게 의뢰하는 경우의 장점은 다음과 같습니다.서울에 거주하고 있으므로, 직접 만나서 상담하거나 서류를 전달하기가 편리합니다.서울에 있는 법무사는 서울의 부동산 시장과 법률에 더 익숙할 수 있으므로, 서울에서의 부동산 거래와 관련된 문제를 잘 해결해 줄 수 있습니다.서울에 있는 법무사에게 의뢰하는 경우의 단점은 다음과 같습니다.서울에 있는 법무사는 시골의 부동산 시장과 법률에 덜 익숙할 수 있으므로, 시골에서의 부동산 거래와 관련된 문제를 잘 해결해 주지 못할 수 있습니다.서울에 있는 법무사는 시골 땅이 있는 지역의 등기소와의 협조가 필요하므로, 등기 절차가 복잡하거나 지연될 수 있습니다.서울에 있는 법무사는 시골 땅이 있는 지역의 법무사보다 수수료가 더 비쌀 수 있습니다.시골 땅이 있는 지역의 법무사에게 의뢰하는 경우의 장점은 다음과 같습니다.시골 땅이 있는 지역의 법무사는 시골의 부동산 시장과 법률에 더 익숙할 수 있으므로, 시골에서의 부동산 거래와 관련된 문제를 잘 해결해 줄 수 있습니다.시골 땅이 있는 지역의 법무사는 시골 땅이 있는 지역의 등기소와의 협조가 쉽고 빠르므로, 등기 절차가 간단하고 신속하게 진행될 수 있습니다.시골 땅이 있는 지역의 법무사는 서울에 있는 법무사보다 수수료가 더 저렴할 수 있습니다.시골 땅이 있는 지역의 법무사에게 의뢰하는 경우의 단점은 다음과 같습니다.시골에 거주하고 있지 않으므로, 직접 만나서 상담하거나 서류를 전달하기가 어려울 수 있습니다.시골 땅이 있는 지역의 법무사는 서울의 부동산 시장과 법률에 덜 익숙할 수 있으므로, 서울에서의 부동산 거래와 관련된 문제를 잘 해결해 주지 못할 수 있습니다.
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23.12.06
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아파트 전세를 주고 있는 상황에서 매도를 하게 된다면 매수자의 실제 입주는 언제 가능한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아파트 전세를 주고 있는 상황에서 매도를 하게 될 경우, 기존 임차인의 계약 갱신권이 우선하게 되어 계약 연장 의사가 있을 때는 새로운 매수인은 기존 임차인이 나간 이후에나 실제 입주가 가능합니다. 이는 주택임대차보호법 제3조 4항에 따라 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다는 규정이 있기 때문입니다. 따라서 임차인은 기존 임대조건을 그대로 유지할 수 있으며, 임대차 계약 만료 6개월 전에 계약 갱신을 청구할 수 있습니다. 이 경우 임대인은 정당한 사유가 없으면 계약 갱신을 거절할 수 없습니다.하지만 임차인이 계약 갱신을 청구하지 않거나, 계약 갱신을 청구했지만 임대인과 임대료 등에 대해 합의하지 못하거나, 임대인이 정당한 사유로 계약 갱신을 거절할 수 있는 경우에는 새로운 매수인은 기존 계약이 끝나는 기간까지만 임차인을 보호해야 합니다. 이 경우 임차인은 계약 만료일까지 임차주택을 비워야 하며, 그렇지 않으면 강제집행을 당할 수 있습니다.따라서 아파트 전세를 주고 있는 상황에서 매도를 하게 된다면, 임차인의 계약 갱신 여부에 따라 매수자의 실제 입주 시기가 달라질 수 있습니다. 이 점을 유의하시고, 임차인과 잘 협의하시기 바랍니다.
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23.12.06
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청약 당첨 후 주택구입계획상담문의
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.잔금시 중도금대출을 주담대등으로 전환하는 것은 맞습니다. 하지만 LTV 70% 금액이 아니라, 실거래가의 70% 금액을 기준으로 합니다. 실거래가는 분양가와 다를 수 있으므로, 주택도시기금 포털에서 확인하시기 바랍니다. 또한, DSR 40%는 대출한도를 결정하는 요소 중 하나이므로, 실거래가의 70% 금액보다 적게 대출받을 수도 있습니다.예시로 들어주신 경우에는, 실거래가의 70% 금액이 3억이고, 개인 DSR 40%에 의해 2억만 대출 가능하다면, 총 2억을 주담대로 대출받을 수 있다고 생각하시면 됩니다. 다만, 주담대는 대출금리가 일반대출보다 높으므로, 대출금리를 고려하셔야 합니다.연소득 세전 4천 세후 3500~3600 정도인 사람의 DSR 40%는 대략 1400~1440 정도가 될 것입니다. DSR은 개인의 소득과 부채, 신용등급 등에 따라 달라질 수 있으므로, 정확한 금액은 금융기관에 상담하시는 것이 좋습니다.
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23.12.06
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국민임대 서류제출은 거의 당첨된건가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.국민임대 서류제출은 거의 당첨된 것이라고 볼 수 있습니다. 공급되는 호수의 3배 또는 5배 또는 6배 인원만 서류제출 대상자로 선정되기 때문입니다. 하지만 서류제출 대상자가 되었다고 해서 반드시 당첨되는 것은 아니며, 서류심사와 추첨을 거쳐야 최종 당첨자가 결정됩니다.서류제출 후 발표하기 전에 세대원이 늘어나면 불리한 조건이 되는 경우가 있습니다. 예를 들어, 1인 세대로 신청했는데 2인 이상 세대가 되면 1순위에서 2순위로 내려갈 수 있습니다. 또한, 세대원의 소득이나 자산이 증가하면 입주자 선정 기준에 부합하지 않을 수도 있습니다. 따라서 세대원이 늘어나는 경우에는 신청한 주택의 입주자 선정 기준을 다시 확인하고, 필요하다면 신청을 취소하거나 변경하는 것이 좋습니다.발표 후에 세대원이 늘어나도 문제가 없는 경우도 있습니다. 예를 들어, 2인 이상 세대로 신청했는데 1인 세대가 되더라도 재계약 시점에 여러가지 가족 구성원 변경 사유로 1인 세대가 되었을 경우에는 1회에 한해서 계약을 연장할 수 있습니다. 또한, 세대원이 늘어나더라도 소득이나 자산이 기준에 부합한다면 입주에 문제가 없습니다. 그러나 세대원이 늘어나는 경우에는 세대원수에 따른 임대료나 관리비가 증가할 수 있으므로 주의해야 합니다.
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23.12.06
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임대차 계약 갱신을 하지 않을 경우 몇개월전에 말을 해야 하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.임대차 계약 갱신을 하지 않을 경우 통보 기간은 임대인과 임차인에 따라 다릅니다. 임대인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 임차인에게 갱신거절 또는 계약조건 변경의 통지를 해야 합니다. 임차인은 임대차 기간이 끝나기 2개월 전까지 임대인에게 계약 해지의 통지를 해야 합니다. 만약 통지를 하지 않으면 묵시적으로 계약이 갱신되는 것으로 간주됩니다. 전세로 들어가 살고 있는 경우에는 민법에 따라 전세권의 묵시적 갱신이 인정될 수 있으므로, 임대인이 갱신거절의 통지를 하지 않으면 전세권이 존속됩니다. 아파트를 매매해서 나와야 한다면, 임대인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 임차인에게 갱신거절의 통지를 해야 하며, 임차인은 임대차 기간이 끝나기 2개월 전까지 임대인에게 계약 해지의 통지를 해야 합니다.
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23.12.06
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다가구주택 임대인에게 전입세대확인서 요청 가능한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.다가구주택 임대인에게 전입세대확인서를 요청하는 것은 가능합니다. 전입세대확인서는 주민등록법에 따라 해당 건물 또는 소재지에 주민등록 되어 있는 세대주와 동거인의 성명과 전입일자를 확인할 수 있는 서류입니다. 임대차 계약을 체결하기 전에 선순위 보증금을 확인하기 위한 목적으로 열람할 수 있습니다.다만, 임대인은 본인의 개인정보보호를 위해 다른 세입자들의 정보를 가리거나 공개하지 않을 수 있습니다. 이 경우, 임대인의 동의를 얻거나 공인중개사의 협조를 요청하는 것이 좋습니다. 또한, 전입세대확인서만으로는 세입자들의 우선순위를 확실히 알 수 없습니다. 세입자들의 확정일자 부여 현황을 확인해야 합니다. 확정일자 부여 현황은 주민센터에서 신청하면 발급받을 수 있습니다.
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23.12.06
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부동산 성실신고 대상자 월세 공제 기준
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 성실신고 대상자로서 성실신고확인서를 제출한 자가 월세액을 2023.12.31.이 속하는 과세연도까지 지급하는 경우 그 지급한 금액의 10% (해당 과세연도의 종합소득과세표준에 합산되는 종합소득금액이 4,500만원 이하의 성실신고확인대상사업자로서 성실신고확인서를 제출한 자의 경우에는 12%)에 해당하는 금액을 해당 과세연도의 소득세에서 공제합니다. 다만, 해당 월세액이 750만원을 초과하는 경우 그 초과하는 금액은 없는 것으로 합니다. 이 규정은 주택 임대 수익에도 적용됩니다. 따라서, 만약 100만원의 월세를 받는 경우, 10% 또는 12%의 세액공제를 받을 수 있습니다. 상가 임대 수익과는 관련이 없습니다.세액공제는 소득세를 계산할 때 적용되는 것이므로, 월세 수익에 대한 소득금액은 세액공제 전의 금액으로 산정됩니다. 즉, 100만원의 월세 수익이 있다면, 그것이 소득금액이 되고, 그에 대한 소득세율을 적용하여 소득세를 계산한 후, 세액공제를 적용하여 납부할 세액을 결정합니다. 소득세율은 종합소득과세표준에 따라 달라지므로, 정확한 세액을 알려드리기는 어렵습니다. 다만, 소득세율은 6%에서 42%까지 구간별로 적용되며, 10%의 소득세율은 종합소득과세표준이 1,200만원 초과 4,600만원 이하인 경우에 해당합니다.
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23.12.06
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전세 계약시 확정일자 받으면 보증금을 우선순위로 받는 게 확실한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 계약시 확정일자를 받으면 보증금을 우선순위로 받는 것이 확실하지는 않습니다. 확정일자를 받는 것은 임차인이 임차 보증금에 대해 경매나 공매가 있을 때 후순위 권리자나 다른 채권자보다 먼저 보증금을 회수할 수 있는 우선변제권을 인정받는 것입니다. 그러나 우선변제권은 선순위 권리자나 법정 우선순위에 밀리는 경우가 있으므로 보증금을 확실히 받을 수 있다고 보장할 수는 없습니다.한 건물에 여러 명의 세입자가 있고 다른 세입자도 전입신고하면서 확정일자를 받았을 때 보증금 변제받을 순서는 다음과 같습니다. 먼저, 임차 보증금의 우선변제권은 임차인이 전입신고한 날짜와 확정일자를 받은 날짜 중 빠른 날짜를 기준으로 순위가 정해집니다. 즉, 전입신고와 확정일자를 먼저 한 임차인이 우선순위가 높습니다. 그 다음, 임차 보증금의 우선변제권은 주택임대차보호법에 따라 최우선 변제금액이 정해져 있습니다. 최우선 변제금액은 보증금의 50% 또는 지역별로 정해진 금액 중 적은 금액으로, 이 금액은 선순위 권리자나 법정 우선순위에도 우선하여 변제받을 수 있습니다. 그러나 최우선 변제금액을 초과하는 부분은 선순위 권리자나 법정 우선순위에 밀려서 변제받을 수 없을 수도 있습니다.따라서 전세 계약시 확정일자를 받는 것은 보증금을 보호받는 데 도움이 되지만, 보증금을 확실히 받을 수 있다고 보장할 수는 없습니다. 전세 계약시에는 임대차 목적물에 선순위 (근)저당이나 다른 권리가 설정되어 있는지 등기사항 증명서를 확인하고, 보증금을 증액하는 경우에는 새로운 확정일자를 받는 것이 좋습니다.
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