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무허가건물(하천)에서 편의점이 가능한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.무허가건물에서 편의점 영업을 하려면 일반적으로 식품위생법상의 영업허가를 받아야 합니다. 그러나 식품위생법상의 영업허가를 받기 위해서는 영업장소가 건축관련 법규에 적합한 건물이어야 합니다. 따라서 무허가건물이나 위반건축물에서는 영업허가를 받을 수 없습니다.그러나 사업자등록은 영업허가와 달리 허가없이 신고만으로 가능한 경우가 있습니다. 예를 들어, 사무실이나 소매점, 인터넷쇼핑몰 등은 관할구청에서 허가없이 신고만으로 사업자를 낼 수 있습니다. 또한, 허가업종 중에서도 승계 입점이라면 위반건축물이어도 영업이 가능한 경우가 있습니다.이러한 경우에도 무허가건축물이나 위반건축물에서의 영업은 위험하고 불안정합니다. 언제든지 행정청이나 소유주의 강제철거나 퇴거명령을 받을 수 있으며, 영업권 보상이나 임대료 감면 등의 혜택을 받기 어렵습니다.이 사건 건물이 하천법상의 허가를 받지 않은 무허가건물이라면, 주택용 무허가 건물을 철거하고 조립식상가를 설치하는 것도 적법하지 않습니다. 하천법 제40조에 따르면, 하천에서 건축물을 신축하거나 개수하려면 하천관리청의 허가를 받아야 하며, 그렇지 않으면 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처해질 수 있습니다.따라서 무허가건물에서 편의점 영업을 하려면, 먼저 건축물의 적법성을 확보하고, 식품위생법상의 영업허가를 받아야 합니다.
경제 / 부동산
23.12.05
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부동산 잔금을 치루는 날짜에 갑자기 대출이 안된다고 하는 경우 계약서 하기에 조건이 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 계약 파기는 계약서에 작성된 특약사항이나 법률적 근거에 따라 가능합니다. 매수인이 대출을 받지 못하는 경우에 계약을 파기할 수 있는지 여부는 계약서에 어떤 내용이 들어있는지에 따라 달라집니다.만약 계약서에 '매수인이 대출을 받지 못하는 경우에는 계약을 해제할 수 있다’라는 조항이 있거나, 매수인이 대출을 받는 것을 계약의 조건으로 하였다면, 매수인은 계약금을 돌려받고 계약을 파기할 수 있습니다. 이런 경우에는 매도인은 계약금을 돌려주어야 하며, 매수인에게 손해배상을 청구할 수 없습니다하지만 계약서에 그런 조항이 없거나, 매수인이 대출을 받는 것을 계약의 조건으로 하지 않았다면, 매수인은 계약을 파기할 수 없습니다. 이런 경우에는 매도인은 계약금을 환수하고, 매수인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다.따라서 아버지께서 땅을 파시는 경우에 계약금을 돌려주지 않아도 되는지 여부는 계약서를 확인해보셔야 합니다. 계약서에 대출과 관련된 조항이 없다면, 계약금을 돌려주지 않고 계약을 파기할 수 있습니다. 하지만 계약서에 대출과 관련된 조항이 있다면, 계약금을 돌려주고 계약을 파기할 수 없습니다.
경제 / 부동산
23.12.05
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분양가 상한제 아파트 당첨 후 취소시 재당첨 제한 기간?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.분양가 상한제 아파트에 당첨된 경우 재당첨 제한 기간은 최대 10년이 맞습니다. 투기과열지구와 청약과열지역에서 공급되는 국민주택과 민영주택에 당첨된 경우에는 재당첨 제한이 적용되고, 그 외의 지역에서 공급되는 민영주택에 당첨된 경우에는 재당첨 제한이 없습니다. 당첨 후 취소하거나 포기한 경우에도 재당첨 제한은 동일하게 적용됩니다. 재당첨 제한 기간은 다음과 같습니다.분양가 상한제 적용 주택: 10년투기과열지구 내 공급 주택: 10년청약과열지구 내 공급 주택: 7년토지임대주택: 5년투기과열지구 내 정비사업 조합원 공급 주택: 5년이전기관 종사자 특별공급 주택: 과밀억제권 85㎡ 이하 5년, 85㎡ 초과 3년분양전환 공공임대주택: 과밀억제권 85㎡ 이하 5년, 85㎡ 초과 3년, 그 외 지역 85㎡ 이하 3년, 85㎡ 초과 1년
경제 / 부동산
23.12.04
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전세 재계약 관련해 어떻게 해야하는 지 궁금한데요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 재계약을 하려면 임차인은 계약 만료일 6개월 전부터 1개월 전까지 임대인에게 계약 갱신을 요구해야 합니다. 그러나 작년 12월 10일 이후에 계약을 한 경우에는 계약 만료일 6개월 전부터 2개월 전까지 재계약을 요구해야 합니다. 재계약 의사를 표시하는 방법은 특별한 형식이 없으므로 카톡이나 문자, 메일 등 모든 방법이 가능합니다2. 단, 나중에 문제가 생기지 않도록 증거가 남는 방법을 사용하는 것이 좋습니다.집주인이 재계약을 거절하거나 계약 조건을 변경하려면 계약 만료일 6개월 전부터 1개월 전까지 임차인에게 통보해야 합니다. 만약 집주인이 아무런 통보를 하지 않고 계약 만료일이 지나면 계약은 묵시적으로 갱신되어 이전 계약 조건과 동일한 조건으로 2년간 계약이 연장됩니다. 그러나 묵시적 갱신이 되었다고 해서 임차인이 재계약을 요구할 수 없는 것은 아닙니다. 임차인은 계약 갱신 청구권을 행사하여 재계약을 요구할 수 있습니다.따라서, 당신이 1년 정도 더 살고 싶다고 카톡을 보낸 것은 재계약 의사를 표시한 것으로 볼 수 있습니다. 그러나 집주인이 답장을 하지 않는다면 재계약이 확정된 것은 아닙니다. 재계약을 하려면 집주인과 계약서를 작성하고 서명해야 합니다.
경제 / 부동산
23.12.04
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수원 성균관대역 인근 의왕 gtx 호재와 연관성이 있을까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.의왕 GTX 호재란, 정부가 2021년 8월 30일에 발표한 수도권 신규 택지 계획 중 하나로, 의왕·군포·안산 일대에 4만1000가구 규모의 신도시급 주거지를 조성하겠다는 것입니다. 이 지역은 수도권광역급행철도 (GTX) C 노선의 정차역으로 예정되어 있으며, GTX가 연결되면 의왕역에서 양재역까지 20분, 서울역까지 35분 만에 갈 수 있습니다수원 성균관대역 인근은 의왕 GTX 호재와 연관성이 있습니다. 성균관대역은 수도권 전철 1호선의 역으로, 의왕역과 2.6km 거리에 있습니다. 성균관대역 주변에는 성균관대학교 자연과학캠퍼스, 경기체육고등학교, 동남보건대학교 등의 교육기관과 천천동행정복지센터, 율전파출소, 경기지방 노동위원회 등의 공공기관이 있습니다.성균관대역 인근은 의왕 GTX 호재로 인해 부동산 가격이 상승할 가능성이 있습니다. 의왕역 인근의 아파트 호가는 정부 발표 이후 10억원에서 12억원까지 뛴 것으로 알려졌습니다 성균관대역 인근의 아파트 호가는 2021년 9월 기준으로 7억원에서 9억원 사이에 거래되고 있습니다 의왕역과 성균관대역은 1호선으로 연결되어 있으므로, 의왕역의 부동산 가격 상승이 성균관대역에도 영향을 미칠 수 있습니다. 또한, 성균관대역 인근에는 월곶 판교선과 동탄 인덕원선이 건설될 예정이며, 이 두 선은 각각 2025년과 2026년에 개통할 예정입니다 이 두 선은 성균관대역과 인접한 인덕원역에서 환승이 가능하며, 판교, 동탄, 서울 등과의 접근성을 높여줄 것입니다.따라서, 성균관대역 인근은 의왕 GTX 호재와 다른 철도 호재로 인해 부동산 가격이 상승할 가능성이 높습니다.
경제 / 부동산
23.12.04
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전세계약 만료를 앞두고 있는데요 1년 정도
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세계약 연장을 하는 경우에는 두 가지 방법이 있습니다. 하나는 계약갱신청구권을 사용하는 방법이고, 다른 하나는 묵시적 연장에 의한 방법입니다. 계약갱신청구권은 임차인이 임대인에게 계약기간을 2년 더 연장할 수 있는 권리로, 임차인의 안심 거주기간을 보장하기 위한 제도입니다. 묵시적 연장은 계약종료 시점에 상호 언급이 없으면 자연스럽게 계약기간이 2년 더 연장되는 방식입니다.집주인이 먼저 연락을 해서 연장 의사를 묻는 경우에는, 임차인이 연장을 원하는지 여부를 답변해야 합니다. 임차인이 연장을 원한다면, 계약갱신청구권을 사용하는 것으로 간주됩니다. 그러나, 단순히 구두나 문자로 의사를 전달하는 것만으로는 충분하지 않습니다. 계약갱신청구권을 행사하려면, 계약서를 작성해야 합니다. 계약서는 특별한 양식이 정해져 있지 않으므로, 기본적인 내용만 포함하면 됩니다. 계약서에는 다음과 같은 내용이 들어가야 합니다.임차인과 임대인의 성명, 주소, 연락처임차한 주택의 주소, 면적, 구조 등계약기간의 시작일과 종료일보증금의 금액과 입금일계약갱신청구권의 행사 여부기타 필요한 사항계약서를 작성한 후에는 임차인과 임대인이 모두 서명하고 날인해야 합니다. 그리고 계약서의 사본을 각각 보관해야 합니다. 계약서를 작성하지 않으면, 계약갱신청구권을 행사한 것으로 인정되지 않을 수 있습니다. 따라서, 집주인이 계약서 작성을 거부하거나 미루는 경우에는, 내용증명 우편 등의 방법으로 증거를 남겨두는 것이 좋습니다.만약 임차인이 계약갱신청구권을 사용하지 않고, 묵시적 연장을 원하는 경우에는, 집주인과의 협의가 필요합니다. 묵시적 연장은 임차인과 임대인이 모두 동의해야 가능합니다. 만약 집주인이 묵시적 연장을 거부하거나, 계약갱신청구권을 행사하도록 요구하는 경우에는, 임차인은 계약갱신청구권을 사용하거나, 다른 주택을 찾아야 합니다.따라서, 질문자님께서는 집주인이 먼저 연락을 해서 연장 의사를 묻길래 1년 정도 더 살고 싶다고 말을 했다고 하셨는데, 이것만으로는 기간 1년으로 합의적 갱신이 되는 것은 아닙니다. 집주인과 계약서를 작성하거나, 묵시적 연장에 대한 동의를 얻어야 합니다. 그렇지 않으면, 계약기간이 종료되면 임차권이 소멸될 수 있습니다. 따라서, 집주인에게 다시 연락을 해서 계약서 작성이나 묵시적 연장에 대한 협의를 진행하시는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
23.12.04
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집을 매도 계약했는데 중개사분이 계속 잔금을 늦게줘도되겠냐는데 한마디해야될까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.매수인이 잔금을 지연하는 경우, 매도인은 계약을 해제하거나 손해배상을 청구할 수 있는 권리가 있습니다. 하지만, 그 전에 매도인은 매수인에게 이행의 최고를 통보해야 합니다. 이행의 최고란, 매수인에게 상당한 기간을 정하여 잔금을 지급하도록 촉구하는 것입니다. 이행의 최고는 내용증명서 등의 방법으로 할 수 있습니다만약 매수인이 이행의 최고 기간 내에도 잔금을 지급하지 않는다면, 매도인은 계약을 해제할 수 있습니다. 계약 해제를 통보하면, 매도인은 계약금을 환수할 수 있고, 매수인은 계약금을 포기해야 합니다. 또한, 매도인은 잔금 지연으로 인한 손해를 매수인에게 청구할 수 있습니다하지만, 매도인은 계약 해제 전에 소유권 이전 등기에 필요한 서류를 준비하고 매수인에게 알려야 합니다. 그렇지 않으면, 매도인도 이행지체에 빠진 것으로 볼 수 있습니다따라서, 매도인은 매수인의 잔금 지연에 대해 내용증명서로 이행의 최고를 통보하고, 등기이전 서류를 준비해야 합니다. 그리고, 매수인이 잔금을 지급하지 않으면 계약을 해제하고 손해배상을 청구할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.12.04
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전세 대출 갈아타는 방법 알려주세요~
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 대출 갈아타기란 기존에 받은 전세 자금 대출을 더 낮은 금리나 유리한 조건의 다른 대출로 바꾸는 것을 말합니다. 전세 대출 갈아타기를 하려면 다음과 같은 절차와 서류, 조건을 갖추어야 합니다.절차자신의 대출 한도와 금리를 확인합니다. 주택도시기금이나 은행에 전화하거나 인터넷을 통해 자신의 신용등급과 소득, 재직 등을 파악하여 대출 한도와 금리를 알아봅니다.전세 집을 구하고 은행 가심사를 받습니다. 공인중개사를 통해 전세 집을 찾고, 맘에 드는 집이 있다면 담당 대출 상담사에게 해당 주소를 알려주고 대출 실행 승인 여부를 확인합니다. 전세 자금 대출은 공인중개사가 작성한 계약서가 있어야 인정되기 때문에 꼭 공인중개사를 통해 집을 구해야 합니다.은행에 서류를 제출하고 심사를 받습니다. 은행에서 요구하는 서류를 준비하고 제출합니다. 서류에는 확정일자 받은 전세 계약서, 보증금의 5% 이상의 계약금 영수증, 해당 주택 등기부등본, 주민등록등·초본, 인감증명서, 가족관계증명서, 소득증빙자료 및 재직관련 서류 등이 있습니다. 심사는 은행의 정책에 따라 다르지만, 보통 1~2일 정도 소요됩니다.대출금을 송금하고 잔금을 입금합니다. 은행에서 대출금을 잔금일에 임대인 통장으로 직접 송금합니다. 잔금일이 주말이나 공휴일이라면, 하루 전날 임대인 계좌로 대출금이 입금됩니다. 임차인은 대출금을 제외한 나머지 잔금을 임대인 계좌로 입금합니다.계약 만기로 대출금을 상환합니다. 임대인은 보증금 중 전세 자금 대출로 받은 금액을 먼저 은행에 상환하고, 나머지 잔액을 임차인에게 돌려줍니다. 혹시 임차인에게 돈을 모두 돌려주어 임차인이 대출을 갚지 않는 경우 임대인이 책임져야 하므로, 절대 그 부분은 조심하셔야 합니다.
경제 / 부동산
23.12.04
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다가구주택 전세 묵시적 갱신 후 보증금 증액 재계약시 궁금한 점
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1 기존 계약서에 5% 금액 인상분만 기재하여 날짜쓰고 서명하는 것은 권장되지 않습니다. 기존 계약서는 이미 묵시적 갱신으로 4년간 유효한 계약서이기 때문에, 새로운 계약서를 작성하는 것이 좋습니다. 새로운 계약서를 작성할 때는 계약금, 잔금, 계약기간, 특약사항 등을 명확하게 기재하고, 재계약임을 표시해야 합니다. 2 위에서 말씀드렸듯이, 신규 계약서를 쓰는 것이 낫습니다. 기존 계약서를 수정하거나 추가하는 것은 법적으로 문제가 될 수 있습니다.3 확정일자의 경우, 신규 계약서를 쓰고 부여받으면 전체금액에 대한 우선순위가 밀리지 않습니다. 확정일자는 임차인의 전세권을 보호하기 위한 수단이므로, 재계약시에도 확정일자를 받으시는 것이 좋습니다
경제 / 부동산
23.12.04
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원룸알아보는 중인데 전세를 월세로 전환하는게 임대인에게 불이익이 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세를 월세로 전환하는 것은 임대인과 임차인의 협의에 따라 가능한 것입니다. 임대인에게 불이익이 되는지는 상황에 따라 다르겠지만, 일반적으로 다음과 같은 장단점이 있습니다.전세를 월세로 전환하는 장점월세로 전환하면 임대인은 매달 일정한 수입을 얻을 수 있습니다. 전세금을 투자하거나 대출로 갚을 때보다 안정적이고 효율적일 수 있습니다.월세로 전환하면 임대인은 임차인과의 계약 기간을 자유롭게 조정할 수 있습니다. 전세는 보통 2년이 기본이지만, 월세는 1년 또는 6개월 등으로 짧게 설정할 수 있습니다. 이렇게 하면 임대인은 부동산 시장의 변동에 따라 월세를 인상하거나 다른 임차인을 찾을 수 있습니다.월세로 전환하면 임대인은 임차인에게 관리비나 수리비 등을 부과할 수 있습니다. 전세는 보통 관리비나 수리비를 임대인이 부담하는 경우가 많지만, 월세는 임차인이 부담하는 경우가 많습니다. 이렇게 하면 임대인은 부가적인 비용을 줄일 수 있습니다.전세를 월세로 전환하는 단점월세로 전환하면 임대인은 전세금을 임차인에게 돌려줘야 합니다. 전세금을 투자하거나 대출로 갚았다면, 이를 해제하거나 상환해야 합니다. 이때 손실이 발생할 수 있습니다.월세로 전환하면 임대인은 임차인과의 갈등이 생길 수 있습니다. 월세는 매달 지불해야 하기 때문에, 임차인이 지불을 늦추거나 거부할 수 있습니다. 또한, 임차인이 집을 훼손하거나 불법적인 행위를 할 수 있습니다. 이런 경우에 임대인은 법적인 문제에 휘말릴 수 있습니다.결론적으로, 전세를 월세로 전환하는 것은 임대인에게 장점과 단점이 모두 있습니다. 임대인의 입장에서는 전세금의 활용 방법, 부동산 시장의 상황, 임차인과의 신뢰도 등을 고려해야 합니다. 임차인의 입장에서는 전세금의 규모, 월세의 금액, 거주 기간 등을 고려해야 합니다. 이러한 요소들을 잘 따져보고, 상호 합의하에 전환 여부를 결정하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
23.12.04
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