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장기수선충당금과 선수관리비는 어떻게 처리되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아파트의 선수관리비와 장기수선충당금은 다음과 같이 처리됩니다1 선수관리비: 아파트가 처음 완공되었을 때, 아파트 관리소에 공용 시설 관리 용도로 사용할 수 있는 돈이 없기 때문에, 최초 아파트 소유자에게 1~2개월 분의 관리비를 미리 받습니다. 이렇게 관리비를 미리 관리사무소에 예치하는 것을 ‘선수관리비’ 또는 '관리비 예치금’이라고 합니다. 이 선수관리비는 집을 팔 때 돌려받습니다. 관리사무소에서 다시 돌려받는 것이 원칙이지만, 보통 관행적으로 새로운 소유자에게 돌려받습니다. 일반 매매에서는 부동산 중개사가 알아서 해주기 때문에 특별히 신경 쓸 것 없이 정확한 금액만 주고받으면 됩니다.2 장기수선충당금: 장기수선 충당금은 공동주택의 관리를 위해 매월 걷어서 적립하는 돈을 말합니다. 이 돈은 아파트 외벽 페인트칠이나 엘리베이터 교체 등에 사용됩니다. 장기수선 충당금은 소유자가 바뀔 때 다시 되돌려 받지 못하는데요, 적립금의 개념으로 아파트 관리에 실제로 사용이 되기 때문입니다. 이미 사용했거나 사용 예정인 돈을 돌려 주기는 힘들겠죠?따라서, 임차인으로서 집을 매수하려고 할 때, 선수관리비는 매도인에게 돌려주고, 장기수선충당금은 돌려받을 수 없습니다. 이 점을 유의하시면 좋을 것 같습니다.
경제 / 부동산
23.11.27
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안녕하세요 건물이 강제매각 당할거 같은데 다가구주택입니다 토지가격도 따로 내나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.강제매각의 경우 일반적으로 건물과 토지가 함께 매각되는 것이 일반적입니다. 즉, 건물과 토지는 분리되어 팔리지 않습니다. 그러나 강제매각의 구체적인 절차와 방법은 사건의 세부 사항에 따라 달라질 수 있으므로, 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다. 법률 상담이나 변호사와 상의하는 것을 고려해 보시는 것이 좋을 것 같습니다.한편, 토지의 가치는 여러 요인에 따라 달라질 수 있습니다. 예를 들어, 위치, 크기, 용도지역 등이 토지 가격에 영향을 미칠 수 있습니다. 토지의 실거래가를 확인하려면 국토교통부의 실거래가 공개시스템을 참조하시는 것이 좋습니다. 이 시스템에서는 토지의 실거래가를 지역별, 금액별, 용도지역별, 지목별로 조회할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.11.27
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전세만기계약이 2주남았는데 세입자가 안구해진다고 돈을 못주겠다고하는데 어떻게하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세보증금 반환에 관한 소송을 진행하려는 경우, 다음과 같은 절차를 따르는 것이 일반적입니다1 대화: 임대인과의 대화를 통해 문제를 해결하려고 시도합니다.2 내용증명 발송: 대화가 통하지 않는 경우, 내용증명을 발송하여 보증금 반환을 요청합니다.3 소장 작성 및 접수: 내용증명에도 불구하고 임대인이 보증금을 반환하지 않는 경우, 법원에 소장을 작성하고 접수합니다.4 서면공방: 소장 접수 후, 임대인과의 서면공방이 이루어집니다.5 변론 기일 (조정 기일): 서면공방 후, 변론 기일이 설정되며, 이때 임대인과의 조정이 이루어질 수 있습니다.6 판결: 조정이 성사되지 않는 경우, 법원에서 판결이 내려집니다.이러한 절차를 거치면서, 임대인과의 통화 녹음, 문자 메시지, 내용증명 등은 중요한 증거가 될 수 있습니다. 특히, 임대인이 전세계약 종료를 인지하고 있음을 나타내는 통화 녹음은 매우 유용한 증거가 될 수 있습니다
경제 / 부동산
23.11.27
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매도하려는데 등본상 전출은 언제해야하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아파트 매도 후에 잔금을 받는 날 주민등록을 퇴거하는 것이 일반적입니다. 법적으로 퇴거해야 하는 기한이 정해져 있지는 않습니다. 그러나 매수인의 대출 문제나 전세 세입자가 들어올 경우 등을 고려해야 합니다. 따라서 매수인과 협의하여 결정하는 것이 좋습니다.전입신고는 새로운 주소로 이사한 날로부터 14일 이내에 해야 합니다. 그러나 매수인이 전입신고를 하려면 기존 주민이 퇴거해야 합니다. 따라서 잔금을 받은 후 가능한 빠른 시일 내에 퇴거하고 전입신고를 하는 것이 좋습니다.매도가 종료되고 법무사가 등기 이전을 완료한 후에 매매 계약서 원본 및 등기 필증을 매수자에게 전달합니다. 이 점도 참고하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
23.11.27
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이런경우 전입신고와 확정일자 나중에 해도 괜찮은지 궁금합니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전입신고와 확정일자를 나중에 받는 것은 문제가 될 수 있습니다. 계약서 작성 후 전입신고와 확정일자신고 둘 중 어느 것을 먼저 해도 법적으로 무효가 되지 않습니다. 그러나 확정일자를 먼저 받았다고 해도 그 효력은 전입 신고일부터입니다.따라서, 전입신고를 먼저 하고 확정일자를 나중에 받는 것은 문제가 될 수 있습니다. 전입신고와 확정일자신고 사이에 제3자가 저당권을 설정할 경우, 우선변제권은 저당권보다 늦어집니다.가장 좋은 방법은 입주와 전입신고, 확정일자신고를 동시에 처리하는 것입니다. 이렇게 하면 세입자의 권리를 보호하고, 임대인이나 다른 제3자로 인한 문제를 예방할 수 있습니다.따라서, 동생이 이사를 하고 전입신고와 확정일자를 받기 전에 집주인이 전세보증금 반환대출을 받는 것은 위험할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.11.27
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보증금 있는 월세 재계약 시 인상분 계산
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세 재계약 시 보증금 인상은 주택임대차보호법에 따라 기존 보증금의 5% 이내에서 가능합니다. 이는 임차인이 계약갱신청구권을 행사함으로써 기존의 임대차가 갱신되는 경우에 해당합니다.월세의 경우, 전월세 5% 인상 방법은 조금 복잡하며 현재 임차하고 있는 보증금과 월세를 환산보증금으로 전환하여 5% 인상한 후 다시 보증금과 월세로 변환해야 합니다. 이때 전월세 전환율과 한국은행에서 정한 기준금리까지 적용됩니다.그러나 임대인이 원하는 금액을 집구하는 세입자에게 요구할 수 있습니다. 그런데, 집을 구하는 세입자가 집주인이 요구하는 액수가 시세보다 비싸면 조정을 요구할 수는 있지만, 만일 집주인이 OK하지 않으면 그 집은 구할 수 없습니다.따라서, 임대인이 주장하는 방식의 산출방법을 반드시 따라야 하는 것은 아닙니다. 임대인과 임차인 사이의 합의에 따라 결정됩니다.
경제 / 부동산
23.11.27
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전세 원룸 건물이 경매로 넘어갈 경우!
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세로 살고 있는 원룸 건물이 경매로 넘어갈 경우, 전세금 상환에 대한 책임은 여러 요인에 따라 달라집니다.1 대항력과 우선변제권: 세입자가 전입신고와 확정일자를 완료하면 대항력과 우선변제권을 갖게 됩니다. 이 경우, 집이 경매나 매매 등으로 집주인이 바뀌더라도 계약 만료 전까지 임차권을 주장하고 계속 집에 살 수 있습니다. 또한, 낙찰대금에서 다른 채권자들보다 먼저 돈을 받을 수 있습니다.2 보증금 반환: 대항력과 우선변제권이 있는 선순위 임차인은 배당요구를 해서 보증금을 돌려받고 이사를 가는 방법이 있습니다. 그러나, 보증금 전액을 배당받지 못했을 경우, 임차인은 경매 낙찰자에게 전액을 상환 요구하거나 보증금 잔액을 받을 때까지는 계약 존속을 주장하여 전셋집에 계속 거주할 수 있습니다.3 전세금 상환책임: 원 건물 주인이 전세금을 상환해야 하는지에 대한 질문에 대해, 원 건물 주인이 다른 곳에 본인 명의로 아파트를 가지고 있어 상환할 능력이 있다 하더라도, 원 건물 주인이 전세금을 상환해 줄 의무는 없습니다. 보증금 반환은 경매 낙찰대금에서 이루어지며, 남는 금액이 없다면 후순위 전세금의 상환책임은 경매를 받은 사람이 아닙니다.
경제 / 부동산
23.11.27
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가등기 했다는게 무슨말인지 알려주세요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다."가등기"라는 용어는 부동산 등기에 관련된 용어로, 본등기를 하는 데 필요한 형식적 요건이나 실질적 요건이 구비되지 않았을 때, 장차의 본등기의 순위보전을 위하여 미리 해두는 등기를 지칭합니다.가등기는 임시적인 조치로 등기를 해 두는 것으로, 가등기 상태에서는 권리변동의 효력이 발생하지 않고 등기의 순위만을 확보해 두고, 후에 본등기를 했을 때 권리변동의 효력이 발생하지만 그 순위는 가등기 순위에 따르는 것입니다.예를 들어, 부동산을 매매하는 경우에 매수인과 매도인 사이에 계약이 체결되었지만, 아직 모든 거래 조건이 충족되지 않아 본등기를 할 수 없는 상황에서, 매수인은 가등기를 통해 자신의 권리를 보호할 수 있습니다. 이렇게 하면 나중에 본등기를 할 때 그 순위가 보장됩니다.따라서 친구가 '가등기를 했다’고 말한 것은, 아마도 부동산 거래와 관련하여 자신의 권리를 보호하기 위해 임시적으로 등기를 해 두었다는 의미일 것입니다. 이는 본등기가 이루어질 때까지 그의 권리를 보호하게 됩니다.
경제 / 부동산
23.11.27
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한국처럼 전세가 있는 나라가 더 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.현재 법률상 '전세제도’는 우리나라를 비롯해 스페인, 프랑스, 미국, 아르헨티나, 볼리비아 등에서 확인할 수 있지만, 실질적으로 '전세제도’가 존재하는 국가는 '한국’과 ‘볼리비아’, ‘인도’ 총 3개국뿐입니다. 이는 각 나라의 부동산 시장과 법률, 경제 상황 등에 따라 다르게 발전해 왔기 때문입니다. 특히 한국의 전세제도는 1876년 강화도 조약 이후 비롯된 것으로 보이며, 당시 부산, 인천, 원산 등 3개 항구 개항과 일본인 거류지 조성, 농촌인구의 이동 등으로 서울의 인구가 급격히 늘면서 주택임대차관계가 형성되었다고 합니다. 이렇게 한국의 전세제도는 우리나라의 특수한 사회·경제적 상황 속에서 발전해 왔습니다.
경제 / 부동산
23.11.27
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오피스텔은 용적률이 왜 높은가요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.오피스텔의 용적률이 높은 이유는 여러 가지가 있습니다. 용적률은 대지면적에 대한 건축물의 연면적의 비율을 나타내는 지표로, 이 값이 높을수록 건축물을 더 높게 지을 수 있습니다. 오피스텔은 주로 상업지구에 위치하며, 이러한 지역에서는 일반 주거 지역보다 대지지분은 적은 반면, 용적률은 600~1000% 수준으로 높습니다. 이는 상업지구에 위치한 건물들이 높은 층수를 가질 수 있도록 하기 위한 것입니다.그런데 용적률이 높으면 왜 재건축이 어려울까요? 재건축의 주요 목적 중 하나는 기존 건물을 더 높게 만들어 추가 세대를 확보하는 것입니다. 그러나 이미 용적률이 높은 건물의 경우, 재건축을 통해 건물을 더 높게 만드는 것이 불가능합니다. 즉, 재건축을 통해 얻을 수 있는 추가적인 이익이 없기 때문에, 건물주들은 재건축을 선호하지 않는 것입니다. 또한, 용적률과 건폐율이 높아 기존 세대가 많으면 재개발 및 재건축 사업을 통해 신규로 일반분양하는 물량이 적어지며, 일반분양으로 충당하지 못한 건축비는 추가분담금으로 조합원이 부담하게 됩니다. 이러한 이유로 용적률이 높은 오피스텔의 경우 재건축이 어려운 상황입니다.
경제 / 부동산
23.11.27
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