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무허가 건물이 재개발 구역 내에 있을 때 입주권이 나오는 기준이 궁금합니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.재개발 구역 내에 위치한 무허가 건물에 대한 입주권 부여는 특정 조건에 따라 달라집니다. 일반적으로, 무허가 건물은 허가받지 못한 위반 건축물로서 입주권을 받을 수 없습니다. 그러나 오랜 기간 동안 거주한 사람의 경우, 일정 기준을 충족하면 입주권을 받을 수 있습니다.서울시의 경우, 1989년 1월 24일 이전에 지어진 주거용 무허가 건물을 사용해온 경우에는 입주권을 줍니다. 이 경우, 무허가 건물 확인원이라는 증빙서류를 제출하면 됩니다.또한, 무허가 건물의 경우에도 입주권이 주어지는 경우가 있습니다. 예를 들어, 1981년 12월 31일 이전에 무허가 건축물대장에 등재되었거나, 1981년 12월 31일 이전에 재산세를 납부한 증빙이 있거나, 1981년 제2차 항공촬영사진에 수록된 주택이 있는 경우에는 입주권이 주어집니다. 이러한 요건에 해당하는 무허가 주택의 경우, 매매 시에는 이러한 사항을 잘 확인해야 합니다.
경제 / 부동산
23.11.25
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전세 입주시 도배장판 누가해야하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 계약 시 도배와 장판의 비용 부담은 다음과 같습니다1 전세 계약자의 경우: 전세권을 설정한 경우, 임차인이 전세 도배장판 시공 비용을 부담합니다.2 전세 계약자가 아닌 경우: 전세권을 설정하지 않은 일반적인 전세의 경우, 도배와 장판의 비용은 임대인이 부담해야 합니다.3 월세의 경우: 도배와 장판의 비용은 임대인이 부담해야 합니다.따라서, 전세 계약을 한 상태이고 전세권을 설정하지 않았다면, 도배와 장판의 비용은 임대인이 부담해야 합니다. 벽지와 장판이 훼손된 상태라면, 임대인에게 수리를 요구할 수 있습니다그러나 실제 현장에서는 전세 도배는 임차인이 하는 것으로 시장에서 통용되고 있습니다
경제 / 부동산
23.11.24
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전세대출로 전세에 거주중에 ..
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세대출을 받고 거주 중인 상황에서 다른 사람이 그 집에 전입신고를 하는 것은 가능합니다. 그러나 몇 가지 주의해야 할 사항이 있습니다1 전입신고는 가능하지만, 전세대출을 받은 경우에는 대항력을 유지하기 위해 은행에 전입신고를 해야한다는 조건이 있습니다.2 전입신고를 하지 않으면 대항력을 잃게 되어, 은행에서 전세금대출 상환을 요구할 수 있습니다.3 전입신고를 하지 않으면 대출이 정지될 수 있으며, 보증금을 못 돌려받을 수도 있습니다.4 따라서 전입신고를 하려면 은행과 집주인에게 미리 알려야 합니다.
경제 / 부동산
23.11.24
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집주인에게 새로 이사갈 집 구하는데 계약금 돌려달라고 해도 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 계약이 만료되기 전에 계약금 일부를 미리 반환받는 것은 관행일 뿐이며, 법적인 의무는 아닙니다. 세입자가 다른 지역으로 이사하려면 이사 갈 신규 주택을 매매하거나 임대차로 계약해야 하는데 통상적으로 계약 체결 후 잔금까지 1달에서 최대 반년까지 시간이 소요되므로 세입자가 자신이 원하는 집을 미리 골라 계약할 수 있도록 전세 만기 전에 계약금 정도의 금액을 선지급해 주는 것입니다.그러나 임대인이 계약금을 줄 돈이 충분하거나 새로운 세입자와 계약하여 10%의 계약금을 받았음에도 불구하고 어차피 몇 달 뒤면 지급해 줘야 할 돈을 법적인 의무가 없다는 이유만으로 단칼에 거절하고 불쾌해하는 경우도 있습니다.따라서, 집주인에게 계약금 일부를 미리 돌려달라고 요청하는 것은 가능하지만, 그것이 반드시 이행되어야 하는 법적 의무는 아닙니다. 만약 집주인이 계약금 반환을 거부하거나 불가능하다고 말한다면, 그것은 집주인의 결정에 따른 것입니다.전세 계약이 만료되는 시점에서 집주인에게 이사를 가겠다고 통보하지 않는다면 기존 계약 조건 그대로 계약이 연장됩니다. 따라서 6개월에서 최소 1개월 전에는 집주인에게 이사 통보를 하시는 것이 좋습니다. 이미 묵시적 갱신이 되었다면 이사 통보 후 3개월 후에 보증금을 돌려받을 수 있으며 그 시점에 이사를 가실 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.11.24
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주상복합이란 어떤 것을 말하는 것인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.'주상복합’이라는 용어는 주거공간과 상업공간이 복합된 건축물을 의미합니다. 주거공간은 주택을, 상업공간은 업무, 판매, 근린생활시설 등 비주거 부분을 말합니다.주상복합 건물은 대체로 상업지역이나 준주거지역에 위치하며, 이는 주로 역세권이나 번화가를 포함합니다. 이런 위치는 편리한 교통을 활용할 수 있는 직주근접성을 제공하며, 상업시설 이용의 편의성도 큰 장점으로 볼 수 있습니다.그러나, 주상복합 건물은 일반적으로 학군이 발달한 곳이 아니므로, 학군을 우선순위로 보는 수요층에게는 단점으로 작용할 수 있습니다. 또한, 주상복합 건물은 철골 구조로 짓는 경우가 많아, 건물의 노후화 진행이 느리며, 사실상 건물의 수명이 거의 무한합니다. 이는 재건축의 필요성이 존재하지 않음을 의미하며, 이는 주상복합의 시세에 한계가 있을 수 있다는 점을 유추할 수 있습니다.주상복합 건물의 특징 중 하나는 고층의 전망입니다. 충분히 밀집해서 건물을 지을 수 있는 만큼, 고도 제한과 같은 특별한 제약이 없다면, 주상복합은 고층 건물로 짓습니다. 일반적으로 아파트 수요층은 저층보다는 고층을 선호하는데, 그 이유 중 가장 큰 요소가 높은 곳에서 바라보는 전망이라는 것을 생각해보면, 고층 주상복합의 경우, 전망 측면에서 아주 큰 장점을 갖는다고 할 수 있습니다.따라서, 주상복합 건물은 편리한 교통, 상업시설 이용의 편의성, 고층의 전망 등의 장점을 가지지만, 학군의 부재, 재건축의 어려움 등의 단점도 가지고 있습니다.
경제 / 부동산
23.11.24
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현재 살고있는 주거 아파트를 매도 하려는데요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아파트 매매 계약서와 분양권 매매 계약서는 다른 것입니다. 분양권 매매 계약서는 아직 완공되지 않은 새로운 주택의 공급권을 매매하는 계약서이고, 아파트 매매 계약서는 이미 완공된 주택의 소유권을 매매하는 계약서입니다. 따라서 지금 살고 있는 아파트를 매도하시려면 아파트 매매 계약서를 작성하셔야 합니다.아파트 매매 계약서 작성 방법은 다음과 같습니다1 부동산의 표시는 등기사항전부증명서와 건축물대장(공적장부)을 '기준’으로 작성해야 합니다. 대상 부동산의 소재지와 동호수, 토지지목과 면적, 건물의 구조, 용도, 면적을 기재합니다.2 계약의 내용에는 매매대금, 계약금, 중도금, 잔금의 금액과 지급방법, 인도방법, 계약위반시 배상문제 등을 서로 협의하여 기재합니다.3 계약서에는 계약당사자의 인적사항과 날짜를 확인하고, 특약사항이 있으면 명시합니다. 특약사항은 계약서의 일반적인 내용과 다른 부분을 말합니다. 예를 들어, 매도인이 잔금을 받기 전에 근저당을 말소하거나, 매수인이 잔금을 지급하기 전에 등기부등본을 확인하거나, 매도인이 인도시 공과금이나 관리비를 정산하거나 하는 내용입니다.4 계약서에는 계약당사자와 증인의 서명과 인감을 하고, 계약금을 지급하고 수령합니다. 계약금은 매매대금의 10% 정도가 일반적입니다.5 계약서는 원본과 사본을 각각 2부씩 작성하고, 계약당사자가 각각 한 부씩 보관합니다.
경제 / 부동산
23.11.23
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상가임대차보호법에 대해서 알고 싶어요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.상가건물 임대차보호법에 따르면, 상가건물 임차인 중 일정 보증금 이하의 임차인만을 보호합니다. 일정한 요건을 갖춘 경우에는 대항력, 우선변제권, 존속기간 등의 보호를 받을 수 있습니다. 또한, 일정한 보증금 미만의 상가 건물 임대차는 특별히 보호되고 있습니다.상가건물 임대차보호법이 2018년도에 일부 개정되면서, 상가 임대차 기간은 총 10년까지 보장됩니다. 그러나 건물주가 계약기간을 1년으로 제한하는 경우, 이는 상가건물 임대차보호법의 보호를 받지 못할 수도 있습니다.
경제 / 부동산
23.11.23
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소규모재건축사업시궁금한점을질문합니다!
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1 소규모 재건축 사업의 경우, 토지 등 소유자의 75% 동의를 받아야 합니다.2 재건축 사업에 참여를 거부한 토지 등 소유자를 ‘미동의자’라고 합니다. 이들에 대해서는 조합이 일정한 협의 및 최고절차를 거쳐 법원에 매도청구소송을 제기하여 시가로 매수하는 절차를 밟게 됩니다.3 조합원의 탈퇴는 조합의 정관에 따라 결정됩니다. 일반적으로 탈퇴를 희망하는 이는 청약 철회 요청서를 조합에 제출해야 하며, 조합은 청약 철회 요청을 받은 때로부터 7일 이내에 분담금 예치기관의 장에게 분담금의 반환을 요청해야 합니다.4 조합원의 이탈(탈퇴)이 발생할 경우 사업에 문제가 발생할 수 있습니다. 일부 조합장과 임원들이 월급을 계속 받기 위해 소송을 빌미로 청산을 지연시키는 경우가 있습니다.5 재건축 사업에서는 기본적으로 임차인에게 지급되는 보상이 없습니다. 재건축과 달리 재개발 사업은 주거환경이 열악하여 진행되는 사업이기 때문에 공적인 성격을 가지고 있어, 영업보상이 따로 있으나, 재건축은 그렇지 않습니다.
경제 / 부동산
23.11.23
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폭우로 인한 홍수범람을 예방할 수 있는 설계방안이 있을까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.홍수 예방을 위한 설계 방안은 다양하며, 그 중 몇 가지를 아래에 소개하겠습니다1 홍수위험지도 활용: 홍수위험지도는 하천제방의 설계빈도를 초과하는 홍수가 발생하여 제방붕괴, 제방월류 등 극한의 상황이 발생한다는 가정 하에 하천 주변지역의 침수범위, 침수깊이를 나타낸 지도입니다. 이를 통해 최악의 홍수상황을 사전에 대비하고 인명 및 재산피해를 최소화할 수 있습니다.2 하천범람지도 및 도시침수지도 활용: 하천 범람에 의한 침수예상지역, 피해범위, 예상 침수깊이 등을 표시한 지도와 빗물펌프장과 빗물저류조 등 우수배제시설의 용량 초과 및 고장을 가정한 조건에서 발생가능한 침수범위, 침수심 등을 나타낸 지도를 활용할 수 있습니다.3 구조적 대책과 비구조적 대책 동시 활용: 2000년대 이후로는 구조적 대책과 함께 유역종합치수계획 등 비구조물적 대책으로 전방위적 홍수방어를 추진하고 있습니다. 이는 홍수터 관리, 홍수예경보, 홍수위험지도 제작, 비상대처계획 (EAP) 수립 등으로 홍수피해를 최소화하는 데 도움이 됩니다.4 시뮬레이션 활용: 대만의 국가재난연구기관인 방재연구원 (National Science and Technology Center for Disaster Reduction; NCDR)은 3D GIS를 활용해 홍수 피해를 사전에 시뮬레이션할 수 있는 ‘훈련 및 비상대응을 위한 홍수 워게임 시뮬레이션 플랫폼 (The Flooding Wargame Simulation Platform for Training …'을 개발하였습니다.이 외에도 건축물을 설계하거나 도시를 계획할 때 홍수 피해를 예방하기 위한 다양한 방안이 있습니다. 예를 들어, 빗물 수집 시스템, 침수 가능성이 있는 지역에 대한 적절한 토지 이용 계획, 높은 층에 중요 시설물 배치, 홍수로부터 안전한 곳에 비상 대피소 설치 등이 있습니다. 이러한 방안들은 홍수 피해를 최소화하는 데 큰 도움이 될 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.11.23
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HUG버팀목 등기에 민간임대주택등기 관련없나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.HUG 버팀목 전세대출은 주택임대차계약을 체결하고 임차보증금의 5% 이상을 지불한 자에게 제공되는 대출입니다. 민간임대주택에 대한 등기가 있는 경우, 해당 주택이 HUG 버팀목 전세대출의 대상이 될 수 있습니다. 그러나, 이는 해당 주택이 HUG의 전세보증보험에 가입되어 있는지, 그리고 임차인이 HUG의 대출 자격 요건을 충족하는지 등 여러 요인에 따라 달라질 수 있습니다.민간임대주택등록이 명시된 경우, 해당 주택은 민간임대주택 사업자에 의해 운영되고 있음을 의미합니다. 이는 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증보험에 가입할 수 있으며, 따라서 HUG 버팀목 전세대출의 대상이 될 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.11.23
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