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재건축, 재개발시 1종 2종 3종 차이가 뭐죠?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.재건축이나 재개발을 계획할 때, 토지의 용도지역이 중요한 역할을 합니다. 일반주거지역은 1종, 2종, 3종으로 나뉘며, 각각의 종류에 따라 건축 가능한 건물의 높이와 용도가 다릅니다.1종일반주거지역: 이 지역은 저층 주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위해 필요한 지역으로, 건폐율 60% 이하, 용적률 100~200% 이하의 건축물을 지을 수 있습니다.2종일반주거지역: 이 지역은 중층주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위해 필요한 지역으로, 건폐율 60% 이하, 용적률 150~250% 이하로 건축물을 지을 수 있습니다.3종일반주거지역: 이 지역은 중, 고층 주택을 중심으로 편리한 주거환경 조성을 위해 지정된 지역으로, 건폐율 50% 이하, 용적률은 200~300% 이하입니다.재건축이나 재개발 사업에서 이들 용도지역의 차이는 큰 영향을 미칩니다. 특히, 3종일반주거지역은 건축 가능한 건물의 높이에 제한이 없어, 아파트 재건축이나 재개발 시 그 토지가 2종일반주거지역인지, 3종일반주거지역인지에 따라 수익성에 큰 차이가 날 수 있습니다.일반주거지와 준주거지에서 재건축이나 재개발을 할 경우, 이익과 손해는 여러 요인에 따라 달라집니다. 사업의 성공 여부는 시공사의 선정, 사업관리 능력, 사업의 지연 등에 따라 결정됩니다. 사업이 지체되는 경우, 사업지연으로 늘어나는 추가 비용은 모두 조합원의 몫이 될 수 있습니다. 또한, 사업이 진행되는 동안 시공사와의 갈등이 발생하면, 이를 해결하기 위해 법률적인 도움을 받아야 하며, 계약 해지 시 발생하는 법적 분쟁에 대해 올바르게 대응해야 합니다. 소유권 이전이 끝나면 재개발, 재건축 사업이 완료된 것이며, 사업비를 정산하게 됩니다. 이익이 남았다면 조합원은 청산금을 돌려받을 수 있고, 예상보다 지출이 컸다면 추가 부담금을 내야 할 수도 있습니다.
경제 / 부동산
23.11.22
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월세 현금영수증, 연말정산 둘 다 신청해도 되는건가요??
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세 세액공제와 월세 현금영수증(=월세 소득공제)은 중복하여 공제가 되지 않습니다. 따라서 연말정산 시 둘 중 하나만 선택하여 공제받으실 수 있습니다. 본인에게 유리한 공제항목을 선택하시는 것이 중요합니다.
경제 / 부동산
23.11.22
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아파트가 분양이 되지 않는 아파트는 어떻게 되는 것인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.미분양 아파트는 건설업체가 분양을 한 후 남은 잔여 세대수를 뜻합니다. 미분양 아파트의 처리방법은 다음과 같습니다1 무순위청약: 청약통장이 필요하지 않고 지역 주민만 청약할 수 있는 방법입니다. 추첨제로 입주자를 뽑습니다1.선착순 분양: 청약통장이 필요하고 누구나 청약할 수 있는 방법입니다.2 준공 후 미분양: 완공된 아파트 중에도 분양되지 않은 세대가 있는 경우입니다.3 할인분양: 미분양 아파트가 많이 남아있거나 시장 상황이 좋지 않은 경우에 건설사가 할인율을 적용하여 분양하는 방법입니다.미분양 해소까지 되지 않는 경우 시행사가 할인 분양과 선착순 분양 등으로 미분양 털기에 나설 수 있습니다. 현재 타입별로 3000만~8000만원까지 할인을 진행하는 지역도 있습니다. 보통 할인분양은 기존 수분양자들 반발이 있기 때문에 쉽지 않습니다. 보통 건설사들은 상품제공이나 베란다확정비 무료등을 내세워 청약자를 구하게 됩니다, 이렇게도 저렇게도 안구해질 경우 결국은 처분을 위해 할인분양을 조건으로 합니다. 기다리기도 하고 기다리다 안되면 할인분양을 하거나 각종 상품을 주기도 합니다. 미분양 아파트는 나중에 재분양 하던가 선착순 계약을 합니다. 그래도 미분양이면 할인 분양 들어갑니다.
경제 / 부동산
23.11.22
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원룸 중도퇴거시 잔여기간 월세는 어떻게 해야하는지 궁금해요.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.원룸 계약기간 중에 중도퇴실을 하게 될 경우, 남은 기간동안의 월세 및 관리비를 임차인이 부담하는 것이 원칙입니다. 하지만, 이는 임대인과의 합의에 따라 달라질 수 있습니다.예를 들어, 임대인과 합의하여 일정 금액의 월세를 지불하고 계약을 종료하거나, 임차인이 다른 세입자를 구해주는 방법 등이 있습니다.그러나, 이러한 합의는 당사자들 간의 합의에 따라 결정되므로, 임대인과 충분히 대화를 나누어 합의점을 찾는 것이 중요합니다.또한, 중도퇴실 시에는 부동산 중개수수료를 임차인이 부담해야 하는 경우가 많습니다. 이는 계약서의 특약사항에 따라 달라질 수 있으므로, 계약서를 꼼꼼히 확인하는 것이 좋습니다.따라서, 친구의 경우에도 남은 기간의 월세를 부담해야 하는지, 아니면 다른 방법으로 합의할 수 있는지 임대인과 상의해보는 것이 좋을 것 같습니다.
경제 / 부동산
23.11.22
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수도세 제가 내야 하는건가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.수도세에 대한 법적 규정은 복잡하고 다양한 요인들이 있어서 정확한 답변을 드리기 어렵습니다. 하지만 일반적으로 월세 계약에서는 관리비에 수도세가 포함되어 있을 수 있습니다. 그러나 이는 계약서에 따라 다르며, 일부 경우에는 세입자가 추가로 수도세를 내야 할 수도 있습니다. 문제가 되는 부분은 전체 검침에 대한 추가 요금이며, 이는 일반적으로 모든 세입자가 동일하게 나눠서 부담하는 것이 일반적입니다. 그러나 이 경우에는 세입자 한 호에 대한 추가 요금이 매우 높게 나왔으며, 이는 일반적인 상황이 아닙니다.이 문제에 대해 법적 조언을 얻으려면 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다. 법률 상담사, 변호사, 또는 부동산 전문가에게 상담을 받아보시는 것을 추천드립니다. 이러한 전문가들은 이러한 상황에 대한 법적 해석을 제공하고, 필요한 경우 법적 조치를 취하는 데 도움을 줄 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.11.22
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전세 계약금을 수표로 주는 집주인도 있나요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 계약금을 수표로 받는 것은 일반적인 방법이지만, 계좌 이체를 통해 받는 것이 더 안전할 수 있습니다. 수표는 발행인이 결제 능력이 없을 경우 결제가 이루어지지 않을 수 있기 때문입니다. 따라서 가능하다면 계좌 이체를 통해 전세 계약금을 받는 것을 권장드립니다.그러나 집주인이 하루 이체 한도 때문에 계좌 이체를 할 수 없다고 한다면, 다음과 같은 방법을 고려해 볼 수 있습니다:1 계약금을 분할하여 이체: 집주인이 여러 날에 걸쳐 계약금을 이체할 수 있습니다.2 다른 은행 계좌 사용: 집주인이 다른 은행의 계좌를 사용하여 더 큰 금액을 이체할 수 있습니다.3 직접 은행에 방문하여 이체: 집주인이 은행에 직접 방문하여 이체 한도를 초과하는 금액을 이체할 수 있습니다.이러한 방법들을 집주인에게 제안해 보세요. 그럼에도 불구하고 집주인이 계약금을 수표로 주고자 한다면, 수표를 받기 전에 해당 은행에 연락하여 수표의 유효성을 확인하는 것이 좋습니다. 이렇게 하면 수표가 부도나기 전에 미리 알 수 있습니다. 수표를 받은 후에는 가능한 한 빨리 은행에 가서 현금으로 교환하거나 자신의 계좌로 입금하세요. 이렇게 하면 수표가 부도나는 것을 방지할 수 있습니다
경제 / 부동산
23.11.22
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재개발사업과 재건축사업의 차이는?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.재개발사업과 재건축사업은 모두 낡은 주택을 허물고 새롭게 짓는 것은 동일하지만, 그 과정과 목표에서 차이가 있습니다.재건축은 기본적으로 건물만 부수고 다시 건축하는 것입니다. 즉, 재건축은 도로 · 상하수도 등 기반시설이 양호한 곳에서, 건물만 다시 짓는 것을 말합니다. 그러므로, 도로 등이 넓고 반듯하게 잘 정비되어 있는 서울 강남지역은 주로 "재건축"이 많이 있습니다.반면에, 재개발은 건물뿐만 아니라, 도로 · 상하수도 · 공원 등 이렇게 전체적으로 개발하는 것이 "재개발"입니다. 즉, "재개발"은 기반시설이 안 좋은 불량한 곳에 모두 싹 밀어버리고, 도로도 다시 만들고, 공원도 새롭게 만들고, 학교도 세우고, 이렇게 건물을 새롭게 짓는 것을 말합니다. 그러므로, 도로가 좁고 꼬불꼬불한 곳이 많은 서울 강북지역은 주로 "재개발"이 많이 있습니다.재건축과 재개발은 개발 성격에서도 차이점이 발생합니다. 재건축은 주로 아파트 주민들이 적극적으로 주도해서 진행하는 “민간 주도 성격” 이 강합니다. 이에 반해, 재개발은 정부가 나서서 재개발 구역을 지정하고 진행하는 “공공주도의 성격” 이 강합니다.이 두 사업은 비슷한 목적을 수행하는 사업처럼 보이지만 세세하게 들여다보면 차이점이 많이 보입니다.
경제 / 부동산
23.11.22
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부모님의 2주택중 1개 주택의 지분 구매또는 무주택 기간으로 인한 분양권 둘중 어느게 이득일까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부모님의 아파트 지분을 구매하게 되면, 무주택자의 자격이 사라질 수 있습니다. 이는 청약에서 무주택 여부를 판정하는 기준에 따라 달라집니다. 만약 부모님이 소유한 주택의 지분을 구매하게 되면, 그 지분은 주택 소유로 간주될 수 있습니다. 따라서, 무주택 기간이 끝나게 될 수 있습니다.재건축으로 인한 가격 상승과 무주택 기간으로 인한 청년 공공분양의 이점 중 어느 것이 더 이익일지는 여러 요인에 따라 달라집니다. 재건축으로 인한 가격 상승은 재건축의 성공 여부, 시장 상황, 그리고 재건축 후의 주택 가격 등에 따라 달라질 수 있습니다. 반면, 무주택 기간으로 인한 청년 공공분양의 이점은 주택 가격 대비 저렴한 임대료, 안정적인 주거 기간 등을 포함할 수 있습니다.상속세 부담에 대해서는, 부동산 가격 상승에 따른 상속세 부담이 증가하는 추세입니다. 상속세 공제한도의 개편 여부는 현재까지 확정된 바가 없습니다.따라서, 어떤 선택이 더 이익일지 결정하기 위해서는 개인의 상황과 목표, 그리고 시장 상황 등을 종합적으로 고려해야 합니다.
경제 / 부동산
23.11.22
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전세계약시 계약문제.. 궁금한게 있어요.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 계약을 대리로 진행할 때에는 몇 가지 주의사항이 있습니다1 임대인 확인: 계약에서는 임대인이 직접 나와야 하지만, 임대인이 멀리 떨어져 있을 경우 공인중개사가 임대인으로부터 계약에 대해 위임받아 임대인의 위임장과 인감증명서를 가지고 계약하게 됩니다. 이때 임대인 본인으로부터 대리에 대한 위임 여부를 반드시 직접 확인하는 절차를 가져야 합니다.2 위임장과 인감증명서: 위임장은 임대인의 인적사항, 대리인의 인적사항, 위임 부동산의 표시, 위임 내용 및 범위 등을 반드시 기재해야 합니다. 위임장의 유효기간은 발급일 기준 3개월입니다. 위임장에 있는 도장과 인감증명서 도장이 일치해야 합니다.3 계약금 입금: 계약금은 반드시 임대인의 본인 통장에 입금해야 합니다. 계약서의 임대인, 위임장의 임대인, 임대인 신분증 사본, 등기부 소유자, 임대인의 명의 계좌 등이 동일인인지 확인하고 입금해야 합니다.이러한 절차를 따르면 추후에 문제가 발생하는 것을 최대한 방지할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.11.22
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잔금일에 집주인 불참시에 집주인 계좌로 송금하는게 괜찮은건가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.집주인이 잔금 지급일에 불참하는 경우에도 집주인의 계좌로 잔금을 송금하는 것은 가능합니다. 하지만, 이 경우에는 집주인이 잔금을 받았음을 입증할 수 있는 증거가 필요합니다. 이를 위해 송금 영수증을 보관하거나, 집주인이 잔금을 받았다는 사실을 확인할 수 있는 문자 메시지나 이메일을 받는 것이 좋습니다.만약 집주인이 잔금을 받고 잠적하는 경우, 법적인 조치를 취할 수 있습니다. 이런 상황에서는 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.전세 계약 파기에 대해서는, 계약 파기는 계약 당사자 중 한 명이 계약을 이행하지 않았을 때 다른 당사자가 계약을 파기할 수 있는 권리를 가지고 있습니다. 집주인의 불참 자체가 계약 파기의 사유가 될 수는 없지만, 만약 집주인이 계약의 중요한 조건을 이행하지 않았다면, 그것은 계약 파기의 사유가 될 수 있습니다전세 계약 파기가 이루어지면 그에 따른 법적 효력이 발생합니다. 예를 들어, 계약이 파기되면 계약에 따라 지급된 금액은 반환되어야 합니다. 그러나 이러한 사항은 복잡하고 전문적인 지식을 필요로 하므로, 법률 전문가와 상의하는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
23.11.22
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