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전세로 살고 있는데 집안에 교체해야 하는게 있으면 어떻게 하죠?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세로 살고 있는 경우, 집안에 교체해야 하는 것이 무엇인지에 따라 수리비 부담의 주체가 달라질 수 있습니다. 일반적으로 임대인은 임차인에게 주택을 사용 수익하게 해줄 의무를 부담하므로, 주요 설비의 노후나 불량, 보일러 고장, 누수, 도배, 장판 등은 임대인이 수선의무를 부담합니다. 반면에 임차인은 선량한 관리자의 주의로 주택을 보존해야 하므로, 전구, 샤워기, 수도꼭지, 열쇠, 가스레인지, 변기 레버 등의 간단한 소모품 교체나, 임차인의 부주의나 고의로 인한 파손은 임차인이 수선의무를 부담합니다따라서 교체해야 하는 것이 임대인의 수선의무에 해당한다면, 임대인에게 통지하고 수리를 요청할 수 있습니다. 임대인이 수리를 거부하거나 지연한다면, 전월세 지원센터나 주택 임대차 분쟁 조정위원회에 문의하거나, 수리비를 선납하고 전세금에서 공제할 수 있습니다하지만 교체해야 하는 것이 임차인의 수선의무에 해당한다면, 임차인이 스스로 수리하거나 비용을 부담해야 합니다. 임차인이 수리를 하지 않으면, 임대인은 임차인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다
경제 / 부동산
23.11.19
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세입자 계약갱신권 청구시 집주인이 반전세를 전세로 전환시키면 어떻게 되는지요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.반전세를 전세로 전환시키려는 집주인의 요구에 세입자가 동의하지 않으면, 세입자는 기존의 반전세 조건을 유지할 수 있습니다. 임대차 3법에 따라, 계약 갱신시 임대료는 직전의 5%까지만 인상할 수 있으며, 전세와 월세의 전환은 세입자의 동의가 필요합니다. 따라서 세입자는 반전세를 전세로 전환시키는 것을 거부하고, 기존의 보증금 1억원과 월세 85만원을 유지하거나, 보증금을 줄이고 월세를 적정한 수준으로 올리는 것을 제안할 수 있습니다.적정한 월세 수준은 전월세 전환율을 적용하여 계산할 수 있습니다. 전월세 전환율은 은행법에 따라 대통령령으로 정한 비율과 기준금리에 대통령령으로 정한 비율 중 낮은 비율을 의미합니다. 현재 전월세 전환율은 4.0%입니다. 즉, 보증금이 줄어든 만큼의 금액에 4.0%를 곱하고 12로 나눈 것이 월세로 전환되는 금액입니다. 예를 들어, 보증금을 1억원에서 5천만원으로 줄이면, 월세는 (1억-5천만)×4.0%÷12=16만6천666원이 증가합니다. 따라서 새로운 월세는 85만원+16만6천666원=101만6천666원이 됩니다.
경제 / 부동산
23.11.19
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이런경우에 세입자가 할 수 있는 조치가 어떤게 있을런지요.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세보증금 반환 문제는 임차인들이 자주 겪는 골치거리 중 하나입니다. 임대인이 보증금을 반환하지 않거나 지연하는 경우, 임차인은 다음과 같은 조치를 취할 수 있습니다.1 임대차계약 종료일 1개월 전에 임대인에게 계약 종료 의사를 통보하고, 보증금 반환을 요구하는 내용증명을 발송합니다. 내용증명은 임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우 법적 조치를 취할 것이라는 내용을 포함해야 합니다. 2 임대차계약 종료일에 임차권등기명령을 신청합니다. 임차권등기명령은 임차인이 임대차목적물을 반환한 후에도 임차권을 유지하고, 임대인이 임대차목적물을 처분하거나 담보로 제공할 수 없게 하는 조치입니다. 임차권등기명령은 임대인에게 보증금 반환을 촉구하는 강력한 수단이 될 수 있습니다. 3 임대인이 보증금을 반환하지 않으면 지급명령을 신청합니다. 지급명령은 임대인이 보증금을 지급할 의무가 있다는 것을 법원이 명령하는 절차입니다. 지급명령은 임대인이 이의를 제기하지 않으면 확정판결로 인정되므로, 임차인은 임대인의 재산을 압류하거나 가압류할 수 있습니다.이 외에도 임대인이 보증금을 반환하지 않는 경우, 임차인은 소송을 제기할 수도 있습니다. 소송을 제기하면 임차인은 보증금 외에도 지연이자나 실제 손해액을 청구할 수 있습니다. 소송을 제기하기 전에는 전문적인 법률 상담을 받으시는 것이 좋습니다.전세 반환보증보험은 임차인이 보증금을 반환받기 위한 추가적인 수단이 될 수 있습니다. 전세 반환보증보험은 임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우, 보험회사가 임차인에게 보증금을 지급해주는 보험입니다. 전세 반환보증보험은 임대인이 가입하거나 임차인이 가입할 수 있습니다.전세보증금 반환 문제는 복잡하고 까다로운 문제이므로, 임차인은 임대차계약서를 작성할 때부터 보증금 반환과 관련된 사항을 명확히 약정하고, 임대차계약 종료 전후에 필요한 절차를 철저히 밟아야 합니다. 또한, 임대인과의 소통을 원활하게 하고, 근거 자료를 잘 보관하고, 법률적인 도움을 받는 것이 중요합니다.
경제 / 부동산
23.11.19
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부동산 매수시 기타 비용(취득세, 법무사비, 중개사비 등) 전부 다 하면 어느 정도라고 생각하면 편하고 간단히 계산이 될까요? 매수가의 몇%라고
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 매수시 기타 비용은 매수가의 몇 퍼센트인지 정확하게 답하기는 어렵습니다. 왜냐하면 기타 비용은 부동산의 종류, 위치, 면적, 가격, 취득 방법, 취득 시기 등에 따라 달라지기 때문입니다. 그러나 대략적으로 취득세, 법무사비, 중개사비 등을 합산하면 매수가의 5% 내외라고 생각하면 편하고 간단히 계산할 수 있습니다.예를 들어, 서울특별시에 있는 85m2 이하의 주택을 10억원에 매매로 취득하는 경우, 기타 비용은 다음과 같이 계산할 수 있습니다.취득세: 시가표준액의 4%로 가정하면, 10억원의 65%인 6.5억원에 4%를 곱하여 약 2,600만원입니다법무사비: 보수액과 공과금을 합산하면 약 400만원입니다중개사비: 법정 최대 요율인 0.9%로 가정하면, 10억원에 0.9%를 곱하여 약 900만원입니다따라서 기타 비용의 총합은 약 3,900만원이고, 이는 매수가의 3.9%에 해당합니다. 이렇게 계산하면 기타 비용이 매수가의 5% 내외라는 것을 확인할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.11.19
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부동산 상권분석및 입지 분석을 잘하려면 어떻게 하면될까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 상권분석 및 입지 분석은 부동산 투자의 핵심 요소입니다. 상권은 지역의 경제 활동과 소비 수요를 반영하는 지표이고, 입지는 개별 부동산의 위치적인 장단점을 평가하는 지표입니다. 상권과 입지를 잘 분석하면 부동산의 가치와 수익성을 예측하고, 투자의 성공 여부를 판단할 수 있습니다.부동산 상권분석 및 입지 분석을 잘 하려면 다음과 같은 방법을 추천합니다.첫째, 상권분석과 입지분석의 기본 개념과 종류를 이해하고, 적절한 분석 방법을 선택하십시오. 상권분석에는 지역분석, 업종분석, 고객분석, 경쟁분석 등이 있으며, 입지분석에는 가시성, 접근성, 입지성, 인지성, 유도성 등이 있습니다. 분석 방법에는 통계자료, 현장조사, 인터뷰, 설문조사, GIS, 빅데이터 등이 있습니다. 분석의 목적과 대상에 따라 적합한 분석 방법을 선택하고, 다양한 자료와 정보를 수집하고, 분석 도구를 활용하십시오.둘째, 상권분석과 입지분석의 결과를 종합적으로 해석하고, 투자 전략을 수립하십시오. 상권분석과 입지분석의 결과는 단순한 숫자나 지표로만 보지 말고, 상권의 특성과 변화, 입지의 장점과 단점, 투자의 기회와 위험 등을 종합적으로 해석하십시오. 또한, 분석 결과를 바탕으로 투자의 목적과 목표, 예상 수익과 비용, 리스크 관리 방안 등을 수립하고, 투자의 성공 가능성을 평가하십시오.셋째, 상권분석과 입지분석의 능력을 키우기 위해 지속적으로 학습하고, 경험을 쌓으십시오. 상권분석과 입지분석은 이론과 실무의 조화가 필요한 분야입니다. 따라서, 상권분석과 입지분석에 관한 책이나 강의, 논문, 보고서 등을 참고하고, 실제 부동산 투자 사례나 성공 사례를 분석하고, 자신의 투자 계획을 수립하고 실행해보는 등의 방법으로 지속적으로 학습하고, 경험을 쌓으십시오.
경제 / 부동산
23.11.19
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건강기능식품은 온라인만 비상주사무실 가능한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.건강기능식품 판매업은 온라인뿐만 아니라 오프라인에서도 비상주사무실로 사업자등록이 가능합니다. 하지만 비상주사무실로 사업자등록을 하려면 몇 가지 조건이 있습니다. 첫째, 비상주사무실은 2종 근린생활시설 건축물이어야 합니다. 2종 근린생활시설 건축물은 주거지역이나 상업지역에 위치하고, 주거용도와 병행하여 생활에 필요한 서비스를 제공하는 건축물을 말합니다. 건강기능식품 판매업은 2종 근린생활시설에만 허가가 가능하므로, 비상주사무실로 사업자등록을 하려면 건축물대장에 근린생활시설로 표기되어 있는지 확인해야 합니다.둘째, 비상주사무실은 직접임대계약을 해야 합니다. 비상주사무실 업체가 건물을 직접 매입하지 않았을 경우에는 임대차계약이 아닌 전대차계약서를 작성해야 하는데요. 전대차계약을 하게 되면 업체가 임대한 물건을 다시 대표님들에게 재임대하는 구조가 되기 때문에 임대차보호법에 해당되지 않을 수 있으며, 비상주사무실 업체가 건물주와의 계약이 만료되거나 문제가 생기면 전대차계약서를 작성한 대표님들은 사업자가 자연스럽게 없어지게 됩니다. 그래서 오랫동안 안정적으로 사업을 하시려고 하시는 분들이라면 꼭 소유주가 임대하는 곳과 계약을 해야 합니다.셋째, 비상주사무실은 실사에 대비해야 합니다. 건강기능식품 판매업은 식품의약품안전처나 지방자치단체에서 실사를 실시할 수 있습니다. 실사에서는 사업자등록증, 건강기능식품 판매업 신고증, 임대차계약서, 건축물대장, 우편물 등을 확인할 수 있으므로, 비상주사무실로 사업자등록을 하신 경우에는 이러한 서류들을 준비하고, 비상주사무실 업체와 협의하여 실사에 대응할 수 있도록 해야 합니다.
경제 / 부동산
23.11.19
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전세,매매,월세에 대한 궁금증
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세, 매매, 월세는 각각 장단점이 있습니다. 전세는 매월 나가는 돈의 부담이 적고, 긴 시간 거주가 가능하지만, 보증금이 많이 필요하고, 전세 사기나 금리 상승의 위험이 있습니다. 월세는 보증금이 적고, 깨끗한 인테리어와 풀옵션을 즐길 수 있으며, 세액공제를 받을 수 있지만, 매월 나가는 비용에 대한 부담이 크고, 주택 소유권이 없습니다. 매매는 주택 소유권을 얻고, 인플레이션에 대한 방어가 가능하지만, 초기 필요자금이 많고, 대출 이자와 세금이 부담스럽습니다.따라서 전세, 매매, 월세 중 어떤 것을 선택할지는 개인의 상황과 성향에 따라 다릅니다. 예를 들어, 전세나 매매 할 형편이 안 되는 사람이라면 월세가 좋을 수 있고, 재산을 부동산 외 다른 자산에 투자하고 싶은 사람이라면 전세가 좋을 수 있고, 주택을 장기적으로 소유하고 싶은 사람이라면 매매가 좋을 수 있습니다. 또한, 부동산 시장의 동향과 금리의 변화에 따라 유리한 선택이 달라질 수 있습니다.저의 개인적인 생각은, 대출을 해서 집을 구하는 것이 오히려 평생 월세로 지내는 것보다 더 긍정적이라고 생각합니다. 왜냐하면, 대출을 해서 집을 구하면, 자신의 자산이 되는 주택을 얻을 수 있고, 매매가 상승하면 자본이 증가하고, 매매가 하락하면 세금이 감면되는 이점이 있기 때문입니다. 반면, 월세로 지내면, 매월 나가는 돈이 쌓여서 자산이 되지 않고, 주택 가격이 상승하면 월세가 오르고, 주택 가격이 하락하면 월세가 내려가지 않는 단점이 있기 때문입니다. 물론, 월세로 지내면서 다른 자산에 투자하여 수익을 얻을 수 있다면, 그것도 좋은 방법일 수 있습니다. 하지만, 투자는 위험도 있고, 수익률도 보장되지 않으므로, 저는 안정적인 부동산 투자를 선호합니다.
경제 / 부동산
23.11.19
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신혼특공 아파트 청약에 당첨되어 계약금 마련에 대해 궁금합니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.Q. 계약금 중 부족한 부분은 신용 대출을 받으려고 합니다. 보증금 3천 만 원만큼 받아 원금과 이자를 갚아나간다면 향후 중도금 대출과 잔금을 위한 집단대출, 주택담보대출 때 영향이 있을까요?A. 신용 대출은 대출 신청자의 신용등급과 소득에 따라 대출 한도와 이자율이 결정됩니다. 신용 대출을 받으면 신용등급이 하락할 수 있으므로, 향후 중도금 대출과 잔금을 위한 집단대출, 주택담보대출을 받을 때 영향을 줄 수 있습니다. 신용 대출을 받기 전에 신용등급을 확인하고, 대출 상환 계획을 세우는 것이 좋습니다.Q. 보증금에 여윳자금이 묶여있을 경우, 보통 계약금 마련을 위해 신용대출을 많이 받나요?A. 보증금에 여윳자금이 묶여있을 경우, 계약금 마련을 위해 신용대출을 받는 경우도 있습니다. 하지만 신용대출은 이자가 높고 신용등급에 영향을 줄 수 있으므로, 다른 방법을 찾아보는 것이 좋습니다. 예를 들어, 보증금을 일부 해지하거나, 가족이나 친구에게 빌리거나, 청약통장을 담보로 대출을 받거나, 디딤돌대출을 활용하는 등의 방법이 있습니다. 디딤돌대출은 청약통장을 담보로 하여 저리로 대출을 받을 수 있는 제도입니다.
경제 / 부동산
23.11.19
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건물리모델링을 하게 되는 경우에는 구청의 승인을 맡아야 되나요??
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.건물 리모델링을 할 때 구청의 승인이 필요한지 여부는 리모델링의 범위와 내용에 따라 다릅니다. 일반적으로 흔히 하는 창틀·문틀의 교체, 세대 내 천장·벽·바닥의 마감재 교체, 급·배수관 등 배관 설비의 교체 및 난방방식의 변경 등과 같은 경미한 사항은 신고하지 않아도 괜찮습니다. 하지만 건축물의 구조나 외관을 변경하거나, 용도를 바꾸거나, 증축하거나, 파손하거나, 철거하는 경우에는 건축법에 따라 허가를 받거나 신고를 해야 합니다. 예를 들어, 벽을 부수거나, 창문을 확장하거나, 발코니를 닫거나, 방을 나누거나, 화장실을 옮기거나, 공동주택의 용도를 변경하는 경우에는 허가나 신고가 필요합니다. 허가나 신고를 받지 않고 리모델링을 하는 경우에는 법적으로 처벌을 받을 수 있으므로 주의해야 합니다. 허가나 신고를 받는 방법은 다음과 같습니다. 먼저, 건축물의 종류와 규모에 따라 허가나 신고를 받아야 하는 기관을 확인합니다. 일반적으로 읍·면 사무소나 구청에서 허가나 신고를 받을 수 있습니다. 그리고, 건축법 시행규칙에 따라 필요한 서식과 구비서류를 준비합니다. 예를 들어, 가설건축물 축조신고서, 건축물 배치도, 건축물 평면도 등이 필요할 수 있습니다. 준비된 서식과 구비서류를 기관에 제출하면 허가나 신고 절차가 진행됩니다. 허가나 신고 절차가 완료되면 리모델링을 시작할 수 있습니다. 리모델링을 할 때는 공사 소음이나 진동, 먼지 등으로 인해 이웃에게 피해가 가지 않도록 주의해야 합니다. 공사 소음이나 진동은 주로 오전 9시부터 오후 6시까지 허용되며, 먼지는 공사장 주변에 방진막을 설치하거나 정기적으로 청소하는 등의 방법으로 줄일 수 있습니다. 만약 이웃에게 민원이 접수되면 공사를 중단하거나 소음이나 진동을 측정하거나, 보상을 해야 할 수도 있습니다.
경제 / 부동산
23.11.19
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전세 2년을 살고 계속 살고 싶으면 건물주와 협의하면 되는건가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세를 2년 살고 계속 살고 싶으시다면 건물주와 협의하셔야 합니다. 전세 계약 기간 연장 방법은 크게 3가지입니다첫째, 묵시적 갱신되는 경우입니다. 이는 계약갱신청구권을 행사하지 않고, 임대인과 임차인이 모두 계약 연장에 동의하고, 특별한 통보나 계약서 작성 없이 계약 만료일이 지나도 계속 거주하는 경우입니다. 이 경우 계약 기간은 2년으로 갱신됩니다.둘째, 계약갱신청구권을 행사하는 경우입니다. 이는 임차인이 계약 만료일 1개월 전까지 임대인에게 계약 연장을 통보하거나 연장 계약서를 작성하는 경우입니다. 이 경우 계약 기간은 2년으로 갱신됩니다. 단, 임대인이 계약갱신청구권을 거부할 수 있는 경우도 있습니다.셋째, 전세 재계약을 하는 경우입니다. 이는 임대인과 임차인이 새로운 계약서를 작성하여 계약 기간, 보증금, 복비 등을 다시 정하는 경우입니다. 이 경우 계약 기간은 임대인과 임차인이 합의한 기간으로 정해집니다.
경제 / 부동산
23.11.19
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