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상가 입지분석 방법이 궁금합니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.상가 입지분석은 상가의 위치, 접근성, 가시성, 임대가, 권리금, 구조, 모양 등을 조사하고 유사 경쟁점의 입지, 규모, 서비스, 접객태도, 영업시간. 종업원 수 등을 파악하는 과정입니다.상가입지 분석을 할때는 다음과 같은 단계별 기법을 활용할수 있습니다.1. 점포위치 특성 분석2. 접근의 용이성 분석.3 가시성 분석.4.임대가와 권리금 분석5. 구조와 모양분석등을 합니다.
경제 / 부동산
23.11.09
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전세 만료후 1년만 연장 계약이 될까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세계약 연장은 임대인과 임차인의 합의에 따라 가능합니다. 주택임대차보호법에 따르면 임차인은 임대차기간이 끝나기 2개월전까지 임대인에게 계약갱신을 요구할수 있으며 임대인은 정당한 사유가 없으면 거절할수 없습니다. 계약갱신청구권을 행사하면 기존의 계약 조건과 동일하게 2년간 임대차가 연장됩니다.그러나 임차인이 2년 미만의 기간을 원하는 경우에는 임대인과 재계약을 체결할수 있습니다. 재계약은 새로운 계약으로 간주되므로 계약기간, 보증금, 복비등을 재협의할수 있습니다. 재계약의 경우에는 임차인의 계약갱신청구권이 소멸하므로 임대인이 재계약을 거절하거나 계약 조건을 변경할수 있습니다.
경제 / 부동산
23.11.09
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묵시적 갱신시 계약해지 기간 및 임차인 의무에 대해 궁금합니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.묵시적갱신이란 임대차 계약기간이 끝날때까지 임대인과 임차인이 계약에 대한 어떤 의견도 교환하지 않은 경우 계약이 자동으로 2년 연장된것으로 간주되는것을 말합니다. 묵시적 갱신된 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할수 있습니다. 그러나 계약해지는 임대인이 통지를 받은날로부터 3개월이 지나야 효력이 발생합니다.따라서 세입자가 한달후 이사간다고 통지한 경우 임대인은 그 통지를 받은 날부터 3개월동안은 월세를 받을수 있습니다. 3개월이 지난후에도 세입자가 나가지 않으면 임대인은 임대차보호법 제 17조에 따라 임차료의 2배에 해당하는 금액을 청구할수 있습니다.
경제 / 부동산
23.11.09
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월세에서 반전세로 계약을 할시 궁금증이 있어요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세에서 반전세로 계약을 바꾸시려면 임차인과 임대인의 합의가 필요합니다. 월세에서 반전세로 전환할때는 전월세 전환율 2.5%를 적용하면 됩니다. 예로 월세 500에 35만원씩 월세를 내고 계신다면 반전세로 전환하실때 보증금은 3000만원이고 월세는 35만원에서 2.5%를 곱한 8만7500원을 더한 43만7500원이 됩니다. 이는 임대료 인상률 5%를 적용한 금액입니다.
경제 / 부동산
23.11.08
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지역의 경찰서가 이전하면 무슨 행정들이 따라올까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.경찰서가 이전하면 다양한 행정과 사업이 따라올수 있습니다.1. 도시관리계획 변경 : 경찰서가 들어갈 부지의 용도나 건축규제 등을 조정하기 위해 도시관리계획을 변경하는 절차입니다. 이 과정에서 토지 소유자나 주민들의 의견 수렴, 공익성검토, 환경 영향평기 등이 필요합니다. 2.토지 매매 협상 : 경찰서가 들어갈 부지의 소유자와 경찰이 토지 매매에 관한 협상을 하는 절차입니다. 이 과정에서는 토지의 시장가격, 수용보상금, 재산권 침해 최소화 등을 고려해야 합니다.3. 실시계획 인가 및 세부 설계 : 경찰서의 신축 건물에 대한 실시 계획을 인가받고 세부적인 설계를 하는 절차입니다. 이 과정에서는 건축물의 구조, 설비, 안전, 디자인등을 결정해야 합니다.4. 청사 건설 및 이전 : 경찰서의 신축건물을 건설하고 기존의 경찰서에서 새로운 경찰서로 이전하는 절차입니다.
경제 / 부동산
23.11.08
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1가구에서 2가구로변경시(분양권)취득세 문의드려요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.분양권을 취득하는 시점에 따라 적용되는 취득세율이 다르므로 분양권을 언제 취득하셨는지 알려주시면 좀더 정확한 답변을 드릴수 있습니다. 일반적으로 2020년 7월11일 이후에 취득한 분양권은 주택에 포함되어 취득세율이 결정됩니다.만약 2020년 7월11일 이후에 분양권을 취득하셨다면 현재 1가구1주택자이고 새로 취득하려는 주택이 조정대상지역에 속하는경우 8%위 취득세율이 적용됩니다.만약 새로 취득하려는 주택이 비조정대상지역에 속하는 경우에는 주택가액에 따라 1~3%의 추득세율이 적용됩니다.
경제 / 부동산
23.11.08
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월세 계약 6개월후 혼자살다가 친구랑같이살면 집주인한테 알려야하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세 계약 6개월 후 혼자 살다가 친구와 같이 살면 집주인에게 알려야 하는지에 대해서는 법적으로 명확한 규정이 없습니다. 하지만 일반적으로 임대차 계약서에는 임차인 외에 다른 사람이 거주할수 없다는 조항이 포함되어 있을수 있습니다. 따라서 친구와 함께 거주하려면 집주인의 동의를 받는것이 바람직합니다. 그렇지 않으면 집주인이 임대차 계약을 해지하거나 손해배상을 청구할수도 있습니다.월세 계약 6개월 후 혼자 살다가 친구와 같이 살면 월세 세액공제를 받을수 있는지에 대해서는 다음과 같은 사항을 확인해야 합니다.1. 월세 세액공제를 받으려면 임대차 계약자가 세대주로 전입신고를 하고 월세 납입도 세대주가 해야 합니다.2. 월세 세액공제를 받으려면 국민주택규모 이하요건을 충족해야 합니다.3. 월세 세액공제를 받으려면 월세납입증빙서류를 제출해야 합니다.
경제 / 부동산
23.11.08
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전세 세입자가 다른 사람한테 월세를 줄 수 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 세입자가 다른 사람한테 월세로 집을 빌려 줄수 있는지에 대해서는 법적으로 논란이 있습니다. 일반적으로 전세계약을 체결하고 재임대를 놓는것을 전대차라고 하는데요. 임대인의 동의 없는 전대차는 불법이라는것이 대부분의 판례와 학설의 입장입니다. 그러나 전대차가 불법이라고 해서 전대차 계약이 무효가 되는것은 아니라는 판례도 있습니다. 따라서 전세 세입자가 다른 사람한테 월세로 집을 빌려 줄수 있는지는 사실과 법률의 해석에 따라 달라질수 있습니다.전세 세입자가 임대인의 동의 없이 전대차를 하게 되면 임대인은 전대차 계약을 해지하고 전세 세입자에게 손해배상을 청구할수 있습니다.또한 전대차 계약이 무효라고 판단되면 전대차 세입자는 전세 세입자에게 월세를 지급한 금액을 반환받을수 없을수도 있습니다. 그리고 전대차 세입자가 임대주택의 시설물을 파손하거나 계약기간이 지났는데 이사를 나가지 않는 경우 전세 세입자가 대신 손해배상을 해야 할수도 있습니다.따라서 전세 세입자가 다른 사람한테 월세로 집을 빌려 주려면 임대인의 동의를 받는것이 가장 안전하고 바람직한 방법입니다.
경제 / 부동산
23.11.08
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전세로 들어갈 집에 대출이 7억 정도 있어요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세로 들어갈 집에 대출이 있는 경우에는 다음과 같은 점을 주의해야 합니다.1.전세로 들어갈 집에 대출이 있는 경우에는 전세 보증금이 대출금이 우선변제권을 가지지 못하고 대출금에 밀려 뒤로 밀리게 됩니다. 즉 집주인이 대출금을 갚지 못하고 압류나 경매에 처해지면 전세보증금을 잃을수 있습니다.2. 전세로 들어갈 집에 대출이 있는 경우에는 전세계약서에 대출금의 존재 여부와 금액, 대출기관, 대출기간, 대출목적등을 명시하고 대출금의 상환 여부를 확인할수 있는 서류를 첨부해야 합니다. 3. 전세로 들어갈 집에 대출이 잇는 경우에는 전세보증금을 집주인에게 직접 주는 것보다는 전세보증보험을 가입하거나 전세금안심서비스를 이용하는것이 안전합니다.
경제 / 부동산
23.11.08
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부동산 계약을할때 어떤걸조심해야되죠?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 매매계약을 할때에는 다음과 같은 점들을 주의해야 합니다.1.매매대상 부동산의 실제 상태와 등기부등본의 내용을 꼼꼼히 확인해야 합니다. 실제 상태는 직접 현장을 방문하여 살펴보고 등기부등본은 부동산 중개인이나 매도인에게 요청하여 최근 발급된 것을 받아보아야 합니다.2. 매매 계약서의 내용을 자세히 읽고 이해해야 합니다. 매매 계약서에는 매매 대금, 계약금, 중도금, 잔금, 융자금의 액수와 지금일, 소유권이전등기의 시기와 방법, 부동산의 인도시기와 방법등의 내용이 포함되어야 합니다.3. 계약금과 대금지급시에는 거래내역을 남겨야 합니다.4. 소유권 이전 등기를 신속하게 완료해야 합니다.
경제 / 부동산
23.11.08
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