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경매로 나온 부동산을 안전하게 구매하는 방법이 궁금합니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.권리분석은 초보자가 하기에는 어려움이 있습니다. 주의에 경매를 잘 하시는 분이나 아닌 경우 경매대행하시는 분들에게 수수료를 주고 경매대행을 하셔도 됩니다.아닌 경우 경매에 대한 공부를 하시고 입찰에 참가를 하셔야 합니다.경매 권리분석 잘 못하면 보증금 날리고, 원래 보다 비싸게 살 수도 있으니 쉽게 보시면 안됩니다.감사합니다.
자격증 / 공인중개사 자격증
25.01.11
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하자 담보책임 보험은 꼭 들어야 하는건가요?
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.하자 담보책임 보험은 특히 신축 주택 거래 시 필수적인 보호 장치이며, 일반적인 매매의 경우 주택 거래에서는 선택 사항입니다. 중요한 점은 계약 과정에서 하자 발생 시 책임의 주체와 해결 방법을 명확히 합의하고 문서화하는 것입니다. 계약서 상의 특약사항으로 하자담보책임에 대한 문구를 삽입을 하시면 됩니다. 굳이 추가적인 보험 가입은 하지 않습니다. 공인중개사의 고지 의무를 철저히 이행하도록 요구하는 것도 중요합니다.감사합니다.
자격증 / 공인중개사 자격증
25.01.11
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공인중개사 시험을 준비할 때 기초입문서와 기본서 강의를 전부 보는 것이 도움이 되나요?
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.공인중개사 과목의 경우 대부분 법 조문 관련이 많이 있습니다. 한번에 이해하기가 어려우니 차근차근하게 기초부터 한번 보시고 그 다음 심화로 넘어가시는게 좋습니다. 어차피 계속 반복을 해야 합니다. 처음 부터 심화과정을 들어가게 되면 내용이 어려우므로 기초부터 차근차근 하시는게더 도움이 되시리라 생각합니다.감사합니다.
자격증 / 공인중개사 자격증
25.01.11
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주택관리사 자격증 공부 방법 있나요?
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.주택관리사의 경우 하루에 4시간 정도 꾸준히 6~12개월 정도 열심히 해야 합격이 가능합니다.기본서나 인강, 가장 확실한 방법은 여러 네트워크도 생기고 정보 공유도 가능한 학원에 등록하시면 좀 더 수월하게 합격을 할 수 있습니다. 혼자 하시면 기본서와 인강위주로 하시면 됩니다.주택관리사의 경우 최근 아파트 단지의 증가와 함께, 아파트 관리 업무의 전문화가 요구되고 있으므로 이러한 곳에 취업이 가능합니다.감사합니다.
자격증 / 공인중개사 자격증
25.01.11
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2011년에 계약서에 상가주인이 데코타일과 천정텍스 시공해준다고 하면 나갈때도 그대로 해주고 나가야 하나요?
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.임차인은 상가를 사용 후 원상태로 돌려놓을 의무가 있습니다. 이는 임차인이 상가를 임대받을 당시 상태로 돌려놓는다는 의미입니다. 하지만 원상복구란 임대 당시 상태로 복구하는 것이지, 새것으로 교체해야 한다는 의미는 아닙니다.데코타일이 사용 중 마모되었거나 벽체 자국이 생겼다면 정상적인 사용으로 인한 노후화로도 볼 수 있습니다. 즉 원상복구에 대한 의무와 노후와에 대한 어필로 중간선에서 협상을 하시는게 좋아 보입니다.감사합니다.
자격증 / 공인중개사 자격증
25.01.09
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주택을 공동명의로 했을 때 장점과 단점이 궁금합니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.주택 공동명의 장점으로는 우선 양도소득세 절감의 효과가 있습니다.(인별 공제)종부세 절감 효과도 있습니다. 공동명의로 등록하면 소유자별로 공제 금액이 적용됩니다.예를 들어, 부부가 함께 아파트를 소유하면 각각 1주택자로 간주되어 공시가격 9억 원까지 공제가 가능하며, 이는 세금 부담을 크게 줄여주는 요인이 됩니다.그리고 한쪽 배우자가 사망하더라도 공동명의로 되어 있는 부동산은 상속 절차가 비교적 간단하게 진행됩니다.하지만 공동명의로 할 경우 각자 소득 및 신용상태에 따라 주택을 공동으로 소유하면 해당 주택을 담보로 한 대출을 받을 때 한도가 낮아질 수 있고, 대출 심사 시 각 소유자의 소득과 신용도를 개별적으로 평가를 합니다.공동명의로 인해 배우자가 지역가입자로 전환될 가능성이 있습니다.특히, 공시가격이 9억 원을 초과할 경우 피부양자 자격을 상실하게 되어 건강보험료를 추가로 납부해야 할 수도 있습니다. 소유자 중 한 명의 신용도가 낮으면 금융 상품 이용에 불이익이 발생할 가능성이 있습니다.감사합니다.
자격증 / 공인중개사 자격증
25.01.08
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부동산 계약 하고 누수를 발견했는데 계약해지 되나요?
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.객관적 사시로 볼때 누수로 판명이 되고, 또한 그러한 사실을 매도인이 숨겼던가 아닌 경우 공인중개사가 설명의 의무를 다하지 못한 경우든 누수에 대한 판명이 나게 될 경우 위약금 없이 계약해지가 가능하리라 사료됩니다.하자책임에 대한 부분이 매도인에게 존재를 하므로 만일에 그 부분에 대한 책임을 지고 계약이행을 요구 할 수도 있으니 잘 살펴보시길 바랍니다.감사합니다.
자격증 / 공인중개사 자격증
25.01.08
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부동산 계약 시 하자 보수 조항의 필요성이 궁금합니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.기본적으로 아파트 매수 시 아파트 하자에 대한 부분을 꼼꼼히 살펴 보셔야 하고,매매 계약서상에 잔금일로 부터 6개월 까지 하자에 대해 매도인이 보수비용을 부담한다 등의 특약사항을 매도인과 협의를 해서 넣으시면 좋을 듯 합니다.감사합니다.
자격증 / 공인중개사 자격증
25.01.08
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상가 임대 계약 시 보증금과 월세의 적정 비율은 어떻게 정해야 하나요?
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.상가 임대차계약시 보증금/월세를 비율로 정하는 것이 딱히 정해지지는 않았습니다.통상적으로 주변 시세에 맞게 계약을 합니다. 예를 들어 10평 기준 주변 시세 1000/100일 경우 그와 비슷하게 형성이 되고 전월세 전환율에 따라서 임대인과 임차인이 보증금과 월세를 조정해서 계약을 하시면 됩니다.감사합니다.
자격증 / 공인중개사 자격증
25.01.08
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계약서 작성할때 중개서남이 중점적으로 검토해주는 항목은 어떤게 있나요?
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.중개사가 중점적으로 검토하는 항목으로는 1. 등기부등본(권리관계 확인)이 중요합니다.소유권관계를 확인을 합니다. 그리고 근저당권, 압류, 가압류등이 있는지 확인을 합니다.또한 전세권, 지상권등의 권리가 있는지도 봅니다.2. 부동산 현황 및 계약 조건등을 챙깁니다.주소 및 면적: 계약서에 기재된 내용과 등기부등본, 건축물대장상의 정보가 일치하는지 확인하고거래 금액 및 지불 조건: 계약금, 중도금, 잔금 일정이 명확히 명시되었는지 점검전세/월세 여부: 임대차 계약일 경우, 보증금과 월세 조건, 관리비 명세 등이 정확한지 확인3. 계약 내용의 특약 조건인도 조건: 잔금 지급 후 부동산을 인도받는 시점과 조건 명시하자 보수: 하자가 있을 경우 매도인 또는 임대인의 보수 의무와 시점 확인기타 특약: 예를 들어, 주택 매매 시 냉장고나 가구 포함 여부 등의 조건 확인4. 거래 당사자 정보매도인/매수인(임대인/임차인): 신분증 확인을 통해 실제 당사자인지 확인대리인 여부: 대리 계약 시 위임장과 인감증명서를 통한 권리 검토5. 계약 불이행 관련 조항위약금 및 계약 해지: 계약이 파기될 경우 적용되는 위약금 비율과 조건 확인.계약 해제 조건: 잔금 미지급, 권리 문제 발생 시 계약 해제 가능 여부등을 점검을 합니다.다음으로 고객의 경우공인중개사가 설명을 해주는 등기부등본을 확인을 하고 부동산 설명을 받고 맞는지 반드시 확인을 해야 합니다그리고 계약금, 중도금, 잔금을 정확히 확인합니다.추가로 합의한 내용이 있다면 반드시 특약사항에 보시고 확인합니다.매매 시에는 집 내부의 하자 상태(벽지, 바닥, 창문, 배수 등)를 꼼꼼히 점검하셔야 합니다.감사합니다.
자격증 / 공인중개사 자격증
25.01.07
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