답변 내역

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.중도금 대출의 경우 집단대출이라 어느 정도 최소 신용만 되면 중도금대출은 나올 가능성이 있습니다.하지만 잔금대출의 경우 부결될 가능성이 있습니다.중도금 대출의 경우 집단대출 성격이라 담보보다는 보증에 의한 대출이라 신용불량자나 극히낮은 신용점수자를 제외하고 어느정도 가능하지만 잔금대출의 경우 개개인의 신용을 중점으로 대출이 나오기때문에 잔금대출이 문제로 보입니다.따라서 미리 분양사무소와 연결된 은행에 중도금대출 뿐만 아니라 잔금대출시 까지 문의를 해보시고 어머님 소득이 없을 경우 잔금대출로 인해 애를 먹을 수 있으니 명의 변경을 하는 것이 좋아 보입니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.아파트의 경우 지하 부스터펌프가 있는 고층 아파트는 고층으로 갈수록 수압이 떨어지긴 합니다.또한 지하 부스터펌프가 없고 옥상에 물탱크가 있는 구조는 구조상 자연 낙하에 의한 수압에 의존하는데 고층은 이 낙차가 크지 않아 수압이 떨어질 수 있습니다. 하지만 예전에 지어진 아파트들은 이런 현상이 있었는데 요즘은 고층이라고 모터를 중간에 달던가 해서 아래층과 그다지 차이가 없는 경우가 대부분입니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.아파트의 경우 KB시세를 기준으로 LTV를 산정을 많이 합니다.토지의 경우 주로 감정평가법인에 의뢰를 해서 감정평가액으로 기준을 삼습니다.감정평가는 토지의 위치, 용도, 주변 인프라, 개발 가능성 등을 고려해 이루어 지며, 그 감정평가사에 따라 LTV가 산정이 됩니다. 그리고 감정평가 없이도 금융기관에서는 기준시가에 활용하는 곳도 있습니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.통상적으로 프렌차이즈 치킨의 원가는 생닭 6000 , 오일 3000, 양념포장 1500 치킨무 1000 배달플랫폼 2840그리고 본사수수료 정도 하면 대략 1만원 정도 남습니다. 하루에 10개 팔리면 10만원 그리고 임대료 인건비 기타 경비를 가만을 하셔야 하고 많이 팔릴수록 이익입니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.가장 좋은 방법은 새로운 세입자가 들어 와서 보증금을 회수하는 방법이고, 또한 만일에 보증보험 가입을 하신경우보험으로 회수를 하는 방법이 있는데 이마저도 아닌 경우 법적인 사항으로 회수하는 방법 밖에는 없습니다.우선 내용증명으로 계약만료일 전에 계약만료일날 보증금 회수가 안 될시 임차권등기명령을 내리고 퇴거를 한다고 말하고 전세보증금이 회수가 될때 까지 지연이자를 청구한다고 하고 또한 전세보증금반환소송을 통해서 판결문이 나오면경매로 넘겨서 전세보증금을 회수 한다고 내용증명을 보내시면 임대인들은 서둘러 새로운 세입자를 구하던가 할것이고,그렇지 않을 경우 법적인 사항을 이행을 통해서 전세보증금을 받으시면 됩니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.일반적으로 자산신탁과 담보 설정이 있는 법인의 비상장주식 지분을 취득하는 것은 가능하지만, 신탁과 대출 약정에 따른 제약 조건을 확인하는 것이 필요합니다. 실질적 취득이 가능하다고 판단된다면, 법인의 신탁 자산에서 발생하는 수익을 받을 수 있으며, 신탁회사가 부동산을 관리하더라도 수익은 법인에 귀속되므로 간접적으로 이익을 얻을 수 있습니다.따라서, 비상장주식 지분을 취득하려는 경우 신탁계약서와 대출 약정을 꼼꼼히 검토하고, 필요한 경우 법률 자문을 통해 잠재적인 위험 요소를 파악하는 것이 좋습니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.매수자들이 가장 선호하는 층은 해당동 층수의 2/3 이상 지점부터 윗층을 선호합니다. 이러한 층수를 로얄층이라고 표현을 합니다. 사람들이 고층을 선호하는 이유는 채광,통풍,조망권,보안,소음등에 좋기 때문입니다.저층의 경우 가격이 싸다는 장점은 있지만, 소음에 약하고, 채광등이 부족해서 습할수 있고, 벌레가 많으며, 고층보다는 불편한 점이 있습니다.하지만 아이가 있는 집의 경우 저층은 층간소음에서 자유롭다는 장점도 있습니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.우리나라에서 상업지구(상업지역)는 부동산 용도 중 하나로, 주로 상업 활동에 적합한 시설을 두기 위해 지정된 지역을 말합니다. 이 지역은 소매업, 서비스업, 오락시설, 업무시설 등이 밀집되어 있어 사람들이 많이 모이는 공간입니다. 상업지구는 크게 중심상업지역, 일반상업지역, 근린상업지역, 유통상업지역으로 구분되며, 각 지역의 특징은 다음과 같습니다.중심상업지역: 대도시 중심부에 위치하며, 백화점, 대형 쇼핑몰, 고층 빌딩들이 모여 있는 곳입니다. 서울의 명동, 강남역 일대가 대표적인 예입니다. 교통이 편리하고 다양한 상업 시설이 밀집해 있어 유동 인구가 많고, 건물 용적률이 높아 고층 건축이 가능합니다.일반상업지역: 중심상업지역보다 작은 규모로, 주거지와 인접하여 상업시설과 주거시설이 조화를 이루는 곳입니다. 비교적 낮은 층수의 상가와 소규모 오피스가 많이 위치합니다.근린상업지역: 주거지역 근처에 위치하여 주민들이 쉽게 접근할 수 있는 상업시설이 들어선 곳입니다. 편의점, 소형 마트, 음식점 등 일상생활에 필요한 상업 시설이 주로 들어섭니다.유통상업지역: 대형 물류 센터, 창고, 판매시설 등 유통 중심의 상업시설이 들어서는 지역입니다. 주거지역과는 다소 떨어져 있으며, 대형 쇼핑몰이나 아울렛이 위치하기도 합니다.대표적인 상업지구 예로는 서울의 명동, 종로, 강남역 주변, 부산의 서면, 대구의 동성로 등이 있습니다. 상업지구는 부동산 가치가 높고 개발 가능성이 크지만, 건물 용적률이 높은 만큼 건축 규제가 엄격하기도 합니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.경매가 진행되는 동안 기존 임대인과의 계약관계는 계속적으로 유효하므로 기존 임대인에게 월세지급의 의무는 있습니다. 아닌 경우 임차권등기명령으로 대항력을 가지시고 이사를 가셨다가 낙찰이 되면 보증금을 회수 하는 방법도 있습니다. 새로운 낙찰자가 되면 임대인이 바뀠다고 생각을 하시면 되고 그 낙찰자와 새로 계약을 맺고 거주를 하셔도 됩니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.주택청약저축은 공공분양이 주택청약저축 납입기간, 납입횟수, 납입총액을 점수로 반영을 해서 높은 순위부터 공공분양당첨이 되어 공공분양아파트에 입주를 할 수 있는 것입니다.또한 가입(2년)하고 예치금 300만원(84m2)를 예치해두면 민간분양에 청약을 할 수 있는 자격을 줍니다.청약을 받고 거주를 하기 위해서는 주택청약저축은 필수 입니다.하지만 요즘의 경우 미분양이 많이 발생을 하므로 민간분양의 경우 주택청약저축 없이도 미분양분 계약을 하면 되므로지금의 시기는 필요가 없지만 나중에 부동산 정책이 바뀌게 되면 주택청약저축통장이 필요할지도 모릅니다.무주택자일 경우 하나정도는 가지고 있는 것이 좋습니다.감사합니다.