성실.신속.책임중개 공인중개사 이은수
부동산
Q. 전세집 인덕션에 생긴 기스도 보상해줘야하나요?
안녕하세요. 이은수 공인중개사입니다.전세임차인이 정상적으로 사용수익함으로 발생한 생활기스나 흠집 등은 책임질 필요가 없습니다. 이러한 통상의 손모는 발생할 수 밖에 없는 것이고 이에 대한 대가는 전세보증금 또는 임대료에 포함된 것으로 봅니다. 임차인은 선량한 관리자의 의무를 다하시면 됩니다. 이는 통상적으로 사용하면서 일반적인 보존 관리를 하셨으면 됩니다. 통상적으로 볼 수 없는 사용으로 인한 훼손이나 파손에 대해서는 당연히 원상회복의 의무가 있으므로 임차인의 비용으로 수선을 해야합니다.
부동산
Q. 부동산 가계약금은 취소 후 돌려받을 수 있나요.
안녕하세요. 이은수 공인중개사입니다.가계약은 본계약처럼 효력이 있습니다. 매수인(임차인)은 가계약금을 포기하고 해지할 수 있고 매도인(임대인)은 가계약금의 배액을 주고 해지할 수 있습니다. 때문에 가계약금은 통상 소액으로 걸어둡니다. 물건이 진짜 맘에 들어 놓치기 싫을 때 다른 이와 계약되는것을 막기위해 본계약전에 가계약금을 걸어둡니다. 그런 경우가 아니라면 신중하게 선택하시고 가계약이 아닌 본계약을 체결할 것을 권합니다. 가계약은 상세하게 계약내용을 정하지 않고 특약사항도 협의되지 않은 상태로 계약하는 것이므로 본계약 진행시 매수인(임차인)이 매도인(임대인)과 계약조건을 협의하는데 불리할 수도 있습니다. 여러가지를 잘 고려해서 신중하게 최종선택을 하시기 바랍니다.
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Q. 월세 계약전 해지 계약금 받을수 있을까요?
가계약금을 넣으셨으니 계약은 유효합니다. 임대차계약은 임차인은 계약금을 포기하고 계약을 해지할수 있고 임대인은 계약금의 배액을 주고 해지할 수 있습니다. 물건의 현재 상태를 확인을 하고 계약을 정식으로 하시는게 임차인에게 유리합니다. 우서 중개사를 통해 본계약을 진행하시고 계약서 특약사항에 (임대인은 입주전 특수청소업체에 맡겨 벽지보수와 입주청소를 해준다)는 조항을 넣으셔야합니다.중개사가 특수청소업체에 벽지 보수와 청소를 해준다고 설명해서 계약을 했고 현상태라면 계약을 하지 않았다고 분명한 뜻을 전달하세요.본계약을 위와 같이(특약사항 기재)하시면 벽지보수와 청소가 안됐을 경우 임차인은 임대인의 채무불이행으로인해 계약을 해지할 수 있습니다.그러나 현재는 채무불이행이 발생하지 않았기 때문에 가계약금을 돌려받기가 어렵습니다. 임대인과 임차인 분쟁이 발생시 금전이 한번 넘어가면 돌려받기 어렵고 감정이 상하면 원만한 해결이 어렵습니다. 금전을 보낸 임차인이 불리한 것도 현실입니다.해당 물건은 마음에 들지만 벽지나 청소 상태가 문제라면 중개사를 통해서 명확하게 계약서에 요구사항을 기재하도록 하시고 입주전에 벽지보수와 청소가 지켜지도록 요구하세요.입주를 원하지않으시면 임대인은 가계약금 반환을 거절했으니 중개사를 통해 새로운 임차인을 구해서 가계약금을 돌려받아야하네요. 주택임대차분쟁조정위원회에 상담을 받아보세요.주택임대차분쟁이 발생했을 경우 복잡한 소송절차없이 주택임대차분쟁조정위원회에 분쟁조정 절차를 통해 문제를 해결할 수 있습니다.
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Q. 경매시 말소기준은 어떻게 정하나요?
안녕하세요. 이은수 공인중개사입니다.말소기준권리란 (근)저당권, (가)압류, 전세권, 담보가등기 중 가장 먼저 등기된 권리입니다. 경매에서 부동산이 낙찰될 경우 그 부동산에 존재하던 권리가 소멸되는지 낙찰자에게 인수되는지 가늠하는 기준이 되는 권리입니다. 즉 말소기준권리 이후에 설정된 지상권, 지역권, 전세권, 등기된 임차권, 압류, 가압류, 담보가등기 등은 후순위 권리이므로 모두 소멸합니다.
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Q. 전세 보증금 먼저 받고 하루 더 사는게 문제될까요?
안녕하세요. 이은수 공인중개사입니다.전세보증금 반환과 물권의 반환은 동시이행하는것이 원칙입니다. 잔금일에 이사갈 집으로 전입신고는 꼭 하세요. 지금 전세집에 새임차인이 없는 상태고 하루 더 늦게 이사짐을 빼는 것은 집주인과 협의하셔야될 부분이시네요. 이사짐을 하루 맡기는 경우를 가정했을 때 비용이 발생합니다. 여러가지로 고려해보시고 적정한 금액을 제시하셔서 하루 더 부탁을 해보시는게 좋을듯 합니다. 이사시 정산해야할 각종 공과금, 관리비 등도 하루 늦게 정산하셔될 듯 싶네요.
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Q. 누수 같은 문제는 월세 임차인이 해결해야 하나요
안녕하세요. 이은수 공인중개사입니다.소모품(전등, 수전 등)의 경우는 임차인부담으로 수선합니다. 그러나 임차인의 책임없는 건물의 노후로인한 누수는 임대인이 수선해야합니다.
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Q. 전월세신고 기준이 어떻게 되나요??
안녕하세요. 이은수 공인중개사입니다.보증금 6000만원 또는 월세 30만원 초과시에는 계약후 30일 이내에 신고하는게 원칙입니다.위반시 100만원이하의 과태료가 부과됩니다. 현재는 2024년 5월말까지 계도기간이지만 신고하지 않아 발생할 불이익은 2024년 정부정책에 따라 어떻게 적용될지 알 수 없습니다.
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Q. 부동산복비는얼마인가요알고싶습니다
안녕하세요. 이은수 공인중개사입니다.부동산의 종류 즉, 주택. 오피스텔. 그밖의부동산(토지. 상가)에 따라 요율이 달라요. 그리고 매매 또는 임대차 거래종류에 따라 요율이 다르게 적용됩니다.임대차의 경우라고 가정했을 때- 주택임대차5천만원 미만 0.5% (20만원 상한선)3000만원 × 0.5% = 15만원4000만원 × 0.5% = 20만원5천만원 이상 1억미만 0.4% (30만원 상한선)6000만원 × 0.4% = 24만원- 오피스텔임대차주거용 오피스텔 85제곱미터 미만 0.4% 3000만원 × 0.4% = 12만원4000만원 × 0.4% = 16만원6000만원 × 0.4% = 24만원그 외 0.9%- 그밖의 부동산 0.9%
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Q. 같은 매물에 중개업체가 두곳이면 어떻게 해야 하나요?
안녕하세요. 이은수 공인중개사입니다.소유자는 여러 중개업소에 물건을 내놓습니다.고객님은 마음에 드는 집을 보여준 중개업소와 계약을 진행하시면 됩니다. 매물을 공유하고 있는건 중개업소 간의 내부사정입니다. 매물을 보여주고 설명해준 중개업소와 거래하시면 공정하신겁니다.물건지부동산과 손님지부동산 중개업소간에 알아서 서로 교통정리를 합니다.
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Q. 같은 아파트 매물인데 가격이 다른 경우 어떻하나요?
안녕하세요. 이은수 공인중개사입니다.처음에 집을 보여준 중개사에게 4억5천에 매수할 의사가 있다고 얘기하시고 소유주와 가격절충을 해달라고 하시면 됩니다. 소유주가 B중개업소의 매수의뢰로 4억5천에 가격절충을 해줬다면 A중개업소에도 가격절충을 똑같이 해주시겠죠. 소유주는 4억5천에 매도의사가 있다고 판단되네요. 실제 매수의사를 전달하면서 가격절충이 진행되고 서로 협의가 됐을때 계약이 성사됩니다. 가격이 비싸다고 먼저 포기하지 마시고 마음에 드는 매물이 있는 경우 본인이 매수가능한 금액을 제시하고 가격절충을 시도하시면됩니다.