성실.신속.책임중개 공인중개사 이은수
부동산
Q. 전입신고 하지 않으면 어떤 불이익이 있을까요?
안녕하세요. 이은수 공인중개사입니다.주민등록상 거주지가 있다면 문제여지가 없습니다. 다만 주민등록상 거주지없이 장기간 전입신고를 하지않으면 거주지불명되고 재등록시 과태료가 발생할수 있습니다. 전입신고를 하지 않을 시 불이익은 다음과 같은 우려가 있습니다.주택에 거주(점유)와 전입신고 이 두가지 요건으로 임차인에게 대항력이 생깁니다. 즉 이집에 거주할 권리가 있음을 타인에게 주장할 수 있습니다. 예를 들어 이중계약 등 전입신고를 다른 사람이 해버리면 곤란하겠지요. 주택이 경매에 넘어가더라도 임대차보증금에 대해 선수위 즉 전입일이 다른 권리(은행대출, 압류등)보다 빠른 경우 안전하게 배당받을 수 있습니다. 전입신고를 하지않으면 배당요구를 못하게 됩니다. 또한 소유주가 주택담보대출을 신청할 때 은행에서는 전입신고가 되어있어야 세입자여부를 판단하여 대출한도(임대차보증금제외)를 조정합니다. 즉 전입신고를 해야 집주인이 임차인 모르게 과도하게 대출 받는 것을 막을 수 있습니다. 임대차보증금을 지키기 위해서는 전입신고(+확정일자)를 꼭 해야합니다.
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Q. 공시지가1억이하아파트는 주택수미포함인가요?
안녕하세요. 이은수 공인중개사입니다. 주택수에 포함됩니다. 다만 질문자의 요지가 세금에 관련된 질문이라면 다음요건에 충족해야 세제혜택을 받습니다.세제혜택요건1. 소형신축주택 면적 60제곱미터 이하2. 수도권6억 지방3억이하3. 비아파트신축분양(2024년 2025년 준공분)소형신축주택 : 아파트제외 단독주택, 빌라, 도시형생활주택, 주거용오피스텔 등이 해당됩니다.
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Q. 이름 개명후 아파트 대출갈아타기 하려고 합니다 등기부등본은 어떡게 해야할까요?
안녕하세요. 이은수 공인중개사입니다.이름 개명후엔 바로 등기소에서 등기명의인표시변경등기신청을 신청하여 등기부상의 명의도 변경해 놓으실 것을 권합니다. 변경 전이라도 주민등록초본에서 이름 개명사실을 확인할수 있으니 은행에서 원하는 개명확인필요서류를 제출하시면됩니다.
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Q. 전입신고 미루었을 때 불익에 대해 질문했었는데 보증금이 없을 경우에도 불이익이 있을까요?
안녕하세요. 이은수 공인중개사입니다.한달살고 나가고 보증금도 없다면 임차인의 전입신고 여부는 큰 실익이 없을 듯 보이네요. 한달 문제없이 살다갈수 있고 주소전입이 오히려 불편한 절차라면 굳이 안해도 불이익의 여지가 없네요.
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Q. 월세 안고 매매시 연장 계약관련 질의
안녕하세요. 이은수 공인중개사입니다.세끼고 매매의 경우 임대인의 권리과 의무가 그대로 계승됩니다. 매매잔금일 이후부터 차임은 매수인계좌로 받아야겠지요. 임차인의 권리도 존중해주셔야합니다. 2기의 차임을 연체했다거나 의무를 다하지 않은 경우엔 나가라고 할 수 있습니다. 직접 거주를 원하신다면 임차인과 이사날짜 협의를 하셔야합니다.
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Q. 중개물대상확인서 임대사업자 부분
안녕하세요. 이은수 공인중개사입니다.임대차보호법상 임대료는 계약갱신시 5%로 내에서 해야하고 인상후 1년 내에 다시 올릴수 없다고 되어있습니다. 임대차보호법은 임대인이 임대사업자가 아니더라도 임차인에게 적용됩니다. 전입과 확정일자를 받으셨다면 문제없을 것으로 보입니다. 만약 임대인과 임대료 분쟁이 생긴 경우 소송하지 않고 주택임대차분쟁조정위원회에 도움을 받을 수 있습니다.
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Q. 아파트를 짓기 시작한 이유는 무엇인가요
안녕하세요. 이은수 공인중개사입니다.유한한 토지에 폭팔하는 주택수요를 위해 짓게 된것이 아파트입니다. 인구는 직장과 생활인프라가 갖추어진 곳으로 집중되고 토지는 한정되어있는데 수도권의 주택수요는 여전히 많습니다. 건축주입장에서 한정된 토지로 최대한 많은 집을 지어 분양해야 이익이 커집니다. 건축기술 발전으로 높이 짓는게 가능하게 되니 관련법도 이러한 요구에 따라 변천해오고 아파트 층수는 최고가 갱신되고 있네요.
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Q. 계약하기 전에 등기부등본은 떼 봐야 하나요?
안녕하세요. 이은수 공인중개사입니다.계약전 등기부등본은 꼭 필요합니다. 등기부상의 소유자와 계약자(매도자/임대인)가 동일한 인물인지 확인하는 과정을 거쳐야합니다. 소유자가 제시한 주민등록증과 운전면허증도 진위여부를 확인합니다. 주민등록증은 국번없이 1382 운전면허증은 도로교통 홈페이지에서 확인할수 있습니다.계약자가 대리인인 경우 위임장의 진위를 확인(소유자 인감증명서와 위임장에 낙인된 인감도장 일치여부)하고 소유자를 전화통화 등 대리권있는 대리인인지 확인절차를 거처야합니다.또한 매수하려는 부동산에 근저당권(담보대출) 등 제한물권(경매, 압류 등)이 있는지 직접 확인하는 절차는 필수입니다.신탁등기가 있는 경우 신탁원부도 확인해야합니다. 신탁계약된 부동산의 임대차계약을 위해선 수탁자(신탁회사)의 동의가 있어야 하지만 대부분 신탁사는 임대차계악에 동의하지 않습니다. 결국 이를 무시하고 권한없는 임대인(위탁자)의 말만 믿고 계약을 체결한 경우 경매시에 임차인의 보증금을 회수할 수 없게 됩니다.이런 사항들을 계약전 등기부등본(신탁원부)를 통해 확인할 수 있기에 계약전 등기부 확인은 선택이 아닌 필수 입니다.
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Q. 건축물대장과 등기부등본은 다른 것인가요?
안녕하세요. 이은수 공인중개사입니다.건축물대장은 건축물의 물리적 정보를 알수있는 공부입니다. 예를 들면 구조 면적 용도 용적율 건폐율 허가 착공 사용승인일 위반건축물 여부 등을 확인할수있습니다. 등기부등본은 소유권과 소유권이외의권리를 확인할수 있는 공부입니다. 소유자가 누구인지, 단독소유, 공동소유여부, 부동산담보대출여부와 경매개시결정등기 또는 압류등이 있는지 확인할 수 있습니다.
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Q. 월세 계약 만료 전에 집주인이 다음 세입자 구했다고 2주 안에 나가달라고 합니다.
안녕하세요. 이은수 공인중개사입니다.연장을 안하겠다는 의사표시를 하셨고 5월까지는 계약기간이므로 임대인이 이사날짜를 기존세입자와 협의를 안하시고 통보한것은 성급한 결정이네요. 임대인이 아직 계약전이라면 다행이지만 계약하셨다면 신규임차인에게 계약불이행으로 계약금 2배를 물어야하는 상황이 되겠죠. 신규임차인과 이사날짜를 다시 원만하게 협의하셔야겠네요.기존임차인의 계약만기가 아직 남았고 집을 구하지 못한 상황이니 5월 만기 맞추어 나겠다고 하십시오. 물론 집을 구하면 앞당겨 나갈수도 있겠지요. 집을 구하더라도 이사날짜가 4월이될지 5월이 될지는 결정난게 없으니까요. 정말 맘에 드는 집이 이사가능일이 5월만기 지나서일수도 있잖아요.임대인이 다시 신규세입자를 구하시더라도 이사날짜는 꼭 기존입차인과 협의하여 결정하시도록 잘 말씀하셔요. 손해보지 않는 선에서 서로 조금씩 배려하시고 결정하시는게 최선입니다.