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안녕하세요. 박영주 행정사,공인중개사,건축기사입니다

안녕하세요. 박영주 행정사,공인중개사,건축기사입니다

박영주 전문가
엘리트공인중개사

인사말
인사말안녕하세요 아하에서 좋은 글들로 교류하면서 지식을 습득하고자 합니다
전문가 소개
이름
박영주
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엘리트공인중개사
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엘리트행정사사무소
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Q.  안녕하세요, 증여관련해서 전문가분들의 고견이 필요합니다.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.말씀해 주신 증여 관련 내용과 대출 승 계 문제에 대해 살펴보겠습니다.증여세 면제 한도 및 증여세 계산 ==>증여세 면제 한도 :직계 존속(부모님)이 성년 자녀에게 증여할 경우, 기존에는 10년간 총 5천만 원까지 증여세가 면제 되었습니다. 하지만 2024년부터 혼인에 따른 증여 재산 공제가 신설되어, 혼인신고일 전 후 각 2년 이내(총4년) 직계 존속 으로 부터 증여 받은 재산에 대해서는 기존 공제 금에 추가로 1억 원을 더 공제 받을 수 있게 되었습니다. 따라서, 어머니로 부터 성인인 본인께서 증여 받으실 경우, 다음과 같이 공제 한도가 적용됩니다.기존 직계 존속 공제 :5천만 원(10년 합산) 혼인 증여 재산 공제 :1억 원(혼인일 경우 전후 2년 이내 증여 시)즉 본인의 경우 최대 1억 5천만원까지 증여세 없이 증여를 받으실 수 있습니다. 본인께서 말씀하신 "직계 증여는 2,500만 원 중 2,500만 원을 이미 사용하셨다는 의미로 해석됩니다. 그렇다면 내년 결혼 시에는 남은 기존 공제 2,500만 원과 혼인 증여 재산 공제 1억 원을 합하여 총 1억 2,500만 원 까지 증여세를 면제를 받으실 수 있습니다.증여세 계산 :증여세를 계산하기 위해서는 증여 재산의 가액을 정확히 산정해야 합니다. 아파트 분양권의 증여 재산 가액은 보통 "납입 된 중도금 및 잔금 등 총 납입 액 + 증여일 현재의 프리미엄 (P)상당 액 "으로 평가 됩니다.현재 납 입 액 : 중도금 4천만 원잔금 예정 액 : 3억 1천만 원총 분양가 : 3억 5천만 원추정 프리미엄 (P) : 1억 원이 경우 증여 재산 가액은 4억 5천만 원(3억 5천만원 + 1억 원)으로 추정해 볼 수 있습니다. 다만, 1층 프리미엄 1억 원은 예상일 뿐이며, 정확한 평가액은 시가 감정이나 매매 사례 가액을 통해 판단됩니다. 실거래가 이루어지지 않은 경우 감정을 통해 평가해야 합니다.을 통해 평가해야 합니다.이는 매우 개략적인가정하여 총 증여 재산 가액이 4억 5천만 원이고, 공제 한도가 1억 2,500만 원이라고 할 때 증여세 과세 표준은 다음과 같습니다.증여세 과세 표준:4억 5천만 원 - 1억 2,500만원 =3억 2,500만 원증여 세율은 과세표준 1억 원 초과 5억 원 이하 구간에 20%가 적용되고, 누진 공제액 1천 만원이 있습니다.산축세액 :(3억 2,500만 원 x 20%)-1천만 원= 6500만 원 - 1천 만원= 5,500만 원 이는 매우 개략적인 계산이며, 실제로 어떻게 증여 재산 가액을 평가하느냐, 채무를 어떻게 처리 하느냐에 따라 세금이 크게 달라질 수 있습니다. 잔금 3억 1천만 원을 어머님께서 직접 납부하신 후 증여를 하시는지, 아니면 대출을 받고 그 대출금을 증여로 볼 것인지 등에 따라 상황이 복잡해질 수 있습니다.이러한 복잡한 문제들은 개인의 상황과 최신 세법에 따라 달라질 수 있으므로, 반드시 세무 전문가(세무 사)와 부동산 전문가(공인중개사) 와 상담하여 정확한 진단과 맞춤형 절세 전략을 수립하시는 것을 강력히 권해드립니다.
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Q.  627 대책 이후로 수도권 거래량이 감소했나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.결론부터 말씀드리면 6.27 대출 규제 이후 수도권 아파트 거래량은 실제로 크게 감소했습니다. 좀 더 자세히 살펴보면 :수도권 전체 거래량 감소 :6.27 대책 발표 전과 비교했을 때 , 수도권 전체 아파트 거래량은 약 73% 감소한 것으로 나타났습니다.서울 아파트 거래량 급감 :특히 서울의 거래 위축이 두드러졌는데요, 대책 발표 전 7,150건에 달했던 거래량이 발표 후에는 1,361건으로 대폭 줄었습니다. 이는 거래량이 약 80%가까이 감소한 수치입니다.중위 거래 가격 하락 :서울 아파트의 중위 거래 가격도 10억 9천만원에서 8억 7천만 원으로 약 2억 2천만 원 가량 낮아졌습니다. 거래된 전용 면적 역시 줄어든 경향을 보였습니다.고가 아파트 영향 :강남, 송 파 등 고가 아파트가 밀집된 지역에서 거래 급감 현상이 더욱 뚜렷하게 나타났습니다.다양한 요인의 복합 작용 :다만, 일부 전문가들은 이러한 시장 변화가 대출 규제 단독 효과라 기 보다는 여러 복합적인 요인이 작용한 결과일 수 있다고 분석하기도 합니다."똘똘 한 한 채" 현상 :전반적인 거래량 감소에도 불구하고, 20억 원 초과 아파트의 거래량은 크게 줄었지만, 신고가 비율은 모든 가격대 중 가장 높게 나타나며 여전히 '똘똘 한 한 채'에 대한 수요는 남아있음을 보여주기도 했습니다.결론적으로, 이렇게 6.27대책은 수도권 아파트 시장, 특히 서울 시장에 상당한 영향을 미쳐 거래량과 가격에 직접적인 변화를 가져온 것으로 보입니다.
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Q.  부동산 계약일 하루 변경하려고 하는데
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.가장 먼저 하셔야 할 것은 부동산에 전화해서 문의하는 것이 맞습니다. 부동산 중 개 인이 임대인과 세입 자 사이의 가 교 역할을 해주실 겁니다.계약일 하루 변경에 대한 일반적인 처리 방법은 다음과 같습니다.임대인과의 협의 :날짜 변경은 임대인의 동의가 필수적입니다. 임대인이 하루 먼저 이사를 허락해야 변경이 가능합니다. 부동산 중 개 인을 통해 임대인과 이사 날짜 변경 가능 여부를 먼저 조율하셔야 합니다.계약서 수정 또는 합의서 작성 :전체 계약서를 다시 작성할 필요는 거의 없습니다.가장 일반적인 방법은 기존 계약서의 이사 날짜 부분에 두 줄을 긋고(정 정선), 변경된 8월 23 일을 기재한 후, 임대인,임차인, 그리고 중 개인 모두가 해당 부분에 도장이나 서명을 하여 수정 내역을 확인하는 것입니다. 대출과 같은 중요한 이슈가 없다면, 집주인과의 메시지(카 톡, 문자)등으로 변경 내용을 명확히 기록해 두는 것도 어느 정도 효력이 있지만, 법적 확 실 성을 위해서는 가급적 서면으로 남기는 것이 좋습니다.확정 일자 유지 :만약 확정 일자를 받으셨다면, 단순히 이사 날짜만 변경되고 다른 보증금이나 중요한 조건이 변동이 없다면 확정 일자는 유효하게 유지될 가능성이 높습니다. 혹시 모르니 변경 계약이나 합의 서를 작성한 후에 동사무소(주민 센터)에 다시 한번 확인해 보시는 것이 좋습니다.결론적으로, 부동산 중 개인에게 먼저 전화해서 임대인과 협의할 수 있는지 여쭤보는 것이 가장 좋은 시작 점입니다. 변경된 날짜가 임대인에게도 부담이 없는 날짜라면 크게 어렵지 않게 진행될 수 있습니다. 말씀 하신 분이 원하는 대로 순조롭게 이사하실 수 있기를 진심으로 바랍니다.
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