Q. 안녕하세요, 증여관련해서 전문가분들의 고견이 필요합니다.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.말씀해 주신 증여 관련 내용과 대출 승 계 문제에 대해 살펴보겠습니다.증여세 면제 한도 및 증여세 계산 ==>증여세 면제 한도 :직계 존속(부모님)이 성년 자녀에게 증여할 경우, 기존에는 10년간 총 5천만 원까지 증여세가 면제 되었습니다. 하지만 2024년부터 혼인에 따른 증여 재산 공제가 신설되어, 혼인신고일 전 후 각 2년 이내(총4년) 직계 존속 으로 부터 증여 받은 재산에 대해서는 기존 공제 금에 추가로 1억 원을 더 공제 받을 수 있게 되었습니다. 따라서, 어머니로 부터 성인인 본인께서 증여 받으실 경우, 다음과 같이 공제 한도가 적용됩니다.기존 직계 존속 공제 :5천만 원(10년 합산) 혼인 증여 재산 공제 :1억 원(혼인일 경우 전후 2년 이내 증여 시)즉 본인의 경우 최대 1억 5천만원까지 증여세 없이 증여를 받으실 수 있습니다. 본인께서 말씀하신 "직계 증여는 2,500만 원 중 2,500만 원을 이미 사용하셨다는 의미로 해석됩니다. 그렇다면 내년 결혼 시에는 남은 기존 공제 2,500만 원과 혼인 증여 재산 공제 1억 원을 합하여 총 1억 2,500만 원 까지 증여세를 면제를 받으실 수 있습니다.증여세 계산 :증여세를 계산하기 위해서는 증여 재산의 가액을 정확히 산정해야 합니다. 아파트 분양권의 증여 재산 가액은 보통 "납입 된 중도금 및 잔금 등 총 납입 액 + 증여일 현재의 프리미엄 (P)상당 액 "으로 평가 됩니다.현재 납 입 액 : 중도금 4천만 원잔금 예정 액 : 3억 1천만 원총 분양가 : 3억 5천만 원추정 프리미엄 (P) : 1억 원이 경우 증여 재산 가액은 4억 5천만 원(3억 5천만원 + 1억 원)으로 추정해 볼 수 있습니다. 다만, 1층 프리미엄 1억 원은 예상일 뿐이며, 정확한 평가액은 시가 감정이나 매매 사례 가액을 통해 판단됩니다. 실거래가 이루어지지 않은 경우 감정을 통해 평가해야 합니다.을 통해 평가해야 합니다.이는 매우 개략적인가정하여 총 증여 재산 가액이 4억 5천만 원이고, 공제 한도가 1억 2,500만 원이라고 할 때 증여세 과세 표준은 다음과 같습니다.증여세 과세 표준:4억 5천만 원 - 1억 2,500만원 =3억 2,500만 원증여 세율은 과세표준 1억 원 초과 5억 원 이하 구간에 20%가 적용되고, 누진 공제액 1천 만원이 있습니다.산축세액 :(3억 2,500만 원 x 20%)-1천만 원= 6500만 원 - 1천 만원= 5,500만 원 이는 매우 개략적인 계산이며, 실제로 어떻게 증여 재산 가액을 평가하느냐, 채무를 어떻게 처리 하느냐에 따라 세금이 크게 달라질 수 있습니다. 잔금 3억 1천만 원을 어머님께서 직접 납부하신 후 증여를 하시는지, 아니면 대출을 받고 그 대출금을 증여로 볼 것인지 등에 따라 상황이 복잡해질 수 있습니다.이러한 복잡한 문제들은 개인의 상황과 최신 세법에 따라 달라질 수 있으므로, 반드시 세무 전문가(세무 사)와 부동산 전문가(공인중개사) 와 상담하여 정확한 진단과 맞춤형 절세 전략을 수립하시는 것을 강력히 권해드립니다.
Q. 627 대책 이후로 수도권 거래량이 감소했나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.결론부터 말씀드리면 6.27 대출 규제 이후 수도권 아파트 거래량은 실제로 크게 감소했습니다. 좀 더 자세히 살펴보면 :수도권 전체 거래량 감소 :6.27 대책 발표 전과 비교했을 때 , 수도권 전체 아파트 거래량은 약 73% 감소한 것으로 나타났습니다.서울 아파트 거래량 급감 :특히 서울의 거래 위축이 두드러졌는데요, 대책 발표 전 7,150건에 달했던 거래량이 발표 후에는 1,361건으로 대폭 줄었습니다. 이는 거래량이 약 80%가까이 감소한 수치입니다.중위 거래 가격 하락 :서울 아파트의 중위 거래 가격도 10억 9천만원에서 8억 7천만 원으로 약 2억 2천만 원 가량 낮아졌습니다. 거래된 전용 면적 역시 줄어든 경향을 보였습니다.고가 아파트 영향 :강남, 송 파 등 고가 아파트가 밀집된 지역에서 거래 급감 현상이 더욱 뚜렷하게 나타났습니다.다양한 요인의 복합 작용 :다만, 일부 전문가들은 이러한 시장 변화가 대출 규제 단독 효과라 기 보다는 여러 복합적인 요인이 작용한 결과일 수 있다고 분석하기도 합니다."똘똘 한 한 채" 현상 :전반적인 거래량 감소에도 불구하고, 20억 원 초과 아파트의 거래량은 크게 줄었지만, 신고가 비율은 모든 가격대 중 가장 높게 나타나며 여전히 '똘똘 한 한 채'에 대한 수요는 남아있음을 보여주기도 했습니다.결론적으로, 이렇게 6.27대책은 수도권 아파트 시장, 특히 서울 시장에 상당한 영향을 미쳐 거래량과 가격에 직접적인 변화를 가져온 것으로 보입니다.
Q. 부동산 계약일 하루 변경하려고 하는데
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.가장 먼저 하셔야 할 것은 부동산에 전화해서 문의하는 것이 맞습니다. 부동산 중 개 인이 임대인과 세입 자 사이의 가 교 역할을 해주실 겁니다.계약일 하루 변경에 대한 일반적인 처리 방법은 다음과 같습니다.임대인과의 협의 :날짜 변경은 임대인의 동의가 필수적입니다. 임대인이 하루 먼저 이사를 허락해야 변경이 가능합니다. 부동산 중 개 인을 통해 임대인과 이사 날짜 변경 가능 여부를 먼저 조율하셔야 합니다.계약서 수정 또는 합의서 작성 :전체 계약서를 다시 작성할 필요는 거의 없습니다.가장 일반적인 방법은 기존 계약서의 이사 날짜 부분에 두 줄을 긋고(정 정선), 변경된 8월 23 일을 기재한 후, 임대인,임차인, 그리고 중 개인 모두가 해당 부분에 도장이나 서명을 하여 수정 내역을 확인하는 것입니다. 대출과 같은 중요한 이슈가 없다면, 집주인과의 메시지(카 톡, 문자)등으로 변경 내용을 명확히 기록해 두는 것도 어느 정도 효력이 있지만, 법적 확 실 성을 위해서는 가급적 서면으로 남기는 것이 좋습니다.확정 일자 유지 :만약 확정 일자를 받으셨다면, 단순히 이사 날짜만 변경되고 다른 보증금이나 중요한 조건이 변동이 없다면 확정 일자는 유효하게 유지될 가능성이 높습니다. 혹시 모르니 변경 계약이나 합의 서를 작성한 후에 동사무소(주민 센터)에 다시 한번 확인해 보시는 것이 좋습니다.결론적으로, 부동산 중 개인에게 먼저 전화해서 임대인과 협의할 수 있는지 여쭤보는 것이 가장 좋은 시작 점입니다. 변경된 날짜가 임대인에게도 부담이 없는 날짜라면 크게 어렵지 않게 진행될 수 있습니다. 말씀 하신 분이 원하는 대로 순조롭게 이사하실 수 있기를 진심으로 바랍니다.
Q. 무게를 표현하는 단위는 어떤것들이 있나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.무게를 나타내는 단위는 다순히 물체의 '무거 움'을 표현하는 것을 넘어, 물리학 적으로 '질량(mass)과 무게(weight, 또는 중량)라는 두 가지 개념으로 나뉘어 사용될 때가 많습니다. 이 두 가지 개념을 이해하는 것이 다양한 단이를 이해 하는데 도움이 됩니다.질량(Mass) 질량은 물체가 가지고 있는 고유한 양을 나타냅니다. 장소나 중력의 영향을 받지 않고 어디 서나 동일할 값을 가집니다.킬로그램(kg) :질량의 국제 표준 단위(SI 단위)입니다. 대부분의 일상생활에서 물체의 양을 표현할 대 사용되는가장 보편적인 단위입니다. 그램(g) :킬로그램의 1/1000 단위입니다. 작은 질량을 표현할 때 주로 사용됩니다.밀리그램(mg) , 마이크로 그램 : 그램보다 훨씬 작은 질량을 표현하는 단위로 , 정밀한 측정이나 의약품 등에서 사용됩니다.톤(t) :1,000kg 과 같습니다. 매우 무거운 물체나 대규모의 질량을 표현할 때 사용됩니다.무게(weight) 또는 중량(Force) 무게는 어떤 물체에 작용하는 중력의 크기를 나타내는 힘의 개념입니다. 따라서 측정하는 장소의 중력 가속도에 따라 값이 달라질 수 있습니다. 예를 들어, 달에서는 지구에서 측정한 무게의 약 1/6에 불과하며, 지구 내에서도 위도나 지각 조성에 따라 약간의 차이가 있을 수 있습니다.뉴턴(N) :무게는 힘의 일종이므로, 힘의 국제 표준 단위인 뉴턴(Newton)이 사용됩니다. 1 뉴턴은 1kg의 질량을 가진 물체에 1m/s2의 가속도를 발생 시키는 힘을 의미합니다. 킬로 그램힘(kgf) 또는 킬로 그램중(kg-force) :1 kg의 질량이 지구의 중력에 의해 받는 힘의 크기를 나타내는 단위 입니다. 즉, 1kgf는 질량 1kg인 물체가 지구에서 중력으로 인해 받는 무게와 같습니다. 킬로그램힘은 뉴턴과 환산이 가능하며, 대략 1kgf는 9.8뉴턴(N)과 같습니다. 체중계에서 흔히 'kg'으로 표시되는 값은 사실상 이 kgf에 해당한다고 볼 수 있습니다. 기타 무게 / 질량 단위 위에 언급된 단위 외에도 국제적으로 또는 특정 지역에서 사용되는 다양한 단위들이 있습니다.파운드(lb) :주로 미국이나 영국 등에서 사용하는 질량 단위입니다. 1 파운드는 약 0.4536kg입니다. 온 스(oz) :파운드보다 작은 단위로, 1 파운드는 16 온수와 같습니다. 금이나 보석 등 귀금속의 질량을 나타낼 때 주로 사용됩니다. 캐 럿(ct) :보석의 질량 단위로, 특히 다이야 몬드에 많이 사용됩니다. 1 캐 럿은 0.2그램(200mg)과 같습니다.결론적으로, 말씀하신 분께서 궁금해 하셨던 질량과 무게의 차이, 그리고 각 단위를 잘 이해하시면 앞으로 다양한 정보를 접하실 대 더욱 명확하게 받아들이실 수 있을 겁니다.
Q. 월세계약 중도해지시, 월세 일할계산 해줘야 하나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.일반적으로 임대차 계약 기간 만료 전 세입 자의 개인적인 사정으로 계약을 중도 해지할 경우, 세입 자는 남은 계약 기간에 대한 책임을 져야 합니다. 이는 다음과 같은 원칙에 따릅니다.세입 자의 책임 범위 :세입 자가 계약 기간을 다 채우지 못하고 이사를 나가게 되면, 원칙적으로는 새로운 세입 자가 들어올 때 까지 의 월세와 관리비를 부담해야 합니다. 또한 새로운 세입 자를 구하는 중 개 수수료도 기존 세입 자가 부담하는 것이 일반적입니다. 이는 세입 자의 사정으로 인해 임대인이 손해를 보지 않도록 하기 위함입니다.일할 계산 여부 :월세는 일반적으로 '월 단 위'로 계산하는 것이 원칙입니다. 따라서 계약 만료일 이전에 퇴실 하더라도 그 달의 월세는 온전히 지급해야 하는 경우가 많습니다. '일할 계산 '은 임대인과 임차인 간의 특약이나 협의가 있을 때 적용될 수 있는 부분이며, 의무 사항은 아닙니다. 특히, 세입 자의 사정으로 인한 중도 해지 시에는 더욱 일할 계산을 요구하기 어렵습니다.임대인의 입장 :세입 자의 사정으로 인해 계약 기간을 못 채우고 나간 부분에 대해, 새로운 세입 자를 구하지 않는 이상 만기 까지 의 월세를 청구할 권리가 있습니다. 더욱이 본인께서는 3개월 전에 계약 연장이 불가 하다 고 미리 통보 하셨고, 세입 자 측에서 만기보다 2개월이나 빨리 나가는 것이기에, 세입 자의 중도 해지에 해당합니다.본인의 경우 :이미 세입 자에게 보증금 전액을 반환해 주신 상태라고 하셨습니다. 통상적으로 세입 자의 중도 해지 시 새로운 세입 자가 구해지거나 계약 기간이 만료되어야 보증금을 반환하는 것이 일반적입니다. 보증금을 미리 전액 반환해 주셨다는 것은 , 임대인으로서 세입 자의 중도 퇴실을 이해하고 배려해주신 것으로 해석됩니다. 세입 자가 보증금을 돌려받은 후에 뒤 늦게 일할 계산을 요청하는 것은 다소 부적절하다고 볼 수 있습니다. 이미 보증금을 돌려주면서 별도의 합의(예: 남은 기간 월세 포기)가 없었다면, 세입 자가 만기까지 월세를 지불하는 것이 맞습니다.. 임대인이 귀 책 사유 없이 세입 자가 먼저 퇴실 하는 것이기 때문입니다.결론적으로, 본인께서 일할 계산을 해주실 의무는 없습니다. 세입 자 측에서 계약 기간을 채우지 못하고 나가는 경우이므로, 남은 계약 기간인 2개월 치의 월세를 받으시는 것은 일반적이고 합당합니다. 만약 인도 시점에 월세 정산에 대한 별도의 약속이 없었다면, 원칙대로 남은 기간의 월세를 받으시는 것이 맞습니다.