안녕하세요. 박영주 행정사,공인중개사,건축기사입니다
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Q. 월세 임대차계약 세면대가 막혀서... 수리비 청구에 관하여
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.세면대 막힌 수리 책임은 누가 부담하나요?==>민법 제623조에 따라 임대인은 임차인이 해당 임대주택을 정상적으로 사용할 수 잇도록 필요한 상태를 유지할 의무가 있습니다. 이는 주로 보일러, 싱크대 파손, 누수, 벽 균열,수도 동파 등 주거 생활에 필수적인 주요 설비의 노후화나 불량으로 인한 고장을 포함합니다. 말씀하신 분께서 "제가 여기 들어오기 전 부터도 좀 물 빠지는 게 시원찮더니 어느 순간부터 완전히 막혔다" 고 말씀하신 점을 미루어 볼 때, 이는 임차인의 과실이 아닌 시설물의 노후나 원래의 불량으로 인한 고장일 가능성이 높습니다. 이러한 경우 , 임대인에게 수리 책임이 있습니다.임차인의 책임 범위 : 임차인은 선량한 관리자의 주의 의무를 다하여야 하며, 임차인의 고의나 과실로 인한 파손 또는 간단한 소모품 교체 소규모 수리는 임차인이 부담하는 것이 일반적입니다. 예를 들어 건전지 교체나 전등 교체 등이 이에 해당합니다.세면대 막힘 업체 수리 비용 및 협의 방법==>세면대 막힘으로 업체를 부를 경우 비용은 막힘의 정도나 업체에 따라 다르지만, 일반적으로 배관 막힘 전문 업체는 5만원에서 10만원대 이상까지도 다양합니다. 이는 지역이나 시간대에 따라서도 차이가 있을 수 있습니다.계약서에 "소액 소모품은 임차인이 자가 수리하고, 특정 금액 이상은 임대인과 협의하여 수리한다"는 특약이 있으시네요. 세면대 막힘으로 업체를 불러야 하는 상황이라면, 단순한 소액 소모품 수리가 아닌 특정 금액 이상의 수리에 해당할 가능성이 높습니다.가장 좋은 협의 방법은 다음과 같습니다.==>명확한 책임 소재 :문제가 발생한 경위(입주 전부터 시원찮았다는 점)를 임대인에게 명확히 설명하시고, 임차인의 과실이 아님을 알립니다.비용 부담 합의 :업체를 부르기 전에 미리 임대인과 수리 필요성 및 비용 부담에 대해 논의하고, 어떤 업체를 부를지, 비용은 어느 정도 나올지 상의하여 동의를 얻는 것이 분쟁을 예방하는 가장 확실한 방법입니다. 미리 합의되지 않으면 추후 정산에서 마찰이 생길 수 있습니다.증거 확보 :임대인과 소통한 내용(통화기록, 문자 메시지 등)을 잘 보관해 두시면 좋습니다. 먼저 수리하고 영수증으로 청구하는 방법은 신중해야 합니다. 임대인의 동의 없이 먼저 수리하고 영수증을 청구하는 경우, 임대인이 고장 원인이나 수리 비용에 대해 이의를 제기할 수 있습니다.특히, 특약에 "특정 금액 이상은 임대인과 협의하여 수리 한다"고 명시되어 있으므로 이 방법은 권장하지 않습니다. 물론, 임대인이 신속하게 응답 하지 않거나 상황이 급할 경우 먼저 수리하고 청구하는 경우도 있지만 , 분쟁의 소지가 크니 가능하면 사전에 임대인과 충분히 대화하시는 것이 중요합니다.
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Q. 627 부동산 대책 전세대출 규제로 인해서 전세 가격 하락으로 이어질까요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.6.27 부동산 대책의 전세 대출 규제가 전세 시장에 미칠 영향에 대해 살펴보겠습니다.현재의 전세 시장 상황과 규제의 목적을 종합적으로 고려했을 때, 전세 가격이 급격하게 하락하기보다는 전세 매물 감소로 인해 가격 상승 압력이 지속될 가능성이 더 크다고 분석됩니다.전세 매물 부족 현상 지속 :최근 한국 부동산 원 자료에 따르면 6월 넷째 주 서울 아파트 전세 값이 상승세를 보이며 오름폭을 키웠고, 서울 전세 시장은 매물이 사라지고 가격이 치솟는 상황입니다. 이러한 전세 매물 부족 현상이 규제와 무관하게 이미 심화되고 있는 상황입니다.규제의 목적 : 전세 대출 규제는 금리 하락에 따른 전세가 급등을 막기 위한 '속도 조절 장치'의 성격이 강합니다. 다시 말해, 규제가 없었다면 전세 가격이 훨씬 더 가파르게 올랐을 수도 있다는 의미입니다. 급격한 하락보다는 과도한 상승을 억제하려는 의도가 더 크다고 볼 수 있습니다.시장 심리 위축과 공급 감소 :고강도 대출 규제가 매수 심리를 위축시켜 수도권 집값 상승세는 한 풀 꺾이는 양상을 보였습니다. 이로 인해 집을 매매 하려 던 수요 중 일부는 다시 전세 시장에 머무를 가능성이 있습니다. 또한, 규제가 강화되면서 전세 공급자 입자에서도 물건을 내놓기 주저하게 되어 전세 매물 자체가 더욱 귀해질 수 있습니다.물론, 전세 시장에 대한 전망은 '전세 난이 올 것'이라는 의견과 '시장이 안정 될 것'이라는 의견이 엇갈리고 있습니다. 하지만 현재로서는 전세 대출 규제가 기존의 전세 매물 감소 추세와 맞물려 오히려 전세 가격 상승 압력을 유지하거나 더욱 키울 수 있다는 분석이 지배적입니다
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Q. 1층 보다는 상층부를 선호하는 경향은 왜 그런 건가요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.말씀하신 대로 임대료가 큰 요인이기는 하지만, MZ세대 자영업자들이 상층부를 선택하는 데에는 다른 중요한 이유 들도 있습니다. 제가 아는 정보를 바탕으로 자세히 살펴보겠습니다.1층 보다 상층부를 선호하는 이유 ==>합리적인 임대료와 경제성 :가장 큰 이유는 역시 임대료입니다. 1층 상가는 유동 인구 확보와 가시 성 때문에 예전부터 가장 선호 되는 공간이었고, 그만큼 임대료도 높게 책정되어 왔습니다. 실제로 서울 시내 상가 임대료를 보면 1층이 평균보다 70%가량 높고, 지하 1층과 비교하면 2.85배 수준에 달하기도 합니다. 하지만 2층의 경우 1층보다 임대료가 절반 가량 저렴한 경우도 있어, 초기 창업 비용을 줄이려는 젊은 자영업자들에게는 큰 매력으로 다가옵니다.'위치'보다 '스토리', '유입'보다 '경험' 중시 MZ세대 자영업자들은 단순히 유동 인구가 많은 '위치'보다는 자신만의 독특한 '스토리'를 담거나 특별한 '경 험'을 제공하는 것에 더 집중하는 경향이 있습니다.온라인 홍보나 소 셜 미디어 마케팅을 통해 고객을 유입 시키는 능력이 뛰어나기 때문에, 반드시 1층에 있어야만 하는 제약이 줄어들었습니다. 오히려 2층 이상의 공간은 인테리어에 더욱 집중하거나 고객에게 특별한 분위기를 선사하는 데 유리할 수 있습니다.변화된 소비 패턴과 비즈니스 모델 과거에는 길을 가다 우연히 발견하고 들어가는 형태의 소비가 많았다면, 요즘은 온라인에서 검색하고 정보를 얻어 찾아가는 '목적성 소비'가 주를 이룹니다. 블로그나 인스타 그램 등 SNS를 통해 맛집이나 핫 플레이스를 먼저 찾아보고 방문하는 소비자가 늘면서, 굳이 1층에서 높은 임대료를 내지 않아도 고객을 유치할 수 잇게 된 것입니다. 이는 주로 예약 제나 체험 형, 특정 타켓 층을 위한 니치한 서비스 등을 제공하는 곳에서 상층부 선택이 더욱 두드러집니다.브랜딩 프랫폼으로 서의 상층부 활용일부 자영자들은 2층을 단순한 영업 공간을넘어 '전략적 브랜드 플랫폼'으로 할용하기도 합니다. 1층보다 비교적 넓고 프리이빗 프라이빗한 공간을 넘어 '전략적 브랜딩 플랫폼'으로 활용하기도 합니다.
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Q. 아파트 시세에서 1층 가격이 다른 층보다 저렴한 이유가 뭔가요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.아파트 1층이 다른 층에 비해 상대적으로 저렴한 이유는 주로 몇 가지 요인 때문에 수요가 낮아지기 때문입니다.1층 아파트 가격이 저렴한 주요 이유 ==>사생활 침해 및 보안 문제 : 1층은 외부 인의 시선에 노출되기 쉽게, 창문을 통해 실내가 들여다보일 수 있어 사생활 보호에 불리합니다. 또한, 다른 층에 비해 외부로 부 터 침입하기 쉬어 보안에 취약하다는 인식이 있습니다.소음 및 진동 :외부에서 발생하는 소음(차량 소리, 사람들의 대화 소리, 어린이 놀이터 소음 등)에 더 직접적으로 노출될 수 있으며, 간혹 위층에서 발생하는 생활 소음이나 외부 진동이 더 크게 느껴질 수도 있습니다.먼지 및 해충 :지면과 가깝기 때문에 외부의 먼지나 오염 물질, 해충 등의 유입 가능성이 높다고 여겨지기도 합니다.일조량 및 환기 :나무나 다른 건물에 의해 햇빛이 가려져 일조량이 부족하거나, 환기가 다른 층에 비해 원활하지 않을 수 있습니다.이러한 이유 들 로 인해 1층 아파트는 일반적으로 수요가 적어 가격이 낮게 형성됩니다.일반적인 가격 차이 ==>1층 아파트는 로 열 층(가장 선호 되는 층 수)에 비해 보통 20% 정도 가격이 낮게 형성되는 경우가 많습니다. 심한 경우에는 그 이상 차이가 나기도 합니다.다만, 특정 아파트 단지의 1층이 정원이나 특별한 테라스 공간을 제공하거나, 시장 상황이 상승 장일 경우에는 로열 층과의 가격 차이가 줄어들거나 1층이 신고 가를 기록하는 경우도 있습니다.물론 1층 아파트가 주는 장점도 분명히 있습니다. 어르신이나 어린 자녀가 있는 가정에서는 층 간 소음 문제에서 비교적 자유롭고, 엘리베이터 이용 없이 바로 드나들 수 있다는 편리함 때문에 선호하는 경우도 있습니다.
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Q. 월세끼고 매매시 보금자리론 대출 가능한가요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.월세 세입 자가 있는 상태에서 보금자리론 대출이 가능한가요?==>보금 자리론은 원칙적으로 주택을 구입한 사람이 해당 주택에 '실 거주'하는 것을 전제로 합니다. 따라서 현재 월세 세입 자가 있는 주택을 매수하시는 경우, 보금 자리 론을 신청하는 시점에서 해당 주택에 임차인이 없는 상태여야 하는 것일 일반적인 원칙입니다.만약 대출 실행 이후에 세입 자가 해당 주택으로 전입 신고를 하게 되면, 기존에 받으셨던 보금자리론 주택 담보 대출을 상환해야 할 의무가 발생할 수 있습니다.이는 보금 자리론이 '주거 안정'을 위한 정책 금융 상품이기 때문에, 투자 목적으로 활용되는 것을 방지하기 위함입니다.따라서 현재 세입 자가 거주 중이라면, 세입 자의 퇴거 예정 여부나 대출 조건 등을 꼼꼼히 확인하셔야 합니다. 세입 자와의 임대차 계약이 남아있는 상태에서 보금 자리 론을 통해 매수하는 것은 어렵거나, 추후 대출 상환 의무가 발생할 수 있으니 주의가 필요합니다.월세 세입 자 동의를 구해야 하나요?==>매매 과정에서 매수 인인 본인의 보금자리 론을 신청할 경우, 월세 세입 자의 직접적인 동의가 필수적인 요소는 아닙니다. 하지만 매도 자와의 계약 시점에 세입 자의 퇴거 시점과 조건을 명확히 해야 합니다. 대출 실행 시점까지 세입 자가 완전히 퇴거 하고 해당 주택이 비워져 있어야 보금자리론 실 거주 요건을 충족할 수 있기 때문입니다. 세입 자와의 조율은 매도 인의 역할이 크지만 확인하는 것이 중요합니다.매매가 3억 원이라면 이론적으로는 3억 원의 70%인 2억 1 천만 원 까지 대출 한도가 발생 할 수 있습니다. 그러나 대출 한도는 단순히 LTV뿐만 아니라, DTI(총 부채 상환 비율)나 DSR(총 부채 원리 금 상환 비율) 등 대출 신청인의 소득 및 기존 부채 상황에 따라 달라질 수 있으니 이 점도 함께 고려하셔야 합니다.결론적으로, 월세 세입 자가 거주 중인 집을 보금 자리론으로 매수하는 것은 실 거주 요건 때문에 원칙적으로 어렵습니다. 세 입자가 대출 실행 전에 퇴거 하는 것을 전제로 하거나, 다른 대출 상품을 알아 보시는 것이 더 적합할 수 있습니다.