안녕하세요. 박영주 행정사,공인중개사,건축기사입니다
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Q. 중소도시에 아파트 매매가 하락세가 지속되는 이유가 무엇인가요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.중소 도시 아파트 매매가 의 지속적인 하락세는 인구 감소 및 수도권 유출, 수요 대비 공급 과잉, 그리고 수도권 집중 현상 심화가 주요 원인입니다. 특히 젊은 층이 일자리와 교육을 찾아 수도권으로 이동하며 주택 수요가 줄어들고, 수도권 핵심 지역으로의 투자 쏠림 현상이 강해지는 것이 큰 영향을 미치고 있습니다. 여기에 일부 지역에서는 전세가 동반 하락으로 '깡통 전세'우려까지 제기되며 매매 시장에 부정적인 영향을 더하고 있습니다.이러한 중 소도시 시장의 회복 가능성은 제한적일 것이라는 전망이 많습니다 수도권 집중 현상이 구조적인 문제인 만큼 광범위한 반등은 어려울 수 있으며, 회복이 이루어지더라도 지역 내 일자리 창출이나 인프라 개선 같은 개별적인 개발 호재가 있는 곳에 한정될 가능성이 큽니다. 정부 정책이나 거시 경제 회복이 영향을 줄 수는 있지만, 근본적인 수요 부족 문제를 해결하기는 어려울 수 있습니다
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Q. 도시화가 가족 구조에 미친 영향은 무엇인가요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.도시화는 사람들이 도시로 이동하는 현상을 넘어, 가족의 형태와 기능에 다음과 같은 근본적인 변화를 가져왔습니다.핵 가족 화 심화 :전통적인 대 가족에서 도시 주거 환경과 개인 중심적 생활 방식에 적합한 핵 가족(부모와 미혼 자녀) 형태로 변화가 가속화 되었습니다.가족 구성원 수 감소 및 저출산 :자년 양육의 경제적 부담 증가와 여성의 사회 참여 확대로 출산율이 낮아져, 가족 규모가 축소되고 독신 및 무 자녀 가구가 늘어나는 추세입니다.가족 기능의 변화 :전통적으로 가족이 수행하던 생산, 교육, 보호 기능은 약화되었지만, 급변하는 사회 속에서 구성원들에게 정서적 안정감과 유대감을 제공하는 기능은 더욱 중요해졌습니다.다양한 가족 형태의 등장 :1인 가구를 비롯해 한 부모 가족, 다문화 가족, 비 혼 동거 가족 등 다양한 형태의 가족들이 증가하며 사회적 인식 또한 변화하고 있습니다.여성 문화의 변화 및 지위 상승 :도시화는 여성의 교육 및 경제 활동 참여를 촉진하여 전통적인 성 역할 고정관념을 약화 시키고, 가족 내에 여성의 지위를 높였습니다.노인 부양 문제 심화 :핵 가족 화로 인해 노인 단독 가구나 노인 부부 가구가 늘면서 노인 부양은 더 이상 개인이나 가족만의 책임이 아닌, 사회 전체의 공동 책임이라는 인식이 커지고 있습니다따라서 이처럼 도시화는 우리 가족의 모습을 꾸준히 변화 시키고 있으며, 앞으로도 계속 진화할 것입니다.
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Q. 1가구4주택이되면.세금이어케되나요
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.3 주택에서 4 주택으로 늘어날 때의 가장 큰 변화는 취득세입니다.취득세 :비 규제 지역의 경우 3 주택까지는 일반적으로 1~3%의 기본 세율이 적용됩니다.하지만 4번째 주택을 취득하실 경우, 4%의 중과 세율이 적용될 가능성이 있습니다.즉, 3 주택에서 4 주택이 될 때 취득세 부담이 상당히 커질 수 있습니다.양도소득세 :양도소득세는 보유 주택 보다는 개별 주택의 보유 기간, 양도 차익, 그리고 매도 시점의 세법에 따라 달라집니다.현재 비 정규 지역 주택에 대해서는 다 주택 자 중 과가 배제되거나 완화되는 경우가 많습니다.1 주택 비과세 혜택은 해당 주택을 매도하여 1 주택 자가 된 후 2년 이상 보유 및 거주 요건을 충족해야 합니다.결론적으로, 3 주택에서 4 주택이 될 때는 취득세 측면에서 4%중과 세율 적용 가능성을 주의 깊게 살펴 보셔야 합니다.부동산 관련 세금은 정책 변동이 잦으니, 실제 매매 전에는 반드시 전문가(세무 사)와 상담하여 정확한 세액을 확인하시길 권해드립니다.
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Q. 요즈음 아파트 청약 하면 다 당첨되나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.결론부터 말씀드리자면, '모든 청약이 다 당첨 된다'고 보기는 어렵습니다. 최근 부동산 시장은 지역 별, 단지 별로 매우 다른 양상을 보이고 있습니다. 양극화 현상 :인기 있는 지역이나 하이엔드 아파트의 청약은 여전히 높은 경쟁률을 기록하며 흥행하는 경우가 많습니다. 이러한 단지들은 당첨될 경우 상당한 시세 차익을 기대할 수 있어 '로또'에 비유 되기도 합니다.부산 지역 상황 :부산 전체적으로 보면, 특정 지역에서는 미분양 단지가 발생하기도 하면서 청약 경쟁이 완화된 모습을 보이기도 합니다. 이는 모든 청약 단지가 높은 경쟁률을 보이는 것은 아니며, 단지 별로 상황이 다를 수 있다는 의미입니다.따라서 '예전처럼 탈락하는 경우가 드문 가'라고 하셨을 때, 경쟁률이 낮은 단지에서는 당첨 확률이 높아질 수 있지만, 인기 단지는 여전히 치열한 경쟁이 예상됩니다.말씀 하신 분께서 이미 2022년에 청약 당첨 경험이 있으시고, 신축 아파트 계약금도 납부하셨던 만큼, 청약에 대한 이해가 깊으실 텐 데요. 부산 지역의 특정 청약 단지에 관심이 있으시다면, 해당 단지의 입지, 분양가, 그리고 예상 경쟁률 등을 면밀히 분석해 보시는 것이 중요합니다. 전략적으로 접근하면 당첨 확률을 높일 수 있을 겁니다.
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Q. 부동산 경매제도에는 별다른 자격없이 참여할 수 있나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.네, 기본적으로 부동산 경매는 특별한 자격 제한 없이 누구나 참여할 수 있습니다. 즉 개인이나 법인 모두 경매에 참여하여 부동산을 낙찰 받을 수 있습니다.하지만 몇 가지 유의할 점은 있습니다.입찰 보증금 :경매에 참여하려면 보통 최적 매각 가격의 10%에 해당하는 입찰 보증금을 미리 준비해야 합니다. 이 보증금은 현금이나 자기 앞 수표로 준비하며, 낙찰 받지 못하면 돌려받게 됩니다. 본인 확인 :입찰 시에는 신분증과 도장을 지 참 하여 본인 확인 절차를 거쳐야 합니다. 대리인이 입찰할 경우 위임장과 인감 증명서 등 추가 서류가 필요합니다.미성년자 제한 :민법 상 행위 능력이 없는 미성년자는 단독으로 경매에 참여하기 어려울 수 있으며, 법정 대리인의 동의가 필요합니다.이러한 기본적인 준비물과 절차만 갖춘다면, 특별한 자격증이나 사전 지식 없이도 경매에 참여하여 부동산을 낙찰 받을 수 있습니다. 다만, 권리 분석이나 명도 등의 복잡한 과정이 따를 수 있으므로, 처음 참여하시는 경우에는 충분한 학습이나 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.결론적으로 부동산 경매는 대한민국 국민이라면 특별한 자격 제한 없이 누구든지 참여할 수 있습니다. 비록 참여 자체는 쉽지만, 권리 분석이나 명도 등 복잡한 절차가 많으니, 처음 참여하시는 경우에는 충분한 공부를 하시거나 전문가의 도움을 받으시는 것이 현명합니다.
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Q. 아파트 전세 계약 후 매매를 희망할 때는?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.기존 전세 자금을 상환하시고, 매매를 위해 새로운 주택 담보 대출을 받으셔야 하는데 , 아파트 매매 시 대출 처리 과정은 다음과 같습니다.매매 잔금 산 정 및 주택 탐보 대출 신청 :매매 계약 시, 총 매매 가에(예: 3억 원)에서 현재 전세 보증금(예:1억 5 천 만원)과 취득세 등 부대 비용을 마련하기 위해 해당 아파트를 담보로 주택 담보 대출(주담 대)을 신청합니다.기존 전세 자금 대출 상한 :매매 잔금 일에 맞춰 기존 전세 자금 대출 1억 3380만 원을 은행에 별도로 상환해야 합니다 전세 자금 대출은 매매 대출로 자동 전환되거나 이어지는 것이 아님을 꼭 기억해 주세요결론적으로, 매매 가에서 전세금을 뺀 차 액만 지급하시면 되지만, 기존 전세 자금 대출은 은행에 별도로 갚아야 합니다. 주택 담보 대출 한도와 금리에 대해 미리 은행과 상담하시는 것이 좋습니다
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Q. 전세계약서에 잔금일 변경과 함께 중도금 문제
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.잔금일 변경과 중도금 조항 삭제는 중요한 계약 내용 변경이므로, 명확한 기록과 쌍방 동의가 필수적입니다.가장 안전하고 확실한 방법은 두 가지 입니다. 새 계약서 재 작성(추천) : 변경된 잔금 일과 중도금 없이 잔금을 일시불로 지급하는 내용을 담은 새 전세 계약서를 작성하는 것이 가장 명확합니다. 새 계약서 작성 시에는 공인중개사와 상의하여 확정 일자 재 취득 여부를 꼭 확인하셔야 합니다.변경 계약서 또는 특약 작성 :기존 계약서에 "중도금 조항 삭제 및 잔금일(구체적인 날짜)로 변경 " 내용을 명확히 기재한 별도의 변경 계약서나 특약을 작성하고, 임대인과 임차인 모두 서명 또는 날인해야 합니다. 이 경우에도 확정 일자 확인이 필요합니다.단순히 기존 계약서의 날짜만 수정하는 것은 추후 분쟁의 소지가 있어 권장하지 않습니다. 이 과정에서 공인 중 개 사 분과 충분히 상의하셔서 가장 안전하고 정확한 방법을 선택하시길 바랍니다. 순조롭게 잘 처리하시길 응원합니다.
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Q. 고금리 기조가 장기화되면서 주택 구매 심리가 위축되고 부동산 시장이 침체 조짐을 보이고 있습니다. 어떤 대책이 필요할까요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.고금리 장기화로 인한 주택 구매 심리 위축 및 부동산 시장 침체 대책 현재 고금리 기조가 지속되면서 주택 구매 심리가 위축되고 거래 절벽이 나타나 부동산 시장이 침체될 수 있다는 분석이 많습니다. 이에 대한 대책으로, 높은 이자 부담을 완화하기 위한 유연하고 섬세한 금융 정책이 필요합니다.다만, 가계 부채 증가와 같은 부작용은 최소화해야 합니다. 또한, 일관성 있고 예측 가능한 정부의 부동산 정책 기조를 유지하여 시장의 안정성을 높이고, 주거 취약 계층을 위한 금융 및 주거 지원을 강화하여 시장 경 착륙을 막는 노력이 중요합니다.고금리가 가계 부채에 미치는 영향 및 정부의 대책 고금리 장기화는 가계의 이자 부담을 크게 늘려 소비 여력을 위축시킬 우려가 있습니다. 이미 국내 가계 부채는 세계 최고 수준이며 다시 증가세로 전환되고 있어, 경제 전반의 활력을 떨어뜨릴 수 있습니다. 정부는 가계 부채 총 량을 관리하고, 특히 취약 차 주에 대한 채무 조정 및 지원 방안을 강화하여 연체율 상승 위험에 선제 적으로 대응해야 합니다. 동시에 이자 부담을 위축된 소비를 활성화하기 위해 소득 안정 화 및 고용 확대 정책이 병행되어야 합니다. 단기적인 대책을 넘어 한국 가계 부채의 구조적인 문제 해결을 위한 중장기 로드 맵이 필요합니다.부동산 시장 침체가 실물 경제 전반에 미치는 영향부동산 시장 침체는 민간 소비 위축, 건설 투자 감소, 금융 시스템 불안정, 그리고 전반적인 경기 침체 심화로 이어질 수 있습니다. 주택 가격 하락이나 이자 부담 증가는 가계의 순 자산 감소와 소비 심리 위축을 야기하며, 이는 다시 건설 산업과 관련 분야의 불황으로 번질 수 있습니다. 특히 가계 부채 부실이 심화되면 금융기관의 건정 성이 악화되어 금융 시스템 불안정으로 이어질 위험이 있습니다. 결국, 이러한 악순환은 실물 경제 전반의 경기 침체를 더욱 가속화할 가능성이 큽니다. 말씀하신 분이 우려하시는 것처럼, 고금리 장기화는 우리 경제에 복합적인 영향을 미치고 있습니다. 정부는 금융, 부동산, 가계 부채 정책을 유기적으로 연계하여 신중하게 접근해야 할 것입니다. 많이 힘드실 테지만, 함께 지혜를 모아 이러한 상황을 잘 헤쳐 나갈 수 있으리라 생각 합니다.
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Q. 디딤돌 생애최초 아파트 매매 LTV 관련 문의
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.생애 최초 디딤돌 대출 LTV는 80%가 맞습니다.현재 주택 도시 기금의 디딤돌 대출 조건에 따르면, 생애 최초 주택 구입 자의 경우 LTV(담보 인정 비율)는 최대 80%까지 적용 가능합니다. 일반 주택 구매자의 LTV가 70%인 것과 비교하여 생애 최초 주택 구매자에게는 더 유리한 조건이 적용됩니다. 따라서 말씀하신 분의 경우, 2억 원 짜리 아파트에 대해 최대 80%인 1억 6 천만 원까지 대출을 받을 수 있습니다.디딤돌 대출 신청 시 문제될 만한 사항 말씀하신 분의 조건으로 디딤돌 대출을 신청 하 실 때 다음과 같은 사항들을 고려해 볼 수 있습니다. 현재까지 말씀해주신 내용으로는 큰 문제가 없어 보입니다. 소득 조건 : 부부 합 산 연 소득 6 천만 원 이하가 일반적인 디딤돌 대출 조건이며, 생애 최초 주택 구입 자는 연 소득 7 천만 원 이하입니다. 본인의 소득이 4 천만 원 중반 대라고 하셨으니, 이 요건은 충족하시는 것으로 보입니다. 주택 가격 조건 :디딤돌 대출은 주택 가격이 5억 원 이하인 경우 신청 가능합니다. 매매 희망하시는 아파트 가격이 2억 원이므로, 이 조건 또한 충족합니다. 대출 한도 :생애 최초 주택 구입 자의 디딤돌 대출 한도는 최대 3억 원입니다. 2억 원 아파트에 LTV 80%를 적용하면 1억 6 천만 원 대출이 가능하며, 이는 한도 내에 있습니다.DTI / DSR :LTV와 함께 DTI(총 부채 원리 금 상환 비율)도 대출 한도를 결정하는 중요한 요소입니다.DTI는 60% 이내여야 합니다. 연 소득 4 천만 원 중반 대에 1억 6 천만 원의 대출 원리 금 상환 액을 고려했을 때, 다른 부채가 크게 없다면 이 조건도 무난히 충족될 것으로 예상됩니다.DSR은 모든 대출의 원리 금을 연 소득으로 나눈 비율로, 디딤돌 대출의 경우 차 주의 연 소득, 금리, 대출 기간 등에 따라 상한 능력을 심사하게 됩니다. 기존에 다른 대출이 없으시다면 크게 문제되지 않을 확률이 높습니다.기타 조건 :무 주택 세대 주 요건, 신용도 등 기본적인 디딤돌 대출 자격 요건들을 충족하셔야 합니다. 현재 무 주택이시고 만 32세 미혼이시면 세대 주 요건도 충족 되실 것으로 보입니다.마지막으로 최종 확인을 위한 조언들 드리면, 정확한 대출 가능 여부와 금액은 대출 취급 금융기관(우리 은행, 국민 은행, 하나 은행, NH농협 등)이나 주택 도시 보증 공사 콜 센터(1566- 9009)를 통해 상담하시는 것이 가장 정확합니다. 본인의 상세한 소득 및 신용 정보를 바탕으로 직접 문의해 보시길 권해드립니다.
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Q. 20대, 오피스텔 구매 향후 아파트 청약시 불이익이 있을까요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.업무용 오피스텔 보유 시 생애 최초 대출 및 청약 우선순위 혜택 여부 오피스텔은 원칙적으로 주택이 아닌 업무용 시설로 간주되어 주택 수에 산정 되지 않는 것이 일반적입니다. 따라서 업무용 오피스텔을 소유하고 계시다면,향후 아파트 청약 시 주택 수에서는 자유로워 생애 최초 주택 구입 혜택이나 청약 우선순위에서 제약을 받지 않을 가능성이 큽니다. 하지만 중요한 점은 '실제 사용'입니다. 오피스텔이라도 실제 주거 용으로 사용되면 세법상 주택으로 간주될 수 있습니다. 만약 보유하신 오피스텔이 세입 자의 전입 신고 등으로 인해 주거 용으로 판단된다면, 이는 주택 수에 포함되어 생애 최초 혜택을 받기 어려울 수 있습니다. 생애 최초 혜택은 말 그대로 생애 최초로 '주택'을 구매할 때 주어지는 혜택이기 때문입니다. 결론적으로, 업무용으로만 사용하시거나, 주거 용으로 사용하더라도 '주택으로 간주되지 않는' 요건을 유지하신다면 아파트 청약 시 생애 최초 혜택에 불이익을 받지 않으실 가능성이 높습니다. 하지만 10년 후의 정책 변화 가능성도 염두에 두시는 것이 좋습니다.오피스텔 업무용 구매 후 주거 용 전환 시 제약 및 불이익오피스텔은 '업무용'과 '주거 용' 구분에 따라 세금 등에서 큰 차이가 있습니다.세금 관련 불이익 :취득세 및 재산세 : 업무용으로 등록된 오피스텔을 주거 용으로 전환하여 사용하게 되면, 주택에 해당하는 취득세와 재산세가 부과될 수 있습니다. 업무용은 건축물로 분류되어 비교적 낮은 세율이 적용되지만, 주거 용으로 전환되면 주택 세율이 적용되어 세금 부담이 늘어날 수 있습니다.부가 가치 세 환급 :만약 처음에 업무용으로 분양 받아 부가가치세를 환급을 받았다면, 이를 주거 용으로 전환 시 환급 받았던 부가 가치 세를 추징 당 할 수 있습니다. 이 부분은 반드시 관할 세무서에 문의하여 확인하셔야 합니다.양도소득세 :업무용 오피스텔은 기본적으로 상가 건물로 취급되지만, 실제 주거 용으로 사용되다가 매도하는 경우 1 가구 1 주택 비과세 혜택을 받지 못할 수 있습니다. 반대로 주택으로 간주 될 경우 1세대 1 주택 이상으로 중과 될 가능성도 있습니다.청약 관련 불이익 : 업무용 오피스텔을 주거 용으로 전환하여 주택 수에 포함되게 되면, 청약 시 '무 주택 자' 자격을 상실하여 생애 최초 특별 공급이나 일부 대출 상품(예 : 디딤돌 대출)의 혜택을 받기 어려워질 수 있습니다. 업무용으로 오피스텔을 주거 용으로 변경하고자 한다면, 관할 시, 구청 세무 과에 방문하여 변경 절차 및 예상되는 세금 영향에 대해 정확하게 상담 받는 것이 가장 중요합니다. 인생 선배 님의 추가 조언말씀하신 분의 고민은 많은 분들이 하고 계시는 현실적인 부분입니다. 몇 가지 조언을 드리고 싶습니다.정확한 목적 설정 :현재 목돈 마련과 월세 부담 해결이 주된 목적이신 것으로 보입니다. 오피스텔 구매 후 10년 간 실 거주 하시면서 안정적인 주거 환경을 확보하는 것은 좋은 선택이 될 수 있습니다. 다만, 오피스의 '실제 용도'와 관련된 세금 문제를 명확히 인지하고 관리하는 것이 중요합니다.미래 주택 시장 변화 고려 :10년 후의 부동산 시장과 정부 정책은 예측하기 어렵습니다. 현재의 기준으로만 판단하기보다는 , 매년 바뀌는 부동산 관련 정책과 세법에 꾸준히 관심을 가지고 유동적으로 대응하는 지혜가 필요합니다.종합적인 재무 계획 수립 :오피스텔 구매 외에도 목돈을 어떻게 불려나갈지, 청약 통장은 어떻게 관리할 지 등 종합적인 재무 계획을 세우시는 것이 좋습니다. 자산 관리 전문가나 은행의 상담을 받아보시는 것도 큰 도움이 될 것입니다.