안녕하세요. 박영주 행정사,공인중개사,건축기사입니다
Q. 월세계약 중도해지시, 월세 일할계산 해줘야 하나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.일반적으로 임대차 계약 기간 만료 전 세입 자의 개인적인 사정으로 계약을 중도 해지할 경우, 세입 자는 남은 계약 기간에 대한 책임을 져야 합니다. 이는 다음과 같은 원칙에 따릅니다.세입 자의 책임 범위 :세입 자가 계약 기간을 다 채우지 못하고 이사를 나가게 되면, 원칙적으로는 새로운 세입 자가 들어올 때 까지 의 월세와 관리비를 부담해야 합니다. 또한 새로운 세입 자를 구하는 중 개 수수료도 기존 세입 자가 부담하는 것이 일반적입니다. 이는 세입 자의 사정으로 인해 임대인이 손해를 보지 않도록 하기 위함입니다.일할 계산 여부 :월세는 일반적으로 '월 단 위'로 계산하는 것이 원칙입니다. 따라서 계약 만료일 이전에 퇴실 하더라도 그 달의 월세는 온전히 지급해야 하는 경우가 많습니다. '일할 계산 '은 임대인과 임차인 간의 특약이나 협의가 있을 때 적용될 수 있는 부분이며, 의무 사항은 아닙니다. 특히, 세입 자의 사정으로 인한 중도 해지 시에는 더욱 일할 계산을 요구하기 어렵습니다.임대인의 입장 :세입 자의 사정으로 인해 계약 기간을 못 채우고 나간 부분에 대해, 새로운 세입 자를 구하지 않는 이상 만기 까지 의 월세를 청구할 권리가 있습니다. 더욱이 본인께서는 3개월 전에 계약 연장이 불가 하다 고 미리 통보 하셨고, 세입 자 측에서 만기보다 2개월이나 빨리 나가는 것이기에, 세입 자의 중도 해지에 해당합니다.본인의 경우 :이미 세입 자에게 보증금 전액을 반환해 주신 상태라고 하셨습니다. 통상적으로 세입 자의 중도 해지 시 새로운 세입 자가 구해지거나 계약 기간이 만료되어야 보증금을 반환하는 것이 일반적입니다. 보증금을 미리 전액 반환해 주셨다는 것은 , 임대인으로서 세입 자의 중도 퇴실을 이해하고 배려해주신 것으로 해석됩니다. 세입 자가 보증금을 돌려받은 후에 뒤 늦게 일할 계산을 요청하는 것은 다소 부적절하다고 볼 수 있습니다. 이미 보증금을 돌려주면서 별도의 합의(예: 남은 기간 월세 포기)가 없었다면, 세입 자가 만기까지 월세를 지불하는 것이 맞습니다.. 임대인이 귀 책 사유 없이 세입 자가 먼저 퇴실 하는 것이기 때문입니다.결론적으로, 본인께서 일할 계산을 해주실 의무는 없습니다. 세입 자 측에서 계약 기간을 채우지 못하고 나가는 경우이므로, 남은 계약 기간인 2개월 치의 월세를 받으시는 것은 일반적이고 합당합니다. 만약 인도 시점에 월세 정산에 대한 별도의 약속이 없었다면, 원칙대로 남은 기간의 월세를 받으시는 것이 맞습니다.
Q. 근저당 잡힌 월세집 계약해도 될까요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.근저당이란 집주인이 대출을 받을 때 해당 주택을 담보로 제공하고 대출을 받았다는 의미입니다. 만약 집주인이 대출금을 갚지 못하면 해당 부동산은 경매로 넘어가게 되고, 이때 은행과 같은 근저당 권 자가 먼저 돈을 받아가게 됩니다. 세입 자는 근저당 권 자 보다 후 순위이기 때문에, 보증금을 돌려받지 못할 위험이 발생할 수 있습니다.근저당이 있는 월세 집, 안전할까요==>일반적으로 근저당이 설정된 집은 보증금을 온전히 돌려받지 못할 수 있는 위험이 있어 매우 신중하게 접근해야 합니다. 특히 본인께서 말씀하신 "아직 10층 이상은 갚아나가는 중"이라는 이야기는 그 호실에 설정된 근저당 금액이 아직 크다는 의미로 해석될 수 있어 더욱 주의가 필요합니다.다음 사항들을 꼭 확인하셔야 합니다.실제 근저당 설정 금액 확인 :단순히"4000만원 정도 있다"는 이야기만 듣는 것이 아니라, 해당 호실에 대한 등기부 등본을 직접 발급 받아 을 구에 기재된 근저당 설정 액( 채권 최고액)을 정확히 확인하셔야 합니다. 이 금액은 실제 빌린 돈의 120%~130%로 설정되는 경우가 많습니다.소액 임차인의 최우선 변제 금 여부 확인 :본인께서 보증금 3,000만 원을 생각하고 계신데, 이 보증금이 주택 임대차 보호 법 상 소액 임차인에 해당하여 최우선 변제를 받을 수 있는지 확인하는 것이 매우 중요합니다. 지역 별로 소액 임차인 및 최우선 변제 금 기준이 다르니, 임차하려는 주택의 지역 기준을 정확히 알아 보셔야 합니다.예시 : 만약 수도권과밀억제권역( 서울, 과 천, 광명 등)이라면 보증금이 1억 4천 5백만원 이하일 경우, 4천 8백만원까지 최우선 변제를 받을 수 있습니다. 하지만 이는 변동 될 수 있으므로, 최신 정보를 꼭 확인해 보시기 바랍니다. 최우선 변제를 받기 위해서는 전입 신고와 확정 일자를 받고 실제로 거주해야 합니다.근저당 설정 액 + 내 보증금의 합 :이 두 금액의 합 이 해당 주택의 시세(매매가)의 60~70%를 넘지 않아야 비교적 안전하다고 볼 수 있습니다. 만약 매매 시세가 확인되지 않는다면, 이는 건물의 담보 가치를 파악하기 어렵게 만들어 위험성이 더 커집니다.건물주와 부동산 소장의 친분 :특정 부동산에서만 거래를 진행한다는 점은 좋게 보면 전문적일 수 있지만, 정보가 투명하게 공개되지 않을 가능성도 있습니다. 부동산 소장 말만 믿지 마시고, 직접 등기부 등본 확인, 전입 세대 열람 등 필요한 정보를 꼼꼼히 확인하셔야 합니다.요약해보면 현재 상황만 놓고 보면 근저당이 4,000만 원 정도 잡혀있는 10층 호실에 3,000만원 / 56만원으로 계약하는 것은 신중하게 판단해야 할 사항입니다. 매매 시세가 파악되지 않는 점은 특히 더 큰 리스크가 될 수 있습니다.내일 오후 방을 보러 가실 때, 다음 사항들을 꼭 확인해보세요==>정확한 등기부 등본 확인 :반드시 해당 호실의 최신 등기부 등본을 발급 받아 갑 구(소유권 관련)와 을 구(근저당 등 담보 권 관련)를 꼼꼼히 확인하세요. 근저당 권 설정 액(채권 최고액)이 얼마인지 명확히 파악하는 것이 우선입니다.임차인의 우선 순위 확인 :계약 전에 임대인에게 전입 세대 열람 내역을 요구하여 선 순위 임차인이 있는지, 있다면 보증금 규모는 어느 정도인지 확인해 보세요특약 사항 명시 :계약 시에는 "임차인은 계약일 익 일 까지 전입 신고 및 확정 일자를 받으며, 해당 부동산에 설정된 근저당 금액은 얼마임을 인지하며, 임대 인의 임대차 계약 기간 중 근저당을 증액하지 않는다" 등의 특약을 명시하는 것도 고려해 볼 수 있습니다. 하지만 이는 임대인의 동의가 필요합니다.부동산 전문가의 추가 자문 :만약 내일 등기부 등본을 확인했는데도 불안감이 해소되지 않는다면, 계약을 서두르지 마시고 공인중개사나 주택 임대차 관련 법률 전문 가 에게 자문을 구해 보시는 것을 추천합니다.결론적으로, 빠르게 포기할지 주의 깊게 알아 볼 지에 대한 정답은 없습니다. 다만, 사회생활을 시작하시는 첫 단추인 만큼, 안전성을 최우선으로 고려하시는 것이 현명합니다. 마음에 드는 방이라도 보증금 안전이 담보 되지 않는다면 큰 어려움을 겪을 수 있습니다
Q. 지분적립형 주택 같은 경우에는 어떤 것을 의미하나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.지분 적리 형 주택은 말 그대로 '적 금을 붓듯이 집을 사는 방식/을 의미합니다.네 집 마련을 꿈꾸는 분들이 추기 자금 부담을 덜고 점진적으로 주택 소유권을 확보할 수 있도록 설계된 공공주택 모델입니다. 주택은 어떤 방식으로 구입하게 되나요? ==>이 방식은 다음과 같은 특징을 가집니다.초기 지분 취득 :입주 시 주택 분양가의 일부, 예를 들어 10~40% 정도의 지분만 먼저 취득하게 됩니다.공동 소유 및 임대료 납부 :주택의 나머지 지분은 공공(국가 또는 공공 기관)이 보유하게 되며, 입주자는 공공이 보유한 지분에 대한 임대료를 지불하면서 거주하게 됩니다. 이때 임대료는 주변 시세의 80% 이하 수준으로 책정되는 경우가 많아 주거 비 부담을 덜 수 있습니다.점진적 지분 적립 :이후 20~30년에 걸쳐 나머지 지분을 점진적으로 취득해 나갑니다. 마치 적 금 을 붓듯이 일정 기간마다 (예를 들어 4년 마다) 주택의 지분을 추가로 매입하여 최종적으로 주택의 100% 소유권을 갖게 되는 방식입니다.전매 제한 :일반적으로 일정 기간( 예 : 10년)의 전매 제한이 있을 수 있습니다.이러한 방식으로, 초기 부담을 크게 줄이면서 내 집을 마련해 나갈 수 있는 기회를 제공합니다. 지분 적립 형 주택, 앞으로 많이 보급될 수 있을까요?==>네, 지분 적립 형 분양 주택은 새 정부의 주요 공공 주택 정책 중 하나로 자리매김할 전망입니다. 서민들의 내 집 마련 부담을 덜어주고 주거 안정을 돕는 데 효과적인 방안으로 평가 받고 있기 때문입니다. 결론적으로 주택 가격이 계속 오르고 전세 사기 등으로 주거 불안정성이 커지는 상황에서, 정부가 이러한 지분 적립 형 주택을 통해 젊은 세대나 무 주택 서민들의 내 집 마련의 지원하려는 의지가 강합니다. 따라서 앞으로 더 많은 지역에서 이러한 형태의 주택 공급이 이루어질 것으로 예상하고 있습니다.
Q. 시스템옵션없는 분양권 매도가격에 영향은 안미치나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.아파트 분양권 매도 시 시스템 옵션 선택 여부는 매도 가 에 영향을 미칠 수 있습니다. 일반적으로 시스템 옵션(예 : 시스템 에어컨, 빌 트인 가전 등)이 설치된 아파트는 매수 인의 선호도가 높아 매도 가를 높게 책정할 수 잇는 요인이 됩니다. 이는 매수 인이 입주 후 추가 공사를 하지 않아도 되는 편의성과 비용 절감을 기대하기 때문입니다. 에어컨 미 설치와 프리미엄 가격 :시스템 에어컨은 대부분의 신축 아파트에서 기본 설치 품목이 아닌 추가 선택 품목으로 제공됩니다. 따라서 에어컨을 설치하지 않으신 경우,매수인 입자에서는 입주 후 별도로 시스템 에어컨을 설치해야 하는 번거로움과 비용이 발생합니다. 이로 인해 매수 희망자가 해당 비용과 번거로움을 감안하여 매도 가격을 낮춰 달라고 요구할 수 있으며, 이는 분양권의 프리미엄 가격 협상에 영향을 미칠 수 있습니다. 하지만 이것이 반드시 큰 손해로 이이지는 것은 아닙니다.매수 인의 선택 :일부 매수 인은 특정 옵션에 대한 선호가 없거나, 직접 인테리어 계획에 맞춰 원하는 옵션을 설치하고자 할 수도 있습니다. 시장 상황과 경쟁력 :분양권 매매 가는 옵션 유무 뿐만 아니라 금리 인상에 따른 대출이자 부담, 전반적인 재고 주택 시장의 조정 등 다양한 시장 상황에 큰 영향을 받습니다. 주변 신축 아파트와 비교를 통해 매매 경쟁력을 확보하는 것이 중요합니다. 협상의 여지 :옵션 미 선택으로 인한 가격 조정은 매수인 과의 협상을 통해 유연하게 조절될 수 있습니다.준공 시점 매도의 장점 :본인께서 말씀하신 대로 준공 시점이 분양권 매도에 유리한 시점이 될 수 있는 것은 사실입니다. 아파트가 준공되면 실물을 확인할 수 있어 매수 인의 신뢰가 높아지고, 즉시 입주가 가능하기 때문에 매수자 층이 넓어지는 경향이 있습니다.결론적으로, 시스템 옵션을 선택하지 않으셨고 에어컨이 미 설치된 부분은 매수 인이 매도를 결정할 때 고려하는 요인이 될 수 있습니다. 하지만 최종 매매 가는 시장의 흐름과 매수 인과의 협상 등 복합적인 요소에 의해 결정되니 너무 염려하지 마시고, 부동산 시장 동향을 지속적으로 살피시면서 매도 시점을 잘 조절하시면 좋겠습니다.
Q. 아파트 관리소장은, 몇년 단위로 계약하는게 법인가요?!
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.아파트 관리 소장 님의 임기는 법규로 정해진 부분도 있고, 각 단지의 관리 규약에 따라 운영되는 부분도 있습니다.일반적인 계약 기간 : 일반적으로는 1년 단위로 근로 계약을 체결하고 재계약하는 경우가 많습니다. 근로 계약 갱신에 대한 대법원 판례 :기간을 정한 근로 계약이라 하더라도, 근로자에게 계약이 갱신 될 수 있다는 '정당한 기대 권'이 인정될 경우, 갱신 거절이 부당 해고와 동일하게 효력이 없을 수 있다는 대법원 판례가 있습니다. 이는 근로 계약 기간 만료 후에도 관리 소장 님이 갱신 거절의 유효 여부를 다툴 법률적 이익이 있음을 판시한 것입니다.즉 단순 계약 기간 만료 만으로 쉽게 종료되지 않고, 근무의 지속성을 기대할 수 있는 여지가 있습니다.임기 보장을 위한 노력 :공동 주택의 효율적인 관리를 위해 관리 사무 소장의 근로 계약 기간이 유지될 수 있도록 노력해야 한다는 법률적 취지가 있습니다. 또한 , 서울시 등 일부 지자체에서는 관리 소장의 임기를 2년으로 보장하는 내용을 국토부에 건의하는 등, 빈번한 교체로 인한 업무 파악 부족과 책임감 약화를 방지하기 위한 제도 개선의 목소리도 있습니다.정년 및 동 별 대표자와의 차이 :관리 사무소 장의 정년에 대해 별도로 규정하고 있지 않는 경우도 많으며, 참고로 ' 동 별 대표자'의 임기는 현행 법령 상 2년이며 1회에 한해 중임이 가능하도록 규정되어 있어, 관리 소장과는 구분됩니다.결론적으로 , 관리 소장 님의 근로 계약은 보통 1년 단위로 이루어지지만, 효율적인 관리와 근로자의 '정당한 기대 권' 보장을 위해 계약 연장을 위한 노력과 해석이 중요하게 작용하고 있습니다.