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안녕하세요. 박영주 행정사,공인중개사,건축기사입니다

안녕하세요. 박영주 행정사,공인중개사,건축기사입니다

박영주 전문가
엘리트공인중개사
Q.  부동산 취득세는 왜 표준세율로 지정되나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.말씀하신 대로 과거에는 부동산 취득과 관련하여 '취득세'하나로 납부하고 있습니다. 그래서 부동산 취득 시에는 취득 세율만 확인하시면 됩니다.부동산 취득세가 표준 세율로 규정된 이유 ==>부동산 취득세는 지방세의 일종입니다. 지방세는 중앙 정부가 아닌 각 지방 자체 단체(시.도)의 재정 운영을 위해 부과되는 세금입니다. 이러한 지방세의 특성 상 부동산 취득세는 '표준 세 율'로 지정되어 있습니다.지방 재정이 자율성과 유연성 확보 :표준 세율은 각 지방자치단체가 자체적인 판단에 따라 법률이 정한 세율의 50% 범위 내에서 가감 조정할 수 있도록허용하는 세율을 의미합니다.이는 지방 자치단체가 지역의 특성과 재정 상황에 맞춰 세금을 조정하여, 재정 운영의 자율성과 유연성을 가질 수 있도록 하기 위함입니다. 예를 들어, 특정 지역의 부동산 시장이 과열될 경우 세율을 높이거나, 침체될 경우 세율을 낮춰 시장을 조절하는 데 활용될 수 있습니다.부동산의 다양성과 정책 목적 반영 :부동산은 주택 , 상업용 건물, 농지 등 종류가 매우 다양하며, 취득 원인(매매, 상속, 증여 등) 또한 다릅니다.표준 세율은 이러한 부동산의 종류나 취득 원인, 그리고 취득하는 주택의 가액이나 주택 수 등에 따라 세율을 다르게 적용할 수 있도록 해줍니다. 이를 통해 정부나 지방자치단체는 특정 정책 목적(예: 주택 시장 안정 화, 투기 억제 등)을 달성하기 위한 도구로 취득세를 활용할 수 있습니다. 결론적으로 부동산 취득세가 표준 세율로 규정된 것은 지방자치단체의 재정 자율성을 높이고, 지역 별 특성과 정책 목적에 따라 탄력적으로 세금을 운영하기 위함이라고 이해하시면 되겠습니다.
Q.  과수원이나 전답도 맹지인 경우가 있나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.결론부터 말씀드리면 과수 원, 전(밭), 답(논) 등 모든 지 목의 토지 또한 맹 지(盲地) 일 수 있습니다. 임야(산림)뿐만 아니라 어떤 종류의 땅이라도 맹 지가 될 수 있답니다.맹 지란 무엇인가요? ==>맹 지란 '도로에 접해 있지 않아 건축 허가를 받을 수 없는 토 지'를 의미합니다. 지적도 상에서 해당 토지가 공로(公路, 일반 사람들이 이용하는 도로)에 단 한 부분도 접해 있지 않고, 다른 사람의 토지로 둘러싸여 있는 땅을 말합니다. '맹지'라는 이름처럼 길이 보이지 않는 눈먼 땅이라고 생각하시면 이해하기 쉬우실 겁니다.과수 원, 전, 답도 맹 지가 될 수 있는 이유 ==>토지의 지 목(地目, 땅의 용도를 나타내는 구분)과 관계없이 맹 지가 발생할 수 있습니다. 예를 들어, 다음과 같은 경우에 농지가 맹 지가 될 수 있습니다.지형 적인 요인 : 농지가 산이나 다른 지형지물에 막혀 도로로 직접 연결되지 못하는 경우.토지 분할 및 합병 :원래 도로에 접해 있던 큰 필 지가 여러 개의 작은 필 지로 분 할 되면서 일부 필 지가 도로와 떨어져 맹 지가 되는 경우.주변 토지의 개발 :주변 토지가 개발되거나 소유권이 바뀌면서 기존의 통행료가 막히는 경우지적도(토지의 경계와 지 목 등을 표시한 지도)를 살펴보면 해당 토지가 도로와 접해 있는지 여부를 확인할 수 있으며, 도로와 접해 있지 않다면 맹 지라고 판단할 수 있습니다.맹 지의 특징과 문제점 ==>맹 지는 법적으로 건물을 지을 수 없거나 건축 허가를 받기가 매우 어렵습니다. 이는 땅의 활용 가치를 크게 떨어뜨려 매매도 어렵게 만드는 주요 원인이 되기도 합니다. 하지만 주변 토지 소유주의 동의(토지 사용 승낙서)를 받아 도로를 내거나 사 도를 개설하는 등의 방법으로 맹 지를 해결할 수도 있습니다.결론적으로, 농지 또한 얼마든지 맹 지가 될 수 있으며, 이는 지적 도를 통해 확인할 수 있고 해당 토지의 활용성 에 큰 영향을 미친다는 점을 기억하시면 좋습니다.
Q.  임야 맹지인대도 구매하는 사람은 어떤이유인가요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.맹 지는 '도로가 없는 땅'을 의미합니다. 건축 법 상 건물을 지으려면 반드시 도로에 접해 있어야 하는데, 맹 지는 도로에 접해 있지 않아 원칙적으로 건축 허가를 받을 수 없습니다.이 때문에 일반적으로 땅값이 저렴하고 개발에 제약이 많다고 알려져 있습니다.맹 지 인데도 구매하는 이유는 무엇일까요?==>본인께서 생각하시는 것 처 럼, 맹 지를 구매하는 대부분의 경우 '투자' 목적이 강합니다. 하지만 단순히 저렴하다는 이유 만은 아닙니다. 맹 지 투자는 다음과 같은 이유에서 이루어집니다.현저히 낮은 매입 가격 :맹 지는 도로가 없다는 치명적인 단점 때문에 주변의 다른 토지에 비해 매우 저렴하게 나옵니다. 싸게 사서 가치를 높일 수 있다면 높은 수익을 기대할 수 있기 때문입니다.'맹 지 탈 출'을 통한 가치 상승 기대 :맹 지 투자의 핵심은 '맹 지 탈출'에 있습니다. 즉, 도로를 만들거나 도로와 연결될 수 있는 방법을 찾아내어 맹 지가 아닌 일반 토지로 만드는 것입니다. 맹 지에서 벗어나면 토지의 가치가 폭발적으로 상승하게 됩니다. 맹 지 탈출 방법으로는 다음과 같은 것들이 있습니다.인접 토지 매입 :옆 토지의 일부를 매입하여 도로를 확보하거나 통행 권을 설정하는 방법입니다.현황 도로 활용 :실제로는 도로처럼 사용되고 있지만 지적도 상에는 도로가 아닌 '현황 도로'가 있는 경우, 이를 통해 건축 허가를 받을 수 있도록 노력하는 방법입니다.국.공유지 활용 :인접한 국.공유 지가 있다면 해당 토지의 일부를 겸용 허가를 받아 진입 도로로 활용하는 경우도 있습니다. 정부 지원금 활용 :임대 개발 관련 정부 지원금을 활용하여 개발의 실마리를 찾는 경우도 있습니다.특수한 목적 :아주 드물 게는 건축 등의 개발 목적이 아닌, 농 림 업 등 특정 용도로 활용하거나, 인근 토지 소유자가 자신의 토지를 넓히기 위해 매입하는 경우도 있습니다. 이런 경우는 도로 접근성이 크게 중요하지 않을 수도 있습니다.맹 지는 잘 오르지 않나요?==>맹 지인 상태로 개발 가능성이 없거나 맹 지 탈출이 불가능하다면 말씀하신 대로 가치 상승이 매우 제한적입니다. 맹 지가 투자 가치를 갖는 것은 오직 '맹 지'탈출 가능성'이 있을 때입니다. 즉, 맹 지 탈출에 성공하여 도로를 확보하고 개발이 가능해지면 가치가 크게 오르지만, 해결되지 않는다면 장기간 자산이 묶이거나 손해를 볼 수도 있는 고 위험 투자라고 볼 수 있습니다.급경사이거나 보전 가치가 있는 나무가 많은 임야는 개발이 어렵다는 점도 고려해야 합니다.결론적으로, 맹 지를 구매하는 것은 대부분 저렴하게 매입하여 '맹 지 탈출'이라는 난제를 해결함으로써 큰 시세 차익을 얻으려는 투자 전략이라고 이해하시면 됩니다. 굉장히 섬세하고 철저한 사전 조사가 필요한 분야입니다.
Q.  공인중개사 시험 준비는 일반적으로 어느 정도 되나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.공인중개사 시험에 관심을 가지게 되셨다니 정말 멋진 도전이라고 생각합니다. 연령에 관계없이 많은 분들이 새롭게 준비하시는 분야이기도 하니 충분히 흥미를 느끼실 만 합니다.일반적으로 학원의 교육 과정을 기준으로 볼 때, 최적의 수험 기간은 1년으로 보고 있습니다. 아무리 짧게 잡더라도 6개월 이상은 투자해야 합격에 도전할 수 있다고 봅니다.합격률은 회 차마다 차이가 있지만, 예를 들어 제 35회 시험의 경우 1차 합격률은 약 15.08%, 2차 시험 합격률은 약 30.90% 정도였습니다. 어느 정도 난이도가 있는 시험이라고 볼 수 있습니다.따라서 1년 정도의 시간을 가지고 꾸준히 준비하시는 것을 생각하시면 좋을 것 같습니다. 처음 도전하시는 만큼, 차분하게 계획을 세워 준비하시면 좋은 결과가 있으실 겁니다. 공인중개사 시험 과목 별 학습 전략을 살펴보면==>민법 및 민사 특별법 :이 과목은 공인중개사 자격증 취득에 가장 기본이 되는 과목입니다. 응용 문제 해결을 위해 단순히 암기보다는 내용을 이해 하고 논리를 파악하는 것이 중요합니다. 여러 번 반복하여 들으면서 내용을 완전히 내것으로 만드는 데 집중해보세요부동산 학 개론 :이론적인 베이스가 부족하더라도 강의 내용을 잘 이해 한다면 고득점을 기대할 수 있는 과목입니다. 전체적인 개념을 이해한 후, 적중 100선이나 모의고사 문제들을 3회독 이상 풀어보는 것을 추천합니다. 특히 계산 문제는 예상 문제만 반복해서 연습해도 충분히 다 맞힐 수 있다고 봅니다.공인중개사 법령 및 중개실무 :이 과목은 이해도 중요하지만, 암기 코드를 활용한 스피드 있는 문제풀이가 합격의 당락을 좌우할 수 있습니다. 암기 코드를 외운후 , 기출 문제에 적용하는 연습을 꾸준히 하여 실전 감각을 높이는 것이 필요합니다.공법(부동산 공법) :공법은 휘발성이 강하여 학습 후 내용이 쉽게 잊힐 수 있습니다. 따라서 강의 선택 부터 신중하게 접근하고, 교수님이 제시하는 전략을 그대로 따라가는 것이 합격에 유리할 수 있습니다.공시 법(부동산 공시 법) :부동산 등기 법 :부동산 등기 법은 휘발성이 강한 과목 중 하나 입니다. 법률 용어가 많고 절차 적인 내용이 많아 처음에는 어렵게 느껴질 수 있습니다. 하지만 꾸준히 반복 학습하며 큰 흐름과 중요한 개념을 중심으로 이해하셔야 합니다. 특히, 최신 판례나 개정된 법규 내용을 잘 숙지하는 것이 중요합니다. 등기 절차의 흐름을 머릿 속으로 그려가면 공부하면 암기에 도움이 될 수 있습니다. 공간 정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률(지적 법) :지적 법은 비교적 점수를 얻기 쉬운 효자 과목으로 불리기도 합니다. 다른 법 과목에 비해 내용이 명확하고 암기해야 할 부분이 정해져 있는 편입니다. 용어의 정의, 지 번 부여 방식, 지목 의 종류, 등록 사항 등 기본적인 내용을 정확히 암기하고, 기출 문제를 통해 자주 출제되는 유형을 파악하여 완벽하게 마스터 하는 것을 목표로 하시면 좋습니다.
Q.  전세보증금 사기는 부동산 중개사도깜빵보네야되는거아닌가요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.현재 법적으로 공인중개사가 전세 사기에 직접 가담하여 임차인을 속이고 금전 적인 이득을 취했다면, 이는 '사기 죄'로 처벌 받을 수 있으며, 최대 10년 이하의 징역 또는 2 천만 원 이하의 벌금형에 처해질 수 있습니다.또한, 초과 수수료를 받거나 중 개 의무를 제대로 이행하지 않은 경우에도 ' 공인 중개사 법 위 반'으로 1년 이하의 징역 또는 1 천만 원 이하의 벌금형을 받을 수 있습니다. 하지만 말씀하신 것처럼, 공인중개사가 전세 사기의 1차 적인 원인을 제공했음에도 불구하고, 실제 처벌 수위가 피해자들이 느끼는 상실감이나 공인중개사의 책임에 비해 가볍게 느껴지는 경우가 많은 것이 현실입니다. 직접적인 가담이나 공모를 입증하기가 쉽지 않기 때문입니다. 이 점이 많은 피해자 분들이 답답함을 가중 시키는 원인이 되고 있습니다.최근에는 이러한 문제를 해결하기 위해 공인중개사의 책임을 강화하고, 사기 예방을 위한 다양한 방안이 논의되고 있습니다. 무엇보다 전세 계약 시 임차인 스스로 꼼꼼하게 확인하는 것이 중요합니다. 전세 보증금을 지키기 위한 몇 가지 중요한 확인 사항들을 말씀 드리겠습니다.전세 보증금 사기 예방을 위한 체크 리스트 ==>임대인 신원 확인 철저 :계약 전, 임대인의 신분증과 등기부 등본 상의 소유주가 일치하는지 반드시 확인해야 합니다.등기부 등본 확인 :계약 시 뿐만 아니라 잔금을 치르기 직전에도 등기부 등본을 다시 한번 발급 받아 소유권 변동이나 근저당 권 등 새로운 권리 관계가 설정되지 않았는지 확인해야 합니다. 융자(근저당)가 과도하게 설정된 주택은 피하는 것이 좋습니다.전입 세대 열람 원 확인 :해당 주소 지에 살고 있는 기존 세입 자가 있는지 확인하여, 불법 전대 등의 가능성을 미리 파악할 수 있습니다.확정 일자 및 전입 신고 :잔금 지급과 동시에 전입 신고를 하고, 임대차 계약서에 확정 일자를 받아야 합니다. 이는 보증금을 보호 받는 중요한 절차입니다.전세 보증금 반환 보증 가입 :주택 도시 보증 공사(HUG)등에서 운영하는 전세보증금반환보증에 가입하면, 집주인이 보증금을 돌려주지 못할 경우 보증 기관에서 보증금을 대시 지급해 주므로 가장 확실한 보호 수단이 됩니다.계약 당사자 확인 :임대차 계약 시, 실제 임대인이 본인과 직접 계약하는 것이 가장 안전하며, 대리인과 계약할 경우 위임장 및 인감 증명서, 대리인 신분증 등을 꼼꼼히 확인해야 합니다.특약 사항 확인 :"임대인은 잔금 지급일 다음날까지 이 주택에 대한 어떠한 근저당 설정도 하지 않는다",임차인에게 즉시 통보한다'와 같은 특약 사항을 계약서에 명시하는 것도 도움이 됩니다.결론적으로, 공인중개사 또는 계약에 대한 중요한 책임이 있으므로, 불미스러운 일일 발생하면 관련 자료들을 철저히 모아 법적 도움을 받으시는 것이 중요합니다. 본인께서 이러한 피해로 부 터 안전하시기를 진심으로 바랍니다.
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