안녕하세요. 박영주 행정사,공인중개사,건축기사입니다
부동산
Q. 역세권에 주택 물건이 있다면 이를 철거하고 원룸으로 바꾸면 월세 수요가 있을까요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.역세권 원 룸 신축은 높은 임대 수요와 안정적인 수익률, 자산 가치 상승 가능성 때문에 매력적인 투자로 여겨집니다. 직장인, 대학생 등 1인 가구의 수요가 많아 안정적인 월세 수입을 기대할 수 있습니다.하지만 막대한 초기 투자 비용, 복잡한 인 허가 절차와 건축 규제, 그리고 철저한 시장 분석의 필요성이 따릅니다. 공실 위험과 지속적인 건물 관리 및 유지 보수 비용도 고려 해야 합니다.말씀 하신분께 서는 이러한 투자를 고려하실 때 부동산 전문가, 건축 사, 세무 사 등과 충분히 상담하여 구체적인 사업 계획을 세우시고, 신축 외의 다양한 투자 옵션도 비교해 보시길 제안 드립니다. 신중하게 접근하셔서 좋은 결정 내리시기를 바랍니다.
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Q. 아파트 단지 내 노인정 설치도 의무적으로 해야 하는 건가요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.네, 아파트 단지 내 경로 당은 의무적으로 설치 되어야 하는 시설이 맞습니다. '주택 건설 기준 등에 관한 규정'에 따라 아파트와 같은 공동 주택을 건설할때필수적ㅇ로 설치해야 하는 주민 공동 시설 중 하나 입니다. 특히 2006년부터는 100 가구 이상 규모의 공동 주택에 의무적으로 경로 당 설치가 적용되어 왔습니다. 현재도 '주민 공동 시설 설 총량제'가 시행되어 있지만, 150세대 이상의 아파트 단지에서는 경로 당과 어린이 놀이터 설치가 여전히 의무화 되어 있습니다.하지만 본인께서 말씀하신 것처럼, 경로 당의 운영에 있어서는 여러 가지 문제가 나타나기도 합니다. 의무적으로 설치는 하지만, 실제로 고령 입주 민 들이 생활 수요를 충분히 반영하지 못하여 활용도가 낮은 경우가 많다고 합니다. 이로 인해 일부 경로 당은 오랫동안 문이 닫힌 채 방치하거나 , 심지어 미화원 휴게실 등으로 용도가 변경되어 사용되는 사례도 있습니다. 이는 노년 층의 라이프 스타일 변화로 인해 기존 경로 당이 제공하는 서비스가 충분하지 않거나 신 노년 층의 참여가 저조하기 때문이라는 분석도 있습니다. 결론적으로, 경로 당 설치는 법적 의무 사항이지만, 시설의 설치 목적이 제대로 달성 되고 입주민 들의 실제 적인 필요에 부합하기 위해서는 지속적인 운영 방식의 개선과 유연한 접근이 중요하다고 볼 수 있겠습니다.
부동산
Q. 전세 사기를 예방하기 위해 어떤 절차와 조치가 필요하나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.전세 사기 피해를 막기 위해 다음과 같은 점들을 꼼꼼히 확인하고 조치를 취하는 것이 중요합니다.계약 전 필수 확인 사항 :임대인 확인 : 계약을 체결하기 전에 임대인의 신분증을 확인하여 등기부 등본에 기재된 소유자와 일치하는지 반드시 대조해야 합니다. 만약 대리인이 계약 한다면, 소유자의 인감 증명서가 첨부된 위임장과 대리인의 신분증을 철저히 확인해야 합니다. 소유자와 직접 통화하여 위임 여부와 계약 의사를 다시 한번 확인하는 것도 중요합니다.등기부 등본 확인 :갑 구(소유 권에 관한 사항) : 소유권과 관련된 기록이 있는 부분입니다. 가 등기, (가)압류, 경매 개시결정, 가처분 등 소유권을 제한하는 선 순위 권리가 있는지 확인해야 합니다 이러한 권리가 있다면 추후 보증금 회수에 문제가 생길 수 있으니 가능하면 계약하지 않는 것이 상책입니다을 구(소유권 외의 권리에 관한 사항) :주로 근저당 권과 같은 소유권 이외의 권리가 등기 되는 부분입니다. 대출 등으로 인해 설정된 근저당 권이 과도하게 많다면, 추후 해당 건물이 경매로 넘어갈 경우 보증금을 돌려받지 못할 위험이 커지므로 주의해야 합니다. 별도 등기 여부 : 등기부 등본에 '별도 등기'라고 표시되어 있다면, 토지에 대한 별도의 권리가 설정되어 있을 수 있으니 토지 등기부 등본도 따로 확인해야 합니다.건축물 대장 확인 : 건축물 대장을 통해 건물의 실제 용도, 면적, 소유자 등이 등기부 등본과 일치 하는지 확인하여 불법 건축물 여부를 파악하는 것도 필요합니다.시세 확인 및 세금 체납 여부 :계약하려는 주택의 전세 시세가 주변 시세보다 지나치게 낮거나, 집주인의 국세 및 지방세 체납 여부를 열람하여 혹시 모를 위험을 미리 파악하는 것이 좋습니다.계약 후 필수 조치 사항 전입 신고와 확정 일자 취득 :이하 후 새로운 거주지 동 주민 센터나 정부 24 홈페이지를 통해 전입 신고를 하고 즉시 확정 일자를 받아야 합니다. 전입 신고는 임차인이 제 3자 에게 임차 권을 주장할 수 있는 '대항 력'을 부여하고, 확정 일자는 추후 집이 경매나 공 매로 넘어갔을 때 다른 채권자보다 보증금을 우선 변제 받을 수 있는 '우선 변제 권'을 갖게 합니다. 이 두 가지를 모두 완료해야 온전한 보증금을 보호 받을 수 있습니다. 전세 보증 보험 가입 :주택 도시 공사(HUG)나 서울 보증 보험(SGI)의 전세 보증금 반환 보증 보험에 가입하는 것이 가장 확실한 방법입니다. 만약 집주인이 전세금을 돌려 주지 않을 경우, 보증기관이임차인에게 보증금을 대신 지급하고 집주인에게 구상 권을 행사합니다. 이 과정에서 본인의 과거 가 계약금 사례처럼 반환 보증 보험 없이 계약을 진행하는 것은 위험할 수 있으니, 꼭 가입을 고려해 보시길 바랍니다. 임차 권 등기 명령 :만약 전세 계약이 만료 되었는데도 집주인이 보증금을 반환하지 않는다면, 이사를 가지 못하더라도 임차 권 등기 명령을 신청하여 대항 력과 우선 변제 권을 유지할 수 있습니다. 이 명령을 통해 주택의 등기부 등본에 임차 권이 등기 되어, 다른 사람이 해당 주택을 계약할 때 임차인의 권리 관계가 있음을 알 수 있습니다.전세 사기 피해를 예방 하는 것은 매우 중요한 일입니다. 위에서 말씀드린 절차들을 꼼꼼히 확인하시고, 가능하다면 부동산 전문가들의 의견도 참고하면서 좋은 결정이 이뤄지길 바랍니다.
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Q. HUG 청년 버팀목 전세 대출 관련 문의
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.HUG 청년 버팀목 전세 대출 관련 답변 ==>전세 계약 공동 명의 가능 여부네, 청년 버팀목 전세 대출은 대출 신청자 단독 명의로 계약해야 합니다. 전세 계약을 공동 명의로 진행하는 것은 불가능합니다. 이는 대출 조건에 명시되어 있는 부분입니다. 동거 인의 은행 대출 영향 여부 청년 버팀목 전세 자금 대출 조건에는 동거인 여부가 명시되어 있지 않아 동거 인이 있더라도 대출이 가능하다고 알려져 있습니다.다만 대출 신청 시점부터 동거 인이 공동 거주자로 간주될 경우 심사에서 탈락할 가능성도 있으며, 대출 실행 후 동거 인이 전입 하는 경우 세대 주 자격 유지 여부나 무 주택 조건 유지 여부 등이 중요합니다. 동거 인이 전입 신고를 하게 되면 주민 등록 등본에 함께 등재되므로, 은행 상담 시 대출 유지 조건을 확인하는 것이 가장 중요합니다. 만약 친구 분이 나중에 전입 신고를 한다면, 대출에는 직접적인 영향이 없을 수 있지만, 그래도 사전에 은행에 문의하여 확인하시는 것이 안전합니다.대리인 자격과 계약 진행 가능 여부 네, 청년 버팀목 전세 자금 대출의 경우 대리인이 전세 계약을 대신 진행하는 것은 법적으로 가능합니다. 대리인이 서류와 신분증을 지참 하고 대출 기관에 대신 심사를 받을 수도 있습니다. 대리인 계약 후 대출 절차의 문제 여부 대리인 계약 자체는 가능하지만, 전세 대출의 경우 계약 당사자와 대출 신청인이 일치해야 합니다. 친구 분이 대리인 자격으로 계약서에 서명하는 것은 괜찮지만, 계약서의 임차인은 반드시 본인의 명의여야 합니다.이후 기금e든든 자산 신고를 신청하고, 결과가 나온 후 은행에 방문하여 대출을 받는 일정은 일반적인 절차와 크게 다르지 않습니다.중요한 것은 대리인이 적 법 한 대리 권을 가지고 계약을 체결 했는지 확인하는 절차입니다.대리인 자격 위임 시 필요 서류 대리인 계약 시 가장 중요한 것은 적 법 한 대리 권 확인입니다. 일반적으로 필요한 서류는 다음과 같습니다.위임장 :임차인이 직접 작성하고 인감도장을 날인한 위임장이 필요합니다.위임장에는 계약 목적물, 위임 범위(계약 체결, 보증금 지급 등), 위임 날짜 등이 명확하게 기재 되어야 합니다. 임차인의 인감 증명서 : 위임장의 인감 날인이 본인의 것임을 증명하는 서류로, 3개월 이내 발급 된 것이어야 합니다.임차인의 주민등록증 사본 또는 신분증 사본 : 본인 확인을 위함입니다.대리인의 신분증: 대리인의 본인 확인을 위함입니다.대리인의 도장(혹은 서명 ) : 계약서에 날인할 도장입니다.결론적으로, HUG청년 버팀목 전세 대출은 많은 분들이 관심을 가지고 있는 제도이므로, 정확한 절차와 서류를 미리 확인하시어 원활하게 진행하시길 응원합니다.
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Q. 월세 선불 계약시 마지막 달 월세 납부 질문드립니다
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.월세 계약이 '선 불' 방식이라면, 일반적으로 마지막 달의 월세는 별도로 납부하지 않는 것이 맞습니다.이는 처음에 입주 시 지불했던 첫 달 월세가 사실상 계약 기간의 마지막 달 월세를 미리 낸 것으로 간주되기 때문입니다. 예를 들어, 5월 2 일에 보증금과 한 달치 월세를 선불로 내셨다면, 이 월세는 5월 2일 부 터 다음 달 5월 1일 까지 의 기간을 커버 하는 것이고, 계약이 만료되는 다음 연도 4월의 월세는 이 선불로 낸 금액으로 대체된다고 볼 수 있습니다. 즉, 12개월 계약이라면 12회 월세를 납부하는 것인데, 첫 달치 월세를 미리 납부함으로써 이미 마지막 달까지 총 12회 납부가 완료된 형태라고 이해하시면 됩니다. 따라서 본인께서 다음 연도 4월에는 별도로 월세를 내지 않는 것일 일반적이며, 납부를 잘하신 것으로 보입니다.가장 정확한 확인을 위해서는 현재 가지고 계신 임대차 계약서 내용을 다시 한번 확인해 보시는 것이 좋습니다. 계약서에 월세 납부 방식(선불 / 후 불)과 기간, 그리고 마지막 달 정산 방식 등이 명확히 명시되어 있을 것입니다.
부동산
Q. 이제 월세방을 빼야 되는데 집주인이 다른 세입자를 구해야 된다고 해서 비번을 알려달래요.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.결론부터 말씀드리자면, 세입 자는 계약 기간 동안 자신의 사적인 공간인 집에 대해 비밀번호를 알려주거나 , 집주인에게 무단으로 집을 보여줄 의무가 없습니다. 이는 임차인의 사생활 보호와 안전을 위한 권리입니다.집주인 입장에서는 새로운 세입 자를 빨리 구해서 공실 기간을 줄이고 싶어 이러한 요청을 할 수 있습니다. 하지만 그렇다고 해서 현재 살고 계신 본인의 권리가 침해되어서는 안됩니다.이런 상황에서 다음과 같은 방법으로 대응하실 수 있습니다. ==>비밀번호 제공 의무 없음 명확히 알리기 : 집주인에게 비밀번호를 알려줄 의무는 없다고 명확히 말씀하셔도 괜찮습니다.직접 방문 시점 조율 :만약 집을 보여주는 것에 동의하신다면, 본인 집에 계시는 시간에만 집을 보여주겠다고 제안 하실 수 있습니다. 특정 요일이나 시간에 방문 가능한 시간을 알려드리고, 그 때 직접 문을 열어 주는 방식으로 협조하시면 됩니다.사생활 보호 요청 :집을 보여줄 때에도 개인 물건이나 사생활이 노출되지 않도록 미리 준비하시거나, 집주인에게 사생활 보호를 요청하실 수 있습니다.결론적으로 계약 기간이 종료되기 전까지는 그 공간은 본인의 주거 공간이므로, 집주인의 요구에 무조건 응해야 할 의무는 없다는 점을 기억하시면 됩니다. 주인에게 보증금을 받아서 나가야 하니까 피해가 없는 선에서 잘 협조하여 이사하는 데 불편 없이 잘 하시기를 바랍니다.
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Q. 공동명의로 된 부동산을 분할하는 절차 어떻게 되나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.공동명의로 된 부동산을 분할하는 절차는 크게 두 가지 방법으로 나눌 수 있습니다.1. 협의 분할 (공동 소유자 간 합의)가장 바람직하고 일반적인 방법입니다. 공동 소유자들 사이에 합의가 이루어진다면 가장 빠르고 효율적으로 분할이 가능합니다.ㅡ 내용: 부동산을 물리적으로 나누거나(현물 분할), 한 명이 다른 사람의 지분을 매수하거나, 아니면 부동산 전체를 매각한 후 그 대금을 나누는 등 다양한 방식으로 합의할 수 있습니다.- 절차: 합의가 이루어지면 합의 내용을 담은 '공유물분할협의서'를 작성하고, 이에 따라 등기를 변경하게 됩니다. 만약 지분 매매가 이루어진다면 해당 지분만큼 등기 이전을 진행합니다.2. 재판상 분할 (공유물 분할청구소송)만약 공동 소유자들 사이에 협의가 이루어지지 않을 경우, 어느 한 공동 소유자라도 법원에 '공유물분할청구소송'을 제기하여 분할을 청구할 수 있습니다. 이 권리는 공유 관계 해소를 위한 강력한 법적 권리입니다.소송을 통한 분할 원칙==>- 현물분할이 원칙: 법원은 원칙적으로 해당 부동산을 물리적으로 나누는 현물분할을 우선합니다. 예를 들어, 토지라면 분할측량을 통해 지번을 나누는 방식이 될 수 있습니다. 이는 현물분할 기준에 해당합니다. 법원은 공유 관계를 해소하고 각 공유자에게 단독 소유권을 부여함으로써 소송의 본질적 목적을 달성하려 합니다.- 현물분할이 불가능하거나 부적절할 경우 대금분할: 만약 부동산의 성질이나 규모, 이용 상황 등을 고려했을 때 현물분할이 어렵거나, 현물분할을 할 경우 그 가치가 현저히 줄어들 염려가 있다면 법원은 부동산 전체를 경매에 부쳐 그 대금을 공유자들의 지분 비율에 따라 나누는 대금분할을 명합니다. 예를 들어, 작은 빌딩이나 아파트 같은 경우에는 물리적으로 나누기 어려우므로 대금분할로 가는 경우가 많습니다.- 경매 절차: 대금분할이 결정되면 법원의 경매 절차에 따라 부동산이 매각되고, 그 매각대금에서 경매 비용 등을 제외한 나머지를 공유자들이 지분대로 분배받게 됩니다.공유물분할청구소송 시 고려사항==>- 합의의 중요성: 소송 절차는 시간과 비용이 많이 들고, 갈등이 심화될 수 있으므로 가능하면 협의를 통해 해결하는 것이 가장 좋습니다.- 전문가의 도움: 소송을 진행하게 된다면 법률 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다 . 복잡한 법적 절차와 증거 준비가 필요하기 때문입니다.부동산 공동명의는 세금 혜택 등 여러 장점이 있지만, 분할 시에는 복잡한 상황이 발생할 수도 있습니다. 현재 본인께서 어떤 상황에 처해 계신지 모르겠지만, 만약 분할을 고려하신다면 먼저 다른 공동 소유자들과 충분히 이야기를 나누어보시는 것을 추천드립니다.법도 중요하지만 소통도 중요합니다
부동산
Q. 5천만 원짜리 토지를 살 때도 잔금 ..
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.부동산 매매 대금은 일반적으로 계약금, 중도금,잔금의 세 단계로 나누어 지급하는 것이 관행입니다. 보통 매매 대금의 10%를 계약금으로 40%를 중도금으로, 나머지 50%를 잔금으로 책정하는 경우가 많습니다. 게약 금은 게약 서 작성 당일 에 지급하게 됩니다.계약금 잔금 일에 잔금까지 한 번에 끝낼 수 있나요? ==>네, 가능합니다. 계약금과 잔금을 계약 일에 한번에 지급하는 것을'무중도금'방식이라고 합니다. 이러한 방은 특히 5 천만 원 토지처럼 매매 금액이 크지 않거나, 매도 인과 매수 인이 신속한 거래를 원 할 때 서로 합의하여 진행할 수 있습니다. 매매 대금의 지급 비율이나 각 단계의 지급 시기는 법으로 정해진 원칙이 있는 것이 아니라, 매도인가 매수 인이 서로 협의하여 결정하기 나름입니다. 조용한 것은 합의 된 내용을 계약서에 명확하게 명시하는 것입니다.잔금을 한 달 이내로 해야 하는 것이 원칙인가요?==>잔금을 한 달 이내로 해야 한다는 특정 법적 원칙은 없습니다. 중도금이나 자금의 지급 기일은 매도 인과 매수인 간의 합의에 따라 자유롭게 설정됩니다. 일반적으로 계약금 지급 일로 부 터 한두 달 후에 중도금을, 그로부터 또 한두 달 후에 잔금을 치르는 것이 흔하지만, 이는 정해진 규칙이 아닙니다.다만, 잔금 지급 일이 명시된 계약에서 잔금 지급일 이전에 매수 인이 일방적으로 잔금의 일부를 지급하는 것은 예상치 못한 법적 분쟁의 원인이 될 수 있으니 주의하셔야 합니다.
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Q. 주택청약할 때 차량가액은 어떤 기준으로 정하나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.'차량 기준 가액'은 왜 중요할까요?==>주택 청약에서 차량 가액을 보는 주된 이유는 공정성과 형평성을 확보하기 위함입니다. 고가 차량을 소유하고 있으면서 공공 주택의 혜택을 받는 것은 제도의 취지에 맞지 않기 때문입니다.따라서 주거 지원이 절실한 무 주택 서민에게 실질적인 도움을 주기 위해 이 기준을 적용합니다. 이는 개인이 소유한 자동차가 가계의 자산 상황을 반영하는 중요한 지표 중 하나로 간주되기 때문입니다.주택 청약, 특히 공공주택 청약 시 차량 가액은 단순한 신차 기준이나 구매 시 가격이 아니라, 차량 기준 가액을 기준으로 삼습니다.기준 가액의 의미 : 이 차량 기준 가액은 보건 복지부 장관이 정하는 기준에 따르며, 주로 보험 개발 원에서 제공하는 연 식 별 자동 차 가액을 기준으로 합니다. 즉 차량이 오래 될 수록 감가 상각이 적용되어 가액이 낮아지는 경향이 있습니다. 따라서 신차 구매 가격보다는 현재의 가치 즉 중고차 가격과 유사한 개념으로 생각 하시면 됩니다. 현재 기준 : 2025년 기준으로 비 영업용 차량의 경우 차량 가액이 3,683만 원 이하여야 합니다 . 이 금액은 건물과 토지 가액(2억 1,550만 원)과는 별개로 책정되는 기준입니다.차량 가액 조회는 어떻게 할 수 있나요 ==>내 차량의 기준 가액이 얼마인지 궁금하시다면, 보험 개발 원 웹사이트에 접속하여 '차량 기준 가액 조회'서비스를 이용해 보시는 것이 가장 정확합니다. 일반적으로는 본인 소유의 차량 번호만 입력하면 연 식과 모델에 따른 현재 기준 가액을 확인할 수 있습니다.이러한 차량 가액 기준은 주거 지원이 필요한 분들에게 더 많은 기회를 제공하고, 제한된 공공 주택 자원을 보다 효율적이고 공정하게 배분하기 위한 중요한 장치라는 점을 기억하시면 좋습니다.
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Q. 농어촌 기본소득법 발의했다고하는데 질문
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.농어촌 기본 소득 법은 농어촌 지역이 모든 읍.면 주민에게 기본 소득을 지급하는 내용을 담고 있습니다.읍.면 주민만 해당되는지 여부 :네, 현재 발의 된 농어촌 기본 소득 법의 주요 내용은 1년 이상 해당 지역에 거주한 '읍.면 주민'에게 월 30만 원을 지급하는 것을 골자로 하고 있습니다. 이는 이재명 대통령의 대선 공약 중 하나로 추진 되는 것입니다.발의가 되면 모두 시행되는지 여부 및 발표 시기 :법안이 '발의'되었다는 것은 국회에 제출되어 논의가 시작되었다는 의미입니다. 실제 법으로 시행되기까지는 국회 상임위원회 심사, 법제 사법 위원회 심사, 본의의 의결, 대통령의 공포 등 여러 단계를 거쳐야 합니다.따라서 발의 되었다고 해서 바로 시행이 확정되는 것은 아닙니다. 발표시기는 명확히 언급된 바는 없으나, 일부 보도에서는 농촌 기본 소득 시범 도입이 내년부터 6개 군에서 월 15만 원 지급 방식으로 시작될 수 있다고 예상하고 있습니다.신도시 읍.면 거주자도 포함되는지 여부 :법안의 대상은 '읍.면 주민'으로 명시되어 있습니다. 만약 신도시가 행정 구역 상 읍 또는 면으로 분류된다면, 해당 지역 주민들도 거주 기간 등 다른 자격 요건을 충족할 경우 포함될 가능성이 높습니다. 핵심은 해당 지역이 법적으로 '읍'이나 '면'에 해당하는 지입니다.결론적으로, 현재까지 알려진 정보는 이렇습니다. 법안이 논의되는 과정에서 내용이 변경될 수도 있으니, 앞으로의 진행 상황을 지켜보는 것이 중요할 것 같습니다. 법안이 잘 발의 되어 농어촌에 거주하시는 분들이 삶의 질이 높아 졌으며 좋겠습니다.