안녕하세요. 박영주 행정사,공인중개사,건축기사입니다
Q. 시골에 일반 농지를 매입해서 그땅에 일반
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.시골의 일반 농지를 매입하여 그 땅에 주택을 짓는 것에 대해 궁금하신 것 같습니다. 지인 분 말씀대로 원칙적으로 농지에는 주택을 바로 건축 할 수 는 없습니다. 농지는 농업 생산을 목적으로 하는 땅이기 때문입니다.하지만 농지를 주택을 지을 수 있는 땅으로 용도를 변경하는 절차를 거치면 주택 건축이 가능해집니다. 이 절차를 '농지 전용'이라고 하며, 농지 소재지 시.군.구에 농지 전용 허가 신청을 하고 농지를 '대 지'로 전환해야 합니다.농가 주택의 경우, 농지 법과 건축 법의 영향을 동시에 받게 됩니다. 특히, '농업인 주택'은 일정한 요건을 갖춘 세대가 시장. 군수. 또는 자치구 구청 장에게 허가를 받아 건축 할 수 있도록 되어 있습니다.농지에 주택을 신축하는 절차는 개발 행위 허가 , 경계 측량 및 분할 측량, 건물 신축, 현황 측량 및 오 수 합병 정화조 필증, 건축물 등록 신고, 취득세와 등록세 자신 신고, 지목 변경, 건축물 보존 등기 순으로 진행 됩니다.결론적으로 지인 분의 말씀처럼 농지 자체에 바로 집을 짓는 것은 어렵지만, 적 법 한 절차(농지 전용) 를 거쳐 땅의 성격을 바꾼 후에는 주택 건축이 가능합니다. 어떤 종류의 농지인지, 어떤 주택을 지으실 계획 인지에 따라 구체적인 절차와 요건이 달라질 수 있으니, 해당 토지의 관할 지자체와 긴밀한 연락을 취하면서 추진하시길 권해드립니다.
Q. 원자재 가격 변동, 생활 물가에 영향이 있을까요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.원자재 가격 변동은 우리 생활 물가에 직 간접적으로 상당한 영향을 미칩니다. 말씀하신 국제 유가 급등 시 휘발유 가격이 바로 오르는 것처럼 직접적인 영향도 있지만, 다른 원자재들도 다양한 경로를 통해 영향을 줍니다.원자재 가격 변동이 생활 물가에 미치는 영향: 직접적인 영향 : 일부 원자재는 가공 과정을 거치지 않고 바로 소비자에게 판매되거나, 가공 과정이 단순하여 가격 변동이 빠르게 반영됩니다. 국제 유가에 따른 휘발유 가격이 대표적인 예입니다. 농산물이나 일부 식료품 원자재 가격 변동도 비교적 빠르게 장바구니 물가에 영향을 줄 수 있습니다.간접 적인 영향 : 많은 원자재는 다양한 제품을 생산하는 데 필수적인 중간 재로 사용됩니다. 예를 들어, 철강은 자동차, 가전제품, 건축 자재 등 수많은 제품의 원가가 됩니다. 곡물은 사료나 가공 식품의 원료가 됩니다. 이런 경우, 원자재 가격이 상승하면 기어의 생산 비용이 증가하고, 이는 최종 제품 가격 상승으로 이어져 생활 물가에 영향을 미치게 됩니다.원자재 가격 상승은 직접적인 비용 증가 외에도 기업의 기대 인플레이션 경로를 통해 물가에 영향을 줄 수 있습니다.장기적으로 원자재 가격 상승이 경제 전반의 물가를 끌어올려 모든 경제 주체에게 영향을 미칠 수 있습니다.영향의 시차 및 크기 : 원자재 가격 변동이 생활 물가에 반영되는 시차는 원자재의 종류, 생산 및 유통 과정의 복잡성, 재고 수준 등에 따라 다릅니다.국제 유가나 일부 농산물은 비교적 빠르게 반영되는 편이지만, 철강처럼 여러 단계를 거쳐 제품이 생산되는 경우는 시차가 더 길어질 수 있습니다.원자재 가격 변동폭이 크더라도 생활 물가 상승률이 미미한 경우도 있을 수 있습니다.영향을 미치는 요인들을 살펴보면 : 원자재 비용이 최종 제품 가격에서 차지하는 비중 : 원자재 비용이 최종 제품 가격에서 차지하는 비중이 작다면, 원자재 가격이 크게 변해도 최종 제품 가격에 미치는 영향은 제한 적일 수 있습니다.생산 및 유통 과정의 효율성 : 기업이 생산 과정의 효율성을 높이거나 다른 비용을 절감하여 원자재 가격 상승 분을 상쇄할 수도 있습니다.시장 경재 및 기업의 가격 전략 : 경쟁이 치열한 시장에서는 기업이 원자재 가격 상승 분을 모두 제품 가격에 반영하기 어려울 수 있습니다. 기업이 당장의 이익 감소를 감수하더라도 시장 점유율을 유지하기 위해 가격 인상을 최소화할 수도 있습니다.정부 정책 : 정부의 관세 인하, 유류세 인하, 비축 물량 방출 등 정책적 개입도 원자재 가격 변동이 생활 물가에 미치는 영향을 조절할 수 있습니다.소비자의 구매력 및 심리 : 소비자의 구매력이 약하거나 물가 상승에 대한 저항 감이 크면, 기업이 가격 인상에 부담을 느낄 수 있습니다.결론적으로, 원자재 가격 변동은 우리 생활 물가와 밀접한 관련이 있으며, 그 영향은 직접적 또는 간접적으로 나타납니다. 특히 에너지를 포함한 원자재 가격 변동은 인플레이션에 중요한 영향을 미치는 요인으로 평가됩니다. 다만, 그 영향의 크기와 시차는 다양한 경제적 요인들에 의해 달라질 수 있습니다.
Q. 디딤돌대출 요건 질문합니다 제발요ㅜ
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.디딤돌 대출은 기본적으로 대출 신청인과 배우자(예비 신혼부부 포함), 그리고 세대 원 전원이 '무 주택'이어야 신청 가능합니다. 현재 여자 친구 분이 세대 주로 계신 집에 본인이 동거 인으로 전입 되어 있으신 상황입니다.세대 주 변경 가능 여부 : 현재 거주하시는 곳에서 본인이 세대 주가 되시고 여자 친 구분이 동거 인으로 변경하는 것은 가능합니다. 이는 주민 센터를 방문하시거나 정부 24 웹사이트를 통해 온라인으로 전입 세대 열람 및 세대 주 변경 신고를 하시면 됩니다.필요 서류 : 일반적을 세대 주 변경 신고 시 본인의 신분증(여권 등)과 변경 신고 서가 필요합니다. 만약 현재 해외에 계셔서 직접 방문이 어렵다면, 한국에 계신 대리인을 통해 위임장 등 추가 서류를 갖춰 진행해야 할 수도 있습니다. 정확한 절차와 필요 서류는 주민 센터나 24 웹사이트에서 확인하시는 것이 좋습니다.디딤돌 대출 요건 충족 : 세대 주를 본인이 변경하더라도, 디딤돌 대출 신청 시점에는 본인과 세대 원(여자 친구 분 포함)전원이 무 주택 자여야 합니다. 만약 여자 친구 분께서 현재 주택을 소유하고 계시다면 디딜 돌 대출 요건을 충족하기 어렵습니다. 따라서 여자 친구 분의 무 주택 여부를 반드시 확인하셔야 합니다.디딤돌 대출 한도 관련 : 예비 신혼부부와 30세 이상 미혼 단독 세대 주의 디딤돌 대출 한도는 차이가 있습니다.예비 신혼 부부 : 신혼 가구는 최대 4억 원 까지 대출 신청이 가능합니다.30세 이상 미혼 단독 세대 주 : 생애 최초 주택 구입 자일 경우 최대 3억 원, 일반의 경우 최대 2.5억 원 이내입니다. 2억 원은 일반 30세 이상 미혼 단독 세대 주 중 일부 조건에 해당할 수 있으나, 생애 최초는 3억 원 까지 가능합니다.본인께서 예비 신혼 부부 자격으로 대출을 신청하시다면, 최대 4억 원 한도가 적용될 수 있습니다. 이 한도는 주택의 가격, 소득, LTV(담보 인정 비율), DTI(총 부채 상환 비율) 등 다른 조건들이 모두 충족될 때 가능한 최대 금액이며, 실제 대출 가능 금액은 심사를 통해 결정됩니다. 특히 생애 최초 주택 구입 자의 경우 LTV80%까지 적용 받을 수 있습니다.핵심은 예비 신혼 부부로 신청하실 경우, 본인과 예비 배우자 모두 무 주택 요건을 충족해야 하며, 신혼부부 한도인 최대 4억 원을 적용 받을 수 있다는 점입니다.잔금 일이 9월 말로 정해져 있고 8월 초에 귀국 예정이시니, 한국에 도착하시는 대로 최대한 빨리 한국주택금융공사 디딤돌 대출을 취급하는 은행에 방문하시거나 온라인 상담을 통해 구체적인 자격 요건과 필요 서류, 대출 절차 등을 정확하게 확인하시는 것이 좋겠습니다. 특히 해이 체류 중이셔서 온라인으로 서류 처리가 가능한 부분과 대리인 통한 절차 등에 대해서도 반드시 문의해 보세요
Q. 아파트 리모델링 후 부동산 투자 분석, 괜찮을까요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.리모델링을 통해 부동산 가치를 높이는 것은 가능하며, 실제로 많은 분들이 시도하는 방법입니다. 특히 오래된 주택을 매입하여 리모델링하면 임대 수익 뿐만 아니라 시세 차익도 기대할 수 있다는 의견도 있습니다. 부동산 시장의 변동성에 덜 영향을 받으면서 투자자가 직접 가치를 만들어 낼 수 있는 능동적인 투자 방식이 될 수도 있습니다.하지만 리모델링 투자가 항상 성공을 보장하는 것은 아닙니다. 특히 임대 수익을 목적으로 하는 경우 임차인의 선호도가 리모델링 성피에 중요한 영향을 미칩니다.리모델링 후 부동산 가치가 얼마나 상승할지 객관적으로 분석하고 투자 가치를 판단하기 위해서는 몇 가지 고려해 볼 사항들이 있습니다.주방이나 욕실 같은 공간의 리모델링은 투자 비용의 상당 부분을 회수할 수 있다고 합니다. 어떤 부분을 어떻ㄱ 리모델링하느냐에 따라 가치 상승 효과가 달라질 수 있습니다.주변 시세 비교 : 리모델링을 하지 않은 비숫한 연식과 규모의주변 아파트 시세와 , 최근 리모델링되었거나 상태가 좋은 아파트이 시세를 비교해 보시는 것이 좋습니다. 수도권 아파트의 경우 위치에 따라시장 상황이 매우 다를 수 있습니다.매매 / 전세의 유리함 매매 : 리모델링을 통해 상품 성을 높여 매매 가를 올리는 전략입니다. 최근 거래된 주변의 리모델링된 아파트나 유사 조건의 아파트 매매 가를 참고하여 예상 매매 가를 산정해 볼 수 있습니다. 리모델링 비용을 회수하고 시세차익을 얻을 수 있을 지가 관건입니다.전세 / 월세 : 리모델링을 통해 임대료를 높여 임대 수익을 극대화하는 전략입니다. 리모델링 된 아파트는 세입 자선호도가 높아져 전세 가나 월세 가격을 높게 책정할 수 있습니다. 주변의 리모델링된 임대 매물의 시세를 파악하여 예상 임대 수익을 계산하고, 5천만 원 투자 금 회수 기간이나 수익률을 분석해 볼 수 있습니다. 현재 전세 시장 상황도 고려해야 합니다.부동산 시장 동향 : 현재 수도권 부동산 시장의 전반적인 상황, 특히 아파트 매매 및 전세 시장의 동향을 파악하는 것도 중요합니다. 전체적인 시장 상황에 따라 리모델링 효과가 달라질 수 있기 때문입니다.결론적으로 리모델링 투자 분석은 단순히 비용 대비 가치 상승 만을 보는 것이 아니라, 현재 시장 상황, 미래 전망, 그리고 매매와 임대 중 어떤 방향으로 운영할 것인지 등 다양한 요소를 복합적으로 고려해야 하는 만큼 쉽지 않은 과정입니다. 리모델링 계획을 좀 더 구체화하고, 위에 말씀드린 내용들을 따져보면서 좋은 판단이 되시길 바랍니다.
Q. 전세집 난방이 너무 안되는데 집주인에게 말해야 할까요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.전세로 거주하시는 집의 난방 문제로 불편하실 것 같습니다. 일반적으로 수도 고장이나, 난방이 잘 되지 않은 경우에는 임대인(집주인)이 수리해 줄 의무가 있습니다.이는 임차인(세입 자)이 주택에서 정상적인 생활을 할 수 있도록 임대인이 기본적인 시설을 유지 보수해야 하기 때문입니다. 계약서에 명확하게 명시되어 있지 않더라도, 보일러 고장과 같이 주거에 필수적인 부분의 수리는 임대인이 책임으로 보는 것일 일반적입니다. 따라서 현재 겪고 계신 난방 문제는 집 주인 분께 말씀드리고 수리를 요청하시는 것이 맞습니다. 처음에는 전하나 문자로 상황을 정중하게 설명하시고, 보일러를 틀어도 방이 전혀 따뜻해지지 않는다는 점을 구체적으로 말씀드리는 것이 좋습니다. 너무 오래 틀어도 효과가 없고 냉기가 느껴진다는 상황을 잘 전달하시면 집 주인 분께서 문제의 심각성을 더 잘 인지하실 수 있을 것입니다.만약 집주인 분께 말씀을 드렸는데도 수리를 바로 해주시지 않거나 비용 부담에 대해 난색을 표하시다면, 다음 단계로 내용 증명을 발송하시는 방법을 고려해 볼 수 있습니다. 내용 증명에는 보일러 수리를 요청한 날짜, 그리고 집주인께서 수리해주시지 않을 경우 취할 수 있는 조치(예: 임차인이 직접 수리하고 비용 청구 등)를 명시하는 것이 좋습니다. 내용 증명은 법적인 강제력은 없지만, 집주인에게 수리 요청 사실을 공식적으로 알리고 증거를 남기는 효과가 있습니다.결론적으로, 원만하게 해결하기 위해서는 처음부터 너무 강경하게 나가기보다는 상황 설명을 잘 드리고 수리를 부탁 드리는 방식으로 접근하시는 것이 좋을 것 같습니다. 보일러 문제가 장기화되면 건강에도 좋지 않으니, 집주인 분과 잘 소통을 하셔서 하루 빨리 해결되시길 바랍니다.