안녕하세요. 박영주 행정사,공인중개사,건축기사입니다
Q. 아파트 리모델링 후 부동산 투자 분석, 괜찮을까요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.리모델링을 통해 부동산 가치를 높이는 것은 가능하며, 실제로 많은 분들이 시도하는 방법입니다. 특히 오래된 주택을 매입하여 리모델링하면 임대 수익 뿐만 아니라 시세 차익도 기대할 수 있다는 의견도 있습니다. 부동산 시장의 변동성에 덜 영향을 받으면서 투자자가 직접 가치를 만들어 낼 수 있는 능동적인 투자 방식이 될 수도 있습니다.하지만 리모델링 투자가 항상 성공을 보장하는 것은 아닙니다. 특히 임대 수익을 목적으로 하는 경우 임차인의 선호도가 리모델링 성피에 중요한 영향을 미칩니다.리모델링 후 부동산 가치가 얼마나 상승할지 객관적으로 분석하고 투자 가치를 판단하기 위해서는 몇 가지 고려해 볼 사항들이 있습니다.주방이나 욕실 같은 공간의 리모델링은 투자 비용의 상당 부분을 회수할 수 있다고 합니다. 어떤 부분을 어떻ㄱ 리모델링하느냐에 따라 가치 상승 효과가 달라질 수 있습니다.주변 시세 비교 : 리모델링을 하지 않은 비숫한 연식과 규모의주변 아파트 시세와 , 최근 리모델링되었거나 상태가 좋은 아파트이 시세를 비교해 보시는 것이 좋습니다. 수도권 아파트의 경우 위치에 따라시장 상황이 매우 다를 수 있습니다.매매 / 전세의 유리함 매매 : 리모델링을 통해 상품 성을 높여 매매 가를 올리는 전략입니다. 최근 거래된 주변의 리모델링된 아파트나 유사 조건의 아파트 매매 가를 참고하여 예상 매매 가를 산정해 볼 수 있습니다. 리모델링 비용을 회수하고 시세차익을 얻을 수 있을 지가 관건입니다.전세 / 월세 : 리모델링을 통해 임대료를 높여 임대 수익을 극대화하는 전략입니다. 리모델링 된 아파트는 세입 자선호도가 높아져 전세 가나 월세 가격을 높게 책정할 수 있습니다. 주변의 리모델링된 임대 매물의 시세를 파악하여 예상 임대 수익을 계산하고, 5천만 원 투자 금 회수 기간이나 수익률을 분석해 볼 수 있습니다. 현재 전세 시장 상황도 고려해야 합니다.부동산 시장 동향 : 현재 수도권 부동산 시장의 전반적인 상황, 특히 아파트 매매 및 전세 시장의 동향을 파악하는 것도 중요합니다. 전체적인 시장 상황에 따라 리모델링 효과가 달라질 수 있기 때문입니다.결론적으로 리모델링 투자 분석은 단순히 비용 대비 가치 상승 만을 보는 것이 아니라, 현재 시장 상황, 미래 전망, 그리고 매매와 임대 중 어떤 방향으로 운영할 것인지 등 다양한 요소를 복합적으로 고려해야 하는 만큼 쉽지 않은 과정입니다. 리모델링 계획을 좀 더 구체화하고, 위에 말씀드린 내용들을 따져보면서 좋은 판단이 되시길 바랍니다.
Q. 전세집 난방이 너무 안되는데 집주인에게 말해야 할까요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.전세로 거주하시는 집의 난방 문제로 불편하실 것 같습니다. 일반적으로 수도 고장이나, 난방이 잘 되지 않은 경우에는 임대인(집주인)이 수리해 줄 의무가 있습니다.이는 임차인(세입 자)이 주택에서 정상적인 생활을 할 수 있도록 임대인이 기본적인 시설을 유지 보수해야 하기 때문입니다. 계약서에 명확하게 명시되어 있지 않더라도, 보일러 고장과 같이 주거에 필수적인 부분의 수리는 임대인이 책임으로 보는 것일 일반적입니다. 따라서 현재 겪고 계신 난방 문제는 집 주인 분께 말씀드리고 수리를 요청하시는 것이 맞습니다. 처음에는 전하나 문자로 상황을 정중하게 설명하시고, 보일러를 틀어도 방이 전혀 따뜻해지지 않는다는 점을 구체적으로 말씀드리는 것이 좋습니다. 너무 오래 틀어도 효과가 없고 냉기가 느껴진다는 상황을 잘 전달하시면 집 주인 분께서 문제의 심각성을 더 잘 인지하실 수 있을 것입니다.만약 집주인 분께 말씀을 드렸는데도 수리를 바로 해주시지 않거나 비용 부담에 대해 난색을 표하시다면, 다음 단계로 내용 증명을 발송하시는 방법을 고려해 볼 수 있습니다. 내용 증명에는 보일러 수리를 요청한 날짜, 그리고 집주인께서 수리해주시지 않을 경우 취할 수 있는 조치(예: 임차인이 직접 수리하고 비용 청구 등)를 명시하는 것이 좋습니다. 내용 증명은 법적인 강제력은 없지만, 집주인에게 수리 요청 사실을 공식적으로 알리고 증거를 남기는 효과가 있습니다.결론적으로, 원만하게 해결하기 위해서는 처음부터 너무 강경하게 나가기보다는 상황 설명을 잘 드리고 수리를 부탁 드리는 방식으로 접근하시는 것이 좋을 것 같습니다. 보일러 문제가 장기화되면 건강에도 좋지 않으니, 집주인 분과 잘 소통을 하셔서 하루 빨리 해결되시길 바랍니다.
Q. 가끔 공인중개사앞으로 지나가다 보면 각각의 전문이 있던데 그렇게 구분이 되어있나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.공인중개사 자격증은 부동산 중 개 업을 하기 위해 국가에서 부여하는 자격입니다. 공인중개사 자격증을 취득하면 원칙적으로 주택, 상가, 토지 등 모든 종류의 부동산에 대한 중 개 업무를 수행할 수 있습니다. 즉 자격증 자체에서 특정 부동산 종류에 대한 전문성을 구분하여 부여하는 것은 아닙니다.부동산 사무실에서 '주택 전문', '상가 전문', 등으로 구분하는 것은 법적으로 강제 사항이 아니라, 해당 공인중개사나 중 개 사무소가 특정 분야에 더 많은 경험이나 전문성을 가지고 있거나, 그 분야의 매물에 집중하여 영업 전략을 펼치는 경웅 표시하는 것이 일반적입니다. 특정 지역의 주택 시장에 밝거나, 상가 권리 금 협상 등에 노하우가 있는 경우 해당 분야를 전문으로 내세우기도 합니다. 이는 고객들에게 해당 분야에 대한 신뢰와 전문성을 보여주기 위한 방편이라고 볼 수 있습니다.공인중개사의 업무를 변호사에 비교할 수 있습니다. 변호사도 모든 업무를 할 수 있지만 대부분은 전문 분야의 변호사를 하는 경우가 많습니다. 한 분야를 집중적으로 하다 보면 매물이 비슷한 매물이 많이 모이고 그러면 광고하여 관련 있는 소비자가 오면 그 물건들을 집중적으로 소개하고 결과를 만들어내는 경우가 많기 때문입니다.부동산의 분야도 다양합니다. 대부분이 아파트, 빌라, 단독 주택 위주로 보겠지만, 매매, 교환, 임대차 ,토지, 임야 , 상가, 모텔, 빌딩, 고시원, 업소 등 소개 해야 할 업종이 많습니다. 그러다 보니 한 분야를 전문적으로 집중 하다 보면 그 분야의 전문가가 될 수 있고 수입도 더 낫다고 할 수 있습니다. 결론적으로,공인중개사 자격은 모든 부동산 종류를 아우르지만, 실제 현 업 에서는 특정 분야에 전문성을 가지고 영업하는 경우가 많다고 이해하시면 됩니다.
Q. 맥도날드가 위치한 곳은 부동산적으로 의미있나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.맥도날드는 1955년 4월 15일 리처드 제임스 맥도날드에 의해서 창립되었습니다. 한국에는 1988년에 첫 진출하여 한국의 주요 햄버거 프랜 차이즈가 되었습니다. 맥도날드는 전 세계적으로 좋은 상권의 주요 위치를 선점하며 부동산 가치를 높이는 전략을 사용해 왔습니다.프랜 차이즈 수익 구조를 보더라도, 로열티 수입보다 임대료 수입이 더 큰 비중을 차지하는 것으로 알려져 있습니다. 프랜차이즈 가맹점주들이새로운 매장을 열 때, 가맹점 자체의 운영은 가맹점 주가 하지만, 그 매장이 들어서는 부지는 매도날드가 소유하거나 장기 임대 하여 가맹점 주로 부 터 임대료를 받는 것입니다. 한국 맥도날드 역시 이러한 전략을 활용하고 있는 것으로 보입니다. 한국 맥도날드는 보유 중인 부동산 가치를 마케팅 포인트로 내세우기도 하며, 다수의 알짜 상업 지구에 직접 빌딩을 소유하고 있는 것으로 알려져 있습니다.본사가 보유한 주요 부동산의 가치가 상당하여, 영업에서 적자가 발생해도 자산 가치 때문에 큰 손실을 피하는 데 도움이 되기도 한다고 합니다. 실제로 서울 강남구 청담 동의 맥도날드 DT점은 700 억 원이 넘는 금액에 매각된 사례도 있습니다. 이는 맥 날드 매장이 위치한 곳의 부동산 가치가 상당하다는 것을 보여주는 사례라고 할 수 있겠습니다.따라서 한국에 있는 맥도날드 매장의 위치들도 대체로 유동 인구가 많거나 상업적인 가치가 높은 곳에 자리 잡고 있으며, 그 자체로 부동산 가치가 상당하다고 볼 수 있습니다. 맥도날드는 햄버거를 파는 사업이 아니라 전 세계의 땅을 소유하는 사업이라고 할 수 있습니다.
Q. 전세살고 있는데 집주인이 집을 내놨어요
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.전세 계약과 관련하여 문의하신 내용에 대해 설명해 보겠습니다.세입 자가 계약 갱신을 요구하더라도 새로운 집주인이 실 거주할 목적으로 주택을 매수하는 경우에는 원칙적으로 세입 자의 계약 갱신 요구를 거절할 수 있습니다. 여기서 중요한 점은 언제 새로운 집주인이 소유권 이전 등기를 완료하느냐 세입 자가 계약 갱신 요구 권을 행사 하느냐 의 시점입니다.세입 자는 임대차 계약 만료일 기준 6개월 전에서 2개월 전까지 사이에 집주인에게 계약 갱신을 요구할 수 있습니다. 만약 이 기간 내에 새로운 집주인이 소유권 이전 등기를 완료하고 실 거주 의사를 밝힌다면, 새로운 집주인은 세입 자의 갱신 요구를 거절할 수 있게 됩니다.따라서, 전세 만기 두 달 전에 실 거주 목적의 매매가 이루어졌다고 해서 무조건 세입 자를 내보낼 수 있는 것은 아니며, 그보다는 새로운 집주인이 세입 자의 계약 갱신 요구 권 행사 기간(만기 6개월~2개월 전)안에 소유권 등기를 마치고 실거 주를 주장하는 경우에 갱신 거절이 가능하다고 보아야 합니다.결론적으로, 새로운 집주인이 실 거주 목적으로 집을 샀다면 세입 자의 갱신 요구를 거절할 수 있습니다. 이때 중요한 시점은 새로운 집주인이 소유권 등기를 완료한 시점과 세입 자가 계약 만기 6개월 전부터 2개월 전 사이에 정식으로 계약 갱신 요구를 한 시점입니다. 만약 새로운 집주인이 이 기간 안에 소유권 등기를 완료하고 실 거주를 주장한다면, 세입 자의 계약 갱신은 어렵게 될 가능성이 높습니다. 상황이 원만하게 해결되시기를 바랍니다.