안녕하세요. 박영주 행정사,공인중개사,건축기사입니다
Q. 부동산 토지 가격은 토지주인 매도자마음이죠
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.부동산, 특히 토지의 가격은 단순히 매도 인의 희망 가격으로만 결정되는 것이 아니라, 시장 상황과 여러 복합적인 요인에 의해 형성됩니다. 매도인(토지 주)과 부동산 중 개업 자의 역할은 다음과 같습니다.매도 인의 가격 결정 의사 전달 :일반적으로 토지 주이신 매도 자께서는 자신이 원하는 매도 희망 가격을 부동산 중개업 자에게 알려 주는 것이 맞습니다.하지만 이 희망 가격이 반드시 거래 가격이 되는 것은 아닙니다. 매도 인께서는 자신의 토지에 대한 애정과 시장의 기대치 등 다양한 관점에서 가격을 생각하실 수 있습니다.부동산 중 개 업 자의 역할 및 가격 협상 :부동산 중 개 업 자는 매도 인의 희망 가격을 바탕으로, 해당 토지의 시장 가치를 객관적으로 평가하고 현실적인 매도 가격을 제안하는 중요한 역할을 합니다. 시장 조사 및 분석 :중 개 업 자는 해당 지역의 토지 거래 현황, 개발 계획, 주변 시세 등을 종합적으로 조사하여 토지의 적정 가치를 파악합니다. 토지의 가치는 위치에 따라 크게 달라질 수 있으며, 개발 호재 여부도 중요한 영향을 미칩니다.가격 산 정 방식 :토지 가격은 과거 거래 사례, 개발 이익, 사업 수익 등 다양한 방식으로 산출될 수 있습니다. 단독 주택의 경우 토지와 건물의 가격을 각각 산정하여 합하는 방식으로 개별 주택 가격을 산정하기도 합니다. 협상 조언 :주택 업자는 매도 인이 희망하는 가격과 실제 시장에서 형성될 수 있는 가격 간의 간극을 조율하는데 도움을 줍니다. 매도 가격 협상에는 시장 조사, 예산 책정, 그리고 당사자 간의 소통 능력이 중요합니다. 마음에 드는 땅이라도 예산 범위를 넘어설 경우 솔직하고 정공법으로 협상하는 것이 효과적 이라고 도 합니다.법률 및 절차 안내 :중 개업 자는 매도 절차 뿐만 아니라 세금, 법적 문제 등 복잡한 부분에 대해서도 안내하고 , 거래가 원활하게 진행될 수 있도록 돕습니다.실제 거래 가격 형성 최종적인 거래 가격은 매도 인의 희망 가격과 매수 인의 제시 가격, 그리고 시장 상황에 따른 협상을 통해 결정됩니다. 합리적인 거래가 성사될 수 있도록 중재합니다. 부동산 가격은 수요와 공급, 경기 순환, 지역 개발 동향 등에 의해 영향을 받으므로 이러한 시장의 흐름을 이해하는 것이 중요합니다.결론적으로, 토지 매도 시 토지 주께서 희망 가격을 결정하는 것이 시작 점은 맞지만, 부동산 중 개 업 자는 이러한 희망 가격이 시장에서 얼마나 실현 가능한지, 그리고 어떻게 하면 최적의 가격으로 매매할 수 있을 지에 대한 전문적인 조언과 협상을 통해 최종 가격을 형성하는 데 필수적인 역할을 한다고 보시면 됩니다.
Q. 월셋방계약일과 입주일의 갭이 큽니다
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.월세 계약서 작성 일과 실제 입주일 사이에 한 달 이상의 간격이 있다면 다음과 같은 문제들이 발생할 수 있습니다.대항 력 및 우선 변제권 확보 지연 문제 :주택 임대차 보호 법상 임차인의 보증금을 보호 받기 위해서는 '대항 력(전입 신고 및 주택 인도/점유)'과 '확정 일자'를 갖추는 것이 중요합니다 입주 일이 늦춰지면 전입 신고와 실제 입주(점유)가 늦어지게 되는데, 그 사이에 해당 부동산에 새로운 근저당 설정, 압류, 가압류 등의 권리 변동이 생길 경우 본인의 보증금이 후 순위로 밀려나 보호 받지 못할 위험이 있습니다.즉, 임대차 계약서 작성 일에는 효력이 발생하지만, 실제 대항 력과 우선 변제 권은 입주와 전입 신고를 마친 시점부터 발생하기 때문에 이 사이의 기간 동안 위험에 노출될 수 있습니다.잔금 지급 시점 혼란 :일반적으로 보증금 잔금은 입주일(주택 인도일)에 지급하는 것이 원칙입니다. 만약 입주 일이 한참 남았는데 계약서 작성 시점에 잔금을 지급하게 된다면, 위에서 언급한 위험이 더욱 커질 수 있습니다. 잔금은 입주와 동시에 처리하는 것이 가장 안전합니다.확정 일자의 의미와 간격이 큰 경우의 확정 일자 발급 시점==>확정 일자는 주택 임대차 계약을 증명하는 법적 효력을 갖는 일자로, 임대차 보증금에 대해 우선 변제 권을 부여하는 중요한 절차입니다. 즉, 나중에 집이 경매로 넘어갈 경우 내 보증금을 다른 채권자보다 먼저 돌려받을 수 있는 권리라고 생각하시면 됩니다. 계약서 작성 일과 입주일 사이에 큰 갭 이 잇는 경우에는 다음과 같이 고려해야 합니다.확정 일자는 계약 즉시 받는 것이 좋습니다. :확정 일자 자체는 계약서가 작성되는 시점에 받을 수 있습니다. 주민 센터(동사무소), 등기소 또는 인터넷 등기소를 통해 계약서에 확정 일자를 받을 수 있습니다. 확정 일자를 받으면 해당 일자로 부 터 우선 변제 권의 효력이 발생합니다.가장 중요한 것은 대항 력 확보 :하지만 확정 일자 만으로는 보증금 보호가 완벽하기 않습니다. 보증금에 대한 우선 변제 권을 온전히 행사하기 위해서는 전입 신고와 실제 주택을 인도 받아 점유 하는 것(즉, 이사해서 거주하는 것)이 함께 이루어져야 합니다. 보통 전입 신고는 입주 후 진행하는 경우가 많으며, 확정 일자와 전입 신고, 점유 중 가장 늦은 날을 기준으로 우선 변제 권의 순위가 정해집니다.위험 최소화를 위한 확인 :따라서 다음 주 화요일 계약서 작성 후 확정 일자를 즉시 받으시되 9월1일 입주 전에 해당 부동산에 새로운 근저당 설정 등 권리 변동이 생기지는 않는지 이주 직전까지 지속적으로 등기부 등본 확인은 관할 등기소나 인터넷 등기소를 통해 열람 가능합니다. 계약일 변경 가능성 ==> 계약 일을 미루는 것이 가능한지 여쭤보셨는데 현재 상황에서는 다소 어려울 수 있습니다. 그러나 사정을 잘 얘기하면 되는 경우도 있습니다. 공인중개사를 통한 잘 협상을 해보시기 바랍니다. 결론적으로, 첫 월세 계약이라 많이 긴장되고 어려우실 텐 데 , 미리 궁금한 점들을 꼼꼼히 확인하고 대비하려는 모습이 참 좋아 보입니다. 무엇보다 임대인과 중개사 님과 충분히 소통하시고 , 등기부 등본 확인을 꼭 해보시고 안전하게 첫 월 세 집을 구하시길 바랍니다.
Q. 집 매수시 장기수선충담금 부담은 누가 하나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.장기수선충당금금(또는 특별 수선 충당 금)은 아파트와 같은 공동 주택의 주요 시설(엘리베이터, 배관, 지붕 둥)의 노후화에 대비하여 수리나 교체에 필요한 비용을 미리 적립해두는 금액입니다. 이는 건물의 가치를 유지하고 보수하기 위한 중요한 재원입니다.원칙적인 부담 주체 : 장기수선충당금은 건물의 '소유자' 즉 집주인이 부담하는 것이 원칙입니다. 건물의 유지 및 보수에 대한 책임이 소유자에게 있기 때문입니다.전세 / 월세 계약 시 장기 수선 충당 금 처리 = =>임대차 계약 시에는 관리비에 장기 수선 충당 금이 포함되어 임차인이 매월 납부하는 경우가 많습니다. 이때 임차인이 대신 납부한 장기수선충당금은 임대차 계약이 종료될 때 집주인이 임차인에게 돌려주어야 합니다. 따라서, 세입 자는 자신이 거주한 기간 동안 대신 낸 장기 수선 충당 금을 집주인에게 청구하여 반환 받을 수 있습니다.주택 매매 시 장기 수선 충당 금 처리 ==>주택 매매의 경우 장기수선충당금은 다음과 같이 처리됩니다.일반적인 원칙 :아파트를 매매할 때는 매매 시점을 기준으로 그 전까지 발생한 장기수선충당금은 매도인(전 소유자)이 부담하며, 매수 인은 소유권 이전 등기일 이후의 장기수선충당금을 부담하게 됩니다.임차인이 있는 경우(세안 고 매매) :만약 매수하시려는 집에 현재 세입자가 거주하고 있다면, 그 세입 자가 거주 기간 동안 대신 납부했던 장기수선충당금은 원칙적으로 매도인(전 집주인)이 잔금 시 이 부분을 매도 인과 정산하여 세입 자에게 돌려줄 수 있도록 조치해야 합니다.왜 매수 인에게 납부를 요청하는 것일까요? 부동산에서 본인에게 10 여 만 원을 준비하라고 문자가 온 것은 여러 가능성이 있습니다.잔금일 이후 매수 인이 부담해야 할 시작 금 :본인께서 매수한 시점 이후부터 납부하게 될 장기 수선 충당 금의 첫 회 차를 요청하는 것일 수 있습니다.임차인이 이미 납부한 금액의 인수인계 :만약 해당 집에 기존 세입 자가 있고, 그 세입 자가 장기수선충당금을 선납 한 부분이 있다면, 매도 인이 세입 자에게 돌려주어야 할 그 금액을 매수 인에게 미리 전달하여 , 매수 인이 나중에 세입 자에게 반환할 수 있도록 하는 것일 수도 있습니다.매도 인의 미 정산 분 :드물지만, 매도 인이 자신이 부담해야 할 부분을 정산하지 않은 상태여서 매수 인에게 요청하는 것일 수 있습니다.본인께서 해야 할 조치 ==>매매 시점에 매도 인과 장기수선충당금을 어떻게 정산할지는 계약서에 명시되지 않는 경우가 많아 혼란이 발생할 수 있습니다. 가장 정확한 처리를 위해 다음과 같이 확인해보시는 것을 권해드립니다.부동산에 정확한 내역 문의 :부동산 중 개 사에게 10 여만 원의 장기 수선 충당 금이 어떤 내역으로 청구된 것인지 정확히 문의해 보셔야 합니다. 매도 이 세입 자에게 돌려줘야 할 금액 중 매수 인에게 인수 인계 되는 금액인지 매수 인이 소유권 취득 이후부터 새롭게 납부해야 할 금액인지혹은 매도 인이 납부했어야 하는 기간의 미납 분인지 등을 명확하게 확인하셔야 합니다.기존 임차인 유무 확인 :현재 매수하려는 집에 기존 임차인이 거주하고 있었는지, 그리고 그 임차인이 장기수선충당금을 납부했었는지 여부를 확인하는 것이 중요합니다.관리 사무소 확인 :필요하다면 아파트 관리 사무소를 통해 해당 세대의 장기 수선 충당 금 납부 내역 및 미납 여부를 확인하는 것도 좋은 방법입니다.
Q. 전세 세입자 이사들어올때 주인이 꼭 있어야할까요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.세입 자가 전세 계약을 맺고 이사 들어오는 날, 집주인이 반드시 현장에 직접 가야 하는 것은 아닙니다. 대부분의 경우 잔금 처리는 계좌 이체로 이루어지며, 공인중개사가 해당 과정을 중개 하게 됩니다.그러나 임차인의 임차 목적물 반환과 임대인의 보증금 반환은 동시 이행 관계이므로, 임대인은 임차인이 이사 가는 날 주택을 확인하고 보증금을 반환해야 할 책임이 있습니다.이는 역으로 새로운 세입 자가 들어올 때도 비슷한 맥락에서, 임대인(집주인)이 새로운 세입 자가 정상적으로 입주하고 있는지, 문제가 없는지 확인하는 과정이 중요함을 의미합니다.부득이한 사정으로 참석이 어려운 경우 ==>집주인이 부득이한 사정으로 직접 현장에 갈 수 없을 때는 다음과 같은 방법으로 진행할 수 있습니다.공인중개사 위임 :가장 일반적이고 안전한 방법입니다. 공인중개사는 계약서 작성, 잔금 확인, 열쇠 전달, 집 상태 학인 등을 집주인 대신 처리할 수 있습니다. 이 경우 중 개 사와의 긴밀한 소통이 중요하며, 사전에 위임 범위를 명확히 정해두어야 합니다.잔금 입금 확인 및 통화 :잔금 입금 확인 통화 만으로도 계약 상 문제는 없으나, 현장 상황을 직접 확인하기 어렵다는 단점이 있습니다. 새로운 세입 자가 이사 들어오는 날은 이전 세입 자가 나가는 날과 겹치기도 하므로, 집 상태 확인(파손 여부, 원상 복구 상태 등)이 매우 중요합니다.사진 또는 영상 요청 :공인중개사나 새 세입 자에게 입주 전후 집안 곳곳의 사진이나 영상을 촬영하여 보내 달라고 요청할 수 있습니다. 이는 추후 발생할 수 있는 분쟁을 예방하는데 도움이 됩니다.고려해야 할 중요 사항 ==>전세 보증금 안전성 :원활하게 반환하고, 새로운 세입 자로 부 터 받은 보증금을 안전하게 관리하는 것이 중요합니다. 특히 전세 가와 매매 가의 차이가 크지 않거나 부동산 시장 상황이 좋지 않은 경우, 보증금 반환에 문제가 생길 수 있으므로, 이 점을 유의해야 합니다.새로움 세입 자의 권리 보호 :새로운 세입 자가 전입 신고를 하고 확정 일자를 받는 것은 자신의 보증금을 보호하는 데 필수적인 절차입니다. 집주인은 세입 자가 이러한 절차를 문제 없이 진행할 수 있도록 협조해야 합니다.의사 소통 :집주인, 기존 세입 자, 새로운 세입 자, 그리고 공인중개사 간의 원활한 의사 소통이 가장 중요합니다. 이사 날짜와 시간, 잔금 처리. 열쇠 전달, 집 상태 학인 등에 대해 명확하게 협의하고 확인해야 합니다.결론적으로, 집주인이 반드시 현장에 갈 의무는 없지만, 새로운 세입 자의 원활한 입주와 발생 가능한 문제들을 미연에 방지하기 위해서는 현장 상황을 신뢰할 수 있는 방식으로 확인하는 것이 바람직합니다. 공인중개사를 통하거나, 충분한 소통을 통해 문제를 최소화하는 방법을 선택하시는 것이 좋습니다.
Q. 상가주택을 1주택으로 가지고 있는사람은 임대소득이 비과세인가요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.일반적으로 1세대 1주택자가 주택을 임대 할 경우 임대 소득에 대한 비과세 혜택이 있습니다. 하지만 상가 주택처럼 상업용 부분과 주거 용 부분이 혼합된 경우, 비과세 여부를 판단할 때 몇 가지 중요한 기준이 있습니다.주택 수 산 정 :주택 임대 소득세 계산 시, 상가 주택은 기본적으로 하나의 주택으로 보지만, 주거 용과 상업용 면적 비율에 따라 판단될 수 있습니다.주택 부분의 비과세 수준 :1주택자의 주택 임대 소득은 기준 시가 9억원(2013년 5월 이후 기준)을 초과하는 고가 주택이 아니면 비 과 세됩니다. 만약 해당 상가 주택의 주택 부분이 고가 주택에 해당한다면 임대 소득이 과세 될 수 있습니다. 또한, 주거 용 면적이 상업용 면적보다 넓은 경우 전체를 주택으로 보아 12억 원 초과 여부를 주택 부분의 실지 거래 가액을 기준으로 판단하기도 합니다.다주택 여부 :질문에서 '2층, 3층-주택 12개'라고 언급하셨는데, 만약 이것이 독립된 12개의 주거 단위(호실)를 의미한다면, 이는 1주택이 아닌 다주택으로 간주되어 주택 임대 소득 전체가 과세 대상이 됩니다. 즉, 독립된 여러 호실을 임대 할 경우 1주택자라 할지라도 월세 소득에 대해 과세 될 수 있습니다. 임대 수입 금액이 2천만 원 이하라면 분리 과세를 선택할 수 있습니다.종합 과세와 분리 과세 :주택 임대 소득은 연간 2천만 원 이하인 경우 분리 과세(세율 14%)를 선택할 수 있으며, 2천만 원을 초과하는 경우 종합 과세 대상이 됩니다.요약하면, 상가 주택이라 할지라도 주택 부분의 임대 소득이 무조건 비 과세 되는 것은 아니며, 주택의 기준 시가 및 임대 하는 주택의 개수(독립된 호실의 개수)에 따라 가세 여부가 달라질 수 있습니다.상가 임대 소득의 종합 과세 여부 ==>상가 임대 소득은 사업 소득으로 분류되며, 기존에 프랜차이즈 운영을 통해 얻는 사업 소득과 합산 되어 종합 소득세가 과세 됩니다. 즉, 상가에서 발생하는 월세 수입은 본인의 다른 모든 소득(근로 소득, 다른 사업 소득 등)과 합산되어 소득 세율이 적용되는 종합 소득세 신고 대상이 됩니다.종합 소득세는 소득이 커질 수록 높은 세율이 적용되는 누진세 구조이므로, 상가 임대 소득이 더해지면서 전체적인 세금 부담이 증가할 수 있습니다. 상가 임대 소득에 대한 세금은 매출액이 아닌 순이익에 대해 과세 되므로, 임대 관련 비용(대출 이자, 재산세, 중 개 수수료 등)을 잘 관리하여 필요 경비를 인정받는 것이 중요합니다.상가를 임대 주지 않아도 되는지 여부==>상가를 현재 임대 주지 않아도 세금 신고 측면에서는 문제가 없습니다. 상가 임대 사업자로 등록만 해두고 임대 수익이 발행하지 않는다면, 해당 신고 기간에 수입 금액이 '0원'으로 신고하시면 됩니다. 상가를 임대하지 않더라도, 사업자 등록을 유지하는 것은 가능합니다. 하지만 상가를 비워둘 경우 수익은 발생하지 않고 보유에 따른 재산세 등은 계속 발생하므로, 장기적으로 임대 계획을 세우시는 것이 좋습니다.상가 주택 주택 임대 소득 :주택 부분의 기준 시가와 독립된 주거 단위의 개수에 따라 비과세 여부가 달라질 수 있습니다. 특히 여러 개의 주거 단위(호실)를 임대 한다면 과세 대상이 될 가능성이 높습니다.상가 임대 소득 :기존 사업 소득과 합산되어 종합 과세 됩니다.상가 미 임대 :사업자 등록은 유지하되, 임대 수익이 없다면 '0'원으로 신고하시면 됩니다.