안녕하세요. 박영주 행정사,공인중개사,건축기사입니다
Q. 최근 수분양자들이 고지의무 위반을 사유로 분양 계약을 취소하는 사례가 늘고 있다고 하는데요...
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.대법원은 부동산 거래에 있어, 거래 상대방이 일정한 사정에 관한 고지를 받았더라면 그 거래를 하지 않았을 것임이 경험 칙 상 명백한 경우에는 신의 성실 의 원칙 상 사전에 상대방에게 그와 같은 사정을 고지할 의무가 있다고 보고 있습니다.특히 대법원은, 상대방에게 스스로 확인할 의무가 인정되거나 거래 관행 상 상대방이 당연히 알고 있을 것으로 예상되는 예외적인 경우가 아닌 한, 실제 그 대상이 되는 사실을 알지 못하였던 상대방에 대하여 는 비록 알 수 있었음에도 알지 못한 과실이 있다 하더라도 그 점을 들어 추후 책임을 일부 제한할 여지가 있음은 별론 으로 하고 고지할 의무 자체를 면하게 된다고 할 수는 없다는 태도를 취하고 있습니다.(대법원 2007.6.1. 선고 2005 다 5812,5829,5836 판결 등 참조)부동산 거래에서 매도인(또는 분양 자)에게 는 '고지 의무'가 있습니다. 이는 계약 상대방이 계약을 체결할지 말지 를 결정하는 데 중요한 영향을 미칠 수 있는 사실을 성실하게 알려야 할 의무를 말합니다. 단순히 계약서에 명시된 내용 외에도 여러 가지를 포함할 수 있습니다.고지 의무 범위는 법에 명확하게 일일이 열거되어 있지는 않지만,일반적으로 다음의 내용들을 포함한다고 볼 수 있습니다.물리적 하자에 대한 고지 : 눈에 보이는 하자는 물론, 눈에 보이지 않는 중요한 하자(예 : 누수 균열, 오염 , 석면 문제 등)도 알려야 합니다.법적 하자에 대한 고지 : 소유권 관련 문제, 제한 물 권(저 당 권, 전세 권 등), 건축 법 위반 여부, 용도 지역 제한 등 부동산의 법적 상태에 관한 중요한 사실을 알려야 합니다.사회적. 환경적 요인에 대한 고지 : 부동산의 가치나 거주 환경에 중대한 영향을 미칠 수 있는 주변 환경(예: 혐오 시설 근처, 소음 문제 , 일조 권 침해 등 )이나 해당 부동산에서 발생했던 중요한 사건(예 : 과거 살인 사건 발생 등)도 고지해야 할 의무가 발생할 수 있습니다.만약 매도 인이 이러한 중요한 사실을 제대로 고지하지 않았다면, 매수 인은 이를 이유로 계약을 취소하거나 손해배상을 청구할 수 있습니다.결론적으로, 고지 의무는 계약서에 명시된 내용 외에 부동산 자체나 그 환경에 대한 중요한 정보로서 매수 인이 계약 여부를 결정하는 데 필수적인 사항들을 포함한다고 볼 수 있으며, 구체적인 범위는 사안 별 중요성과 관련 법리 및 판례를 통해 판단 됩니다.
Q. 집을 살때 등기부등본을 열람해 보고사야
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.등기부 등본 열람 / 발급은 대법원 인터넷 등기소 웹사이트를 통해 온라인으로 간편하게 열람하거나 발급 받을 수 있습니다.등기부 등본에서 확인해야 할 주요 내용 : 등기부 등본은 크게 표제 부, 갑 구, 을 구로 구성되어 있으며, 각 부분에서 중요한 정보를 확인해야 합니다.표제 부 : 부동산의 물리적 현황을 나타냅니다.부동산의 표시 : 건물의 종류(아파트, 빌라, 단독 주택 등), 주소, 면적, 구조 등이 기재되어 있습니다.대지 권의 표시 (집합 건물) : 아파트나 빌라 처 럼 여러 소유자가 함께 사용하는 집합 건물의 경우, 건물이 서 있는 토지에 대한 각 호실의 지분(대지 권)이 표시됩니다.확인 사항 : 등기부 등본에 기재된 주소, 면적 등이 실제 부동산의 현황이나 매매 계약서의 내용과 일치하는지 확인해야 합니다.특히 집합 건물의 경우, 계약서 상의 주소 및 동 호수와 등기부 등본 상의 정보가 정확히 일치하는지 확인하는 것이 중요합니다.갑 구: 소유권에 관한 사항을 나타냅니다.소유자 정보 : 현재 누가 이 부동산의 소유자인지, 언제 어떤 원인(매매, 상속, 증여 등)으로 소유권을 취득했는지 등이 기 재 됩니다. 과거 소유권 변동 이력도 시간 순서대로 나타납니다.가압류, 압류, 경매 개시 결정 등: 소유권에 영향을 미치는 권리들(예: 채무로 인한 가압류나 압류, 강제 경매 개시 결정 등)이 기재됩니다.확인 사항 : 매도하려는 사람이 등기부 등본 상의 소유자와 동일인 인지 신분증과 대조하여 확인해야 합니다. 을 구 : 소유권 외의 권리에 관한 사항을 나타냅니다.저당 권, 전세 권, 임차 권 등 : 주로 담보 권 설정(은행 대출 시 근저당 권 설정 등)이나 전세 권 설정 등 소유권 이외의 권리들이 기재됩니다.확인 사항 : 금융기관의 근저당 권이 설정되어 있는지, 설정되어 있다면 채권 최고액이 얼만 인지 확인해야 합니다. 이는 매매 대금으로 해당 채무를 상환하고 근저당 권을 말소하는 절차가 필요한지 확인하는 데 중요합니다. 전세 권이나 임차 권 등 다른 권리가 설정되어 있는지도 확인하여 매매 후 새로운 소유자가 부담해야 할 권리가 없는지 살펴야 합니다.열람과 발급의 차이는 열람은 화면으로 내용을 확인하는 것으로, 수수료가 더 저렵하지만 법적 효력이 없습니다. 발급은 출력물 형태로 받는 것으로 법적 효력이 있습니다. 계약 시에는 법적 효력이 있는 발급 서류를 확인하는 것이 안전합니다.결론적으로 집 매매 시 등기부 등본 확인은 매수 인의 소중한 재산을 지키는 가장 기본적인 단계이니 , 꼭 꼼꼼하게 확인하시기를 권해 드립니다.
Q. 아파트나 연립주택 무주택 기산일이 궁금합니다.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.일반적으로 주택을 매도하여 처분했을 때 무 주택 신분이 되는 시점은 소유권 이전 등기 접수일 또는 건축물 대장 등본 처리일 중 빠른 날을 기준으로 합니다.이는 주택 매매 계약서 작성 일이나 단순히 잔금을 주고받은 날이 기준이 되는 것이 아니라, 법적으로 소유권 변동이 등기부나 건축물 대장에 반영되는 시점을 의미합니다. 즉, 매수 자가 소유권 이전 등기를 신청하고 해당 등기가 법적으로 '접수'되거나 건축물 대장에 '처리'된 날부터 매도 인은 무 주택자로 인정받게 됩니다.따라서 잔금을 치르고 소유권 이전에 필요한 서류를 넘겨주는 날과 등기 접수 일이 같은 날인 경우가 많지만, 무 주택 기간 산 정의 정확한 기준 일은 등기 접수일 또는 건축물 대장 처리 일이라는 점을 참고해서 주택 청약을 위한 무 주택 기간의 기산 일을 잡으시면 됩니다.
Q. 경작중인 토지 일부 매입 이후 온실을 새로 지으려고 합니다.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.현재 상황은 부모님께서 해당 토지의 3/4 지분을 소유하시고, 나머지 1/4 지분은 다른 분이 소유하고 계신 공유(共同所有) 상태입니다. 이러한 공유 부동산의 법률 관계에 대해 몇 가지 살펴보겠습니다.1/4 지분에 해당하는 구역을 부모님께서 우선적으로 지정할 수 있는지 여부 :공유 물은 각 공유 자가 지분의 비율로 전체를 사용하고 수익 할 수 있습니다.그러나 공유 상태를 해소하고 특정 구역을 나누어 가지는 것, 즉 공유 물을 분할 하는 문제는 모든 공유 자의 동의가 원칙입니다.만약 협의가 이루어지지 않으면 법원에 공유 물 분할 청구 소송을 제기하여 해결해야 합니다.따라서 부모님께서 3/4의 과반수 지분을 가지고 계시지만, 이 지분만으로는일방적으로 1/4 지분 소유자에게 특정 구역을 내어 달라고 지정할 법적인 우선권은 없습니다. 공유 물의 분할은 원칙적으로 협의에 따르거나, 협의가 안 되면 소송을 통해 해결해야 합니다.공유 지분 과반 이상 소유 및 경작 자에게 우선권이 있는지 여부 :민법에 따르면 공유 물의 관리에 관한 사항은 공유 자의 지분의 과반수로 결정합니다.여기서 관리 행위란 임대차 계약 체결이나 갱신 거절 등과 같이 공유 물을 효율적으로 이용하고 개량하는 행위를 말합니다. 부모님께서 3//4 지분으로 과반수 이상을 소유하고 계시므로, 임대차 계약 종료와 같은 관리 행위는 단독으로 결정할 수 있습니다.하지만 공유 물을 물리적으로 나누는 '공유 물 분할'은 관리 행위와는 다른 차원의 문제입니다. 공유 물 분할은 지분 비율에 다라 현물로 분할 하거나, 여의치 않을 경우 경매를 통해 대금으로 분할하는 방식으로 이루어질 수 있습니다. 비록 부모님께서 과반수 지분 권 자 이시고 오랫동안 경작을 해오셨다고 하더라도, 이것이 1/4 지분 소유자의 동의 없이 특정 구역을 일방적으로 지정하거나 분할 과정에서 무조건적인 우선권을 부여하는 것은 아닙니다. 다만, 공유 물 분할 소송 시 법원에서 여러 사정을 고려할 수는 있습니다.1/4 지분 소유자가 특정 구역 요구 및 시설에 영향을 줄 경우: 부모님께서 새로 온실을 지으시는 것은 소유하신 3/4 지분에 기반한 사용 수익 행위라고 볼 수 있습니다. 공유 자는 자신의 지분 범위 내에서 공유 물 전부를 사용, 수익 할 권리가 있습니다.1/4 지분 소유자가 부모님의 정당한 사용 수익을 방해하거나 새로 지은 시설에 대해 일방적으로 철거 등을 요구할 수는 없습니다.다만 만약 나중에 공유 물 분할이 이루어질 때 온실의 위치가 문제가 될 수는 있습니다. 공유 물 분할은 가급적 현물 분할을 원칙으로 하되, 현물로 분할할 수 없거나 분할로 인해 현저히 그 가액이 감손 될 염려가 있는 때에는 경매를 명하여 대금 분할을 할 수도 있습니다. 매지 지분의 비싼 매도 가격 문제 :맹지 라서 다른 사람이 매입하기 어렵다는 점을 이용해 1/4 지분 소유자가 시세보다 높은 가격을 요구하는 상황입니다. 그렇지만 안타깝게도 법적으로 공유 자에게 자신의 지분을 다른 공유 자에게 강제로 시세대로 팔도록 강제할 수는 없습니다. 지분 소유자는 자신이 지분을 자유롭게 처분할 수 있습니다.해결 방법은 1/4 지분 소유자와 계속 협의를 통해 합리적인 가격에 매입을 하던지, 공유 물 분할 청구 소송을 제기하는 것입니다. 소송 과정에서 법원이 현물 분할이나 대금 분할(경매)등을 결정하게 되는데, 이 과정에서 1/4 지분이 부모님께 넘어가거나 전체가 경매에 부쳐져 부모님께서 재 매입하시는 결과가 나올 수 있습니다. 다만 소송은 시간과 비용이 소요되므로 신중한 결정이 필요합니다.결론적으로 , 부모님의 과반수 지분은 토지 관리(임대차 종료 등)에 대한 결정권을 부여하지만, 토지의 물리적 분할이나 특정 구역 지정에 대한 우선권을 부여하지는 않습니다. 온실 건축은 부모님의 정당한 사용 수익 행위이지만, 향후 공유 물 분할 시 고려될 수 있으므로 위치 선정에 신 중을 가하시고 가능하면 1/4 지분 소유자와 협의하시는 것이 좋습니다. 1/4 지분 매입 가격 문제는 협상 또는 공유 물 분할 소송을 통해 해결을 모색해야 합니다.
Q. 서울과 지방의 집값 차이가 너무 벌어져서 허탈하네요.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.서울과 지방의 집값 차이가 너무 벌어져서 허탈하시고 걱정되시는 마음 충분히 이해됩니다. 최근 서울과 지방 간의 부동산 가격 양극화가 심화되고 있다는 이야기는 여러 곳에서 나오고 있습니다. 지방 아파트 몇 채를 팔아도 서울 아파트 한 채를 사기 어려운 상황이라는 보도도 있었고요, 심지어 서울에서 집값이 가장 낮은 지역과 지방에서 집값이 가장 높은 지역을 비교했을 때도 큰 차이가 나는 경우도 있습니다.이러한 격차가 벌어지는 데에는 여러 복합적인 요인이 작용하는 것으로 보입니다. 말씀하신 것처럼 특정 지역에 대한 선호도가 집중되고, 정부 정책의 영향도 있을 수 있습니다. 전문가들은 서울 내 입주 물량 감소로 인한 전세가 상승이 갭 투자 증가와 매매가 상승으로 이어지는 점, 그리고 향후 금리 인하에 대한 기대감, 또한 취득세나 종합 부동산 세 같은 세제 규제가 다주택 자보다 1 주택 자에게 유리하게 작용하면서 서울과 같은 핵심 지역의 가격 상승을 부추기는 측면 등을 이유로 꼽기도 합니다. 과거 정부의 부동산 정책 유형과 주택 가격 변화를 분석한 연구들도 이러한 정책의 영향을 보여주고 있습니다. 최근 정부에서도 부동산 시장 상황에 따라 규제 완화를 시도하기도 했습니다.앞으로 이러한 현상이 고착 화 될 지에 대한 걱정도 크실 것 같습니다. 현재로서는 서울 도심 개발 계획이나 GTX, 철도 지하 화 등 교통 망 확충 같은 개발 공약들이 서울과 수도권 지역의 가치를 더욱 높일 가능성도 제기되고 있습니다. 물론 부동산 시장은 다양한 변수에 의해 영향을 받기 때문에 미래를 단정하기는 어렵습니다. 현재의 상황을 고려할 때 당분간은 이러한 양극화 현상이 지속되거나 심화될 가능성도 배제할 수는 없을 것 같습니다. 결론적으로 내 집 마련이나 자산 형성에 있어 이러한 격차는 큰 부담과 허탈감을 줄 수 밖에 없을 것 같습니다. 힘드시겠지만, 앞으로의 시장 변화를 잘 살펴보시고 현명한 판단을 위한 노력을 하셔야 할 것 같습니다. 앞으로의 정부 정책, 관공서의 지방으로 이전, 교통의 발전, 전원 생활의 욕구 등이 높아지면 지방도 가격이 올라 갈 것으로 판단됩니다.