안녕하세요. 박영주 행정사,공인중개사,건축기사입니다
Q. 수도권 경매 낙찰을 받아서 대출을 받는 경우도 실거주 의무인가요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.본인께서 우려하시는 바와 같이, 6.27 부동산 대책 이후 수도권 및 규제 지역 내 경매 낙찰 물건에 주택 담보 대출을 받는 경우에도 실 거주 의무가 적용됩니다.대출 한도 제한 주택 담보 대출 한도는 6억 원을 넘을 수 없게 되었습니다.실 거주 의무 부과대출을 통해 주택을 구매하면 6개월 이내에 해당 주택으로 전입 하여 실 거주 해야 하는 의무가 주어집니다.경매 예외 조항 폐지 과거에는 토지 거래 허가 구역 내 경매 물건을 낙찰 받을 경우 실 거주 의무가 면제되는 예외가 있었으나, 이제는 경락 잔금 대출 또한 주택 담보 대출로 분류되어 이러한 예외가 사라졌습니다. 즉, 경매로 낙찰 받아 대출을 받아 잔금을 납부하면 실 거주 의무가 필수가 된 것입니다.경매 특성과의 연관성 ==>본인께서 말씀하신 대로, 경매 물건의 경우 기존 점유 자의 퇴 거 등 여러 절차가 필요하여 6개월 이내 실 거주가 현실적으로 어려울 수 있습니다. 이러한 이유로 인해 6.27대책 이후 강남 3구 등 수도권 주요 지역의 경매 시장에서도 주택 담보 대출을 이용하는 투자자들의 발길이 줄어들고 유 찰 되는 사례가 발생하기도 했습니다.따라서 수도권 규제 지역 내 경매 물건을 낙찰 받아 주택 담보 대출을 이용하실 계획이시라면, 6개월 실 거주 의무가 적용된다는 점과 이행에 따르는 현실적인 어려움을 충분히 고려하시어 신중하게 결정하시는 것이 중요하겠습니다.
Q. 농촌체험 마을은, 지자체에서 사업 운영을 지원받는건가요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.농촌체험휴향마을은 국가 및 지방자치단체로 부 터 사업 운영에 필요한 지원을 받을 수 있습니다 이는 관련 법안에 근거하여 이루어집니다.법적 근거 및 지원 내용 국가와 지방자치단체는 농어촌체험휴양마을 사업자에게 체험 휴 양 공동 프로그램 마련 등 운영에 필요한 지원을 할 수 있도록 법적 근거가 마련되어 있습니다. 이러한 지원은 농촌 체험 관광 프로그램의 다양화 와 농촌 방문객 증가에 기여하며, 매출액 회복에도 도움이 될 것으로 기대 됩니다.구체적인 지원 사업 예를 들어 , 특정 지역에서는 농촌체험휴양마을로 지정 받고 운영 실적이 1년 이상 된 마을을 대상으로 '농촌 체험 휴 양 마을 기반 구축 지원 사업을 공모 하기도 합니다. 이 사업은 체험 소득 시설 및 장비 개 보수, 편의 시설 확충 등을 지원합니다.지원 추세하지만 최근에는 일부 지방자치단체의 자체적인 인건비 지원도 줄거나 중단될 것이라는 예측이 나오고 있어, 체험마을 운영에 어려움이 있을 수 있다는 점도 고려해야 합니다.농촌 체험 마을의 운영 방식(마을 전체 운영 및 상부상조 시스템)==>말씀하신 대로 농촌 체험 마을은 '농어촌의 자연환경, 전통문화 등 지역 자원을 활용하여 도시민 에게 생활체험.휴양 공간 프로그램을 제공'하도록 지방자치단체로부터 지정 받은 마을을 의미합니다. 이러한 특성 상 마을 단위로 전체적인 시스템을 갖추고 운영되는 경우가 많습니다.마을 단위의 통합 운영 농촌 체험 휴 양 마을은 단순히 개별 사업체가 아닌, 마을이라는 공동체 단위에서 지역 자원을 활용하여 도시 민들 에게 농촌 체험 기회를 제공하는 것입니다. 효율적인 운영을 위해 정보 시스템을 활용하고, 운영 관리의 효율성을 높이려는 노력도 이루어지고 있습니다.상부상조 시스템 마을 전체가 하나의 브랜드나 공동 목표 아래 움직이면서, 개별 체험 프로그램이나 숙박 시설 등은 각기 다른 주체가 운영하더라도 전체적인 틀 안에서 '상호 명만' 다르게 하고, 마을 전체적으로 상부 상조 하는 시스 템'으로 운영될 수 있습니다. 이는 마을의 다양한 지원과 인력을 유기적으로 연결하여 시너지를 내고, 방문객에게는 더 풍부하고 통합 적인 경험을 제공하기 위함입니다. 운영 관리 및 평가 농촌체험휴양마을은 각 마을의 현황과 역량을 고려하여 운영 관리가 평가되며, 지속 가능한 운영을 위한 과제들이 고찰 되기도 합니다.이는 마을 전체의 발전과 운영 효율성 향상을 위한 노력의 일환이라고 볼 수 있습니다.결론적으로, 농촌체험휴양마을은 지자체의 지원을 받으면서도, 마을이라는 공동 체적 특성을 살려 상부 상조 하며 운영되는 경우가 많다고 이해하시면 될 것 같습니다.
Q. 부동산이 하향안정화되면 dsr 규제가 풀릴 확률은?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.DSR 규제는 가계 부채의 질적 관리를 위해 도입된 강력한 대출 규제입니다. 연 소득 대비 빚을 갚는데 필요한 원리 금의 비율이 은행은 40%, 비 은행권은 50%를 넘지 않도록 제한하는 제도입니다. 이러한 DSR 규제의 완화 여부는 단순히 부동산 시장의 등락 뿐만 아니라, 거시 경제 상황, 특히 가계 부채 규모와 금융 시스템의 안정성 등 복합적인 요소를 고려하여 결정됩니다. 현재 정부는 DSR 규제를 무분별하게 완화할 계획이 없다고 밝힌 바 있습니다. 이는 DSR이 '균등한 기회 문제'와 연과 되어 있어 신중하게 접근하고 있기 때문입니다. 즉 DSR 규제는 실 수요자들에게 균등한 대출 기회를 제공하면서도, 과도한 부채를 막아 금융 시장의 건전성을 유지하려는 목적이 큽니다.DSR규제의 지속성 여부 ==>부동산 시장의 하향 안정화 된다고 하더라도 DSR규제가 급격히 풀릴 가능성은 낮아 보입니다 그 이유는 다음과 같습니다.가계 대출 관리 :DSR은 기본적으로 가계 대출 증가를 억제하고 금융 시스템의 건전성을 확보하기 위한 핵심 수단으로 활용되고 있습니다. 바젤 최종 안의 목표 중 하나가 가계 대출을 줄이고 기업 대출을 늘리도록 유도하는 것이라는 시각도 있습니다. 따라서 가계 대출 총 량 관리를 위한 정책 기조는 유지될 가능성이 큽니다. 부동산 시장 안정화 지속 :DSR규제 완화가 자칫 부동산 시장의 과열을 다시 부추길 수 있다는 우려도 존재합니다. 정부의 부동산 정책 방향은 '집값 하양 안전화'를 지속하는 데 중점을 두고 있습니다. 글로벌 금융 규제와의 연관성 :DSR자체는 국내에서 시행되는 규제이지만, 전반적인 가계 대출 관리 및 은행 건전성 확보는 국제 결제 은행(BIS)의자기 자본 비율 규제 등 바 젤 협약과 무관하지 않습니다. 은행의 위기 시 손실 흡수 능력을 높이기 위해 가계 대출을 줄이도록 유도하는 바젤3의 내용과도 맥락을 같이한다고 볼 수 있습니다. 따라서 DSR 규제가 직접 바젤 협약의 일부는 아니지만, 금융 안정성을 강화하는 국제적인 기조에 맞춰 국내 가계 대출 관리를 위한 중요한 정책으로 자리매김했습니다.결론적으로 , 부동산 시장이 하향 안정화 되더라도 DSR 규제가 대폭 완화될 확률은 현재로서는 낮다고 판단됩니다. DSR은 가계 대출 건선 성 확보와 금융 시스템 안정을 위한 핵심 규제로 기능하고 있으며, 이는 특정 시점의 부동산 시자 상황뿐 아니라 거시 경제 및 국제 금융 규제 기조와도 연결되어 있기 때문입니다. 향후에도 DSR은 가계 부채의 위험성을 관리하고 금융 시스템의 안정을 유지하는 데 중요한 역할을 할 것으로 보입니다.
Q. 갭투자 오피스텔이 전세 만약 집주인이
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.전세 보증금을 돌려받지 못하는 상황이 발생했을 때 임차인이 취할 수 있는 법적 조치 들은 다음과 같습니다 오피스텔이 곧바로 임차인 소유자가 되는 것은 아니며, 특정 절차를 거쳐야 할 가능성이 있습니다.전세 보증금 미 반환 시 대처 방안 ==>전세 보증금 미 반환이 예상되거나 발생했을 때, 다음과 같은 단계로 대응하실 수 있습니다.내용 증명 발송 :임대차 계약이 종료되었음을 알리고 보증금 반환을 정식으로 요청하는 내용 증명을 보내는 것이 첫 번째 단계입니다. 이는 향후 법적 분쟁 시 중요한 증거 자료가 될 수 있습니다.임차 권 등기 명령 신청 :계약 만기 후에도 보증금을 돌려받지 못하여 이사를 가야 할 경우,'임차권등기명령'을 신청해야 합니다. 임차 권 등기가 등기부에 경료 되면 이사를 가더라도 주택임대차보호법상의 대항 력과 우선 변제 권이 유지되므로, 보증금을 안전하게 확보할 수 있습니다.강제 집행(경매) 신청 :전세 보증금 반환 소송에서 승소 판결을 받았음에도 임대인이 보증금을 돌려주지 않는다면, 해당 오피스텔에 대해 강제 경매를 신청하여 보증금을 회수할 수 있습니다. 경매를 통해 오피스텔이 매각되면 그 매각 대금에서 보증금을 배당 받게 됩니다. 오피스텔이 임차인 소유가 되는 경우 ==>오피스텔이 임차인 소유가 되는 것은 다음과 같습니다.경매 참여를 통한 소유권 취득 :위 절차대로 강제 경매가 진행되었을 때, 임차인도 해당 오피스텔의 경매에 참여하여 낙찰 받을 수 있습니다. 이때, 임차인은 배당 받을 보증 금액만 큼을 낙찰 대금에서 상 계(相計)할 수 있으므로, 추가적인 자금 부담을 줄일 수 있습니다. 즉, 오피스텔이 '자동으로' 임차인 소유가 되는 것이 아니라,, 법적 절차(경매)를 통해 낙찰 받는 형식으로 소유권을 취득하게 되는 것입니다.'근저당이 없으면 제껄로 되나요? 에 대한 답변 질문 주신 '근저당이 없으면 제껄로 되나요?에 대해 정리하자면 다음과 같습니다 ==>자동으로 소유권이 이전 되지 않습니다 :전세 보증금을 돌려받지 못한다고 해서 해당 오피스텔이 즉시 임차인 소유가 되는 것은 아닙니다. 위에서 설명 드린 대로 내용 증명, 임차 권 등기 명령, 보증금 반환 소송 , 그리고 강제 경매 신청의 절차를 밟아야 합니다.근저당 유무와는 별개 :근저당이 없더라도, 임차인이 보증금 외에 다른 채권자(예: 체 납 된 세금, 다른 종류의 담보 권 등)가 있을 수 있으며, 이들도 경매 시 배당 순위에 영향을 미칠 수 있습니다. 경매에서 임차인의 우선 변제 권은 전입 신고와 확정 일자를 받은 날짜와 근저당 권 설정 이자 등 다른 권리들과의 선 후 관계에 따라 결정됩니다.갭 투자 오피스텔의 특성 고려 ==>갭 투자 매물은 임대인의 자본 비율이 낮은 경우가 많아, 시장 상황이 좋지 않을 경우 임대인이 보증금 반환에 어려움을 겪을 가능성이 있습니다. 이런 경우에는 보증금 회수를 위한 법적 절차가 복잡해지거나 시간이 오래 걸릴 수 있습니다. 임대인이 보증금을 못 돌려줄 것 같으면, 세입 자 입장에서는 오히려 그 집을 보증금 대신 받는 것도 하나의 선택이 될 수 있다는 시각도 있습니다.결론적으로, 이러한 상황에 직면 하셨다면, 현재 상황과 계약서 등을 가지고 반드시 법률 전문가와 상당하시어 구체적인 조언을 구하시는 것이 가장 현명한 방법입니다. 아무쪼록 원만하게 해결되시기를 진심으로 바랍니다.
Q. 아파트 공동명의시 해외 유학에 따른 거주기간 관련
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.일반적으로 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 받기 위해서는 2년 이상 보유 및 거주 요건을 충족해야 합니다. 하지만, 특정 사유로 인해 2년 거주 요건을 채우지 못하는 경우 예외가 인정 될 수 있습니다. 문의하신 남편 분의 해외 유학과 관련된 경우가 대표적인 예외 사유 중 하나 입니다. 주된 내용은 세대 원 전원이 1년 이상 해외 거주를 필요로 하는 취 학 또는 근무 상 형편 등으로 출국하는 경우입니다.남편의 경우 실 거주 기간 산 정 ==>남편 분의 경우 해외 유학(취 학) 사유로 2년간 해당 주택에 거주하지 못했으므로, 이는 거주 기간 예외 사유에 해당할 가능성이 높습니다.남편 분 :1년 이상 국외 거주를 필요로 하는 취 학의 형편으로 해외에 체류하셨으므로, 해당 기간 동안 국내 주택에 실제 거주하지 못했더라도 비과세 판단 시 거주 기간 요건 충족으로 인정될 수 있습니다. 따라서 남편 분의 입장에서 실 거주 기간은 총 9년으로 인정될 수 있습니다.배우자의 경우 실 거주 기간 산 정 ==>배우자 분의 경우, 남편 분과 함께 해외로 출국하지 않고 국내 다른 주거 지에 거주하셨다는 점이 중요합니다. 1세대 1주택 비과세의 거주 기간 예외 조항은 보통 세대 전원의 출국을 요건으로 합니다.배우자 분 :배우 자 분은 남편이 해외에 체류하는 동안 해당 주택에서 벗어나 다른 국내 주거 지에 전입 하여 거주하셨습니다. 세대 전원이 함께 출국한 것이 아니며, 배우 자 분은 국내 다른 곳에 거주하셨으므로, 해당 2년 동안은 문의하신 아파트에 대한 실제 거주로 인정받기 어렵습니다.중요 :거주 기간은 주민등록 등본 상 전입 일과 전출 일을 기준으로 하되, 실제 거주 여부가 등본과 다르다면 실제 거주한 기간을 기준으로 계산합니다.정리 및 유의 사항 :해당 아파트 실 거주 기간(2년 해외 유학 기간 제외) 은 배우자 7년 남편은 7년입니다.해외 유학 예외 적용 여부는 배우자는 해당 안됩니다( 세대 전원 출국 요건 미 충족), 남편은 해당 가능합니다.총 인정 가능한 거주 기간은 배우자는 7년이며, 남편은 9년입니다.부부 공동 명의의 경우, 1세대 1주택 비과세 여부는 원칙적으로 세대 전체를 기준으로 판단합니다. 즉, 비과세 요건은 부부 중 한 명이 아니라 세대 구성원 전체의 거주 및 보유 상황을 종합적으로 고려하여 적용됩니다. 남편 분은 예외 사유가 인정되어 거주 요건을 충족할 수 있겠지만, 배우자 분께서 다른 주거 지에 거주하셨기 때문에 세대 전체의 거주 요건 충족 여부는 좀 더 신중한 검토가 필요합니다.결론적으로, 양도소득세 비과세 여부는 개별 상황에 따라 세부적인 적용이 달라질 수 있으므로, 최종 판단을 위해서는 관련 서류를 가지고 세무 전문가와 상당하시는 것이 가장 정확하고 안전한 방법임을 알려드립니다.