토지거래 허가제 지역 월세 세입자 있는집 매매하려면 어떻게 해야하나요?
18년에 매입해서 4년 거주하다 월세 놓고 해외로 이주했습니다. 이제는 해외에서 거주를 장기간 할 것 같아 매도를 해야 할 갓 깉은데, 현재 월세로 25년 초에 계약했습니다. 어떤 방법이 최적의 매도 방법일지 전문가님들의 조언을 듣고 싶습니다.
18년에 매입해서 4년 거주하다 월세 놓고 해외로 이주했습니다. 이제는 해외에서 거주를 장기간 할 것 같아 매도를 해야 할 갓 깉은데, 현재 월세로 25년 초에 계약했습니다. 어떤 방법이 최적의 매도 방법일지 전문가님들의 조언을 듣고 싶습니다.
===> 우선적으로 매수인이 입주를 해야 하는 만큼 현 임차인을 퇴거하는 조건으로 진행이 필요합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
25년 초에 계약하셨다면 세입자가 나가려고 하지 않을 가능성이 많기는 하지만, 세입자와 협의하여 이사비를 좀 후하게 주어 퇴거를 하게한 후에 매도하시는 편이 좋을 것입니다. 그렇지 않다면 세입자를 끼고 매도를 하셔야 하는데 아무래도 세입자가 없는 경우보다는 금액이 낮게 형성될 가능성이 많습니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 공인중개사에게 매물을 올리시고 월세의 경우 보증금을 제외해서 차액분만 받으시면 매도가 가능합니다.
매수자의 경우 보증금을 제외한 부분만 주고 임대인입장으로 있다가 임차인 권리 인수하고 향후 본인이 들어가서 거주를 하든 계속 월세를 주든 할 것입니다. 지인이나 친척, 공인중개사에게 의뢰를 해서 매매를 하시면 될 것으로 사료됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
토지거래허가구역 내에서 일정 면적 이상의 토지 또는 건물 거래 시, 관할 구청장의 허가가 필요한 제도입니다
주거용 부동산의 경우에도 예외가 아니며, 실거주 목적이 아닌 거래는 허가가 나지 않을 수 있습니다
주거용의 경우,구매자가 실제 거주 목적 이어야 허가가 납니다
임대 목적의 매수자에게는 원칙적으로 허가가 불가능합니다
매수인이 허가를 받지 못하면 계약은 무효입니다
현재 계약이 2025년 초에 시작된 월세 계약이므로, 일반적으로 2026년 초까지가 계약 기간일 가능성이 있습니다
세입자가 중도 해지에 동의하지 않으면 당장 매도는 어렵고 만기까지 기다렸다 매도를 하셔야 합니다
만약 세입자가 퇴거에 동의하면, 이사비 등 인센티브 제공 등의 협의가 필요합니다
임차인과 협의를 잘해서 매도 추진을 해보시기 바랍니다
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
가장 좋은 것은 임차인 계약 종료 후 매도하는 것입니다. 그러나, 그런 상황이 아닐 것 같네요.
그러면 임차인의 동의를 받아서 매수인 실거주로 전환하는 매매를 택할수도 있습니다.
그러나 현재 상황에서는 임차인 계약 만료 후 매도를 진행하는 것이 가장 안전하고 현실적인 방법입니다. 그 전까지는 매수자를 찾더라도 허가가 나지 않아 계약이 무산될 위험이 큽니다. 따라서 매수 희망자와 협의 시, “임대차 종료 이후 소유권 이전”을 조건으로 하는 계약 구조를 설계하는 것이 바람직합니다.
잘 해결되시길 바라겠습니다. 감사합니다.안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
출국 후 2년 이내 매도 시 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있으므로 이 점을 최대한 활용하는 것이 가장 유리합니다. 해외 이주 신고 후 2년 내에 매도한다면 보유기간이나 거주기간 제한 없이 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
만약 2년 이내 매도를 계획하지 않고 장기간 보유하면서 임대로 운용한다면 국내에 다시 거주하면서 6개월 이상 거주해야 양도세 비과세 요건을 충족할 수 있습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.
토지 거래 허가제 지역에서 주택을 매매하는 것은 몇 가지 중요한 제약이 따릅니다. 특히 기존 세입 자가 있는 상황에서는 더욱 고려해야 할 부분이 많습니다.
토지 거래 허가제의 핵심 사항 :
토지 거래 허가 구역으로 지정된 지역의 주택을 매매할 때는 관할 관청으로부터 토지 거래 허가 구역을 받아야 합니다. 이 허가의 가장 중요한 조건은 매수 자가 해당 부동산을 직접 거주 목적으로 취득해야 합니다. 즉, 투기 방지를 위해 매수 후 일정 기간 내에 실 거주할 의무가 부과됩니다.
세입 자가 있는 주택 매도 시 발생하는 문제 :
현재 주택에 월세 세입 자가 계시고, 계약 기간이 2025년 초까지 남아 있다고 하셨습니다. 문제는 토지 거래 허가제 지역에서 주택을 매수하려는 사람은 원칙적으로 실 거주를 해야 하므로, 잔금 지급 후 3개월 내에 입주를 완료해야 하는 경우가 많습니다. 따라서 기존 세입 자가 있으면 매수 자가 실 거주 요건을 충족하기 어렵습니다.
이 때문에 토지 거래 허가 구역 내 세입 자가 있는 주택을 매매할 경우, 보통 잔금 지급 및 등기 이전에 세입 자가 퇴거 해야 한다는 조건이 붙게 됩니다. 세입 자가 있는 상태에서 매수 자가 허가를 받는 것은 매우 어렵거나 불가능에 가깝다고 보시면 됩니다.
최적의 매도 방법 ==>
세입 자와의 협의를 통한 조기 계약 해지 :
가장 확실한 방법은 세입 자 분과 협의하여 월세 계약을 조기에 해지하고, 주택을 명도 받는 것입니다.
세입 자의 동의를 얻기 이해 이사 비, 중 개 보수, 그리고 필요하다면 위로 금 등의 합당한 보상을 제안하는 것이 일반적입니다. 세입 자 분께서 새 집을 구하시는데 필요한 시간과 비용을 고려하여 충분한 협의를 하시는 것이 중요합니다.
계약 해지에 합의가 되면, 해당 조건으로 매수 자를 찾는 것이 토지 거래 허가제의 실 거주 요건을 충족시키고 매매를 성사 시킬 수 있는 가장 효과적인 방법입니다.
매매 시점 조율 :
만약 세입 자와의 조기 협의가 어렵다면, 세입 자 분의 계약이 만료되는 시점에 맞춰 매도를 진행하는 것을 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 이 경우 2025년 초까지 기다려야 하는 시간적 제약일 따릅니다.
전문가와 상의 :
토지 거래 허가 구역 내 부동산 거래는 복잡한 법적 절차와 제약이 따르므로, 부동산 전문 변호사나 해당 지역에 특화된 공인 중 개 사와 상담하여 정확한 매매 절차와 예상되는 문제점을 파악하고 최적이 솔 루 션을 찾는 것이 좋습니다. 특히 해외 거주 중이시기 때문에 대리인 지정 등 법적인 부분을 꼼꼼히 확인하셔야 합니다.
결론적으로, 해외 계신 상황에서 신경 쓸 일이 많아 답답하고 힘드실 수도 있겠습니다.하지만 충분히 해결할 수 있는 부분 이므로 너무 염려하지 않으셔도 괜찮습니다. 차분하게 상황을 정리하시고 전문가의 도움을 받으시면 원하시는 대로 매도를 진행하실 수 있을 겁니다.
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.
토지거래허가제 지역의 거래는 매수자의 실거주 목적 외 매매가 불가합니다.
현재 월세 세입자가 있는 상태에서 매매를 하려면 매수자가 월세 세입자 계약 승계를 전제로 허가를 받아야 합니다.
월세 임대차 계약 기간_1~2년을 그대로 승계 받을 수 있는 매수자를 찾는 게 우선입니다.
만약 매수자가 매수 후 실거주하려는 상황이라면 매수자가 기존 세입자와 협의해서 조기 퇴거를 진 해야 하고, 그 과정에서 금전적 보상 등 지급이 필요합니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
토지거래허가구역 내 부동산 매매는 구청의 허가가 필요하며 실사용 목적을 증명해야 합니다.
세입자가 있는 경우 임대차 계약 조건 등을 명시하고 매수인의 실사용 계획을 입증해야 합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
토지거래허가구역내에서는 실거주가 아닌 목적으로는 허가가 나오지 않기 때문에 사실상 세입자가 있는 상태에서는 매수자가 바로 실거주를 할수 없기에 매도를 하기는 어렵습니다. 구매시 토지거래 허가구역 지정전이라면 매도시 질문자님의 실거주의무는 적용되지 않아 매도자체는 문제가 없지만, 세입자 계약이 종료되는 시점에 매도를 하시는게 가장 일반적인 방법으로 보입니다.