안녕하세요. 박영주 행정사,공인중개사,건축기사입니다
인사말
안녕하세요 아하에서 좋은 글들로 교류하면서 지식을 습득하고자
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박영주소속
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Q. 아파트 분양가 상한제는 어떤 제도인가요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.분양가 상한 제 는 아파트와 같은 공동 주택을 분양할 때, 정부가 정한 일정한 기준에 따라 산정한 분양 가격 이하로만 판매할 수 있도록 하는 제도입니다. 이는 주택 법 제57조에 근거하고 있습니다. 이 제도는 주택 가격 급등으로 인한 투기 수요를 억제하고, 실 수요자의 내 집 마련 부담을 줄여 주거 안정을 도모하기 위해 도입되었습니다.분양가와 상한 제 규제 방식 : 분양가 : 아파트를 새로 지어서 처음으로 판매할 때 정해지는 가격을 의미합니다. 일반적으로 건설 원가와 적정 이윤 등을 포함하여 산 정 됩니다.상한 제 규제 방식 :분양가 상한 제가 적용되는 지역에서는 분양가를 산정할 때 택지 비와 건축비를 합한 금액에 건설업체의 적정 이윤 을 더한 가격 이하로 제한됩니다. 즉, 정부가 정한 기준 이상의 가격으로는 분양할 수 없도록 규제하는 것입니다. 이 제도가 적용되면 주변 시세보다 저렴하게 아파트를 분양 받을 수 있어 '로또 청약'이라는 말이 나오기도 합니다.분양가 상한 제 적용 지역 :분양가 상한 제 는 모든 지역에 적용되는 것은 아닙니다. 크게 공공 택지와 민간 택지로 나누어 적용됩니다.공공 택지 :국가, 지자체, 한국 토지 공사 등 공공 기관이 조성하는 택지는 모두 분양가 상한 제 적용 대상입니다. 3기 신도시와 같이 공공 택지 개발 방식으로 조성되는 곳이 여기에 해당합니다.민간 택지 :민간 건설사가 조성하는 택지의 경우, 과거에는 많은 지역에 적용되었으나 현재는 대부분의 규제 지역이 해제되면서 서울 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 등 일부 지역에만 적용되고 있습니다.결론적으로 분양가 상한 제 는 주택 시장의 과열을 막고 실 수요자를 보호하기 위한 중요한 정책 중 하나 입니다.
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Q. 지금 살고 있는 아파트가 재건축하면 이사비용은?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.재건축 사업이 진행될 때 이사 비용 지급 여부와 주체에 대해 문의하셨는데, 일반적으로 재건축 조합원에게 지급되는 이주 비나 이사 비는 조합과 시공 사 간의 협의를 통해 결정 됩니다. 재건축 사업의 경우, 일반적으로 주민들에게 이사 비용을 지급하는 주체는 건설사가 아닌 재건축 조합입니다.■ 재건축 시 이사 비용 지급 주체 및 확인 방법 :조합 또는 시공 사 지급 :이사 비용 지급 여부나 금액은 조합이 규정이나 총회 결의, 그리고 개별 계약 내용이 따라 달라질 수 있습니다. 처음에는 지급 이야기가 나왔더라도, 구체적인 내용이나 조건이 확정되지 않았거나 변경되었을 가능성도 있습니다.조합과의 협의 중요 :지급 받는 이사 비의 정확한 금액이나 조건은 사업을 시행하는 조합마다 다를 수 있습니다. 따라서 가장 정확한 정보는 소속된 재건축 조합에 직접 문의하여 확인하시는 것이 좋습니다. 재개발 사업의 경우, 도시 및 주거 환경 정비 법에 따라 세입 자에게 주거 이전 비와 이사 비 등을 보상하도록 규정하고 있습니다. 이는 재개발이 공익 사업의 성격을 가지기 때문입니다.재개발과의 차이 :참고로, 공익 사업 성격이 강한 재개발의 경우 세입 자를 위한 주거 이전 비나 이사 비 등의 대책이 마련되어 있지만, 사적 개발인 재건축은 조합원에게 이주 비 등 다양한 보상금이 지원되는 형태입니다.결론적으로 처음에는 이사 비용 지급에 대한 이야기가 있었으나 현재 언급이 없어 궁금증이 크실 것 같습니다. 조합원으로서 받으실 수 있는 이사 비용이나 기타 보상금에 대한 권리를 꼭 확인하시고, 자세한 내용은 반드시 조합을 통해 알아 보시기를 권해드립니다.
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Q. 전세권과 임차권은 어떤 차이가 있는 건가요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.전세 권과 임차 권 의 주요 차이점을 살펴보겠습니다.전세 권(傳貰權) : 전세 권은 타인의 부동산을 일정 기간 동안 용도에 맞게 사용하고 수익을 얻을 수 있는 권리입니다. 전세금을 지급해야 성립하며, 전세금은 등기 해야 합니다. 전세 권은 물건(物件)의 성질을 가집니다.성격 : 물 권( 부동산 자체에 대한 권리)성립 요건 : 전세금 지급 및 등기권리 주장 : 등기 하면 제3자에게도 권리를 주장할 수 있습니다.우선 변제 권 : 부동산 전부에 대해 후 순위 권리 자나 다른 채권자보다 전세금을 우선하여 변제 받을 권리가 있습니다.양도 성 : 전세 권을 타인에게 양도하거나 담보로 제공할 수 있습니다.존 속 기간 : 최장 10년을 넘지 못합니다.(10년 이상 약정 시 10년으로 단축)임차 권(賃借權) :임차 권은 임대인과 임차인이 임대차 계약을 통해 임차인이 차임(월세 등)을 지급하고 임차 물을 사용하는 권리입니다. 임차 권은 채권(債權)의 성질을 가집니다.성격 : 채권(계약 당사자 간의 권리)성립 요건 : 차임 지급 약정 및 임대차 계약권리 주장 : 원칙적으로 계약 당사자(임대인)에게 만 주장할 수 있으나, 임차 권 등기를 하거나 주택 임대차 보호 법에 의해 대항 력(전입 신고 + 주택 인도)을 확보하면 제3자에게도 권리를 주장할 수 있습니다. 우선 변제 권 : 대항 력과 확정 일자를 갖추면 경매 시 후 순위 권리보다 보증금을 우선 변제 받을 권리가 생깁니다.양도 성 : 임대인의 동의 없이 임차 권을 양도하거나 전대 할 수 없습니다.존 속 기간 : 당사자 간의 약정에 따라 다르게 정할 수 있습니다.전세 권과 임차 권 비교 :법적 성격 : 전세 권은 물 권(부동산 자체에 대한 권리)이고 임차 권은 채권(계약 당사자 간의 권리)입니다.성립 요건 : 전세 권은 전세금 + 등기 이지만, 임차 권은 차임 지급 약정 + 임대차 계약입니다.제3자 대항 : 전세 권은 등기 시 가능하며, 임차 권은 등기 또는 대항 력이 생깁니다.(전입 신고 + 주택 인도 확보 시 가능)우선 변제 권 : 전세금은 부동산 전부에 대해 우선 변제 권 가능하며, 임차 권은 대항 력 + 확정 일자 시 가능합니다.양도 / 담보 : 전세 권은 물 권 이므로 자유롭게 가능하며, 임차 권은 채권이므로 임대인의 동의가 필요합니다.존 속 기간 : 전세 권은 최장 10년이고, 임차 권은 약정 가능합니다.임차 권 등기 명령 제도 :임대차 계약이 종료되었는데도 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 가야 하는 경우, 임차인이 대항 력과 우선 변제 권을 유지하면서 이사할 수 있도록 돕는 제도입니다. 이 제도를 통해 임차인은 보증금을 돌려받지 못한 상태에서도 다른 곳으로 이사 갈 수 있으며, 보증금 반환 소송 등을 진행할 수 있습니다.전세 사기는 주로 임차 권 계약에서 발생하며, 임차인이 대항 력이나 우선 변제 권을 제대로 확보하지 못했거나, 주택의 선 순위 채권(근저당 등)이 전세금보다 많은 경우에 피해가 발생하기 쉽습니다. 최근에는1억 원 이상의 고액 전세 사기 비율이 증가하는 추세이며, 특히 20대, 30대 젊은 층의 피해가 집중되고 있는 상황입니다.결론적으로 부동산 계약 시에는 등기부 등본을 통해 소유권 및 권리 관계를 명확히 확인하고, 실제 소유주와 직접 만나 신원을 확인하는 등 꼼꼼하게 확인하는 것이 중요합니다. 부동산 거래는 큰 금액이 오가는 만큼, 관련 법규나 제도를 잘 이해하고 신중하게 접근하는 것이 필요합니다.