안녕하세요. 박영주 행정사,공인중개사,건축기사입니다
부동산
Q. 임대인거주중에 전기계량기 떼어갔어요.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.임대인 측의 행동은 명백히 불법입니다. 월세 강요, 협박, 주거 침입, 그리고 전기 계량기 무단 철거는 모두 심각한 위법 행위이며, 임차인의 정당한 권리를 침해하는 것입니다.월세 지급 및 대처 방법 ==>정식 계좌 입금 : 월세는 반드시 계약서 상의 임대인 명의 계좌로 입금하는 것이 원칙입니다. 대리인 본인 계좌로의 현금 요구는 증거를 남기지 않으려는 시도로 위험합니다.월세 공 탁 고려 :만약 임대인이 월세 수령을 계속 거부한다면, 법원에 월세를 공 탁 하여 법적으로 지급 효력을 인정받는 방법이 있습니다.취해야 할 조치 들==>철저한 증거 확보 :모든 문자, 통화 녹음, 방문 기록(경찰 신고 내역, CCTV등), 전기 계량기 철거 사실, 한 전 과의 통화 내용 등을 상세히 기록하고 보관하세요경찰 재 신고 및 강력한 수사 요청 :특히 전기 계량기 무단 철거는 별개의 형사 사안이므로, 경찰에 다시 신고하시고 강력한 수사를 요청 하십시요.전기 공급 복구 요청 : 한 전에 연락하여 전기 계량기 복구 및 전기 공급 재개를 강력하게 요구하세요법률 전문가와 상담 :대한 법률 구조 공단이나 주택임대차분쟁조정위원회, 또는 부동산 전문 변호사와 상담하여 구체적인 법적 대응 전략을 세우는 것이 가장 중요하고 확실한 방법입니다. 말씀 하신 분의 고통 스러 운 상황이 하루빨리 해결되기를 진심으로 바랍니다. 임대인과 소통을 하면서 본인의 권리를 지키기 위해 적극적으로 움직이시길 바랍니다.
부동산
Q. 현재 1기 신도시 재건축은 어떻게 진행되고 있나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.현재 1기 신도시 재건축은 다음과 같이 진행되고 있습니다.선도 지구 선정 진행 :정부는 1기 신도시 재건축을 위한 '노후 계획 도시 정비 및 지원에 관한 특별 법'을 기반으로 사업을 추진 중입니다. 특히, 선도 지구(시범 단지)를 선정하여 사업의 속도를 내고 있습니다 2024년에 선정되는 선도 지구는 2025년 특별 정비 구역 지정, 2026년 시행 계획 및 관리 처분 계획 수립 등이 절차를 거쳐 2027년 착공, 그리고 말씀하신 2030년 입주를 목표로 하고 있습니다 현재 일부 단지들은 선도 지구 2차 선정을 위해 재 도전하고 있는 상황입니다목표 입주 시기의 현실성 :2030년 첫 입주는 선도 지구에 한정된 목표이며, 전문가들은 인 허가 기간 단축을 위한 정부의 다양한 인 센티 브에도 불구하고 이 목표가 매우 촉 박 하다고 평가하고 있습니다. 재건축 사업의 복 잡 성을 고려할 때, 초기 단계부터 입주까지 5년 만에 완료하는 것은 쉽지 않다는 의견이 많습니다.기반 시설 및 환경 개선 :1기 신도시는 대량 주택 공급의 영향으로 노후화가 진행되면서 주차, 상하수도 부식, 층 간 소음 등 주민들의 불편이 커지고 있어, 재건축을 통해 이러한 문제점들을 개선하려는 움직임도 함께 진행되고 있습니다.결론적으로, 현재 1기 신도시 재건축은 선도 지구 중심으로 구체적인 계획 수립이 진행되고 있지만, 초기 목표했던 2030년 입주를 달성하기 위해서는 속도 감 있는 행정 지원과 주민들의 적극적인 참여가 중요할 것으로 보입니다.
부동산
Q. 주택매매가격 조정기를 거쳐 향 후 상승할 전망
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.부동산 시장의 변화와 정부 정책의 영향에 대해 깊이 있게 분석하고 , 특히 '6.27 대출 규제'의 지속성과 향후 주택 가격 상승 가능성에 대한 궁금증을 가지고 계신 점 충분히 이해합니다. 현재 부동산 시장은 정부의 다양한 대출 규제로 인해 수요를 억제하려는 정책이 활발히 시행되고 있습니다. 2025년 시행될 예정인 '6억 원 이상 주택 대출 금지'정책처럼 강도 높은 대책들이 수도권 주택 시장에 영향을 줄 것으로 예상됩니다.말씀해주신 것처럼, 이러한 대출 규제의 효과가 단기적으로 그치고 오히려 가격이 급증할 가능성이 있다는 전망도 일부 존재합니다. 특히 고가 아파트의 경우 대출 규제로부터 상대적으로 자유로운 자산 가 들 의 수요로 인해 가격이 더 오를 수 있다는 시각이 있습니다. 또한 장기적으로 공급이 줄어들면 가격 상승 요인이 될 수 있다는 점도 무시할 수 없는 부분입니다.그러나 현재까지는 고강도 부동산 대출 규제 시행 이후 ' 집값 상승에 대한 기대'가 전보다 크게 약해진 것으로 조사되고 있습니다. 7월에는 대출 규제의 영향으로 '주택 가격 전망 하락'이 나타나기도 했습니다.물론, 이러한 대출 규제에도 불구하고 2명 중 1명은 올해 하반기 집값 상승을 전망하고 있다는 조사 결과도 있어 시장의 기대 심리는 여전히 복합적인 양상을 띠고 있습니다. 2025년 부동산 시장 키워드로 '양극화'와 ' 상저 하고(上底 下考)', 즉 상반기에는 낮고 하반기에는 높은 형태가 될 것이라는 전망도 있습니다.결론적으로, 정부의 대출 규제는 시장의 기대 심리에 즉각적인 영향을 주어 집값 상승 기대를 낮추는 효과를 보이고 있습니다. 하지만 장기적인 공급 감소나 특정 지역, 특정 가격대의 주택 시장은 이러한 규제의 영향을 덜 받거나 다른 요인으로 인해 가격 변동이 있을 수 있어, 한 가지 방향으로만 단정하기는 어려운 복합적인 상황이라고 평가할 수 있습니다.
부동산
Q. 현재 집 매매 후 상급지 매매 가능한지 질문 드립니다.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.2025년생 아기도 있으시고 부부 합 산 소득도 충분하시어, 가족의 미래를 위한 현명한 결정을 내리고자 하는 마음이 느껴집니다. 현재 재정 및 목표 :현재 아파트는 7억 원 가치에 주택 담보 대출 8 천만 원이 남아 있으며, 목표 아파트는 10억~11억 원 대입니다. 부부 합 산 연 소득은 1억 6 천만 원 ~ 1억 7 천만 원이며, 2025년생 아기와 함께하는 가족입니다.상급 지 갈아타기 가능성 분석 :현재 순 자산과 높은 소득 수준을 고려할 때 상급 지 아파트로의 '갈아타기'는 충분히 가능합니다. 목표 아파트 매수 시 약 3억 8 천만 원 ~ 4억 8 천만 원의 추가 자금이 필요할 수 있으나, 높은 소득으로 주택 담보 대출을 통한 자금 충당 가능성이 높습니다. 주택 매매 전 은행에서 대출 가능 여부와 한도를 미리 상담 받아 보시는 것이 좋습니다.고려 사항 및 조언 시장 상황 분석 : 부동산 시장은 지역 별로 변화가 크지만, 자금력이 충분하시므로 시장 방향에 구애 받지 않고 유연하게 대처할 수 있습니다. 목표 지역의 개발 호재, 교통, 학 군 등을 면밀히 검토하시는 것이 중요합니다.미래 지출 및 추가 비용 :아기가 성장함에 따라 늘어날 양육 비, 교육비 등 고정 지출을 고려하여 대출 상환 계획을 세우시고, 부동산 중 개 수수료, 취득세, 이사 비용 등 여러 부대 비용도 예산에 포함해야 합니다.다음 단계 제안은행 방문 상담 :먼저 주거래 은행이나 여러 금융기관을 방문하여 예상되는 주택 담보 대출 한도와 금리를 구체적으로 상담 받아보세요부동산 전문가와 상담 :목표로 하시는 지역의 부동산 중 개 사무소를 방문하여 실제 매물 시세, 거래 동향, 매매 시점에 대한 전문가의 의견을 들어보시는 것을 추천합니다.구체적인 자금 계획 세분화 :대출 가능 여부와 시세 정보를 바탕으로, 구체적인 매도.매수 스케줄과 자금 흐름 계획을 세워보시면 좋겠습니다.마지막으로 현명하게 계획하시어 원하시는 상급 지로 무사히 갈아타실 수 있기를 진심으로 응원합니다.
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Q. 우리집의 창고가 옆집 밭에 있는데 땅을 돌여 달라합니다 창고 철거비용 누가 부담해야하나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.2011년에 매매하신 집에 얽힌 뒷집 밭과의 경계 문제, 특히 창고 관련 측량 및 철거 비용 부담에 대한 깊은 고민을 해결하기 위한 실질적인 조언을 드리겠습니다. 말씀해주신 상황은 이전 집주인과 뒷집 주인의 구도 허락 등 복잡한 권리 관계가 얽혀 있어 신중한 접근이 필요합니다. 땅을 돌려줄 때의 비용 부담 주체 ==>일반적으로 측량을 의뢰하는 측에서 부담하지만, 경계 분쟁 해소나 매매 등으로 인해 명확히 할 필요가 생긴 경우 당사자 간 협의를 통해 분담하는 것이 일반적입니다. 현재 뒷집 아드님의 요청으로 경계 명확 화가 필요하니, 협의를 통해 부담하거나 요청한 측이 부담할 가능성이 높습니다. 철거 비용 :원칙적으로는 해당 창고를 지은 이전 집주인에게 철거 의무와 비용 부담 책임이 있습니다 하지만 이전 집주인이 돌아가셨거나 찾기 어려운 현실적인 상황과 오랜 시간 경과를 고려할 때, 현재 창고를 사용하고 계신 본인과 뒷집 아드님 간의 원만한 협의를 통해 해결하시는 것이 가장 현실적입니다.계속 사용하고 사용료를 줄 경우 ==> 창고만 사용 및 사용료 :뒷집 아드님이 '사용 료'를 제안한 것은 협상의 여지가 있다는 의미입니다. 창고가 차지하는 부지만 계속 사용하고 나머니 땅은 돌려 주는 방안을 협의해 볼 수 있습니다. 이 때의 측량 비용 :이 경우에도 정확한 사용 범위를 명확히 하기 위한 측량이 필요하며, 역시 당사자 간 협의를 통해 비용 부담 주체를 결정하는 것이 바람직합니다.중요한 점 :어떤 형태 로든 창고 부지를 계속 사용하시게 된다면, 반드시 '사용 대차'나 '임대차'와 같은 법적 효력이 있는 계약서나 합의 서를 서면으로 작성한 미래의 분쟁을 예방하셔야 합니다. 결론적으로, 이 상황은 소유권, 점유 권 등 법적 쟁점이 복잡하므로, 가장 먼저 가까운 변호사 또는 법무 사에게 상세한 법률 자문을 받아보시는 것을 강력히 추천 드립니다. 또한, 어떤 결정이든 구두 약속보다는 반드시 법적 효력이 있는 문서로 명확히 남겨두시는 것이 중요합니다.
부동산
Q. 협회라는 것은 왜이리 많이 존재할까요??
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.협회가 많이 존재하는 이유는 여러 가지가 있습니다. 전문성과 자율성 유지 :특정 분야의 전문성을 가진 사람들이 모여 해당 분양의 발전과 이익을 대변하기 위해 협회를 설립합니다. 정부가 모든 분양의 세부적인 사항까지 관리하기는 어렵기 때문에 , 각 분야의 전문가들이 자율적으로 기준을 마련하고 정보를 공유하며 전문성을 유지하는 데 협회가 중요한 역할을 합니다.이해 관계 대변 및 목소리 반영 :특정 산업이나 직업 군, 또는 특정 목적을 가진 사람들이 공동의 이익을 추구하고 그들의 목소리를 정부나 대중에 효과적으로 전달하기 위해 협회를 조직합니다. 이를 통해 정책 결정 과정에 영향을 미치고 회원들의 권익을 보호할 수 있습니다.정보 교류 및 네트워크 형성 :협회는 회원들 간의 정보 교류와 네트워크 형성의 장을 제공합니다. 이는 해당 분양의 동향을 파악하고, 문제 해결을 위한 지식을 공유하며, 사업 기회를 모색하는 데 큰 도움이 됩니다.정부의 역할 분담 :정부가 직접 나서서 하기 어려운 업무(예 : 자격 관리,교육, 홍보, 연구 등)를 협회에 위탁하거나 협력을 통해 수행하기도 합니다. 이는 정부의 효율성을 높이고 행정 부담을 줄이는 데 기여합니다. 말씀 하신 분 께 서 "총알 받이" 라고 느끼실 수도 있겠지만, 정부의 입장에서볼때는전문성을가진 민간 단체와의 협력을 통해 더 효율적인 결과물을 얻고자 하는 측면도 있습니다. 결론적으로, 협회를 없애고 국가가 전적으로 관리하는 방안에 대한 논의는 일반적으로 모든 협회에 대해 광범위하게 이루어지지는 않습니다. 이는 협회가 가진 이에서 말씀드린 순기능 때문입니다. 오히려 국가가 직접 모든 것을 관리하려 할 경우, 관료주의로 인한 비효율성 증가, 전문성 부족으로 인한 정책 오류, 그리고 시장의 자율성 침해 등의 문제가 발생할 수 있습니다. 물론, 일부 협회가 특정 권력을 남용하거나 투명성 문제가 불거질 때는 사회적 비판과 함께 해당 협회의 운영 방식이나 역할에 대한 개선 요구가 제기되기도 합니다. 이러한 경우에는 정부의 관리.감독 강화나 제도 개선에 대한 논의가 이루어질 수 있지만, 모든 협회의 기능을 국가 관리로 전환하자는 식의 큰 방향의 논의는 찾기 어렵습니다.
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Q. 아파트 양도차에 대한 초과수익 회수제도 도입에 대한 문제점은?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.현재 시행 중인 재건축초과이익환수제도를 비롯해, 아파트 양도 차익에 대해 일반적인 초과 수익 환수 제도를 도입한다면 다음과 같은 문제점들이 발생할 수 있습니다.초과 이익 산 정 의 모호성 및 미 실현 이익 과세 논란 :아파트 거래에서 '초과 이익'의 기준을 어떻게 정할 것인 지가 문제입니다. 주변 시세 대비 얼마나 상승해야 초과 이익으로 볼 것인지, 그리고 물가 상승률이나 경제 성장률 등을 고려할 것 인지가 불분명합니다. 또한, 재건축과 다리 개 별 아파트의 양도 차익은 특정 '사업' 으 로 발생한 것이 아니므로, 보유 기간 중 발생한 가치 상승 분(미 실현 이익)에 대해 과세하는 것이 적절한 지에 대한 논란이 생길 수 있습니다.이중 과세 논란 :현재 아파트 양도 차익에 대해서는 양도소득세가 부과 될 수 있습니다. 여기에 추가적으로 '초과 수익 회수'개념을 도입하면 동일한 소득에 대해 이중으로 과세하는 형태가 되어 형평성 문제가 제기 될 수 있습니다.거래 위축 및 시장 경색 가능성 :양도 시 과도한 세금이 부과될 경우, 주택 소유자들이 매도를 꺼리게 되어 거래량이 급감하고 시장이 경색될 수 있습니다. 이는 주택 공급 부족으로 이어져 오히려 실 수요자들의 내 집 마련을 어렵게 만들 수 있습니다. 재산권 침해 및 위헌 성 논란 :재건축 초과 이익 환수 제도 역시 재산권 침해 여부와 관련하여 헌법재판소의 심판을 받기 했습니다. 일반 아파트 양도 차익에 대한 초과 수익 환수 제도가 도입 될 경우, 개인의 정당한 재산권 행사에 대한 과도한 제한으로 인식되어 유사한 재산권 침해 및 위헌 성 논란이 불 거 질 수 있습니다. 예측 가능성 저 해 및 투자 심리 위축 :언제, 어떤 기준으로 초과 수익이 환수 될 지 예측하기 어렵다면, 이는 부동산 시장의 불확실성을 높여 장기적인 관점에서 주택 매매 및 투자를 위축시킬 수 있습니다.행정 적 복 잡 성 및 집행의 어려움 :개별 아파트의 초과 수익을 정확하게 산정하고, 이를 징수하는 과정에서 상당한 행정 적 지원과 복잡한 기준이 필요할 것입니다. 이는 제도의 효율적인 집행을 어렵게 할 수 있습니다결론적으로, 주택을 통한 불로소득 환수는 중요한 사회적 과제이지만, 이러한 제도 도입 시에는 위에서 언급된 다양한 문제점들을 충분히 고려하여 신중하게 접근해야 합니다. 정책의 도임 목적 뿐만 아니라 시장에 미칠 부작용과 실효성을 면밀히 검토하는 것이 중요하다고 생각합니다.
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Q. 청년임대주택 lh에 대해 궁금합니다
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.문의하신 선발 기준과 이율에 대해 살펴보겠습니다.LH 청년 전세 임대 주택 선발 기준 ==>LH 청년 전세 임대 주택은 청년 층의 주거 안정을 돕기 위해 시행되는 제도로, 주요 선발 기준은 다음과 같습니다. 기본 자격 :만 19세 이상 34세 이하의 무 주택 자인 청년이 대상입니다. 특정 상황에 따라서는 대학 또는 고등학교를 졸업하거나 중퇴한 지 2년 이내이며 직장이 없는 만 19세 미만이거나 만 39세 초과 청년도 해당될 수 있습니다.소득 및 자산 기준 :순위에 따라 소득 및 자산 기준이 적용됩니다. 주로 본인과 부모님의 소득, 또는 본인 소득을 기준으로 하며, 총 자산 및 자동차 가액 기준도 충족해야 합니다. 2 순위 :본인과 부모님의 월 평균 소득이 전년도 도시 근로자 가구 당 월 평균 소득의 100% 이하인 경우입니다. 이때 총 자산은 3억 4,500만 원, 자동차는 3,708만 원 이하여야 합니다.3 순위 :본인이 월 평균 소득이 전년도 도시 근로자 가구 당 월 평균 소득의 100% 이하인 경우입니다. 이때 총 자산은 2억 7,300만 원 , 자동차는 3,780만 원 이하여야 합니다. 소득 기준은 매년 변동 될 수 있으므로, 정확한 내용은 LH청약 플러스 등 공식 홈페이지에서 확인하시는 것이 좋습니다.LH 청년 전세 임대 주택의 이율(월 임대료) ==>청년 전세 임대 주택에 선발되면 저렴한 이율로 거주할 수 있습니다.보증금 및 월 임대료 :LH가 지원하는 전세 보증금 중 본인 부담금(약 100만 원)을 제외한 나머지 금액에 대해 연 1~2%의 금리를 월 임대료로 납부하게 됩니다.지역 별 지원 한도 및 월 임대료 예시 :광역시(세종 포함) :1인 가구의 경우 최대 약 9,500만 원, 2인 가구의 경우 최대 약 1억 2000만 원 까지 지원됩니다. 이때 월 임대료는 약 8~16만 원 수준입니다.지방 (기타 도 지역) :1인 가구의 경우 최대 약 8,500만 원, 2인 가구의 경우 최대 약 1억 원까지 지원됩니다. 이때 월 임대료는 약 5~10만 원 수준이며, 전세 보증금 6,000만 원의 경우 월 임대료는 약 7만 원 정도가 됩니다.일반적으로 광역시 및 기타 지역은 수도권보다 저렴한 조건으로 제공됩니다.초과 보증금 :만약 전세 보증금이 지원 한도를 초과할 경우, 초과되는 금액은 입주자 본인이 부담해야 함, 전세금 총액은 지원 한도의 150% 이내로 제한됩니다.정확한 보증금 및 월 임대료는 신청하는 주택의 위치와 조건에 따라 달라질 수 있으니, LH청약 플러스(apply.lh.or.kr)나 마이 홈 포털(www.myhome.go.kr)에서 상 세 정보를 확인하시는 것을 추천 드립니다.
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Q. 부동산 분양가 상승이 주변 부동산 시세 상승으로 이어질 가능성이 있나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.문의 주신 대로 분양가 상승은 주변 부동산 시세 상승으로 이어질 가능성이 충분히 있습니다.최근 아파트 분양가가 계속 오르는 주요 원인은 인플레이션과 함께 공사비, 원자재 가격, 인건비가 크게 올랐기 때문입니다. 지방 소도시의 신축 아파트 역시 이러한 건설 비용 상승의 영향을 직접적으로 받게 되어 분양가가 높아지는 경향을 보이고 있습니다.신축 아파트의 분양가가 높게 형성되면, 기존 주변 아파트들의 시세 또한 신축의 가격대를 기준으로 상향 조정될 가능성이 생깁니다. 새로운 아파트가 시장의 가격 기준점이 되면서 주변 시세에 영향을 미치고,때로는 투자자들이 매매 차익을 노리고 움직이기도 합니다.다만 분양가 상승이 주변 시세에 미치는 영향은 지역 별 수요와 공급, 그리고 전체적인 시장 상황에 따라 달라 질 수 있다는 점도 함께 고려하시는 것이 좋습니다.
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Q. 전출시 가스레인지 없을떄 도시가스 정산 문의
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.이사를 나가실 때 전기 요금, 수도 요금, 도시 가스는 각각 정산 방식이 조금씩 다릅니다.전기 요금 이사 당일, 한국 전력 공사 고객센터(국 번 없이 123)로 전화하여 이사 정산을 요청하시면 됩니다.현재의 계량기 숫자를 체크 후 숫자를 불러 주시면 사용량에 대한 요금을 안내 받으실 수 있습니다. 안내 받고 금액을 납부하시면 됩니다.만약 전입 자와 명의를 분리하여 청구하고 싶다면, 한 전 ON(한국 전력 공사 웹사이트)에서 사용자 별 요금 구분 청구를 신청할 수도 있습니다.수도 요금 이사 당일, 최종 검침 한 날짜부터 이사 시점 까지 의 사용량을 기준으로 요금이 계산됩니다.해당 지역의상수도사업본부에 '신,구 소유자(사용자) 사용 요금 분리 신고'를 하셔야 합니다.서울 지역은 국 번 없이 120번으로 전화하여 문의하실 수 있습니다.도시 가스도시 가스의 경우,가스레인지 사용 여부와 관계없이 이사 전 반드시 도시 가스 공급자 고객센터에 연락하여 예약을 하셔야 합니다.이사 당일 가스 전문 시공 기사 분이 방문하여 중간 밸브를 잠그고 계량기 최종 사용량을 확인하게 됩니다.이는 안전 문제와 정확한 요금 정산을 위해 필수적인 절차입니다.가스레인지가 없으시더라도, 집에 연결된 도시 가스 배관을 통해 난방 등이 이루어지고 있었을 수 있으므로 반드시 방문하여 안전 조치와 계량기 확인을 받으셔야 합니다.대부분의 도시 가스 공급 사에서는 방문 일정을 조율해야 하므로, 이사 예정일보다 며칠 미리 연락하시는 것이 좋습니다. 예약 없이 당일 계량기만 알려주는 방식은 어렵습니다.결론적으로, 전기 세와 수도 세는 이사 당일 계량기 확인 후 각 회사에 연락하여 정산하는 것이 가능하지만, 도시 가스는 가스레인지 사용 유무와 관계없이 반드시 미리 고객 센터에 연락하여 정산 예약을 하셔야 한다는 점을 꼭 기억하시길 바랍니다.