안녕하세요. 박영주 행정사,공인중개사,건축기사입니다
Q. 부동산 자격증 관련 궁금합니다...
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.부동산 관련 업무, 특히 '중 개 업무'를 정식으로 수행하기 위해서는 공인중개사 자격증이 필수적입니다. 공인중개사 자격증은 부동산 매매, 교환, 임대차 등과 같은 중 개 행위를 합법적으로 할 수 있는 자격을 부여하는 국가전문자격입니다. 중 개 업무 수행 :공인중개사 자격증을 취득한 후 , 관한 지방자치단체에 절차를 거쳐야만 정식으로 중 개 사무소를 개설하거나 개업 공인중개사에게 소속되어 중 개 업무를 수행할 수 있습니다. 단순히 자격증만 있다고 해서 바로 업무를 할 수 잇는 것은 아닙니다.업무 법위 :이 자격증이 없다면 부동산 매물 소개, 계약서 작성 등 직접적인 중 개 행위를 할 수 없으며, 이는 불법 중 개 행위로 간주됩니다.무 자격 중 개 행위의 불법 성 ==>네, 자격증이 없는 상태에서 부동산 중 개 행위를 하는 것은 명백한 불법입니다.자격증 대여 및 양도 금지 :공인중개사법에서는 공인중개사가 다른 사람에게 자신의 성명을 사용하여 중 개 업무를 하게 하거나 자격증을 양도 또는 대여하는 것을 엄격히 금지하고 있습니다. 이는 무 자격 자가 중 개 행위를 하는 것을 막기 위한 규정입니다.법적 처벌 :무 자격 중 개 행위가 적발될 경우, 관련 법규에 따라 벌금이나 징역형 등 형사 처벌을 받을 수 있습니다. 또한, 중 개 행위로 얻은 수익은 환수 될 수 있습니다.과거와 현재의 자격 조건 ==>공인중개사 제도는 1980년대부터 시행되어 현재에 이르고 있습니다. 과거에도 부동산 중 개업을 하기 위해서는 일정한 자격과 등록이 필요했지만, 시대의 변화와 부동산 시장의 중요성이 커지면서 관련 법규는 지속적으로 강화되고 세분화되어 왔습니다.제도 도입 배경 :과거에도 무 자격 자의 난 립 으로 인한 소비자 피해가 많아 이를 방지하고 투명한 부동산 거래 질서를 확립하기 위해 공인중개사 자격 제도가 도입되었습니다.규제 강화 :시간이 지남에 따라 자격 시험 난이도, 자격 유지 및 관리 규정, 불법 중 개 행위에 대한 처벌 등이 점차 강화되는 추세입니다. 이는 공인중개사 전문성과 윤리 성을 더욱 요구하는 사회적 분위기를 반영한 결과입니다.결론적으로, 부동산 분양에서 전문성을 가지고 활동하기 위해서는 공인중개사 자격증 취득이 필수적이며, 이를 통해 합법적이고 책임감 있는 중 개 활동을 할 수 있습니다.
Q. 청년전용 버팀목전세자금으로 반전세 가능한가요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.네, 청년 전용 버팀목 전세 자금 대출은 반 전세(보증 부 월세)의 경우에도 가능합니다.대출 가능 여부 :반 전세로 계약하실 경우, 보증금 부분 만을 기준으로 대출이 가능합니다. 즉, 월세는 대출 한도 계산에 포함되지 않으며, 보증금에 해당하는 금액만 대출 심사 대상이 됩니다.보증금 한도 :임차 보증금은 3억 원 이하여야 하며, 본인께서 1.5억 원을 대출 받아 보증금으로 사용하시려는 계획은 이 보증금 한도 내에 있으므로 대출 실행이 가능할 것으로 보입니다.추가로 고려하실 사항 ==>임차 전용 면적 :임차하시려는 주택의 전용 면적이 85m2 이하여야 합니다.(주거 용 오피스텔 포함)대출금 지급 :대출금은 원칙적으로 임대인 계좌에 직접 입금되며, 임대인에게 이미 임차 보증금을 지급한 사실이 확인될 경우에는 임차인 계좌로도 입금될 수 있습니다.결론적으로 본인의 계획처럼 1.5억 원을 보증금으로 사용하고 월세는 지불하시는 경우, 청년 전용 버팀목 전세 자금 대출 조건을 충족하신다면 충분히 가능합니다. 자세한 대출 심사 기준이나 필요 서류에 대해서는 주택 도시 기금 취급 은행(우리 은행, KB 국민 은행, IBK기업 은행, NH농협 은행, 신한 은행)에 문의하시거나, 주택 도시 보증 공사(HUG)나 주택 금융 공사 콜 센터에 문의하시면 가장 정확한 정보를 얻으실 수 있습니다.
Q. 이사할 때 보증금은 보통 언제 받을 수 있나요
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.일반적으로 월세 보증금은 계약 만료일, 즉 이사 당일에 돌려받는 것이 원칙입니다. 보통 임차인이 짐을 모두 빼고 집을 비워주면, 임대인(집주인)이나 부동산 중 개 인이 집 상태를 확인한 후에 보증금을 반환해 줍니다. 이는 다음 세입 자가 같은 날 입주하는 경우도 많기 때문에, 보통 오전에 짐을 빼면 임대인이 보증금을 정오 쯤 돌려주는 경우가 많습니다.이사 당일 보증금 반환 및 즉시 새집 입주 가능성 ==>본인께서 말씀하신 "1일에 짐을 다 뺀 상태로 보증금 반환 → 바로 당일(1일)에 새집 주인에게 보증금 주고 입주 시나리오는 이론적으로는 가능하지만, 실제로는 몇 가지 어려움이 있을 수 있어 흔하게 추천되지는 않습니다.시간적 제약 :현재 살고 있는 집에서 짐을 빼고 보증금을 받은 후, 바로 새집으로 이동하여 보증금을 지급하고 입주하는 모든 과정이 하루 안에 이루어지기에는 시간이 매우 촉 박 할 수 있습니다. 특히 은행 이체 시간, 임대인의 집 확인 시간 등이 변수가 될 수 있습니다.리스크 :만약 현재 임대인이 집 상태 확인을 오래 하거나, 보증금 이체가 늦어지는 등 예기치 않은 상황이 발생하면 새집 입주에 차질이 생길 수 있습니다. 새집 임대인은 보증금을 받기 전에는 열쇠를 건네주지 않는 것이 일반적입니다.새집 계약 상황 :새집에도 다른 세입 자가 현재 거주 중이고, 그 세입 자가 이사 나가는 날짜와 시간이 맞아야 합니다.이사 센터 도착 시 문제 ==>이사 센터가 새집에 도착했는데 아직 보증금을 새집 집주인에게 지급하지 못했다면, 이사는 진행되기 어렵습니다. 새집 임대인은 보증금이 모두 입금되는 것을 확인해야만 입주를 허락하고 문을 입금되는 것을 확인해야만 입주를 허락하고 문을 열어줄 것입니다. 이사 업체는 이사 일정이 밀리기 때문에 대기 시간이 길어지면 추가 요금을 요구하거나 짐을 다시 싣고 철수해야 하는 상황이 발생할 수도 있습니다. 따라서 새집 입주 전에는 반드시 보증금 처리가 완료되어야 합니다.결론적으로 이사를 계획하실 때, 이사 센터와 계약하기 전에 기존 집의 보증금 반환 시점과 새집의 입주 가능 시점에 명확히 확인하시고, 혹시 모를 상황에 대비하여 조금 여유를 두시는 것을 권해드립니다. 만약 기존 임대인이 보증금 반환을 제때 해 주지 않을 경우, 내용 증명 발송이나 임차 권 등기 명령 신청 등을 통해 대응할 수 있습니다.
Q. 공공재의 특성과 민간재와의 차이점은?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.공공 재와 민간 재는 재화의 소비 방식과 특성에 따라 구분됩니다. 가장 핵심적인 차이점은 '경합 성(Rivalry)과 '배제 성(Excludabilty)이라는 두 가지 특성이 있습니다.공공 재(Public Goods) :공공 재는 비경합 성과 비 배제 성 이라는 두 가지 특성을 동시에 지니는 재화나 서비스를 의미합니다.비 경합 성( Non-rivalry) :한 사람이 재화나 서비스를 소비한다고 해서 다른 사람이 그 재화나 서비스를 소비할 기회가 줄어들거나 방해받지 않은 특성입니다. 예를 들어, 국방 서비스를 한 시민이 이용한다고 해서 다른 시민의 국방 서비스 이용이 줄어드는 것이 아닙니다.비 배제 성(Non-excludability) :대가를 지불하지 않더라도 누구도 그 재화나 서비스의 소비에서 배제할 수 없는 특성입니다. 통행료를 내지 않는 일반 도로의 경우, 특정 개인의 돈을 내지 않았다고 해서 그 도로의 이용을 막을 수 없습니다.사 례 ==>국방 서비스 :모든 국민이 동시에 안보 혜택을 받으며, 특정 국민의 이용이 다른 국민의 이용을 줄이지 않습니다.치안 및 소방 서비스 :경찰이나 소방관의 서비스는 범죄 예방이나 화재 진압 시 특정 개인만을 위한 것이 아니며, 돈을 내지 않는다고 해서 서비스에 배제할 수 없습니다.가로등 :밤에 길을 밝히는 가로등은 누구나 혜택을 받을 수 있으며, 한 사람이 빛을 본다고 해서 다른 사람이 빛을 보지 못하는 것은 아닙니다.일반 도로 :유료가 아닌 도로는 누구나 이용할 수 있으며, 한 차량이 도로를 사용한다고 해서 다른 차량의 사용이 불가능해지지 않습니다.(단, 교통 체증 발생 시 부분적인 경합 성이 나타날 수 있습니다.)민간 재(Private Goods) ==>민간 재는 공공 재와 반대로 경합 성과 배제 성을 모두 지니는 재화나 서비스를 의미합니다.경합 성(Rivalry) :한 사람이 재화나 서비스를 소비하면 다른 사람은 그 재화나 서비스를 동시에 소비할 수 없는 특성입니다. 예를 들어, 하나의 사과를 한 사람이 먹으면 다른 사람은 그 사과를 먹을 수 없습니다.배제 성(Excludability) :대가를 지불하지 않으면 재화나 서비스의 소비에서 배제할 수 있는 특성입니다. 상품이나 서비스를 구매하지 않으면 그 것을 이용하거나 소유할 수 없는 경우가 이에 해당합니다.공공 재와 민간 재의 주요 차이점 요약 ==>경합 성은 공공 재는 비 경합 성이며, 민간 재는 경합 성입니다.배제 성은 공공 재는 비 배제 성이며, 민간 재는 배제 성이 있습니다.공공 재는 한 사람일 소비해도 다른 사람의 소비에 영향을 주지 않으며, 대가를 지불하지 않아도 소비에서 배제할 수 없습니다. 민간 재는 한 사람이 소비하면 다른 사람이 소비할 수 없고, 대가를 지불하지 않으면 소비에서 배제될 수 있습니다.예를 들어보면 공공 재는 국방, 치안, 가로등 , 등대를 들 수 있으며,민간 재는 음식, 의류, 자동차, 개인 주택을 예로 들 수 있습니다.결론적으로, 이러한 공공 재와 민간 재의 구분은 정부의 역할과 시장 실패를 이해하는 데 중요한 경제학 적 개념입니다.
Q. 상가 LTV 52% 면 대출이 일반적이나요
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.LTV(Loan to Value)는 담보 물의 가치 대비 대출 금액의 비율을 의미합니다. 즉, 담보로 제공하는 상가 건물의 평가액 중 은행에서 빌리 수 있는 최대 금액의 비율을 나타냅니다. LTV가 높을수록 더 많은 금액을 대출 받을 수 있습니다.상가 대출의 일반적인 LTV 수준 ==>일반적으로 상가 담보 대출의 LTV는 주택 담보 대출과는 차이가 있습니다. 시중 은행 등 금융기관에서는 상가의 경우 감정 평가 금액의 60% 에서 80% 한도까지 대출이 진행되는 경우가 많습니다.가계 자금 목적 :감정 가액의 최대 70%까지 가능하나, DSR(총 부채 원리 금 상환 비율)규정을 충족해야 합니다.사업 자금 목적 :감정 가액의 최대 80%까지 대출이 가능합니다. 특정 조건에서는 LTV85%까지도 추가 대출이 가능한 경우도 있습니다.이러한 LTV 52%는 대출 기관의 입장에서 보수적이고 안전한 대출로 판단될 수 있습니다. 대출 심사 시 담보 가치 대비 대출 금액이 낮기 때문에 채권 회수 위험이 적다고 볼 수 있습니다. 차 주의 입장에서는 낮은 LTV 덕분에 이자 부담이 적을 수 있지만, 필요한 자금을 100% 충족하기 어려울 수도 있습니다.상가 대출 시 추가 고려 사항 ==>상가 대출은 주택 대출과 다르게 여러 요소를 종합적으로 평가합니다.RTI(임대 업 이자 상환 비율) :상가 등 임대 업 비 주택 담보 대출의 경우, 연간 임대 소득이 연간 이자 비용의 1.5배 이상이어야 대출이 가능합니다. 이 비율이 높을 수록 대출 가능성이 커집니다. 상가의 종류와 위치 :상가의 종류(집합 상가, 구분 상가 등)와 상권의 활성화 정도,지역 별 적정 수익률 (서울 6% 내외, 수도권 7%, 그 외 8%정도)등도 대출 조건에 영향을 미칩니다.차 주의 신용도 및 상환 능력 :개인의 신용 등급과 DSR등의 요건 역시 대출 한도와 금리를 결정하는 중요한 기준이 됩니다.결론적으로, 상가 LTV52%는 일반적인 상가 대출 LTV범위 내에서 낮은 편에 속하며, 이는 대출 기관의 관점에서 매우 안전하고 보수적인 수주의 대출로 볼 수 있습니다. 대출의 '적정성'은 필요 자금과 위험 부담 정도에 따라 달라질 수 있으므로, 해당 대출이 본인의 자금 계획에 부합하는지 고려하는 것이 중요합니다.