안녕하세요. 박영주 행정사,공인중개사,건축기사입니다
부동산
Q. 부동산 시장이 조정기라는 말이 많은데 장기 투자 관점에서 앞으로 방향성이 궁금합니다.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.시장이 조정 국면일 때 장기 관점의 안전한 투자 원칙은 '희소성(수요 대비 공급이 적은 자산)'과 '안정성(임대 수요, 입지, 제도적 리스크가 낮은 자산)'에 기반해야 한다는 점입니다. 이러한 원칙을 우선 고려해야 합니다.실 거주(내 집 마련) vs 장기 투자 비교==>실 거주(주거 목적) :장점 : 주거 안정성 확보, 이사.임대 .관리 부다 감소, 심리적 편안함. 긍융 적으로도 금리 변동에 따른 월 부담을 감내할 수 있다면 장기적으로 체감 리스크가 낮음.단점 : 위치. 출퇴근. 생활환경 등 개인적 조건이 못 맞으면 후회 가능, 필요 시 현금화(유동 화)가 상대적으로 어려움.장기 투자(수익.자산 증식 목적)장점 : 시세차익. 임대 수익 가능성, 분산 투자 .레버 리지 활용 시 자산 증식 효과.단점 : 규제.금리.수요 변동에 민 감, 고 레버 리지(빚)를 쓴 경우 하락 국면에서 위험이 커짐결론적으로 '안전한 선택'은 개인 목적(거주 안정 vs 자산 증식 의도), 재무 여력(버틸 수 있는 기간과 이자 상환 능력), 그리고 선택 지역의 펀더 멘털(희소성.수요 등)에 따라 달라집니다.결정 전에 반드시 체크할 항목(실전 체크 리스트) ==>목표 명확 화 : 100% 실 거주(언제 까지 거주할 지)투자(임대 수익.시세차익 목표)혼합(거주 후 추후 매도 / 임대) 중 선택재무 여력 점검 : 당장 부담 가능한 초기 비용. 월 상환 액, 비상금(금리 상승. 공실 대비)보유 여부금리.대출 조건 시나리오 : 현재 금리 수준에서 +1~2포인트 상승했을 때의 월부담 확인지역 펀더 멘털 : 교통.학교.재개발.공급 계획(향후 5~10년)과 '희소성'여부 확인세금.규제 영향 : 보유시 세금(종부세.양도세 등)과 임대 운영 규제 검토유동성 (매도 용이성)과 대체 플랜 : 급매가 필요한 상황 시 탈출 계획 안전 장치(전세 대출.임대차보증.공실 대비 보험 등)준비장기 투자 관점 권장 전략 ==>입지 우선, 예정된 입주.재개발.신규택지 계획으로 향후 공급 폭증 가능성의 공급 리스크 체크, 현금흐름 확보, 분산과 단계적 매수, 정뷰 규제. 대출 규모 변동에 민감하므로 정기적 점검이 세재.정책 모니터이 필요합니다.실거주 추천할 상황 vs 투자 추천 상황(간단 기준) ==>실거주 추천 : 안정이 최우선, 장기 거주 계획(5~10년 이상), 대출 상환 여력이 있고 심리적 리스크를 줄이고 싶을 때.투자 추천 : 여우 자금 . 대체 현금 흐름이 확보되어 있고(임대.경매 등), 희소성 높은 이지를 찾았으며 장기(10년 이상) 보유 가능한 경우.결론적으로, 당장 적용 가능한 행동으로 관심 지역 3곳을 골라 예상 총 비용(취.등록 세+1% 상황)과 월별 캐시 플로우를 계산해보세요 . 그리고 은행에 가서 '금리+스트레스 테스트'(예: 금리 +1% 상황)로 상한 능력을 미리 확인 받는 것을 권합니다. 또한 투자 목적이라면 임대 수익률(연 임대료 / 매입 가)과 공실 률 고려한 '보수적 수익 률'을 기준으로판단해보세요
부동산
Q. 민간임대주택은 공공임대주택 대비 컨디션이 좋나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.일반적으로 민간 임대는 공공 임대에 비해 임대료(또는 분양가)가 높은 편이며, 비교적 신축.시설이 좋은 경우가 많지만 품질은 사업자. 단지별로 편차가 큽니다. 반면 공공 임대는 임대료가 낮고 주거 안정성(입주 조건. 임대료 규제 등)이 강점입니다.민간 임대에 대한 수요는 최근 증가하는 추세입니다.주요 컨디션(주요 항목별 설명) ==>가격 수준 :민간 임대는 보통 공공 임대보다 초기 임대료(또는 시세 기반 월세 / 전세 수준)가 높은 편입니다. 공공 임대는 정부.지자체 보조나 규제로 임대료가 낮게 유지되기 때문입니다.주거 컨디션(주택 상태.시설 관리) :민간 임대는 투자자.건설사가 직접 개발.운영하는 경우가 많아 신축 또는 비교적 양호한 설비(공용 시설, 커뮤티니 등)를 갖춘 단지가 많습니다. 다만 '민간'특성 상 사업 자별. 단지 별 편차가 크므로 개별 단지의 관리 수준과 유지 보수 체계를 반드시 확인해야 합니다. 공공 임대는 저렴한 만큼 건설.유지 보수 방식이 단순하거나 일부 오래된 단지가 섞여 있을 수 있으나, 공적 관리 체계로 장기적인 안정성은 확보되는 편입니다. 계약 안정성.임대차 규제 :공공 임대(국민 임대.영구 임대 등)는 임대 기간. 임대료 조정 등에 대해 공적 규제가 강해 거주 안정성이 높습니다.민간임대는 자기 임대(8~10년 형 등)를 표방하는 사업도 있지만, 계약 조건.임대료 인상 정책 등에서 공공 임대보다 유연하고 경우에 따라 불리할 수 있습니다. 따라서 계약서 . 특약을 꼼꼼히 보는 것이 중요합니다수용.시장 동향 :최근 전세 사기 등 주거 불안 요인이 커지면서 민간 임대를 선호하는 수요가 증가하는 현상이 관찰됩니다. 일부 민간 임대 단지는 청약.모집에서 수요가 높게 나타나기도 합니다. 다만 민간 임대 공급은 정책.사업 성 문제로 줄어드는 지역도 있어 수급 불균형이 발생하는 곳도 있습니다.민간 임대가 "더 좋다/나쁘다"로 단정할 수 없는 이유 ==>민간 임대의 장점 : 비교적 최신 설비.커뮤니티, 투자.운영 역량에 따른 관리 수준, 일부 장기 임대 상품의 안정성 제공 가능.민간 임대의 단점 : 임대료.관리비가 높을 수 있고, 사업자 변경. 매각 시 계약 조건 변화 위험, 규제.보조가 약해 공공보다 거주 안정성은 떨어질 수 있음.공공 임대의 장점 : 저렴한 임대료, 공적 규제에 따른 장기 거주 안정성, 사회적 지원 가능성.공공 임대의 단점 : 입주 자격 제한(소득.자산 조건 등), 단지 별로 노후화 . 편의 시설 부족 가능성실무 적으로 확인 해야 할 체크 리스트(임대 계약 전) ==>단지 실제 방문 : 내부.공용 시설 상태, 하자 여부 확인관리 주체.관리비 구조 확인 : 관리 사무소 운영 역량, 관리비 항목 내역계약서.특약 검토 : 임대료 인상 규정, 중도 해지.양도 조건, 유지 보수 책임 범위임대인(사업자) 신뢰성 확인 : 시행 사. 관리 사 변경 이력, 법적 분쟁 기록 여부보증.안정 장치 : 전세 보증 보험 가입 가능성, 계약금 .보증금 안전성 주변 시세.수요 조사 : 같은 단지 . 인근 시세와 비교하여 가격 적정성 판단추천 행동(본인께 맞춘 제안) ==>관심 단지 몇 곳을 선정해 위 체크 리스트로 직접 비교해 보세요전세 사기 걱정이 크시면 전세 보증 보험 가입 가능 여부와 계약서 특약을 원 확인하세요장기적 주거 안정이 최우선이면 공공 임대(자격 되면)를, 생활 편의.시설을 중시하고 비용 부담을 감수할 수 있으면 민간 임대를 우선 고려해 보세요결론적으로, 마무리 정리 민간 임대는 평균적으로 공공 임대보다 가격이 높고, 컨디션이 좋은 경우가 많지만 단지.사업자에 따라 편차가 매우 큽니다.. 공공 임대는 비용 측면과 거주 안정성에서 강점이 큽니다. 결국 "어떤 점을 더 우선하는 가"에 따라 선택이 달라집니다.
부동산
Q. 사실혼관계에서 돈거래 궁금해요 부동산관련
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.지금 상황에 대한 실무 적 해석 ==>남편(본인) 자금이 들어간 사실이 있으면, 세무 당국은 "실질적 증여"로 볼 수 있습니다. 다만 단순히 돈이 이동한 사실 만으로 자동 증여가 되는 것은 아니고, 금전의 성격(대여인지 증여인지), 차 용 증.이자 지급. 상황이 실제로 이뤄졌는지 등을 종합 판단합니다.앞으로 수도권 6억 대 아파트 갭 투자를 위해 본인 마 통에서 돈을 빼서 아내 명의로 추가 매수하려는 계획은 동일한 문제를 반복할 위험이 큽니다. 사전에 명확한 문서(합의서 / 차용증)와 실제 지급.상환 증빙이 없다면 증여로 해석될 가능성이 높습니다.차용증(금전 소비 대차 계약서)이 도움이 되나? ==>차용증을 작성하는 것은 필수적이고 큰 도움이 됩니다. 제대로 된 차용증은 소송.세무조사 시 '대여'임을 주장하는 근거가 됩니다. 핵심 요소는 다음과 같습니다.채권자. 채무자 인적 사항 (실명, 주소, 주민등록번호 등)과 자필 서명.날인 대여 금액, 대여 일자, 이자 율, 변제 기한, 상환 방법(분할 / 일시) 명시변제 지연 시 지연 손해 금(법정 이율 등) 및 기한의 이익 상실 조건보증인. 담보 설정 여부, 실제 송금 . 이체 내역 등 증 빙 첨부법적 실무 상 차용증만 으로 완전히 안전해지는 것은 아니고, 실제로 이자 지급.원금 상환 이체가 이루어져야 신뢰도가 높아 집니다. 또한 차용증 작성 시 신분증과 자필 기개.서명을 권합니다.이자율 관련 유의 사항==>가족 간 차용을 '증여로 보지 않기'위해 권장되는 이자율 기준이 존재합니다.(과거 사례상 연4.6% 이상을 예로 드는 경우도 있음). 다만 정확한 최소 기준은 상황과 세무 해석에 따라 달라질 수 있습니다.법적으로 최고 허용 이자율은 연 20%이며, 이를 초과한 약정은 초과 부분이 무효가 됩니다.국세청. 세무조사 리스크 ==>가족 간 반복 적.장기간의 무상 이체.미상환 상태는 '증여 추정'의 주요한 단서입니다. 국세청의 자금 출처 조사 및 증여세 추 징 대상이 될 수 있으며, 추 징 시 가산 세가 부과될 수 있습니다. 초기에는 차용증과 이자 지급 내역등이 없으면 불리합니다.추천 실무 조치(우선 순위) ==>즉시 : 앞으로 추가로 자금을 이동하기 전 중단하고 전문가(세무 사,세무 변호사)상당을 예약하세요문서화: 이미 이동한 금액에 대해서 라도 가능한 한 차용증(또는 금전 소비 대차 계약서)을 작성하고 서명.날인 하세요(작성 시 신분증 확인.증인 또는 공 증 권장)증 빙 정리 : 과거 이체 내역(계좌 이체 증), 월급 입금.지출 내역, 잔금 입금 자료 등 가능한 모든 금융 증빙을 정리하세요이자 지급 착수 : 실제로 합리적 (시장성 있는) 이자 율 로 이자 지급을 정기적으로 하되, 가능하면 은행 이체로 증빙을 남기세요담보.보증 설정 고려 : 큰 금액이면 부동산 담보(근저당 설정)나 제 3자 보증을 통해 '대여'의 실체를 강화하는 방법도 있습니다. 전문가 상담 : 사실 혼 상태.증여세 문제 . 세무조사 대응은 사례 별로 다라서 세무 사 또는 세무 전문 변호사의 검토가 필요합니다.추가로 생각해볼 대안 ==>매수 자체를 배우자 명의가 아닌 본인(남편) 명의로 하거나 공동 명의로 변경(단 각종 비용.세금 영향 검토 필요)자금을 대여하는 대신 정식 금융 기간 대출(신용 .담보 대출)로 조달해 거래 흐름을 명확히 하기큰 금액이라면 가족 간이라도 공 증.등기 담보 설정 등으로 법적 실체를 강화하기결론적으로 , 차용증을 쓰는 것은 매우 도움이 되지만 "차용증만 작성하면 절대 안전하다"는 보장은 없습니다. 무엇보다 실제 이자지급.원금상황의 흐름과 객관적 증 빙이 관건이며, 사실 혼 관계라는 점이 증여 공제 측면에서 불리하게 작용할 수 있으니 반드시 세무 전문가와 구체적 자료를 들고 상담하시는 것 권합니다.
부동산
Q. 전입신고, 전입세대열람서 및 잔금 관련 급하게 질문드려요!
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.잔금 지급과 전입 신고 전 안전한 계약을 이해 궁금하신 점들을 하나 씩 살펴보겠습니다.전입 세대 열람 ==>잔금 입금 전 전입 세대 열람서 열람 가능 여부 :네, 잔금을 치르지 전이라도 유효한 임대차 계약서를 가지고 계시다면 전입 세대 열람 서를 열람하실 수 있습니다. 이 서류는 해당 주소에 전입 신고된 세대가 있는지 확인하는 것으로, 임차인으로서 정당한 이해 관계 인이기 때문입니다. 특히 이중 계약 등의 위험을 미리 파악하는 데 매우 중요합니다.열람 시 필요 서류 :신분증과 유효한 임대차 계약서(전세 계약서)를 지참 하시면 됩니다. 해당 주소 지의 주민 센터나 동사무소에서 신청하 실 수 있습니다.전입 신고 및 잔금 관련 ==>잔금 전 전입 신고 진행 여부 :전입 신고 자체는 잔금 지급 전에도 이론 상으로는 가능합니다. 하지만 임차인의 대항 력(전세 보증금을 보호 받을 수 있는 권리)은 '전입 신고'와 더불어 '점유(실제 입주)' 및 '확정 일자'가 모두 갖춰져야 효력이 발생합니다. 잔금 이전에 전입 신고만 하는 것은 실질적인 대항 력 확보에 충분하지 않으며, 만약 잔금을 지급하지 않은 상태에서 사고가 발생하면 보증금을 보호 받기 어려울 수 있습니다. 가장 안전한 방법은 잔금 일에 임대인에게 잔금을 지급하고, 키나 비밀번호를 받은 후 실제로 해당 주택에 점유를 이전한 상태에서 즉시 전입 신고와 확정 일자 받는 것이다.잔금을 보내야 하는 지정된 시간 : 잔금 송금에 특별히 지정된 시간은 없으나, 일반적으로 잔금일 오전 중에 거래를 완료하는 것이 보통입니다. 임대인이 매매 또는 임대 등 다른 거래를 동시에 진행해야 할 수도 있고, 전입 신고나 소유권 이전 등기가 관공서 업무 시간 내에 이루어져야 하기 때문에 가급적 오전에 모든 절차를 마무리하시는 것이 좋습니다.요약하자면 ==> 전입 세대 열람 서는 계약서와 신분증을 가지고 잔금 전이라도 주민 센터에서 확인 하실 수 있습니다. 이 과정을 통해 이중 계약 여부를 미리 확인하고 마음 편히 진행하시는 것이 중요합니다.전입 신고는 대항 력 확보를 위해 잔금 지급 및 실 입주와 동시에 진행 하시는 것이 가장 안전합니다.잔금 송금은 특별한 지정 시간이 없지만,보통 잔금일 오전에 모든 절차를 완료하는 것이 원활한 진행에 도움이 됩니다.남은 기간 동안 잘 준비하셔서 안전하고 순조롭게 잔금과 입주를 마치시기 바랍니다.
부동산
Q. 건설사 면허 정지 처분은, 업계 자체에 어떤 영향을 주게 되나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.건설사 면허 정지 처분은 해당 건설 사 뿐만 아니라 건설 업계 전반과 부동산 시장에 큰 영향을 미칠 수 있습니다.건설사 면허 정지 처분이 업계 자체에 미치는 영향 :건설 면허가 정지되면 해당 건설사는 일정 기간 동안 새로운 공사를 수주하거나 기존에 진행하던 공사를 이어갈 수 없게 됩니다. 이는 단순히 해당 건설사의 매출 감소로 끝나는 것이 아니라, 시공을 맡은 프로젝트의 공사 지연 또는 중단을 야기할 수 있습니다.또한 , 그 건설사와 함께 일하던 수많은 하도급 업체나 협력 업체들도 연쇄적으로 피해를 볼 수 있어, 관련 업계의 일자리와 경제 활동에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.특히 중대한 사고나 법규 위반으로 인한 영업 정치 처분은 해당 건설사의 신뢰도 하락으로 이어져 장기적인 경영 어려움을 초래할 수도 있습니다. 예를 들어, HDC 현산은 광주 아이파크 붕괴 사고로 인해 12개월의 영업정지 처분을 받은 사례가 있습니다.공급 감소, 기존 아파트 수요 증가, 호가 상승 여부 ==>말씀 하신 것 처 럼 건설사의 면허 정치 처분은 다음과 같은 부동산 시장의 변화로 이어질 수 있습니다.공급 감소 :대형 건설사들의 면허 정지는 새로운 주택 공급 물량의 감소로 이어질 수 있습니다. 건설이 지연되거나 무산되면 신규 입주 물량이 줄어들게 됩니다. 기존 아파트 수요 증가 :신규 공급이 줄어들면, 주택을 필요로 하는 사람들의 수요가 기존 주택 시장으로 몰릴 수 있습니다.호가 상승 :공급은 부족한데 수요가 많아지면, 자연스럽게 기존 아파트의 가격(호가)이 상승하는 현상이 나타날 가능성이 커집니다. 이러한 시장 메커니즘은 매우 일반적입니다.면허 취소 외에 다른 조치 들 ==>면허 취소는 건설사에 대한 가장 강력한 제제 수단 중 하나입니다. 실제로 성수 대교 붕괴 당시 동 아 건설 산업에 면허 취소 처분이 내려진 이후, 산업 재해로 건설사 면허가 취소된 사례는 28년간 없었을 정도로 드문 경우입니다.면허 취소 외에도 건설사를 규제하고 관리하는 다양한 조치 들이 있습니다.영업 정지 :일정 기간 동안 사업 활동을 제한하는 것으로, 면허 취소보다는 약하지만 상당한 타격을 줍니다.(위에서 언급된 내용가 중복되지만, 다른 조치로서 한 번 더 언급)과징금 부과 :법규 위반이나 부실 시공에 대해 경제적 제재를 가하는 것입니다.시정 명령 및 보수 요구 : 문제 발생 시 해당 건설사에게 일정 기간 내에 문제를 해결하고 필요한 보수를 진행하도록 명령합니다.부실 업체 명단 공개 :정부나 관련 기관에서 부실 건설사를 공개하여 시장에서 자연스럽게 도태되도록 유도합니다.일찰 참가 제한 :공공 공사 입찰에 참여할 수 없도록 제한하여, 해당 건설사가 새로운 수익 원을 창출하기 어렵게 만듭니다.일러한 조치 들은 건설사의 책임 있는 경영을 유도하고, 소비사들의 피해를 최소화하며, 전반적인 건설 시장의 건전성을 유지하기 위한 목적을 가지고 있습니다.한편으로는 지나친 제재가 오히려 건설 시장의 위축을 가져와 공급 부족 심화를 초래할 수도 있어, 정부는 규제의 강도와 시장의 반응을 항상 면밀히 검토하고 있습니다.
부동산
Q. 창고형 약국, 가격 차이가 많이 나나요?!
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.창고 형 양국과 일반 약국의 가격 차이 ==>창고 형 약국은 일반 약국보다 약값이 저렴한 경우가 많습니다. 특히 비타민이나 영양제, 소화제,해열제, 감기약 같은 일반 의약품 위주로 저렴한 가격에 판매되는 경우가 많습니다.하지만 모든 약이 저렴한 것은 아닙니다. 처방전이 필요한 전문의 약품의 경우에는 일반 약국과 가격 차이가 크지 않으며, 일반의 약품 중에서도 특정 품목은 가격 차이가 크지 않거나 오히려 일반 약국이 더 저렴한 경우도 있습니다.창고 형 약국이 저렴할 수 있는 이유는 대량 구매를 통한 원가 절감, 그리고 마진율을 낮추고 판매량을 늘리는 박리 다매 방식을 취하기 때문입니다.창고 형 약국에서 주로 구매하는 약제들 ==>주로 가격 경쟁력이 있는 일반의 약품을 많이 구입하십니다. 예를 들면 다음과 같은 약제들이 있어요영양제 및 건강 기능 식품 : 비타민, 유산균, 오메가3등일반 의약품 : 감기약, 소화제, 진통제, 파스, 연고 류 등 의료기기 및 기타 의약 외품 : 마스크, 밴드, 소독약 등 알아두시면 좋은 점 ==>약 품질은 동일합니다:창고 형 약국에서 판매하는 약이라고 해서 품질이 떨어지는 것은 아닙니다. 동일한 제조사 제품을 취급하기 때문에 품질은 일반 약국과 동일하다고 보시면 됩니다.약사 상당 가능 :창고 형 약국에서도 약사 님이 상주 하며 기본적인 복 약 상담을 제공해 주시니 궁금한 점이 있다면 언제든지 문의하시면 됩니다. 따라서 창고 형 약국을 이용하실 때는 필요하신 약의 종류와 가격을 잘 비교해 보시고, 현명하게 선택하시면 좋을 것 같습니다.
부동산
Q. 전세 관련 문의 드립니다. 주택담보대출이 있어요.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.주택 담보 대출이 있는 상태에서 전세를 내주는 것에 대해 깊이 고민하고 계시는 것 같습니다.3억 원 전세의 가능성 여부 ==>수치 상으로는 '집 시세 5억 - 주택 담보 대출 2억 = 남은 가치 3억 '이기 때문에, 이 남은 가치만큼 전세를 내주는 것을 생각하실 수 있습니다.이론적으로는 3억 원에 전세를 내놓을 수 있습니다.세입 자 입장 에서 의 위험성 ==>하지만 현실적으로 3억 원에 세입 자를 구하기는 매우 어려울 것 으로 보입니다. 그 이유는 세입 자의 보증금 안전성 때문입니다.대출과 보증금의 합계 :현재 주택 담보 대출 2억 원과 전세 보증금 3억 원을 합하면 총 5억 원이 됩니다. 이는 집 시세 5억 원과 동일한 금액입니다.최우선 변제 권 :은행의 담보 대출은 전세 보증금보다 우선하여 변제 받을 권리(최우선 변제 권)를 가집니다. 만약 집주인(본인)이 주택 담보 대출이자를 갚지 못하게 되어 집이 경매로 넘어가게 된다면, 은행이 먼저 2억 원을 회수하고 남은 금액에서 세입 자가 3억 원을 돌려받게 됩니다. 시세 5억 원에 경매가 이루어질 경우 감정가의 70~80%선에서 낙찰되는 경우가 많으므로, 세입 자는 보증금을 전액 돌려받지 못할 위험이 매우 커집니다.안전 마지노선 :일반적으로 세입 자가 안전하다고 느끼는 주택은 선 순위 대출(담보 대출)과 전세 보증금의 합 이 집값의 60%이하 일 때입니다. 70%를 넘어가면 위험하다고 판단하는 경우가 많습니다. 현재 본인의 경우 2억(대출) + 3억(전세)=5억 원으로, 집값의 100 %에 해당하므로, 세입 자 입장에서는 매우 높은 위험 부담이 있는 조건입니다.전세 자금 대출 심사 :세입 자가 전세 자금 대출을 받으려고 할 때, 은행은 대출 승인 시 선 순위 대출 금액과 전세 보증금의 합계를 중요한 요소로 봅니다. 이 비율이 높으면 은행에서 대출 승인이 나지 않거나 금액이 낮아질 수 있습니다. 세입 자도 전세 자금 대출을 받을 수 없게 되어 해당 집에 들어오는 것을 포기할 확률이 높습니다. 고려해볼 수 있는 대안 ==>월세로 전환 :보증 부 월세(예 : 보증금 5천 만원에 월세 100만 원) 형태로 전환하면 세입 자의 보증금 부담을 줄여줄 수 있습니다. 세입 자의 보증금이 줄어드는 만큼 위험 부담도 감소하여 세입 자를 구하기가 훨씬 수월해질 수 있습니다.대출 일부 상환 후 전세 :만약 여유 자금이 있으시다면 주택 담보 대출을 일부 상환하여 선 순위 채권을 줄이는 것도 방법입니다. 예를 들어 대출을 1억 원으로 줄인다면, 세입 자가 안전하게 보증금 3억 원을 맡길 수 있는 여력이 생길 수 있습니다. (1억 대출 + 3억 전세 =4억, 시세 5억 원의 80%)매매 고려 :전세 시장의 불안정성과 현재 조건에서 의 어려움을 고려할 때, 매매도 하나의 선택지가 될 수 있습니다.결론적으로 , 부동산 관련 중요한 결정은 늘 신중하게 접근해야 합니다.특히 세입 자의 보증금 안전성은 무엇보다 중요하게 생각하셔야 합니다.
부동산
Q. 예비신후부부 신혼집 매수시 개인명의로 하려고하는데 부모님 증여가 문제가 될지 고민입니다
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.말씀하신 신혼부부 증여 공제는 결혼 및 출산 장려를 위한 세법 혜택으로, 현명하게 활용하시면 큰 도움이 됩니다.신혼부부 증여 공제 및 혼인신고 시점 관련 ==> 예비 신혼 부부 님이 걱정하시는 대로, 혼인신고 전에 증여를 받으면 증여세 문제가 발생할 수 있습니다. 하지만 핵심은 혼인신고 시점과 증여 받은 자금의 사용 시점입니다. 일반 증여 재산 공제 :배우자가 아닌 자녀가 부모님으로부터 증여를 받는 경우, 10년 간 5 천만 원까지 증여세 없이 받을 수 있습니다. 이는 혼인 여부와 상관이 없습니다.결혼.축산 증여 공제(추가 공제):2024 년 1월 1일 부 터는 부모 또는 조 부모 등 직계 존 속으로 부 터 증여 받을 때 기존 5 천만 원 공제 외에 추가로 1억 원까지 1억 원까지 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.이는 혼인신고일 전후 각 2년 이내(총 4년)에 증여 받은 날로부터 2년 이내에 혼인신고를 해야 혜택을 받을 수 있습니다.따라서 한쪽 부모로부터 최대 1억 5 천만 원(기존 5 천 만원 +결혼.출산 1 억 원)까지 증여세 없이 받을 수 있습니다.양가 부모님으로부터 증여를 받는 경우, 예비 신혼 부부 님 각각이 양가 부모로 부 터 총 3억 원까지 비과세 증여를 받을 수 있게 되는 것입니다.말씀하신 분의 현재 상황에 대한 답변 ==>내년 3월 결혼 예정이시고, 올래 8월 계약 후 12월 잔금 처리가 계획되어 있으며, 12월 잔금 처리 전에 혼인신고를 하실 예정이시라면, 다음과 같이 문제 없이 진행하실 수 있습니다.잔금 처리 전 혼인신고 :예비 신혼 부부님의 말씀처럼, 12월 잔금 처리 전에 혼인신고를완료하신다며,예비 신부 님 부모님으로부터 증여 받는 1.5억 원에 대해 결혼.출산 증여 공제 혜택을 적용 받아 증여세 문제가 발생하지 않습니다. 즉, 결혼 전후 2년 이내에 혼인신고가 이뤄지는 조건이 충족되므로, 해당 공제를 적용 받을 수 있습니다.개인 명의 계약 :혼신 신고 전에 부동산을 계약하더라도, 최종적으로 주택 담보 대출 실행 전이나 잔금 처리 전에 혼인신고를 마친다면 신혼부부로서의 혜택을 받는데 무리가 없습니다. 혼인신고 전에 공동 명의로 계약하건,, 혼인 신고 후에 주택 담보 대출을 받을 수 있습니다.결론적으로, 12월 잔금 처리 전에 혼인신고를 완료하신다면, 계획하신 대로 부모님들께 각각 1.5억 씩 총 3억 원을 증여 받아 신혼 집 매수 자금으로 활용하시는 데에 세법 상 문제는 없을 것으로 보입니다.하지만 각자의 상황과 증여 시점, 금액에 따라 미세한 차이가 발생할 수 있으니, 최종적인 판단 전에는 반드시 세무 전문가와 상당하셔서 정확한 조언을 받으시는 것이 가장 안전합니다.
공인중개사 자격증
Q. 부동산 기업에 입사할 때 공인중개사 자격증이 유의미한 영향을 끼치나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.공인중개사 자격증은 부동산 기업 입사 시 긍정적이고 유의미한 영향을 끼친다고 볼 수 있습니다. 전문성 인정 및 신뢰도 향상 공인중개사 자격증은 부동산 관련 법률, 정책, 시장 분석 등 폭넓고 전문적인 지식을 갖추고 있음을 국가가 공식적으로 인정한 증표입니다. 이는 지원 자 분께서 부동산 분야에 대한 기본적인 이해와 전문성을 보유하고 있음을 보여주어, 기업 입장에서 신뢰를 가질 수 있게 합니다.실무 적합성 증명 특히 부동산 기업 내에서 중 개, 임대 관리, 자산 운용 등 실무와 직접적으로 관련된 직무에서는 자격증 소지 여부가 매우 중요하게 평가됩니다. 부동산 거래의 핵심인 법적 절차와 권리 분석에 대한 이해를 갖춘 인재는 기업에 큰 도움이 되기 때문입니다. 기본적인 법률 지식 없이 현장에 투입되었을 때 발생할 수 있는 시행착오를 줄일 수 있다는 장점도 있습니다.경쟁 우위 확보 부동산 기업 입사는 경쟁이 치열한 경우가 많습니다. 이때 공인중개사 자격증은 단순히 '스펙'을 넘어 부동산 산업에 대한 깊은 관심과 꾸준한 노력을 보여주는 증거가 됩니다. 이는 다른 지원자들과 차별화되는 경쟁 우위를 제공하여, 채용 담당자 에게 좋은 인상을 남길 수 있습니다.다양한 직무 기회와 커리어 발전 가능성 자격증을 통해 얻은 지식은 부동산 개발, 투자, 자산 관리, 컨설팅 등 다양한 직무에서 응용될 수 있습니다. 비록 당장 중 개 업무를 하지 않더라도, 부동산 시장의 흐름과 법규를 이해하는 것은 모든 부동산 관련 직무에 큰 자산이 됩니다. 이는 향후 커리어 발전에도 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.하지만 모든 직무에서 필수는 아닙니다.==>물론, 모든 부동산 기업의 모든 직무에서 공인중개사 자격증이 필수적인 것은 아닙니다. 예를 들어, 순수 하게 재무, IT, 마케팅 등의 분야에서는 해당 직무에 특화된 역량이 더 중요하게 평가될 수 있습니다. 그럼에도 불구하고, 해당 직무가 아니더라도 부동산 산업 전반에 대한 이해를 높이는 데 큰 도움이 되며, 기업 입장에서는 지원자의 학습 의지와 성장 가능성을 엿 볼 수 있는 요소가 됩니다.
부동산
Q. 상업지역 아파트의 조망권과 일조권은 보장이 안되나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다. 상업 지역 아파트의 일조 권 및 조 망 권 보장은 주거 지역 아파트와는 다른 측면이 있습니다.일조 권(햇빛을 받을 권리)일반적으로 건축 법 상 상업 지역은 일조 권 적용 대상에서 제외됩니다. 이는 상업 지역의 주된 목적이 상업 활동을 위한 개발 밀도 확보에 있기 때문입니다. 하지만, 상업 지역에 지어진 주 상 복합 아파트처럼 주거 용으로 사용되는 건물에 대해서는 법원의 판례를 통해 일조 권 침해가 인정될 수 있습니다.법원은 이러한 경우에도 피해가 사회 통념 상 참을 수 있는 한도, 즉, '수인 한도' 를 넘어서는 경우에만 일조 권 침해를 인정하여 손해배상 청구 소송이 가능하다고 보고 있습니다.조 망 권(경치를 볼 권리)조 망 권 역시 일조 권과 마찬가지로 법적으로 명문화된 권리는 아니지만, 특정 경관이 아파트 구매의 중요한 요소였고 그 가치가 현저히 훼손되었다면 법원에서 침해를 인정할 여지가 있습니다.특히 송 도 힐스테이트 이진 베이시티 처럼 '오 션 부'가 주요 홍보 포인트였던 곳에서 갑자기 더 높은 건물이 들어서 '콘크리트 뷰'가 된 사례는 언론에서도 자주 다뤄진 바 있습니다.다만 분양 당시 계약서나 홍보물에 '인접 지역 개발로 인해 향후 입주 시 환경 권 및 생활권이 침해 될 수 있음', '일조 권.조 망 권이 침해 침해될 수 있음'과 같은 문구가 명시되어 있었다면, 조 망 권 침해를 주장하기가 어려워질 수 있습니다.결론적으로, 상업 지역이라고 해서 일조 권과 조 망 권이 전혀 보장되지 않는 것은 아니지만, 주거 지역에 비해 그 기준이 훨씬 엄격하고 법적인 다툼의 여지가 더 많은 것이 사실입니다. 해당 아파트의 계약 조건이나 피해 정도 등 구체적인 상황에 따라 법적인 대응 가능성이 달라질 수 있습니다. 따라서 이러한 경우, 부동산 전문 변호사나 법률 전문가와 상담하여 구체적인 법적 조치 가능성 및 손해배상 여부를 논의해 보시는 것이 가장 정확하고 현명한 방법이라고 생각합니다.