안녕하세요. 박영주 행정사,공인중개사,건축기사입니다
Q. 행복주택은 누가 신청할 수 있는지 궁금합니다.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.행복 주택은 청년 층, 신혼부부 등 젊은 세대와 고령자,주거 급여 수급자 등 주거 취약 계층의 주거 안정을 위해 국가나 지방자치단체, 한국 토지 주택 공사(LH) 등이 건설하여 공급하는 공공임대주택입니다. 시세보다 저렴한 임대료로 장기간 거주할 수 있다는 장점이 있습니다.행복 주택은 청년 층, 신혼부부 등 젊은 세대와 고령자, 주거 급여 수급자 등 주거 취약 계층의 주거 안정을 위해 국가나 지방자치단체, 한국 토지 주택 공사(LH)등이 건설하여 공급하는 공공 임대 주택입니다. 시세보다 저렴한 임대료로 장기간 거주할 수 있다는 장점이 있습니다.행복 주택은 크게 계층 별로 신청 자격이 나뉘며, 각 계층마다 나이, 소득 , 자산 등의 세부 기준을 충족해야 합니다. 기본적으로 '무주택세대구성원'이어야 한다는 공통 자격이 있습니다.청년 계층 : 대학생, 취업 준비 생, 만 19세 이상 만 39세 이하인 청년이 해당됩니다.나이 : 해당 세대의 월 평 균 소득이 전년도 도시 근로자 가구 원수 별 가구 당 월 평균 소득 기준의 일정 비율 이내여야 합니다.자산 : 총 자산 가액이 일정 금액 이하여야 하며, 자동차 가액도 기준 이하여야 합니다. 예를 들어, 청년 계층은 총 자산 288,000 달라 이하, 자동차 35,75 달러 이하여야 합니다. 대학생 본인은 총 자산 86,000달러 이하, 자동차는 없어야 합니다.신혼부부 . 한 부모 가족 계층 ==> 혼인 기간 7년 이내의 신혼부부, 예비 신혼부부, 6세 이하 자녀를 둔 한 부모 가족 등이 해당됩니다.나이 : 신혼부부는 공고일 현재 혼인 중이거나 혼인 예정인 사람, 한 부모 가족은 만 6세 이하 자녀를 둔 사람.소득 : 해당 세대의 월 평균 소득이 전년도 도시 근로자 가구 원 수 별 가구 당 월 평균 소득 기준의 일정 비율 이내여야 합니다.자산 : 총 자산 가액 및 자동차 가액이 일정 기준 이하여야 합니다. 신혼 부부 및 고령자는 총 자산 325,000달러 이하, 자동차 35,570달러 이하여야 합니다.산업단지 근로자 계층 ==>산업단지 내 기업에 재직 중인 무 주택 세대 구성원이 해당됩니다.입주자 모집 공고 확인 :LH 청약 플러스나 SH서울 주택 도시 공사 등 각 지역의 공사 홈페이지에서 행복 주택 입주자 모집 공고를 확인합니다. 공고문에는 해당 단지의 세부적인 자격 요건, 공급 호수, 평 형, 임대 조건 등이 상세히 명시되어 있습니다.온라인 청약 신청 :청약 기간 내에 해당 홈페이지를 통해 온라인으로 신청합니다.서류 심사 대상자 선정 :신청자 중 소득, 자산 등 기본 자격 요건을 충족하는 서류 심사 대상자를 선정합니다.서류 제출 및 심사 :서류 심사 대상자로 선정되면 관련 서류를 제출하고, 제출된 서류를 통해 최종 자격 심사를 진행합니다.당첨자 발표 :자격 심사를 통과한 신청자 중 선발 기준에 따라 최종 당첨자를 발표합니다. 경쟁이 치열할 경우, 동일 순위 내에서는 추첨을 통해 당첨자를 결정하기도 합니다.임대 조건 :보증금 및 임대료가 시중 시세의 60~80% 수준으로 책정됩니다.거주 기간 : 기본 2년이며, 2년 마다 재계약이 가능합니다. 계층 별 최대 거주 기간은 다음과 같습니다.대학생, 사회 초년생, 산업 단지 근로자 : 최장 6년취업 준비 생 : 최장 4년고령자, 주거 급여 수급자, 기존 거주자 : 최장 20년결론적으로 더 자세한 정보는 LH청약 플러스나 마이 홈 포털에서 확인할 수 있습니다.
Q. 신규 투자자가 부동산 투자를 시작할 때 고려해야 할 핵심 요소는 무엇인가요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.부동산 투자를 처음 시작할 때 가장 중요한 것은 기본적인 이해와 철저한 준비입니다 다음 네 가지 핵심 요소를 고려하시는 것이 좋습니다.명확한 투자 목표 설정 :실 거주 목적 :주거의 안정성과 편의성을 최우선으로 고려하며, 장기적인 관점에서 자산 가치 상승을 기대합니다.투자 목적 :임대 수익, 시세 차익 등 재정적 이득을 주된 목표로 삼습니다. 투자 목적이라면 실 거주와는 다른 기준과 리스크를 고려해야 합니다. 투자 기간 :단기, 중기, 장기 중 어떤 기간을 목표로 하는 지에 따라 투자 전략이 달라집니다.철저한 자금 계획 수립 :자신의 재정 상태를 정확히 파악하고, 투지에 사용할 수 있는 자금이 규모와 대출 가능성 등을 면밀히 검토해야 합니다.초기 투 자금 :매수 자금 외에도 취득세, 중 개 수수료, 법무사 비용 등 부대 비용을 고려해야 합니다.대출 계획 :대출은 수익률을 높일 수도 있지만, 동시에 원리 금 상환 부담과 금리 인상 리스크를 안겨줍니다. 자신의 상환 능력을 넘어서는 과도한 대출은 피해야 합니다비상 자금 :예상치 못한 상환(공실, 수리비 등)에 대비하여 일정 규모의 비상 자금을 확보하는 것이 중요합니다.시장 분석 능력 배양 :부동산 시장은 끊임없이 변동 하므로, 시장의 흐름을 읽는 능력을 키우는 것이 필수적입니다.거시 경제 지표 :금리, 물가, 국내 총생산(GDP)등 거시 경제 지표가 부동산 시장에 미치는 영향을 이해해야 합니다.지역 별 특성 :인구 변화, 교통 인프라 개발, 일자리 증가 등 특정 지역의 개발 호재나 악재를 분석하는 능력이 필요합니다.수급 분석 :해당 지역의 주택 공급량과 수요 량을 파악하여 향후 가격 변동을 예측해 볼 수 있습니다. 리스크 관리 전략 수립 부동산 투자는 높은 수익을 기대할 수 있지만, 그만큼 다양한 리스크를 내포하고 있습니다.시장 변동 리스크 : 경기 침체, 금리 인상 등으로 인한 부동산 가치 하락에 대비해야 합니다.공실 리스크 : 임대 수익을 목적으로 할 경우, 임차인을 구하지 못해 수익이 발생하지 않을 위험이 있습니다.법률 및 세금 리스크 : 부동산 관련 법규나 세금 제도는 수시로 변동 될 수 있으므로, 전문가의 도움을 받거나 꾸준히 학습해야 합니다.유동성 리스크 : 부동산은 주식과 다리 현금화 하는 데 시간이 오래 걸릴 수 있습니다.전략 수립 , 리스크 관리, 시장 분석의 조화 ==>전략 수립 :초보 투자자를 위한 접근 :처음에는 소액으로 시작하거나, 비교적 안정적인 지역의 아파트나 오피스텔 등 주거 용 부동산에 투자하여 경험을 쌓는 것이 좋습니다. 본인께서 언급하신 경매를 통한 매매 사업자 전략은 수익률이 높을 수 있지만, 그만큼 높은 전문성과 리스크 관리 능력을 요구하므로 충분한 학습과 경험이 필요합니다.장기 투자 관점 :시장의 단기적인 등락에 일희일비하기보다는 , 장기적인 관점에서 가치 상승이 예상되는 지역이나 물건을 선택하는 것이 안정적입니다.시장 분석 :거시 경제 분석 :정부의 부동산 정책, 기준 금리 변화, 글로벌 경제 상황 등을 꾸준히 모니터링 해야 합니다.예를 들어, 금리가 인상되는 시기에는 대출을 통한 투자 부담이 커지므로, 투자 규모를 줄이거나 보수적인 접근이 필요합니다.미시 지역 분석 :투자하려는 지역의 인구 증 감, 가구 수 변화, 신규 공급 물량, 교통 망 확충 계획, 학 군, 편의 시설 등을 종합적으로 분석해야 합니다.리스크 관리 :분산 투자 :한 지역이나 한 종류의 부동산에만 집중하기보다는, 여러 지역이나 다양한 유형의 부동산에 분산 투자하여 리스크를 줄이는 방법도 고려할 수 있습니다..시장 주기 이해 :부동산 시장은 호황과 불황을 반복합니다. 시장의 흐름을 파악하고, 상승세가 지속될 때 무리하게 추격 매수하기보다는, 적절한 매수 및 매도 타이밍을 찾는 것이 중요합니다.지역 별 수익률 차이와 경제 동향에 따른 투자 포트폴리오 조정 전략 ==>지역 별 수익률 차이 :지역 별 수익률 차이는 해당 지역의 경제적 특성, 인구 변화, 개발 계획, 교통 인프라 등에 따라 발생합니다.대도시 중심지 :인구 밀도가 높고 일자리가 풍부하여 안정적인 임대 수익과 높은 시세 차익을 기대할 수 있지만, 초기 투자 비용이 높습니다.(예 : 서울 강남 지역의 고가 아파트)신도시 및 개발 예정 지역 :대규모 개발 계획이나 신설 교통 망 등으로 인해 미래 가치 상승 가능성이 높지만, 개발 지연이나 계획 변경 등의 리스크가 있습니다.(예 : 수도권 신도시의 초기 분양 아파트)지방 소도시 :상대적으로 저렴한 가격으로 투자가 가능하지만, 인구 감소나 산업 침체 등으로 인해 유동성이 낮거나 가치 하락의 위험이 있을 수 있습니다.경제 동향에 따른 투자 포트폴리오 조정 전략(구체적인 사례)사례 : 금리 인상기( 경기 침체 우려)경제 동향 : 중앙은행이 인플레이션을 억제하기 위해 기준 금리를 지속적으로 인상하는 시기입니다. 대출 이자 부담이 커지고 경기 침체 우려가 높아집니다.투자 전략 : 리스크 회피 : 고수익 -고위험 투자보다는 안정적인 현금 흐름을 창출하는 수익 형 부동산(상가, 오피스텔 등)에 집중하거나, 대출 비중을 줄이는 보수적인 접근이 필요합니다.포트폴리오 조정 : 기존에 대출 비중이 높은 투자 자산이 있다면, 일부 매각하여 대출을 상환하거나, 이자 부담이 적은 다른 자산으로 전환을 고려할 수 있습니다.구체적 사례 : 만약 수도권 외곽의 개발 호재를 보고 투자했던 토지나 신축 빌라가 있다면, 금리 인상으로 매수 심리가 위축되고 대출 이자 부담이 커져 유동성 확보가 어려워 질 수 있습니다. 이 경우, 임대 수요가 꾸준한 엯권 소형 아파트나 오피스텔로 포트폴리오를 조정하여 안정적인 월세 수익을 확보하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.결론적으로, 부동산 투자는 꾸준한 학습과 시장에 대한 이해, 그리고 자신만의 원칙을 세우는 것이 중요합니다. 처음에는 어렵게 느껴질 수 있지만, 차근차근 준비하시면 분명 좋은 성과를 거두실 수 있을 것입니다.
Q. 아파트 구매시 자금출처조사는 어떤사람이 받나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.부동산 자금 출처 조사는 국세청에서 부동산 취득 자금의 출처가 불분명하거나 편법 증여 등의 탈세 혐의가 있을 때 실시하는 조사입니다. 특정 금액 이상의 부동산을 취득할 때 자금 철처 소명 의무가 발생하며, 다음의 경우에 조사를 받을 가능성이 있습니다.취득 금액 : 일정 금액 이상의 부동산을 취득하는 경우 자금 출처 소명 의무가 발생합니다. 예를 들어, 10억 원 이상의 아파트 매입 시 자금 출처 조사 대상이 될 확률이 높아집니다.연령 및 소득 :취득 자의 연령이나 소득 수준에 비해 취득 자금의 규모가 비정상적으로 크다고 판단될 때 조사 대상이 될 수 있습니다. 특히 소득이 적은 미성년자나 사회 초년생이 고액의 부동산을 취득하는 경우가 이에 해당합니다.현금 거래 및 복잡한 계좌 이체 :아파트 매입 자금이 현금으로 지급되었거나, 계좌 이체 내역이 복잡하게 얽혀 있어 출처가 명확하지 않은 경우 조사가 진행될 수 있습니다.가족간 금전거래 :부모님이나 친척에게 돈을 빌려 부동산을 구입했다면, 반드시 차용증 작성 및 이자 지급 기록이 있어야 합니다. 이러한 증빙 없이 받은 돈은 증여로 간주되어 증여세가 부과될 수 있습니다. 차용증을 작성하고 공증을 받거나 내용증명으로 보관하며, 법정이자율(현재 4.7%)에 해당하는 이자를 주기적으로 지급하고 있다면 차용으로 인정받을 수 있습니다.조사기간 :부동산 취득 후 1~2년 내에 세무조사가 진행되는 경우가 많으며, 자금 출처가 의심스러운 경우 5년 내 추가 세무조사가 가능합니다. 특수 관계인(부모, 자녀 등)과의 거래일 경우 최대 10년까지 소급 조사가 가능합니다.투기 과열 지구 대출 증액 가능 여부 및 지역 별 증액 한도, 자격 조건 차이 ==>투기 과열 지구와 같은 규제 지역은 대출에 제한이 많습니다. 하지만 정부 정책에 따라 규제가 완화되면서 다주택 자도 규제 지역 내 주택 담보 대출이 허용되는 등 변화가 있었습니다.지역 별 대출 한도나 자격 조건이 달라지는 주된 이유는 다음과 같습니다.규제 지역 여부 :부동산은 크게 규제 지역과 비 규제 지역으로 나누어 지며, 규제 지역일 수록 대출에 제한이 많습니다.LTV(주택 담보 대출 비율) : 주택 가치 대비 빌릴 수 있는 대출 금액의 비율입니다.DTI(총 부채 상환 비율) :소득 대비 주택 담보 대출 원리 금 상환 액의 비율입니다.DSR(총 부채 원리 금 상환 비율) :모든 대출의 원리 금 상환 액이 연 소득에서 차지하는 비율입니다. 총 대출 금액이 1억 원을 넘으면 DSR40%까지만 대출을 받을 수 있습니다.(비 은행은 50%). 이는 1년간 갚은 원리 금이 연 소득의 40%를 넘지 않도록 제한 하는 것입니다. (전세 대출, 중도금 대출, 소액 신용 대출 등은 제외)정책 변경 후 금융 기관 별 대응 전략 ==>정부의 부동산 및 금융 정책이 변경될 때 금융기관들은 각자의 상황과 전략에 맞춰 다양한 방식으로 대응합니다.대출 상품 조정 :LTV,DTI, DSR등의 규제가 완화되면 금융기관들은 대출 한도를 늘리거나, 새로운 대출 상품을 출시하여 대출 수요를 흡수하려 합니다 . 반대로 규제가 강화되면서 대출 심사를 강화하고 대출 상품의 조건을 까다롭게 변경할 수 있습니다금리 정책 변화 :기준 금리나 시장 금리 변동에 따라 대출 금리를 조정하여 수익성을 확보하거나 경쟁력을 유지합니다. 심사 기준 강화 또는 완화:정책 변경에 따라 대출 심사 기준을 유연하게 적용합니다. 예들 들어, 다 주택 자 대출 규제가 완화되면 해당 고객 층을 대상으로 한 대출 심사 기준을 완화할 수 있습니다.리스크 관리 :정책 변경이 금융 시장의 불안정성을 야기할 수 있으므로, 금융기관들은 리스크 관리 시스템을 재정비하고, 부실 대출을 예방하기 위한 노력을 강화합니다.결론적으로 아파트 구매 관련 하여 국세청은 부동산 취득 자금의 출처가 불분명하거나 탈세 혐의가 있을 때 자금 출처 조사를 실시하며, 투기 과열 지구는 대출 규제가 강하지만, 정부 정책에 따라 완화 될 수 있습니다. 대출금리는 한국은행의 기준금리 변동에 가장 큰 영향을 받으며 , 정부의 부동산 및 금융 정책이 변경되면 금융기관들은 대출 상품의 한도나 조건을 조정하고, 금리 정책을 변경하면서 심사 기준을 강화하거나 완화합니다. 따라서 변화된 환경에 맞춰 마케팅 및 영업 전략을 수립하고, 리스크 관리를 강화해야 하겠습니다.
Q. 9급 공무원 준비할때, 대학 4학기를 수강 질문입니다.
안녕하세요. 박영주 행정사입니다.공무원 시험에서 '가산점'은 주로 특정 자격증( 예: 변호사, 변리사, 공인 회계사, 세무 사, 한국사능력검정시험 등)이나 어학 성적, 또는 취업 지원 대상자 및 의사상 자 등에게 부여되는 혜택입니다. 대학에서 특정 학기를 이수했다고 해서 9급 공무원 시험에 직접적인'가산점'이 부여되는 경우는 일반적이 않습니다.다만, 대학 재학 중 공무원 시험을 준비하는 경우 다음과 같은 이점을 기대할 수 있어, 이를 '가산 점' 으로 오해 하실 수도 있습니다.학위 취득 :일부 직렬의 경우 특정 학위나 관련 전공을 요구하기도 합니다. 대학 졸업은 기본적인 응시 자격 요건이 될 수 있습니다.학업 역량 유지 :대학 공부를 통해 학습 습관과 문제 해결 능력을 유지하고 발전시킬 수 있습니다.정보 접근성 : 학교 도서관이나 스터디 그룹 등 공무원 시험 준비에 도움이 되는 자원을 활용하기 용이합니다.따라서 '4학기 수강 후 가산점'이라는표현보다는 , 대학 과정을 통해 공무원 시험 응시에 필요한 자격 요건을 갖추거나 학습 역량을 강화하는 측면으로 이해하시는 것이 더 적절합니다.공무원 시험 준비 시기 선택 ==>대학 4 학기를 수상하는 동안 공무원 시험을 준비할 지, 아니면 4 학기 수강을 마친 후 준비할지는 본인의 학습 스타일과 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 각 방법의 장단점은 다음과 같습니다4 학기 수강 후 공무원 시험 준비 (졸업 후 준비)장점 :시험 집중도 향상 : 대학 학업 부담 없이 공무원 시험 준비에만 온전히 집중할 수 있습니다.학습 계획 유연성 : 자신에게 맞는 학습 스케줄을 자유롭게 구성할 수 있습니다.심리적 안정감 : 학점 관리와 시험 준비를 병행하는 데서 오는 심리적 압박감을 줄일 수 있습니다.단점 :시간적 공백 : 졸업 후 취업까지 공백 기간이 발생할 수 있습니다. 경제적 부담 : 준비 기간 동안의 생활비와 학습 비용을 고려해야 합니다.학습 루틴 재정비 : 대학 생활과는 다른 새로운 학습 루틴을 만들어야 합니다.추천 대상 :한 가지 목표에 집중하는 것을 선호하고, 충분한 준비 기간을 확보하여 안정적으로 학습하고 싶은 분께 적합합니다. 휴학이나 졸업 후 시험 준비를 고려하는 경우도 많습니다.말씀하신 분께 드리는 조언 :본인께서는 이미 행정 사 자격증에 관심을 가지고 계신 만큼, 학습에 대한 의지와 계획 성이 뛰어나실 것으로 생각합니다. 어떤 방법을 선택하시든, 다음 사항들을 고려하시면 도움이 되실 것 같습니다.현재 학업 부담 분석 :현재 수강 중인 과목들의 난이도와 학점 관리의 중요 도를 고려하여 공무원 시험 준비에 할애할 수 있는 시간을 현실적으로 파악해 보세요자신의 학습 스타일 파악 :짧고 굵게 집중하는스타일인지, 아니면 꾸준히 오래 하는 스타일인지 등 본인의 학습 스타일을 고려하여 최적의 방법을 선택하는 것이 중요합니다.재정적 상황 고려 :졸업 후 준비할 경우 발생할 수 있는 경제적 부담을 미리 계획하고 대비하는 것이 좋습니다. 모의 시험 활용 :주기적으로 모의 시험을 치러 현재 실력을 점검하고, 부족한 부분을 보완하는데 집중하는 것이 중요합니다.결론적으로 , 어떤 선택이든 말씀하신 분의 미래를 위한 소중한 결정입니다. 신중하게 고민하시어 가장 효율적이고 만족스러운 방향으로 나아가시기를 응원하겠습니다. 좋은 결과 있으실 겁니다.
Q. 아파트 매수 후 매도인 임시거주에 대한 질문 입니다.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.매도 인이 잔금일 이후 7 일간 임시 거주를 요청한 상황은 부동산 거래에서 종종 발생할 수 있는 일입니다. 중요한 것은 이러한 특별한 상황을 계약서에 명확하게 명시하여 불필요한 분쟁을 예방하는 것입니다.매도인 임시 거주 요청 시 고려 사항 ==> 본인께서 매도 인의 요청을 수용하시기로 결정하셨다면, 다음과 같은 사항들을 충분히 고려하시고 특약으로 명확히 작성하시는 것이 중요합니다.소유권 이전 및 잔금 처리 :잔금 일에 소유권 이전 등기를 완료하고 잔금을 치르는 것은 매수 인의 권리이자 의무입니다. 매도 인이 10월 10 일에 새로운 집의 잔금을 치러야 하는 상황이므로, 이 날 소유권 이전과 잔금 지급을 진행하는 것은 합리적인 방법입니다. 법무사 님과 동행하시는 것은 매우 잘 생각하신 부분입니다.특약의 중요성 :특약은 계약 당사자 간의 특별한 합의 사항으로, 법적 효력을 가집니다. 매도 인이 임시 거주 요청과 같은 특별한 상황에서는 매수인 님의 권리를 보호하기 위해 특약을 상세하게 작성하는 것이 필수적입니다.특약에 반드시 포함 해야 할 사항 ==>명확한 퇴 거 일 명시:매도 인이 아파트를 비워줄 최종 날까( 예: 2025년 10월 17일)를 명확히 기재합니다. 지연 시 위약금 조항 :만약 매도 인이 명시된 퇴 거 일까지 퇴거 하지 않을 경우,하루 당 얼마의 위약금을 지불해야 하는지 구체적으로 명시합니다. 이는 매도 인의 퇴거 를 강제하는 효과 적인 수단이 될 수 있습니다.공과 금 정산 :임시 거주 기간(예 10월 10일 ~ 10월 17일) 동안 발생하는 전기, 가스,수도 요금 및 아파트 관리비 등 모든 공과 금은 매도 인이 부담한다는 내용을 명확히 합니다. 잔금 일에 중간 정산하여 매도 인이 지불하도록 하거나, 퇴 거 후 정산 방법을 명확히 살 수 있습니다.부동산 원 상 복구 및 손해배상 :매도 인이 임시 거주 기간 동안 아파트에 손상을 입히지 않고, 퇴 거 시에는 입주 당시의 상태로 원 상 복구해야 한다는 조항을 포함합니다. 만약 손상이 발생할 경우, 매도 인이 배상해야 한다는 내용을 명시해야 합니다.잔금 일부 유보 또는 예 치 :매도 인이 퇴거를 완료하고 아파트의 상태를 확인한 후에 잔금의 일부(예 :수백 만 원)를 지급하거나, 해당 금액을 공인중개사에게 예 치 해 두는 방안을 고려할 수 있습니다. 이는 매도 인의 원활한 퇴거 와 원상 복구를 유도하는 강력한 장치 됩니다.책임 소재 명확 화 :임시 거주 기간 동안 아파트 내에서 발생하는 모든 사고(화재, 도난 등)에 대한 책임은 매도인 에게 있다는 조항을 포함합니다.결론적으로 본인의 상황은 충분히 안전하게 진행할 수 있습니다. 다만, 계약서 상의 특약 하나하나가 매수인 님의 권리를 보호하는 중요한 장치가 되니, 꼼꼼하게 확인하시고 전문가의 도움을 받는 것을 권해드립니다. 이 과정이 잘 마무리되어 새로운 보금자리에서 행복하시기를 바라고 응원합니다.