안녕하세요. 박영주 행정사,공인중개사,건축기사입니다
Q. 전세 계약갱신권청구 거부 사유 가능한가요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.주택 임대차 보호 법에 따르면, 임차인은 계약 만료 6개월 전부터 2개월 잔까지 임대인에게 계약갱신청구권을 행사하여 1회에 한해 2년 더 거주할 수 있습니다. 하지만 임대인(또는 직계 존 속, 직계비속 포함)이 해당 주택에 실제 거주하려는 경우에는 임차인의 계약갱신청구권을 거절할 수 있습니다.실 거주를 이유로 한 계약 갱신 청구 권을 거절 가능성에 살펴보면, 가장 중요한 점은 , 임대인의 지위는 주택의 매매와 함께 새로운 집주인에게 승 계 된다는 것입니다.즉 , 본인께서 새로운 임대인이 되시는 것이며, 실 거주를 목적으로 하신다면 임차인의 계약 계약갱신청구권을 거절 할 수 있습니다.핵심은 언제 거절 의사를 통보하느냐 입니다 세입 자의 계약 갱신 청구 권 행사 기간 확인 :세입 자는 현재 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신청구권을 행사할 수 있습니다.본인의 통보 시점 :본인께서는 세입 자의 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전 까지 의 기간 내에 실 거주를 이유로 계약 갱신 거절의 의사를 명확히 통보하셔야 합니다. 만약 이 기간이 지나면 묵시적 갱신이 되거나, 이미 전 집주인과 갱신 합의가 법적으로 유효하게 이루어진 경우(예: 계약서 작성 등)에는 거절이 어려울 수 있습니다.만약 전 집주인이 계약 갱신 청구를 '받아주었다'는 것이 단순히 구도 합의이거나, 아직 정식으로 계약 갱신 청구 권 행사 기간이 도래하지 않은 상태였다면, 새로운 임대인인 본인께서 실 거주를 이유로 거절하는 것은 가능합니다.주의 사항 ==> 실 거주 의무 :임대인이 실 거주를 이유로 계약 갱신을 거절한 후 , 해당 주택에 실제 거주하지 않고 제3자에게 임 대하는 경우에는 기존 임차인이 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다.증 빙 :실 거주 목적을 밝히더라도, 세입 자 측에서 허위라고 주장할 경우 법적 분쟁으로 이어질 수 있으므로, 실 거주 의사를 증명할 수 있는 자료(매매 계약서 등)를 준비해 두시는 것이 좋습니다.결론적으로 가장 정확한 절차를 위해 현재 세입 자의 계약 만료 일과 전 집주인과의 갱신 합의가 어떤 형태로 이루어 졌는지 확인하시고, 필요한 경우 부동산 전문가나 법률 전문가와 상담하시는 것을 권해드립니다.
Q. 한국에서는 주택보다 아파트를 선호하잖아요 그 이유가 뭘까요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.한국인이 아파트를 선호하는 주요 이유는 다음과 같습니다.경제적 요인 :아파트는 단독 주택에 비해 시장에서 거래가 활발하고 시세 파악이 용이하여 투자 자산으로서의 가치가 높게 평가됩니다 매매가 쉽고, 가격이 오를 가능성이 크다는 인식이 강합니다.건축 및 유지 보수 효율성 : 아파트는 대규모로 건축 되기 때문에 단독 주택에 비해 건축 비용이 상대적으로 효율적입니다. 또한, 공용 관리 시스템을 통해 유지 보수 비용이 개별 단독 주택보다 적게 들고, 체계적인 관리가 가능합니다. 생활 편의성 :아파트는 단지 내에는 주차장, 보안 시스템, 커뮤니티 시설(헬스 장, 독서실, 어린이집 등)등 다양한 편의 시설이 잘 갖춰져 있어 생활의 편리함을 제공합니다.접근성과 인프라 :아파트는 주로 도시 중심이나 신도시 등 인프라가 잘 구축된 지역에 위치하여 대중교통, 사업 시설, 교육 시설 등과의 접근성이 뛰어납니다.관리의 용이 성 : 개인이 직접 관리해야 할 부분이 적고, 관리 사무소를 통해 청소, 보안, 시설 보수 등이 체계적으로 이루어져 주거 관리에 대한 부담이 적습니다.사회적 인식 한국의 급격한 경제 성장과 도시화 과정에서 아파트는 주거 안정과 더불어 부오 성공의 상징으로 자리 잡았습니다. 특정 아파트 단지에 거주하는 것이 사회적 지위를 나타내는 것으로 인식되기도 합니다.안정성 및 보안 : 아파트 단지는 외부인 출입 통제, 경비 시스템 등으로 인해 단독 주택에 비해 높은 보안 수준을 제공하며, 이는 거주민 들에게 심리적 안정감을 줍니다.아파트 단지 내에서 형성되는 공동체 문화와 이웃과의 교류가 주는 안정감도 선호 요인 중 하나 입니다.도시 개발 방식고밀도 주거 형태의 필요성 :한국은 국토 면적이 좁고 인구 밀도가 높아 효율적인 주택 공급을 위해 고층 아파트 단지 개발이 필수적이었습니다. 정부 정책의 영향 :과거 정부의 주택 공급 정책이 아파트 건설에 집중되면서 자연스럽게 아파트 공급이 늘고, 이에 대한 수요도 함께 증가했습니다.외국과의 차이점 ==>외국, 특히 서구 권에서는 단독 주택을 선호하는 경향이 강합니다. 이는 넓은 토지와 개인의 프라이버시, 정원을 가꿀 수 있는 여유 등을 중요하게 생각하기 때문입니다. 반면 한국은 이러한 개인적인 공간의 확보보다는 효율적인 공간 활용, 편리한 인프라 접근성, 그리고 사회적 인식을 더 중요하게 여기는 경향이 있습니다. 현재 한국인의 절반 이상인 51.9%가 아파트에 거주하고 있으며, 이는 단독 주택 거주 비율(30% 미만)보다 훨씬 높은 수치입니다. 이처럼 아파트는 단순한 주거 공간을 넘어, 한국 사회의 경제적, 문화적 특성을 반영하는 중요한 주거 형태로 자리매김했습니다.
Q. 청년 버팀목 단기 연장 후 이사 가능 여부
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.말씀하신 청년 버팀목 전세 자금 대출의 경우, 10일과 같은 아주 짧은 기간만 연장하는 것은 현실적으로 어렵습니다. 대출 연장은 보통 1년 또는 2년 단위로 이루어지며, 은행 시스템 상 일 단위로 연장을 처리하는 경우는 거의 없기 때문입니다.또한 '목적물 변경, 추가 대출, 2차 연장' 이라는 표현을 사용하셨는데 , 이는 현재 집 A에 대한 대출을 집 B로 옮겨가는 개념으로 이해됩니다. 주택 도시 기금의 버팀목 전세 자금 대출은 특정 주택을 담보로 하는 것이 아니라, 임차인의 주거 안정을 위한 대출을 상환하고 새로운 집으로 신규 대출을 신청하는 절차를 거쳐야 합니다. 즉 집 A에 대한 대출을 집B로 '목적물 변경하여 '연장'하는 것은 불가능하며, 사실상 집 A 대출 상환 후 집 B대출을 새로 받는 개념입니다.이러한 신규 대출 신청 과정에는 심사 기간이 필요하며, 보통 넉넉히 2주에서 한 달 정도의 시간이 소요될 수 있습니다. 따라서 10일 이라는 짧은 기간 안에 대출 상환과 신규 대출 실행을 모두 완료하는 것은 매우 어렵습니다.대출 관련 고려 사항 ==>최소 연장 단위 :청년 버팀목 전세 자금 대출은 일반적으로 1년 또는 2년 단위로 연장이 가능하며, 일 단위 연장은 불가 합니다.대출 상환 및 재 대출 :현재 집A 의 대출은 집B에 대한 대출은 9월 30일에 새로운 대출로 신청하고 실행되어야 하는데, 이 과정에 필요한 심사 기간을 고려하면 10일은 매우 촉 박합니다.무 주택 자 유지 :청년 버팀목 전세 자금 대출은 무 주택 자 에게 만 해당되므로, 청약 당첨 후 입주 전까지는 무 주택 자 상태로 인정되어 대출 연장이 가능할 수 있으나, 이는 기존 주택 에서 의 연장 심사 시점에 해당 합니다. 새로운 주택으로의 이동은 신규 대출로 간주됩니다. 10일간의 공백 해결할 수 있는 방법==>현재 집(집A) 임대인과 단기 연장 합의가장 현실적이고 간단한 방법은 현재 거주 중인 집A의 임대인과 10일간의 단기 월세 연장을 협의하는 것입니다. 임대인가 협의가 잘 된다면, 10일차 월세만 지불하고 해당 기간 동안 거주할 수 있습니다. 이는 임대인과 임차인 간의 합의 사항이므로, 임대인이 동의 하는 지가 중요합니다.장점 : 대출 관련 복잡한 절차를 피할 수 있습니다.단점 : 임대인이 동의하지 않을 수 있습니다.임시 거처 및 짐 보관 짐 보관 :이사 업체에서 제공 하는 단기 보관 서비스를 이용하거나, 별도의 짐 보관 창고를 알아보는 방법이 있습니다.임시 거쳐 : 10일 동안 친구나 가족의 집, 또는 단기 임대 숙소(고시원, 레지던스, 에어비앤비등)를 이용하는 방법입니다.장점 : 대출 및 계약 문제에서 자유로워 질 수 있습니다.단점 : 짐을 옮기고 임시 거처를 마련하는데 드는 비용과 번거로움이 있습니다.집B 임대인과 조기 입주 협의( 가능성이 낮음) 집B의 세입 자가 9월 30일에 이사 나가는 것이 확정되어 조정이 어렵다고 하셨지만, 혹시 모를 가능성을 위해 집B의 임대인에게 짐이라도 먼저 들여놓거나, 아주 짧은 기간이라도 먼저 입주할 수 있는지 문의해 볼 수 있습니다. 다만 기존 세입 자의 이상 일정과 청소 등의 문제로 가능성이 낮을 수 있습니다.결론적으로 가장 중요한 것은 현재 대출을 취급하는 은행(주택 도시 기금 또는 해당 은행)에 직접 문의하여 정확한 대출 상환 및 신규 대출 절차에 대해 확인하는 것입니다. 그리고 현재 집 A의 임대인과 단기 연장 가능성에 대해 솔직하게 이야기하고 협의하는 것이 가장 현실적인 해결책이 될 것 같습니다. 차분히 하나 씩 해결해 나가시면 분명 좋은 방법을 찾으실 수 있을 겁니다.
Q. 임차하고 있는 집의 임대인이 내부 측정을 요구해요
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.주택 임대차 계약에서 임대인과 임차인은 각자의 권리와 의무를 가집니다.임대인의 의무 :임대인은 임차인이 주택을 사용하고 수익 할 수 있도록 목적물을 임차인에게 인도하고, 계약 기간 중 그 주택을 사용.수익에 필요한 상태로 유지해 줄 의무(수선 의무)를 가집니다. 이는 주택의 기본적인 유지 보수를 포함합니다.임차인의 의무 :임차인은 주택을 선량한 관리자의 주의로 보존하고, 임대차 계약이 종료되면 주택을 원래 상태로 반환할 의무를 가집니다. 또한, 임대인이 주택 매매를 위해 내부를 보여주거나, 수선이 필요한 경우 등 정당한 사유로 방문을 요청할 때 협조할 의무가 있습니다.내부 측정 요구에 대한 임차인의 의무 ==>임대인이 리모델링 계획을 위해 벽, 싱크대, 방문 등의 내부 측정을 임차인에게 직접 요구하는 것은 일반적인 임차인의 의무 범위에 해당한다고 보기 어렵습니다.직접 측정의 의무 없음 :임차인은 임대인의 리모델링을 위한 실측 업무를 대행할 의무가 없습니다. 이러한 실측은 보통 전문가(인테리어 업체, 시공업체 등)가 진행하거나, 임대인이 직접 방문하여 측정하는 것이 일반적입니다.협조 의무의 범위 : 임차인은 임대인이 정당한 사유로 주택 내부를 확인하고자 할 때 협조할 의무가 있지만, 이는 임대인이 직접 방문하여 측정하는 것을 허용하는 정도이지, 임차인에게 직접 측정을 요구하고 그 결과를 보내 달라고 하는 것과는 다릅니다.오차로 인한 문제 발생 시 책이 소재 ==>본인께서 염려하시는 것처럼, 만약 측정을 대신 해드렸는데 오차가 발생하여 추후 문제가 생긴다면 그 책임은 어떻게 될 까요?임차인의 책임 가능성 낮음 :임차인이 전문가가 아닌 상태에서 임대인의 요구로 측정으로 대신 해주었을 때 발생하는 오차에 대한 책임은, 일반적으로 임차인에게 전가 되기 어렵습니다. 이는 임대인이 전문가에서 맡겨야 할 업무를 임차인에게 요구하여 발생한 문제로 볼 수 있기 때문입니다.측정 행위의 주체 :리모델링을 위한 정확한 실측은 전문성을 요 하는 작업이므로, 만약 임차인이 측정을 잘못하여 문제가 발생하더라도 이는 임차인의 고의나 중대한 과실이 없는 한, 임대인의 지시에 따른 행위로 보아 임대인 측에서 책임을 져야 할 가능성이 높습니다.권유 드리는 대응 방안 ==>정중한 거절 : 임대인에게 "제가 전문가가 아니라 정확한 측정이 어려워 혹 시라도 오차가 발생하면 리모델링에 차질이 생길까 염려됩니다. 전문가를 통해 직접 측정하시는 것이 더 정확할 것 같습니다."와 같이 정중하게 거절 의사를 밝힐 수 있습니다.방문 허용 제안 :대신 "원하시는 시간에 전문가나임대인께서 직접 방문하셔서 측정하실 수 있도록 협조해 드리겠습니다."라고 제안하여, 임차인으로서의 협조 의무는 다하되, 직접 측정을 하는 부담은 피하실 수 있습니다.계약 만료 시점 고려 :계약 만료가 임박한 상황이므로, 임대인과의 원만한 관계 유지를 위해 너무 강경하게 거절하기보다는 유연하게 대응하시는 것도 좋은 방법입니다. 다만, 직접 측정을 해주는 것은 나중에 불필요한 분쟁의 소지를 만들 수 있으니, 신중하게 판단하시는 것이 좋습니다.결론적으로, 본인께서 불필요한 걱정을 덮고 계약 만료 후에도 원만하게 새로운 보금자리를 찾으실 수 있기를 바랍니다.
Q. 도시재생사업이 지역경제 활성화와 공동체 회복에 주는 효과는?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.도시 재생 사업은 쇠퇴한 도시를 다시 활성화하고, 지역 주민의 삶의 질을 향상 시키는데 중요한 역학을 합니다. 이 사업은 크게 경제적 효과와 공동체 회복이라는 두 가지 측면에서 긍정적인 영향을 미칩니다.지역 경제 활성화 인구 감소, 산업 구조 변화 등으로 쇠퇴하는 도시를 지역 역량 강화, 새로운 기능 도입, 지역 자원 활용 등을 통해 경제적으로 활성화 시킵니다.일자리 창출 :쇠퇴한 산업 기능을 회복하여 지역 일자리를 만들고 도시 경쟁력을 회복하는 데 목적이 있습니다. 예를 들어, 동남구청사 복합개발 사업은 4,776억 원의 경제적 파급효과와 4,288명의 일자리 창출을 기대하고 있습니다.민간 투자 유치 : 공적 재원을 '마중물'로 활용하여 민간의 활력을 회복하고 투자를 유도합니다. 이는 지역 경제에 새로운 활력을 붙어 넣는 계기가 됩니다.공동체 회복 및 사회적 효과 ==>도시 재생은 물리적인 변화 뿐만 아니라, 지역 주민들의 삶과 공동체에 긍정적인 영향을 미칩니다.지역 공동체 복원 :도시 문제 해결을 위해 지역 공동체를 복원하고, 지속 가능한 혁신 도시를 구축하는 제도적 설계이자 처방 적인 관리 전략으로 작용합니다.주민 참여 주도 :주민이 주도하는 도시 재생 사업은 마을 기록 화 사업, 문화 행사 개최 등을 통해 지역 공동체의 유대를 강화하고, 주민들의 자발적인 참여를 이끌어 냅니다.주거 환경 개선 :노후 화된 주거 환경을 개선하여 주민들의 생활 만족도를 높이고, 더 나아가 지역 전체의 가치를 상승 시킵니다.해외 및 국내 성공 사례 ==>도시 재생 사업의 성공은 다양한 형태로 나타나며, 각 지역의 특성과 필요에 맞춰 진행됩니다.해외 성공 사례 :캐나다 그 랜 빌 아일랜드(Granvile Island) : 밴쿠버의 공장 지대였던 이곳은 도시 재생을 통해 현재는 활기찬 시장과 예술 공간이 어우러진 복합 공간으로 탈바꿈했습니다.콜롬비아 보고 타(Bogota) : 보고 타의 도시 재개발 사례는 남미 대륙의 도시 재생에 대한 중요한 시사점을 제공하고 있습니다.국내 성공 사례 ==>서울 성수 동 :과거 제조업 중심지였던 성수 동은 IMF와 산업 구조 변화로 쇠퇴기를 겪었으나, 2014년부터 도시 재생을 통해 도시 경쟁력을 향상 시키고 핫 플레이스로 거듭났습니다.순천 옥룡동 은개골 :주민이 주도하는 마을 관리 사회적 협동 조합을 통해 마을 기록 화 사업, 문화 행사 등을 성공적으로 추진하여 2020년 도시 재생 우수 사례로 선정되었습니다.도시 재생 합업 추진 시 갈등 및 해결책 ==>발생 가능한 갈등 유형 :이해관계자 간의 갈등 : 주민, 상인, 지주, 개발어자, 행정기관 등 다양한 주체들의 이해관계가 충돌하며 갈등이 발생할 수 있습니다.정보 불균형 및 소통 부족 : 사업 진행 과정에 대한 정보가 투명하게 공유되지 않거나, 주민들의 의견이 충분히 반영되지 않을 때 불신과 갈등이 커질 수 있습니다재산권 및 보상 문제: 도시 재생으로 지역으로 지역이 활성화되면서 임대료가 상승하고 원주민이나 기존 상인들이 쫒겨 나는 현상 또한 중요한 갈등 요인입니다.갈등 해결책 :갈등을 효과적으로 관리하고 해결하는 것은 도시 재생 사업의 성공에 필수적입니다.선제 적 갈등 관리 : 사업 초기 단계에서 잠재적 갈등을 예측하고 이를 해결하기 위한 갈등 관리 비용을 투입하여 갈등이 표면화 되기 전에 예방하는 것이 중요합니다.주민 참여 확대 : 사업 기획 단계부터 주민들의 적극적인 참여를 유도하고, 충분한 소통 채널을 마련하여 의견을 수렴해야 합니다.투명한 정보 공개 : 사업 진행 과정, 예산 집행 , 보상 기준 등 모든 정보를 투명하게 공개하여 불필요한 오해와 불신을 줄여야 합니다. 전문가 개입 및 중재 : 젠트리피케이션과 같은 부작용을 최소화하기 위해 원주민과 기존 상인들을 위한 맞춤형 보상 및 재 정착 지원 방안을 마련해야 합니다.결론적으로, 도시 재생 사업은 복잡하고 어려운 과정이지만, 지역의 특성을 이해하고 주민들과 소통하며 갈등을 현명하게 해결해 나간다면, 지역 경제 활성화와 공동체 회복이라는 목표를 달성할 수 있을 것입니다.