안녕하세요. 박영주 행정사,공인중개사,건축기사입니다
부동산
Q. 가계약을 한 상태인데 보증금이 부족할때
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.가 계약금을 내셨는데 입주를 불과 이틀 앞두고 보증금이 부족하여 막막하고 불안한 마음이 드실 것 같습니다.가장 먼저 하셔야 할 일은 임대인(집주인) 또는 공인중개사 분과 솔직하게 현재 상황을 공유하고 도움을 요청하는 것입니다. 두 분께 상황을 설명하고 다음과 같은 방안을 조심스럽게 논의해 보실 수 있습니다.입주일 조정 및 보증금 분할 납부 협의 :갑작스러운 상황 변화로 인해 보증금 마련에 시간이 필요하다는 점을 설명하고, 입주 일을 며칠만 더 연기할 수 있는지 정중하게 문의해 보세요혹은 부족한 보증금을 입주 후 몇 주 이내로 분할하여 납부할 수 있는지 양해를 구하는 방법도 있습니다. 임대인 입장에서는 공 실을 두는 것보다는 조금 양보 해서라도 세입 자를 받는 것이 나을 수 있으니, 최대한 상호 간의 합의점을 찾아보는 것이 중요합니다.가족이나 지인에게 도움 요청 :주변의 도움을 받을 수 있는 분이 있다면, 잠시 부족한 금액을 빌리는 것에 대해 조심스럽게 상의해보는 것 또한 방법입니다 물론 이것은 최후의 수단으로, 빌리게 된다면 반드시 갚을 수 있는 계획을 세우는 것이 중요합니다. 만약 계약 진행이 어려워질 경우 ==>현재 내신 50만 원의 가 계약금은 일반적인 계약 관행 상 돌려받기 어려울 수도 있습니다.가 계약금은 본 계약 체결 의사를 표시하고 매물을 확보하기 위한 일종의 예약 금 성격이 강하며, 특별히 반환 약정을 하지 않았다면 계약을 포기하는 쪽에서 돌려받지 못하는 경우가 많습니다. 하지만 상황에 따라 반환이 가능한 경우도 있을 수 있으니, 계약 당시에 가 계약금에 대한 별도의 약정이 있었는지 확인해보시는 것이 좋습니다. 구체적인 약정이 없거나, 중 개 사 와 의 소통 과정에서 오해가 있었다면 법률 전문가의 조언을 구하는 것도 고려해 볼 수 있습니다.무엇보다 중요한 것은 임대인 또는 공인 중개사 와 의 적극적이고 솔직한 소통입니다. 미리 상황을 알리고 해결책을 함께 모색하는 것이 가장 현명한 방법입니다. 갑작스러운 문제에 직면하면 당황하고 위축되기 마련이지만, 충분히 해결 방법을 찾으실 겁니다. 돈을 돌려 주실 분도 임대인이기 때문에 잘 소통하시면 됩니다.
부동산
Q. 숙박업 요금에 대한 기준은 지침이 없는건가요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.숙박 업소의 요금은 기본적으로 사업자가 자율적으로 정하여 신고하는 '신고 제'로 운영됩니다. 따라서 국가에서 숙박 요금의 상한선을 강제하거나 구체적인 금액을 일률적으로 정해두지는 않습니다. 즉, 주변시세에 따라 요금이 어느 정도 형성되는 것은 맞지만, 정부가 직접적인 요금 기준을 정하시는 않는 다는 의미입니다.다만 숙박 업자는 업소 내 접객 대에 숙박 요금 표를 반드시 게시해야 합니다. 그리고 중요한 점은, 게시된 요금 표와 다르게 요금을 받는 경우 관할 관청의 조치를 받을 수 있다는 것입니다. 이는 숙박 업소가 이미 게시 된 가격에서 요금을 인상해서 받을 수는 없다는 의미이기도 합니다. 따라서 정부는 직접적인 요금 통제보다는 '투명한 요금 게시와 준 수'를 통해 관리를 하고 있다고 볼 수 있습니다.추가 요금에 대해서도 문의 주셨는데요. 추가 인원 요금이나 부가 서비스에 대한 요금은 운영자가 임의로 설정하는 경우가 많습니다. 예를 들어, 펜션 등에서는 1인 추가 시 1~3만 원 정도의 요금을 받는 것이 일반적이며 , 기준 인원을 초과하는 추가 게스트에 대해 요금을 부과하는 것이 가능합니다.이러한 추가 요금도 숙박 업소 자체의 운영 방침에 따라 정해지며, 숙소 예약 시 관련 정보를 명확히 확인하는 것이 중요합니다. 불필요한 추가 비용 발생을 막기 위해 예약 과정에서 인원에 따른 요금 변동이나 추가 요금 발생 여부를 미리 확인하고, 필요한 경우 직접 문의하여 확실한 정보를 얻는 것이 좋은 방법입니다.
행정사 자격증
Q. 직업중에는 여러가지 직업이 있는것 같은데요 그런데 행정사라는 직업도 있던데요 행정사란 어떤 직업인가요
안녕하세요. 박영주 행정사입니다.행정 사(行政士)는 법률에 근거하여 행정기관에 제출하는 각종 서류를 작성하고, 그 제출을 대행하는 등 국민의 권리 의무 및 사실 증명에 관한 서류를 작성하거나 행정 절차와 관련하여 다양한 편의를 제공하는 전문 직업입니다.쉽게 말씀드리면, 일반인들이 복잡하게 느끼는 행정 적인 업무를 대신 처리해주는 전문가라고 생각하시면 됩니다.행정 사가 하는 업무는 다음과 같습니다.==>행정 서류 작성 및 제출 대행 :각종 인 허가, 신고 ,등록 허가 등 행정기관에 제출해야 하는 서류들을 대신 작성하고 제출해 드립니다. 예를 들어, 식당 영업 허가, 건축 인 허가, 법인 설립 등 다양한 행정 서류가 여기에 포함됩니다.권리 .의무 및 사실 증명에 관한 서류 작성 :계약서, 진정서, 탄원서, 청구서 등 법적 효력을 가지는 서류들을 작성하여 개인이나 법인의 권리와 의무를 보호하고, 사실 관계를 증명하는 역할을 합니다.행정 기관 업무에 대한 상담 및 자문 :복잡한 행정 절차에 대해 안내하고, 어떻게 문제를 해결해야 하는지 상담과 자문을 제공합니다.행정 관계 법령 및 제도 개선에 관한 의견 제시 :관련 법령이나 제도의 개선을 위한 의견을 행정기관에 제출하기도 합니다.행정 사는 공무원과는 다른, 독립적인 자격증 기반의 전문직입니다. 개인이 사무실을 열어 민원인들을 돕는 역할을 수행하는 것입니다.
부동산
Q. 면세점 운영시 외국인들도 온라인 주문 비율이 높은지요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.외국인도 면세점에서 온라인 주문이 가능한가요? ==>네, 외국인들도 면세점에서 온라인으로 주문이 가능합니다. 해외로 출국하거나 국내로 입국하는 내.외국인 모두 롯데 면세점과 같은 면세점 이용이 가능하며 온라인 주문 또한 지원하고 있습니다. 특히, 해외에 거주하는 외국인들에게 국산 면세품을 온라인으로 판매하는 '역 직구' 서비스도 시작되었습니다. 온라인 면세점에서 주문한 상품은 출국 장 또는 입국장에서 수령할 수 있습니다.외국인들의 온라인 주문 비율인 높은가요?, 아니면 오프라인 수익이 더 큰 상황인가요?==>최근 면세 업계는 온라인 판매를 통해 새로운 돌파구를 찾으려 노력하고 있습니다. 코로나 19의 영향으로 외국인 관광객이 급감하면서 면세점의 매출에 큰 타격이 있었고, 특히 오프라인 매장은 방문객 수에 비해 매출 증가 폭이 제한적인 것으로 나타났습니다. 외국인 관광객들의 면세점 방문 비율 자체도 27.4%에 그치는 등, 이전에 외국인 쇼핑의 중심지였던 면세점의 인기가 예전 같지 않습니다.이러한 상황에서 면세점들은 온라인 채널을 강화하며 위기 극복을 시도하고 있습니다. 일부 면세점에서는 오프라인 판매가 보다 온라인 판매가 가 더 저렴하게 책정되는 경우도 있어 온라인 구매를 유도하기도 합니다.따라서, 현재는 외국인 관광객의 오프라인 방문에 줄어들면서 면세점들이 온라인 판매를 활성화하고 있는 추세이며, 앞으로 온라인 주문의 비중이 더욱 중요해 질 것으로 보입니다. 명확하게 "온라인 주문 비율이 오프라인 수익보다 높다"고 단정하기는 어렵지만, 면세점들이 온라인 사업에 큰 기대를 걸고 있으며, 오프라인 수익의 성장세가 제한적이라는 점을 고려 할때 온라인의 중요성이 커지고 있다는 할 수 있습니다.
부동산
Q. 공공주택 공동분양 청약을 위해서 알아보던 중 융자금이라는게 있던데 부동산 초보라 용어들이 생소하네요. 무슨 금액이죠?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.부동산 용어들이 생소하고 어렵게 느껴지는 것은 너무나 당연한 일입니다.말씀 하신 대로 공공주택 공동 분양 청약 과정에서 등장하는 '융자 금'은 주로 금융기관에서 주택 구매를 위해 빌리는 '대출 금'을 의미합니다.부동산 거래에서 흔히 '주택 담보 대 출'이라 고도 불립니다. 계약금( xx원) :청약에 당첨되신 후, 가장 먼저 계약을 체결할 때 납부하는 초기 금액입니다. 이는 주택 가격의 일정 비율(예: 5~20%)을 차지하며, 이 금액을 내면 계약이 확정됩니다.잔금( xxx원) : 잔금은 계약금을 제외한 나머지 주택 구매 비용을 의미합니다. 보통 말씀하신 분 대로'입주 후 90일 '과 같이 특정 시점(보통 입주 시점)에 치르게 됩니다. 이때 필요한 자금을 마련하기 이해, 본인의 현금과 함께 금융기관에서 받은 '융자 금(주택 담보 대출)'을 활용하여 잔금을 납부하게 됩니다.융자 금 (xxx원) :네 본인께서 이해하신 대로 융자 금은 매달 정기적으로 갚아나가게 됩니다. 주택 담보 대출을 받으면, 약정 한 기간(예 :10년, 20년, 30년)동안 원금과 이자를 합한 금액을 매월 금융기관에 상환해야 합니다. 이것을 '원리 금 상환'이라고 합니다.결론적으로, 계약금은 맨 처음에 내고, 잔금은 입주 시점에 본인 현금과 대출 받은 융자 금을 합쳐서 내며, 그 융자 금은 입주 후에 매달 조금씩 갚아나가는 구조라고 생각하시면 됩니다.
부동산
Q. 임대차 계약서 작성 시 도장이 꼭 필요한가요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.결론부터 말씀드리자면, 임대차 계약서를 작성하실 때 반드시 인감도장이 필요하지는 않습니다. 서명으로도 계약의 효력을 인정받을 수 있습니다.우리 민사소송법에서는 사 문서의 진정함을 추정할 수 있는 요소로 서명, 날인(도장을 찍는 것), 그리고 무인(지장)을 모두 인정하고 있습니다.따라서 임대차 계약 시에도 인감도장이나 막 도장(일반 도장) 사용에 문제가 없으며, 도장이 없다면 서명 만으로 진행하셔도 무방합니다. 중요한 것은 계약 당사자의 본인 확인과 계약 의사의 명확한 확인 입니다.따라서 임대차 계약 연장이시라면, 굳이 도장을 가지러 가시는 수고를 하지 않으셔도 괜찮습니다. 서명으로 안정하게 계약을 진행할 수 있습니다. 부동산에서도 도장이 없으면 서명으로 계약을 진행합니다.
부동산
Q. 민생지원금 사용처와 사용 제한 업종은 어떻게 되나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.민생 회복 소비 쿠폰(민생 회복 지원금)은 최근 경제 불황에 대응하고 소비를 촉진하며 소상공인들을 지원하기 위해 시행된 제도입니다.이 소비 쿠폰은 주로 다음 기준에 따라 사용처가 정해집니다.민생 회복 지원금 사용 가능 업종 및 매장 :가장 중요한 기준은 연 매출 30억 원 이하의 소상공인이 운영하는 매장입니다. 정부의 정책 기조가 영세 소상공인의 매출을 돕는 데 있기 때문에, 이 기준을 충족하는 곳에서 사용하실 수 있습니다. 즉, 어떤 업종이든 해당 매장의 연 매출이 30억 원을 넘지 않는다면 사용이 가능합니다.민생 회복 지원금 사용 제한 업종 및 매장 :민생 회복 지원금은 일부 업종 및 대형 매장에서는 사용이 제한됩니다. 이는 대기업이나 일부 특정 업종으로 자금 쏠림 현상을 방지하고, 지원금의 본래 목적인 소상공인 지원과 지역 경제 활성화에 집중하기 위함입니다. 정확히 어떤 업종이 제한되는지는 구체적인 목록이 없지만, 주로 아래와 같은 곳들은 제한될 수 있습니다.대형마트( 예 : 이마트, 홈 플러스, 롯 데 마트 등)백화점(예 : 롯 데 백화점, 신세계 백화점, 현대 백화점 등)일부 대형 프랜 차이즈 직영 점( 다만, 연 매출 30억 원 이하의 가맹점은 사용 가능할 수 있습니다)유흥업소, 사행성 업종 등요약하면, 민생 회복 지원금을 사용하시기 전에는 해당 매장이 연 매출 30억 원 이하의 소상공인 매장인지 확인하시는 것이 가장 중요합니다. 많은 소상공인 매장에서는 '민생 회복 소비 쿠폰 사용 가능' 등의 안내 문을 게시하여 고객의 편의를 돕고 있으니, 방문하시기 전에 확인해 보시는 것도 좋은 방법입니다.
부동산
Q. 재개발이 진행중인 빌라를 취득하는 경우 취득세는 어떻게 되나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.재개발 진행 단계에 따라 빌라 취득 세율은 달라집니다.관리 처분인가 전 :이때는 주택을 매매하는 것으로 보아, 주택 매매 시의 취득 세율(1~3%)이 적용됩니다.실제로 납부할 때는 취득세의 부가세(농촌 특별 세 와 지방 교육세)에 따라 세율이 달라 질 수 있습니다.예를 들어, 주택 가격이 5억 원이고 전용 면적이 85 제곱 미터 이하인 경우, 취득세는 5억 원의 1%가 됩니다.관리 처분인가 이후(입주 권 취득 시) : 이 시점부터는 토지 만을 매수하는 것으로 간주하여 토지 매매 시 취득 세율인 4%가 적용됩니다.이는 '원시 취득'이 아닌 '토지 취득' 으로 보아 실 거래 가격을 과세 표준으로 합니다.과세 표준은 토지의 종전 권리 가액에 프리미엄이 더해진 금액으로 산정 될 수 있습니다.다 주택 자이신 경우에도 무허가 건축물이나 나대지 등 취득세 중 과세가 적용되지 않는 재개발 매물은 주택 수와 관계없이 고정된 취득 세율(4.6%)이 적용되는 경우도 있습니다.
부동산
Q. 춘천지역에서 1만원에 낙찰된 토지?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.네, 말씀하신 대로 실제로 춘천에서 1 만원이라는 최저 금액에 낙찰된 토지가 있었습니다. 최저 금액에 낙찰된 토지가 있었습니다. 이 사건에는 특별한 사연이 있었습니다.해당 토지는 가로 세로 약 30cm에 불과한 아주 작은 면적의 땅이었습니다. 전체 1m2(약 0.3평)의 땅을 11명이 공동으로 소유하고 있었는데, 이 중 일부 지분이 경매에 나온 것이었습니다. 감정가는 5,670원 이었으나, 최종적으로 1 만원에 낙찰되었습니다. 이는 우리나라 경매 역사상 최소 면적과 최저 낙찰가를 기록한 이례적인 사례하고 합니다.왜 이런 일이 일어 났을 까요==>이처럼 매우 작고 다른 사람들과 공동 소유 된 토지는 사실상 단독으로 활용하기가 매우 어렵습니다. 건물을 짓거나 다른 용도로 사용하기에는 너무 작고, 다른 공동 소유자들과의 관계도 복잡할 수 있습니다. 이러한 특성 때문에 일반적인 부동산 거래 가치와는 다른 방식으로 가격이 형성되곤 합니다. 즉, 실질적인 활용 가치가 매우 낮기 때문에 경매 가가 낮게 책정된 것이라고 합니다.정말 1 만원으로 땅을 살 수 있을 까요? ==>이 사례는 특수한 상황 때문에 발생한 것입니다. 일반적으로 주거 지나 상업용, 농지 등으로 활용 가능한 땅은 최소 면적과 이치, 주변 시세 등에 따라 수 천만 원에서 수억 원 이상을 호가합니다. 따라서 춘천의 1 만원 낙찰 사례처럼 매우 작은 면적의 공유 지분 토지가 아닌, 일반적인 용도로 활용할 수 있는 땅을 1 만원에 구매하는 것은 사실상 불가 하시다고 보시면 됩니다.결론적으로, 부동산 시장에는 이처럼 이례적인 경매 물건들이 종종 나오기도 하지만, 대부분은 복잡한 권리 관계나 낮은 활용 가치를 가지고 있는 경우가 많으니, 항상 꼼꼼하게 확인하시고 전문가의 도움을 받는 것이 중요합니다.
부동산
Q. 세종시 아파트 가격은 어떻게 되고 있나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.말씀처럼 대선 전 대통령 실 이전 논의로 세종시 아파트 값이 크게 들썩였던 것이 맞습니다. 그때의 상황과 현재의 흐름에 대해 살펴보겠습니다.과거 세종시 아파트 가격 동향 ==>세종시는 행정중심복합도시의 특성 상 정부 정책이나 국가적인 프로젝트에 민감하게 반응하는 경향이 있습니다. 특히 대선 후보들이 세종시를 대통령 집무실 및 입법, 행정의 중심지로 이전하겠다는 공약을 내놓으면서, 국민적 관심이 집중되었고 투자자들도 빠르게 움직였습니다.이러한 분위기는 2020년 총선 당시에도 나타났었는데요, 당시에도 세종시 아파트 값은 연간 44~47% 급등했던 전례가 있습니다. 대선 직전에는 대통령 실 이전 논의와 맞물려 아파트 값이 4년 8개월 만에 최고 상승률을 기록하기도 했습니다.현재 세종시 아파트 가격 상황 ==>하지만 대선이 끝난 지금, 분위기는 많이 달라졌습니다. 본인께서 느끼시는 것처럼 대통령 실 이전에 대한 논의가 이전만큼 활발하지 않으면서, 세종시 아파트 시장은 침체기를 맞고 있습니다. 대통령 선거 전 공약으로 인해 크게 올랐던 집값이 대선 후에는 다시 매물은 늘고 가격은 내리막길을 걷는 등 대선 정국 이전 수준으로 회귀하는 모습도 보이고 있습니다. 현재는 다시 가격 변동성이 커진 상황이라고 볼 수 있습니다.결론적으로, 세종시 부동산 시장은 이처럼 '정치 테마 도시'라는 특성 때문에 정치적 이슈에 따라 가격이 출렁이는 경향이 있습니다.