안녕하세요. 박영주 행정사,공인중개사,건축기사입니다
Q. 주택청약에 당첨되려면 어떻게 해야하나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.9년 동안 꾸준히 청약 통장을 관리해 오신 점 ,정말 대단하십니다.주택 청약 당첨 여부는 국민 주택이냐 민영 주택 이냐 에 따라 기준이 조금 다르고, 여러 요인에 의해 결정되기 때문에 단순히 모으신 금액 만으로는 단정하기 어렵습니다. 하지만 문의하신 분의 상황과 청약 유형 별 당첨 기준을 바탕으로 설명해 보겠습니다.국민 주택 청약 당첨 기준 : 국민 주택은 국가나 지자체, LH등 공공 기관이 건설하는 주택을 말합니다. 국민 주택 청약은 기본적으로 납 입 횟수와 무 주택 기간이 가장 중요하게 고려됩니다.납 입 회수 : 월 납입금은 최대 10만 원 까지만 납 입 횟수로 인정됩니다. 즉, 매달 25만 원을 납입하시더라도 10만 원 만 납 입 횟수로 계산됩니다.40M2 초과 주택의 경우 매월 10만 원 씩 10년 이상 납입하면 당첨 가능성이 높아진다고 합니다.무 주택 기간 : 무 주택 기간 역시 중요한 평가 기준입니다.저축 총액 : 국민 주택은 납 입 횟수가 우선순위 판단의 주된 기준이며, 저축 총액은 일부 경우에만 영향을 미칠 수 있습니다.민영 주택 청약 당첨 기준 : 민영 주택은 민간 건설사가 짓는 아파트를 가점 제로 합니다. 가점 제 : 무 주택 기간(최대 32점), 부양 가족 수(최대 35점), 그리고 청약 통장 가입 기간(최대 17점)에 따라 점수를 합산하여 점수가 높은 순서로 당첨자를 선정합니다. 본인은 9년 이라는 긴 가입 기간을 가지고 계셔서 민영 주택 가점 제 에서 유리한 점수를 확보하실 수 있습니다.추첨 제 : 가점 제 적용 후 남은 물량이나 특정 면적 주택에 대해 추첨으로 당첨자를 선정합니다.예 치 금액 : 민영 주택에 청약하려는 주택의 면적과 지역에 따라 정해진 예 치 금액을 청약 신청 전에 260만 원에서 내년에 500만 원 이상으로 늘어나면, 청약하시려는 지역과 면적의 예 치 금 기준을 충족하는 데 도움이 될 것입니다. 필요한 예 치 금액은 해당 청약 공고를 통해 정확히 확인하셔야 합니다.결론적으로, 9년이라는 가입 기간은 큰 강점이며, 특히 민영 주택 가점 제 에 유리하게 작용할 것입니다. 현재 모으신 260만 원과 내년에 500만 원 이상 되는 금액이 민영 주택 청약 시 필요한 예 치 금을 충족한다면 청약 신청이 가능해집니다. 하지만 당첨은 가점 점수나 납 입 횟수, 경쟁률 등 다양한 요인에 의해 결정되므로, 목표하시는 주택의 청약 공고를 꼼꼼히 확인하시고 본인의 자격 요건과 비교해 보시는 것이 가장 중요합니다.
Q. 일반 아파트에서는 에어비앤비를 운영할 수 없나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.에어비앤비는 2008년 8월에 창립된 숙박 공유 플랫폼 스타트업 입니다. 본사는 캘리포니아주 샌프란시스코에 있으며 , 191개 이상의 국가, 3만 4천개 이상의 도시에 진출해 있습니다. 아직 10년이 채 안 된 기업이지만, 현재 까지 에어비앤비를 이용한 사람만 6천만명이 넘습니다. 에어비앤비의 기업가치는 무려 300억 달러 이상으로, 우버와 더불어 가장 주목받는 스타트업으로 꼽힙니다.우리나라 현행법 상 일반 아파트나 빌라 같은 공동 주택에서 에어비앤비와 같은 단기 임대 숙박업을 운영하는 것은 원칙적으로 어렵습니다관광진흥법에서는 주택을 활용한 숙박업을 '외국인 관광 도시 민박 업'이나 '한옥 체험 업'등으로 제한하고 있습니다.즉 주인이 직접 거주하지 않는 일반 아파트를 내국인에게 에어비앤비처럼 단기 임대하는 것은 현행법 상 불법 소지가 매우 높습니다. 관광 진흥법 외에도 건축 법 등 관련 법규에서 숙박 시설의 용도를 따로 정하고 있기 때문입니다. 현재 월세 세입 자에게 임대 중인 아파트를 그대로 에어비앤비로 전환하여 운영하시는 것은 법적으로 어렵다고 보시는 것이 맞습니다. 만약 외국인 관광객을 대상으로 도시 민박 업을 하신다면 가능성은 있지만, 이 경우에도 직접 거주해야 한다는 조건이 있어 현재 상황과는 맞지 않을 것 같습니다. 결론적으로 부동산 관련 법규는 복잡하고 계속 변화할 수 있으니, 혹시 더 구체적인 방안을 고려하신다면 관련 법규를 체크하고 관련 기관의 담당자와 콘 택 하면서 방법을 찾아 보시는 것이 좋을 듯 합니다.
Q. 스마트홈 계약서 작성 시 경제발전 고려해야 할까요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.스마트홈 시스템은 설치 자체도 중요하지만, 이후의 유지 보수나 서비스 이용료 등 장기적인 비용이 발생할 수 있기 때문에 경제 상황의 변화가 영향을 줄 수 있을 지에 대해 걱정하시는 것은 당연합니다.스마트홈 시스템 설치 계약서 자체에 거시 경제 지표의 미래 예측 치를 직접적으로 반영하여 계약 조건을 명시하는 것은 일반적이지 않습니다. 계약서는 보통 계약 체결 시점의 서비스 범위, 장비, 설치 비용 , 초기 서비스 기간 및 요금 등을 구체적으로 명시하는 데 중점을 둡니다.하지만 우려하시는 경제 상황의 변화가 스마트홈 운영에 간접적으로 영향을 줄 수 있는 부분들은 다음과 같은 부분을 고려해 볼 수 있습니다.유지 보수 및 서비스 비용의 변동성 : 계약서에 명시된 유지 보수나 구독 서비스 비용이 고정된 금액인지, 아니면 일정 기간 후 또는 특정 조건(예 : 물가 상승률 연동)에 따라 변동 될 수 있는지 확인하는 것이 중요합니다.장기 계약의 경우, 서비스 제공 업체가 계약 기간 중 일방적으로 요금을 인상할 수 있는 조항이 있는지, 있다면 어떤 절차와 기준으로 인상되는 지 명확히 파악해야 합니다. 장비 교체 및 업그레이드 비용 : 기술 발전 속도가 빠르기 때문에 현재 설치하는 장비가 미래에도 문제 없이 작동할지, 혹은 업그레이드가 필요할 수 있는지 고려해야 합니다.업그레이드나 노후 장비 교체 시 발생하는 비용에 대한 정책이 계약서나 약관에 명시되어 있는지 확인하면 좋습니다. 이는 미래 물가 상승이나 공급 망 변화 등에 영향을 받을 수 있습니다. 계약 해지 조건 및 위약금 : 예상치 못한 경제적 어려움이나 다른 이유로 계약을 중도 해지해야 할 경우 발생하는 위약금 규정을 미리 확인해 두는 것이 필요합니다. 경제 상황 악화 시 유동성 확보가 중요해질 수 있기 때문입니다. 따라서 스마트 홈 계약서 작성 시 경제 발전 전망 자체를 계약 조건으로 명시하기 보다는 다음과 같은 실질적인 부분에 중점을 두시는 것이 현실적이고 중요하다고 봅니다. 예를 들면, 계약 기간 동안의 총 예상 비용 , 비용 변동 가능성 확인, 서비스 범위 및 품질 보증, 업체가 혹시 모를 업체의 경영난이 서비스 중단으로 이어질 수 있는지 업체의 신뢰성 및 재정 안정성을 살펴보시면 됩니다.결론적으로, 스마트홈 계약서에 미래 경제 발전 전망을 직접적으로 포함 시키는 것은 어렵지만, 거시 경제 상황이 장기적으로 유지 보수 비용이나 서비스 요금에 영향을 줄 수 있다는 점을 염두에 두시고 계약서 내에서 비용 변동 가능성이 있는 조항들(특히 서비스 및 유지 보수 관련)을 꼼꼼히 확인하고 예측 가능한 범위 내에서 비용을 관리할 수 있는 조건을 협의 하시는 것이 중요합니다.
Q. 대환대출 시 경제연구 자료 참고가 도움이 될까요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.대환 대출의 뜻은 새로운 대출을 제공하는 금융회사가 소비자의 기존 채무를 전환하는 방식을 뜻합니다. 쉽게 말해 현재 보유하고 있는 채무를 더욱 유리한 조건이 금융 서비스로 갈아타는 행위를 뜻하기도 합니다 . 거시 경제지표나 금리 전망 같은 자료들이 개인의 대환 대출 전략에 얼마나 유의미한 영향을 줄 수 있을지 궁금하시는 내용입니다. 한국은행이나 KDI에서 발표하는 경제 연구 자료는 분명 금융 시장 전체의 흐름과 금리 방향을 이해하는 데 중요한 정보를 제공합니다. 이러한 자료들은 다음과 같은 측면에서 간접적인 도움을 줄 수 있습니다.시장 상황 이해 : 거시 경제 지표나 금리 전망을 통해 현재 금융 시장이 어떤 상황인지, 앞으로 금리가 오를 가능성이 높은지 내릴 가능성이 높은지 등을 파악할 수 있습니다 이는 대환 대출을 신청하기에 적절한 시점인지 판단하는데 참고 가 될 수 있습니다.은행 정책 예측 : 중앙은행의 정책 방향이나 경제 전망은 은행들이 대출 상품을 설계하고 금리를 책정하는 데 영향을 미칩니다. 연구 자료를 통해 정부나 금융 당국의 정책 의지를 엿볼 수 있다면, 앞으로 은행들의 대출 조건이 어떻게 변화할지 어느 정도 예상해볼 수 있습니다.협상 시 배경 지식 : 은행 직원과 상담하거나 협상할 때, 단순히 낮은 금리를 요구하기보다는 현재의 경제 상황이나 금리 전망에 대한 기본적인 이해를 바탕으로 이야기하면 좀 더 설득력 있게 접근할 수 있습니다. 은행의 입장에서 왜 특정 금리를 제시하는지 이해하는 데도 도움이 될 수 있습니다. 하지만 이러한 거시 경제 자료가 개인의 대환 대출 조건이나 금리 협상에 직접적으로 '결정적인' 영향을 미치는 경우는 드물 수 있습니다. 은행이 개인에게 적용하는 대출 금리와 조건은 거시 경제 상황 뿐만 아니라 다음과 같은 요인에 더 크게 좌우 되는 경향이 있습니다. 예를 들면 개신 의 신용 점수 , 소득 및 상환 능력 , 담보 물의 가치 및 종류, 개별 은행의 대출 상품 및 정책,은행과의 거래 실적에 따라 혜택이 달라질 수 있습니다. 결론적으로, 경제 연구 자료를 찾아보는 것이 완전히 시간 낭비라고 보기는 어렵습니다. 금융 시장의 전반적인 분위기를 파악하고 정보에 기반한 의사 결정을 내리는 데는 분명 가치가 있습니다. 다만, 그 자료가 개인의 대환 대출 금리를 획기적으로 낮추는 만능 열쇠가 될 것이라는 기대는 조금 내려 놓으시는 것이 좋을 것 같습니다.
Q. 앞으로 서울 부동산 가격은 어떻게 될까요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.말씀하신 것처럼 도쿄는 90년대 이후 부동산 가격에 큰 변동이 없었고, 홍콩도 최근 상황 변화로 가격 하락세를 보인 것으로 알려져 있습니다. 뉴욕이나 런던은 여전히 세계 최고 수준의 부동산 가격을 유지하고 있습니다.서울 부동산 시장은 다른 도시들과는 또 다른 특성이 있습니다. 최근 서울 아파트 매매 가격은 상승 폭이 확대되는 추세를 보이고 있습니다.'똘 똘한 한 채'에 대한 선호 현상이나 재건축 기대감 등이 이러한 상승세를 이끌고 있는 요인 중 하나로 언급되고 있습니다. 또한 7월 부 터 대출 문턱이 높아질 수 있다는 소식도 있는 상황입니다.말씀하신 것 처 럼 인구 절벽 문제는 장기적으로 부동산 수용에 영향을 미칠 수 있는 중요한 요인입니다. 다만, 서울이라는 도시는 대한민국의 수도로서 많은 일자리와 편의 시설, 문화 인프라 등이 집중되어 있어 인구 감소의 영향을 상대적으로 덜 받을 수 있다는 시각도 있습니다. 지방의 인구가 감소하더라도 서울로의 인구 집중 현상은 지속되거나 완화되는 데 시간이 걸릴 수 있기 때문입니다.결과적으로 서울 부동산 가격은 인구 변화 뿐만 아니라 정부 정책, 금리 변화, 경기 상황, 그리고 '서울 불 패'와 같은 심리적 요인이 복합적으로 작용한 결과로 나타날 가능성이 높습니다. 앞으로 서울 부동산 가격이 어떻게 될지는 이러한 다양한 변수들이 어떻게 작용하느냐 에 따라 달라질 것으로 예상됩니다.