안녕하세요. 박영주 행정사,공인중개사,건축기사입니다
Q. 신혼부부 전세대출 관련해서 궁금한게 있습니다.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.신혼부부 전세 대출을 통해 입주하기 까지 의 일반적인 과정은 다음과 같습니다.주택 선택 및 임대차 계약 체결 :먼저 전세로 거주할 집을 찾고, 해당 주택의 임대인과 임대차 계약을 체결합니다. 이때 전세금의 5% 이상을 계약금으로 지불해야 합니다. 계약 시에는 확정 일자를 받아 두시는 것이 좋습니다. 대출 신청 :계약금을 지불한 후, 주택 도시 기금 대출을 취급하는 은행(우리, 국민, 농협, 신한, 하나 등)에 방문하거나 기금e든든 홈페이지를 통해 대출을 신청합니다. 이때 필요한 서류들을 미리 준비하셔야 합니다.대출 심사 및 승인 :은행은 제출된 서류와 신청자의 자격 요건(소득, 무 주택 여부, 신혼부부, 주택 종류 등)를 심사합니다. 이 과정에서 한국주택도시보증공사(HF) 또는 주택 도시 보증 공사(HUG)의 보증서 발급이 함께 진행됩니다. 보증 서가 발급 되어야 대출이 실행될 수 있습니다. 잔금 지급 및 전입 :대출이 승인되면, 정해진 잔금 일에 은행에서 대출금이 임대인 계좌로 지급됩니다. 잔금을 치른 후 해당 주택으로 전입 신고를 하고, 확정 일자를 다시 한번 확인하여 대항 력과 우선 변제 권을 확보하는 것이 중요합니다.입주 :전입 신고까지 완료되면 해당 주택에 입주하게 됩니다.정리하자면, 집 선택 ->전세금 5% 계약금 지불 및 계약 체결 -> 대출 신청 및 보증서 발급 -> 대출 실행 및 잔금 지급 -> 전입 신고 및 입주대출 한도 계산 기준 ==>주택 도시 기금 신혼 부부 전세 자금 대출의 한도 계산은 여러 요소를 종합적으로 고려하여 결정됩니다. 말씀하신 "전세금의 80% 이내"와 "임차 보증금의 90"는 대출 상품의 종류나 보증 기관에 따라 적용될 수 있습니다.주택 도시 기금 신혼 부부 전용 전세 자금 대출의 일반적인 기준 :이 대출은 기본적으로 전세금의 80% 이내 에서 대출이 가능합니다. 수도권은 최대 3억 원, 수도권 외 지역은 최대 2억 원까지 한도가 정해져 있습니다.보증 기관에 따른 차이 :한국주택금융공사(HF) 보증 :HF 보증은 임차 보증금의 최대 100%까지 보증이 가능하지만, 이는 보증서 발급 기준이며 실제 대출 한도는 신청인의 소득, 신용도, 그리고 기금 대출의 최대 한도(80%이내)를 넘지 않습니다.주택 도시 보증 공사(HUG)보증 :HUG는 주택 가격의 126% 또는 KB 시세의 90% 이내에서 보증금의 80% 이내를 기준으로 합니다.결론적으로,주택 도시 기금 신혼 부부 전용 전세 자금 대출은 전세금의 80%이내 라는 기준이 가장 보편적으로 적용되며, 실제 대출 한도는 이 80% 이내에서 부부 합 산 소득, 신용도, 그리고 지역 별 최대 한도 중 가장 낮은 금액으로 결정됩니다.
Q. 부동산 공시가격과 실거래가 차이나는이유가 궁금해요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.부동산 공시 가격과 실거래가는 각각 다른 목적과 기준으로 산 정 되기 때문에 차이가 발생합니다.용어 설명 :공시 가격(공시 지가 / 주택 공시 가격) :정부가 매년 1월 1일을 기준으로 조사.평가하여 공시하는 토지 및 주택의 가격의 입니다. 토지의 경우 '공시 지가', 주택 경우'주택공시가격'이라고 부르지만, 일반적으로 '공시 지가'라는 표현이 통용되기도 합니다. 이 가격은 재산세, 종합 부동산세 등 각종 세금을 부과하거나 건강 보험료를 산정하는 등 약 60 여 가지의 행정 목적으로 활용됩니다.실거래가 :부동산이 시장에서 실제로 매매된 가격을 의미합니다. 매도 인과 매수 인이 협상을 통해 합의한 금액으로, 시장의 수요와 공급, 경제 상황, 개별 부동산의 특성 등 다양한 요인이 반영되어 형성됩니다.공시 가격과 실거래가 차이의 주요 원인 :목적 : 공시 가격은 세금 부과 및 각종 행정 기준 마련이고, 실거래가는 시장의 실제 거래 가치 반영입니다.산 정 기준 : 공시 가격은 정부가 정한 평가 기준과 절차에 따라 일괄 적으로 산정하는 것이고, 실거래가는 매도 인과 매수 인의 자유로운 협상에 의합니다.반영 률 : 공시 가격은 실거래가의 약 60~70%낮게 책정되는 경향이 있고, 실거래가는 시장의 실제 가치를 100% 반영합니다.변동성 : 공시 가격은 매년 정해진 시점에 공시 되며, 시장 변동을 즉각 반영하기 어렵고, 실거래가는 시장 상황에 따라 실시간으로 유동적으로 변동 됩니다.두 가격이 차이가 나는 주된 이유 :목적의 차이 :공시 가격은 조세 형평성 확보 및 공공 목적을 위해 국가가 일괄 적으로 산정하는 기준 가격인 반면, 실거래가는 시장 참여자들의 자유로운 의사에 따라 형성되는 실제 거래 가격입니다. 산 정 방식의 차이 :수천 만 개의 부동산을 매년 시장 가격에 맞춰 정확히 평가하는 것은 현실적으로 어렵습니다. 따라서 공시 가격은 표준 부동산을 선정하여 평가하고 이를 기준으로 개별 부동산의 가격을 산정하는 방식을 사용합니다.반면 실거래가는 개별 거래마다 매도 자와 매수 자의 합의에 따라 결정되므로, 같은 지역의 유사한 부동산이라도 거래 시점이나 상황에 따라 가격이 달라질 수 있습니다.세금 부담 고려 : 공시 가격을 실거래가 수준으로 높게 책정할 경우, 국민들의 세금 부담이 급격히 증가할 수 있습니다. 이러한 부담을 고려하여 공시 가격은 일반적으로 실거래가 보다 낮게 책정되는 경향이 있습니다.정책적 현실화 율 :정부는 공시 가격이 실거래가를 얼마나 반영하는지 나타내는 '현실화 율 '이라는 개념을 도입하여, 이 비율을 점진적으로 높여 공시 가격을 실거래가에 가깝게 만들려는 정책을 추진하기도 합니다. 이는 부동산 시장의 투명성을 높이고 조세 정의를 실현하기 위한 정책적 노력의 일환입니다.결론적으로 공시 가격과 실거래가는 각각의 역할과 목적이 다르기 때문에 차이가 발생하며, 정부는 이러한 차이를 인지하고 정책적으로 관리하고 있습니다.
Q. 무순위, 불법행 줍줍 관련 문의드립니다
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.무 순위 청약 및 불법 행위 재 공급 동시 청약 가능 여부==>동일 발표 무 순위 청양과 불법 행위 재 공급의 당첨자 발표 일이 동일하다면, 두 곳 모두에 당첨될 경우 부적격 처리되어 두 곳 모두 당첨이 취소될 수 있습니다. 이는 청약 시스템 상 한 사람이 동일한 발표 일에 여러 건에 당첨되는 것을 허용하지 않기 때문입니다. 신청 자체는 가능 :청약을 넣는 것 자체는 가능하지만, 만약 둘 중 한 곳만 당첨된다면 부적격이 되는 것은 아닙니다. 원주 제일 풍경 채 센텀 포레의 경우 ==>원주 혁신 도시 제일 풍경 채 센텀 포레는 불법 행위 재 공급 1세대가 공급되는 것으로 확인됩니다. 만약 말씀하신 대로 무 순위 청양과 이 불법 행위 재 공급의 당첨자 발표 일이 같다면, 두 곳 모두 당첨 시 부적격 처리될 위험이 있습니다. 결론적으로, 본인께서 두 기회 모두를 잡고 싶으신 마음은 충분히 이해가 됩니다. 하지만 당첨자 발표일이 같다면, 두 곳 모두 청약 신청을 하시는 것은 위험 부담이 따를 수 있습니다. 신중하게 고민하시어 두 기회 중 더욱 희망하시는 한 곳을 선택하시거나, 각 청약의 공고문을 다시 한번 면밀히 확인하시어 중복 당첨 시의 처리 규정을 파악하시는 것을 권해드립니다.
Q. 파산후 부동산은 관재인이 관리한다고하는데
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.파산 선고 후 부동산 관리 및 면책 절차입니다. 파산 선고는 채무자의 모든 재산(일부 예외 제외)이 파산 재단에 속하게 되고, 파산 관재 인이 이를 관리하여 채권자들에게 배당하는 절차의 시작을 의미합니다.파산 관재 인의 역할과 재산 관리 ==>파산선고가 내려지면 법원은 파산관재인을 선임합니다. 파산관재인의 주요 역할은 다음과 같습니다.채무자 재산의 조사 및 확보 : 파산관재인은 채무자의 모든 재산을 조사하고, 파산재단에 속하는 재산을 확보합니다. 여기에는 본인께서 소유하신 빌라 두채와 거주하시는 아파트 모두 포함됩니다.재산의 환가(매각) :확보된 재산을 현금화하여 채권자들에게 공정하게 배당하기 위해 매각 절차를 진행합니다. 부동산의 경우, 파산관재인이 법원의 허가를 받아 매각을 진행하게 됩니다.채권자 배당 :재산 매각으로 확보된 자금으로 채권자들에게 법률에 정해진 순서에 따라 배당합니다. 면책 절차관련 업무 :면책 심리를 위한 보고서를 작성하고, 채무자의 면책 여부에 대한 의견을 제시하기도 합니다. 거주 중인 아파트에 대한 처리 ==>본인께서 현재 거주하고 계시는 아파트 또한 파산 재단에 포함되므로, 파산 관재인이 매각 절차를 진행하게 됩니다.매각 및 인도 : 파산관재인은 아파트를 매각하고, 매각이 완료되면 새로운 소유자에게 아파트를 인도해야 합니다. 이때 본인께서는 아파트를 비워 주셔야 합니다.퇴 거 시점 :정확한 퇴 거 시점은 파산 관재인의 매각 진행 상황, 매수 자와의 협의, 그리고 법원의 결정에 따라 달라집니다 일반적으로 매각이 완료되고 소유권 이전이 이루어지면 퇴 거가 이루어집니다 파산 관재 인은 채무자의 주거 안정을 고려하여 일정 기간의 유예를 주기도 하지만, 이는 파산 관재인의 재량과 사안의 특성에 따라 다릅니다. 따라서, 파산 관재인과 직접 소통하시어 현재 거주하시는 아파트의 처리 방향과 퇴 거 시점에 대해 논의하시는 것이 가장 중요합니다. 면책 선고의 의미 ==>면책 선고는 파산 절차를 통해 변제 되지 못한 채무에 대해 채무자의 책임을 면제해 주는 법원의 결정입니다.채무의 소멸 : 면책이 결정되면 본인께서는 파산채권에 대한 변제 책임을 면하게 되어 새로운 경제 생활을 시작할 수 있습니다재산 관리와의 관계 :면책 선고는 이미 파산 선고로 인해 파산 재단에 편입되어 파산 관재인이 관리하고 있는 재산에 대한 처분 절차를 변경하지 않습니다. 즉, 면책 선고가 나더라도 이미 파산 재단에 속한 부동산은 파산 관재인의 관리 하에 매각되어 채권자들에게 배당 됩니다. 면책 결정 까지 의 기간 ==> 파산 선고 후 면책 결정까지 걸리는 기간은 사건의 복잡 성, 파산 관재인의 재산 조사 및 환가 진행 속도, 법원의 업무 량 등에 따라 달라질 수 있습니다. 일반적으로 파산 선고 후 면책 결정까지는 수 개월에서 1년 이상이 소요 될 수 있습니다. 파산 관재인은 파산 선고 후 채무자의 재산을 관리하고 채권 조사 및 배당 절차를 진행한 뒤, 면책 심리를 거쳐 법원이 면책 여부를 결정하게 됩니다.결론적으로 , 파산 선고를 받으셨다면, 본인의 모든 부동산은파산관재인의 관리 하에 놓이게 됩니다. 거주하시는 아파트 역시 파산 재단에 포함되어 매각될 예정이며, 매각이 완료되면 퇴 거 하셔야 합니다. 면책 선고는 채무를 면제해 주는 것이며, 이미 파산 관재 인이 관리하는 재산의 처리에는 영향을 미치지 않습니다. 가장 정확하고 구체적인 답변을 얻기 위해서는 본인의 사건을 담당하고 있는 파산 관재 인이나 관련 법률 전문가와 직접 상당하시는 것이 중요합니다.
Q. 법정동과 행정동의 차이는 무엇인가요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.법정 동과 행정 동은 모두 행정 구역을 나타내는 단위이지만, 그 기준과 목적, 활용 방식에서 명확한 차이가 있습니다.법정 동(法定洞) 법정 동은 법률로 지정된 행정 구역 단위를 의미합니다. 이름 그대로 법으로 정한 동이라는 뜻입니다.근거 및 특성 : 대부분 1914년 시행된 행정 구역 통폐합 때 정해진 것으로, 예로 부 터 전해오는 고유 지명을 그 명칭을 하며 거의 변동이 없습니다. 역사성과 지리적 연속 성을 가지는 것이 특징입니다.주요 활동 :신분증, 신용카드, 등기부 등본과 같은 재산권 관련 서류 등 공부 상 주소에 사용됩니다. 부동산 거래 시에는 해당 부동산의 법정동을 정확히 파악하는 것이 중요합니다행정 동(行政洞) 행정 동은 주민들의 거주 지역을 행정 상의 편의를 위하여 설정한 행정 구역의 단위 입니다.근거 및 특징 :공부 상의 법정 동처럼 자연 부락을 바탕으로 하거나 오랜 전통을 지닌 동과는 달리, 행정 관청이 관할 구역의 넓이보다는 주로 인구의 증 감에 따라 수시로 설치되거나 폐지될 수 있는 유동적인 개념입니다주요 활용 : 주민 센터(동사무소)에서 사용되는 주소로, 주민등록, 전입 신고, 민원 발급 등 행정 서비스 제공 및 주민 관리를 위한 관할 구역으로 사용됩니다.법정 동과 행정 동의 주요 차이점 요약 법정 동 : 근거는 법률로 지정하며, 목적은 지 번, 재산권 등 법적 주소 표기이며, 특징은 고유 지명, 역사성, 거의 변동 없습니다.활용하는 것은 신분증, 등기부 등본, 계약서 등 법적 서류 주소입니다.행정 동 : 근거는 행정 운영의 편의를 위해 설정하는 것이며, 목적은 행정 서비스 제공 및 주민 관리이며,특징은 인구 변화에 따라 유동적, 설치 및 폐지 가능합니다. 활용하는 것은 주민 센터 방문, 전입 신고 등 행정 업무 관할 왜 두 가지 개념이 존재할 까요?인구가 적은 법정 동마다 주민 센터를 설치하면 행정 적 낭비가 발생할 수 있습니다. 따라서 행정 능률과 주민 편의를 위해 하나의 법정 동을 여러 행정 동으로 묶어 운영할 수 있도록 규정하고 있습니다. 이 때문에 동일한 명칭의 법정 동과 행정 동이 있을 수도 있지만, 경계선이 조금씩 다른 경우도 발생합니다.실생활에서 확인 방법 법정 동 확인 : 부동산 등기부 등본이나 건축물 대장 등 공부 상의 주소를 통해 확인할 수 있습니다. 행정 동 확인 : 주민 센터 방문이나 전입 신고 등 행정 업무를 처리할 때는 행정 동 기준으로 찾아가시면 됩니다. 주소 정보 누리집 홈페이지나 카카오 맵 등의 지도 앱을 통해서도 행정 동을 확인할 수 있습니다.