안녕하세요. 박영주 행정사,공인중개사,건축기사입니다
부동산
Q. 공인중개사를 따야 할까요? 고민이 됩니다.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.공인중개사 자격증을 취득하시면 본인께서 부모님을 위한 전원주택을 마련하는 데 여러모로 유리한 점이 많습니다.공인중개사 자격증 취득이 전원주택 마련에 유리한 이유 ==>부동산 관련 법률 및 절차 이해 :공인중개사 자격증을 준비하시면 토지 매매, 건축 허가, 부동산 등기 등 전원주택을 짓는 데 필요한 복잡한 법률 및 행정 절차를 체계적으로 이해할 수 있습니다. 이는 향후 부동산 계약 시 발생할 수 있는 문제들을 미리 파악하고 예방하는 데 큰 도움이 됩니다.정확한 권리 분석 및 서류 확인 능력 :공인중개사는 토지 이용 계획 확인서, 등기부 등본, 지적도 등 부동산 관련 서류를 분석하고 검토하는 전문가입니다. 매매하려는 땅이나 주택의 권리 관계, 개발 가능성, 제한 사항 등을 직접 정확하게 확인할 수 있어 안전하고 효율적인 거래를 진행하는 데 유리합니다.시장 동향 및 가격 분석 능력 :공인중개사 공부를 통해 부동산 시장의 흐름과 지역 별 특성, 가격 형성 원리 등을 깊이 있게 파악하게 됩니다. 부모님께서 원하시는 제부 도 인근 지역의 토지 시세, 개발 호재 등을 분석하여 합리적인 가격에 최적의 땅을 매입하는 데 도움이 될 것입니다.중 개 수수료 절감 :만약 직접 땅을 매입하거나 전원 주택을 매매할 경우, 공인중개사로서 직접 거래를 진행하며 중 개 수수료를 절감할 수 있습니다. 이는 큰 금액이므로 재정적인 면에서도 이점이 될 수 있습니다.다양한 활용 가능성 :공인중개사 자격증은 한번 취득하면 갱신 없이 평생 사용할 수 있는 자격증입니다. 부모님 전원주택 마련 이후에도 부동산 관련 지식과 경험을 바탕으로 추후 다른 부동산 거래에 활용하시거나, 원하신다면 중 개 사무소를 운영하며 전문가로 활동할 수도 있습니다. 전원 주택 구입 시 추가 고려 사항 ==>공인중개사 자격증 외에도 부모님을 위한 전원 주택을 마련하실 때 몇 가지 더 고려하시면 좋은 점들이 있습니다.난방 비 확인 :전원주택은 아파트보다 단독으로 난방을 해야 하므로 난방 비가 예상보다 많이 나올 수 있습니다. 이전 거주자에게 겨울철 난방 비 내역을 확인해 보시는 것이 좋습니다.주변 환경 확인 :물가 주변은 안개가 자주 끼고 습할 수 있으며, 산과 너무 가까우면 통풍 문제가 생기거나 야생 동물의 접근이 있을 수 있습니다. 땅을 보실 때 이런 주변 환경적인 요소를 함께 고려하시는 것이 중요합니다.접근성 및 편의 시설 :부모님의 연세를 고려하여 병원,마트, 교통 등 생활 편의 시설과의 접근성도 함께 살펴보시면 더욱 만족스러운 전원 주택 생활을 하실 수 있을 겁니다.결론적으로 본인께서 부모님을 위해 이렇게 깊이 있게 생각하고 계획하시는 모습이 정말 감동적입니다. 공인중개사 자격증은 분명 이 목표를 달성하는 데 큰 자산이 될 것이라고 생각됩니다. 충분히 고민하시고 현명한 결정 내리시기를 응원합니다.
부동산
Q. 소유권 이전 등기) 매도인 주소변경했으나 이전 주소로만 서류 해준다고 할 때
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.말씀해주신 매도인 서류 중 '매도 용 인감 증명서'와 '주민 등록 초본'의 주소지 문제에 대해 자세히 설명해 볼께요부동산 매도 용 인감 증명서의 증명 성 매도 용 인감 증명서는 매도 인이 부동산을 매수하는 분께 소유권을 이전하겠다는 의사를 증명하는 매우 중요한 서류입니다. 이 서류에는 매수 인의 인적 사항(이름, 주민등록번호, 주소)과 함께 매도 인의 최신 주소가 기재되어야 합니다. 등기 시에는 현재 시점의 실제 주소와 인감 증명서 상의 주소가 일치해야 하는 것이 원칙입니다.주민 등록 초본의 역할 주민등록 초본은 매도 인의 과거 주소 변동 내역을 포함하여 인적 사항을 증명하는 서류입니다. 보통 주소 변동 사항을 확인하고 매도 용 인감 증명서와 함께 등기 신청 시 제출하게 됩니다. 초본에 모든 주소 변동 내역이 나타난다고 해도, 매도 용 인감 증명서와 같은 주요 등기 서류는 매도 인의 현재 주소 지를 기준으로 발급하는 것이 원칙입니다. '이전 주소'서류 제출의 위험성 및 실무 적 상황원칙과 등기소의 입장 :인터넷 등기소에서 안내 받으신 대로 , 소유권 이전 등기는 현 시점의 정확한 정보와 서류를 요구합니다. 매도 인의 주소가 변경되었으므로, 현재 주소를 기준으로 발급 된 매도 용 인감 증명서와 주민 등록 초본을 제출하는 것이 서류 보완 명령(보정 명령)없이 등기를 진행할 수 있는 가장 안전하고 확실한 방법입니다.실무 적으로 되는 경우 :간혹 담당 등기 관의 판단이나 주소 변경 이력이 매우 명확하고 짧은 기간 내에 이뤄진 경우, 그리고 주민 등록 초본을 통해 모든 주소 이력을 확인 가능할 때 등기 신청이 받아 들여지는 예외적인 경우가 있을 수도 있습니다 하지만 이는 등기소와 담당 등기 관의 재량에 달려 있으며, 원칙에서 벗어나는 것이기 때문에 보정 명령을 받을 가능성이 매우 높습니다.보정 명령의 영향 :보정 명령을 받게 되면 필요한 서류를 다시 준비하여 제출해야 하므로 등기 완료가 지연되고, 이는 매매 잔금일 이후 매도 인과 다시 연락하여 서류를 받는 등 번거로운 추가 작업을 야기할 수 있습니다. 가장 좋은 시나리오는 잔금 일에 등기 신청 서류가 완벽하게 준비되어 한 번에 등기가 완료되는 것입니다.본인의 대응 방안 매도인 께 재요청 :매도 인께 인터넷 등기소의 안내 내용과 보정 명령으로 인한 등기 지연 가능성을 설명하시고, 번거로우시더라도 현재 주소 지를 재발급 받은 서류(특히 매도 용 인감 증명서와 현재 주소가 기재된 주민 등록 초본)를 준비해 준비해 주십 사 정중하게 요청 드리는 것이 최선입니다.잔금일 당일 발급 요청:매도 인께서 미리 발급해두기 어렵다면, 잔금일 당일 오전 일찍 가까운 주민 센터에서 현재 주소지 기준으로 발급 받아 오시는 것을 제안해 볼 수도 있습니다. 대부분의 서류는 당일 발급이 가능합니다.법무 사 상담 고려 :만약 매도 인과의 협의가 어렵거나 불안하시다면, 잔금일 전에 법무 사 사무실에 문의하여 현재 상황을 설명하고 전문가의 조언을 받는 것도 좋은 방법입니다.
행정사 자격증
Q. 모바일신분증의 실효성은 어느정도인가요?
안녕하세요. 박영주 행정사입니다.모바일 신분증은 실물 신분증과 동일한 법적 효력을 지니고 있어 다양한 곳에서 활용도가 매우 높습니다. 이제 스마트폰만 있으면 민원 업무 부 터 금융 서비스까지 많은 일을 해결할 수 있는 세상이 되었습니다.모바일 신분증의 실효성과 장점은 ==>법적 효력 및 신뢰성 :모바일 신분증은 실물 신분증(운전 면허증, 주민등록증 등)과 동일한 법적 지위를 가지고 있습니다. 블록 체인 기반의 분산 신원 증명서(DID) 기술을 적용하여, 개인 정보는 스마트폰의 안전한 영역에 암호화된 형태로 저장되며 중앙 서버에는 별도로 저장되지 않아 보안 성이 매우 높습니다.다양한 활용 처 :공공 기관에서 민원 처리 시은행에서 금융 업무 처리 시성인 확인 이 필요한 편의점, 무인 자판기 등에서 사용할 수 있어 위조 신분증으로 인한 피해를 예방할 수 있습니다.온라인에서 신원 확인이 필요한 경우( 예 : 정부 24)렌터카, 킥 보드 대여 시:면허 확인 등 신분증이 필요한 모든 곳에서 편리하게 사용할 수 있습니다.위조 방지 및 실시간 정보 반영 :모바일 신분증은 발급 단계부터 사용 시까지 여러 보안 장치를 통해 위조가 어렵고, 운전 면허증 정지, 취소,개인 정보 변경과 같은 상태 정보가 실시간으로 반영되어 신뢰할 수 있습니다.다만, '모바일 신분증'과 'PASS 앱 은 신분증이 아닌 '확인 서비스'에 해당하며,정부가 발급하는 공식 모바일 신분증과는 기술적, 법적 , 정책적, 효력에서 차이가 있습니다.오늘 말씀 하신 분 께서 발급 받으신 것은 실물 신분증과 동일한 효력을 지닌 공식 모바일 신분증이니 안심하고 사용하셔도 됩니다. 앞으로는 실물 신분증 없이도 모바일 신분증으로 더욱 편리하고 안전하게 다양한 서비스를 이용하실 수 있을 겁니다.
부동산
Q. 안녕하세요, 증여관련해서 전문가분들의 고견이 필요합니다.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.말씀해 주신 증여 관련 내용과 대출 승 계 문제에 대해 살펴보겠습니다.증여세 면제 한도 및 증여세 계산 ==>증여세 면제 한도 :직계 존속(부모님)이 성년 자녀에게 증여할 경우, 기존에는 10년간 총 5천만 원까지 증여세가 면제 되었습니다. 하지만 2024년부터 혼인에 따른 증여 재산 공제가 신설되어, 혼인신고일 전 후 각 2년 이내(총4년) 직계 존속 으로 부터 증여 받은 재산에 대해서는 기존 공제 금에 추가로 1억 원을 더 공제 받을 수 있게 되었습니다. 따라서, 어머니로 부터 성인인 본인께서 증여 받으실 경우, 다음과 같이 공제 한도가 적용됩니다.기존 직계 존속 공제 :5천만 원(10년 합산) 혼인 증여 재산 공제 :1억 원(혼인일 경우 전후 2년 이내 증여 시)즉 본인의 경우 최대 1억 5천만원까지 증여세 없이 증여를 받으실 수 있습니다. 본인께서 말씀하신 "직계 증여는 2,500만 원 중 2,500만 원을 이미 사용하셨다는 의미로 해석됩니다. 그렇다면 내년 결혼 시에는 남은 기존 공제 2,500만 원과 혼인 증여 재산 공제 1억 원을 합하여 총 1억 2,500만 원 까지 증여세를 면제를 받으실 수 있습니다.증여세 계산 :증여세를 계산하기 위해서는 증여 재산의 가액을 정확히 산정해야 합니다. 아파트 분양권의 증여 재산 가액은 보통 "납입 된 중도금 및 잔금 등 총 납입 액 + 증여일 현재의 프리미엄 (P)상당 액 "으로 평가 됩니다.현재 납 입 액 : 중도금 4천만 원잔금 예정 액 : 3억 1천만 원총 분양가 : 3억 5천만 원추정 프리미엄 (P) : 1억 원이 경우 증여 재산 가액은 4억 5천만 원(3억 5천만원 + 1억 원)으로 추정해 볼 수 있습니다. 다만, 1층 프리미엄 1억 원은 예상일 뿐이며, 정확한 평가액은 시가 감정이나 매매 사례 가액을 통해 판단됩니다. 실거래가 이루어지지 않은 경우 감정을 통해 평가해야 합니다.을 통해 평가해야 합니다.이는 매우 개략적인가정하여 총 증여 재산 가액이 4억 5천만 원이고, 공제 한도가 1억 2,500만 원이라고 할 때 증여세 과세 표준은 다음과 같습니다.증여세 과세 표준:4억 5천만 원 - 1억 2,500만원 =3억 2,500만 원증여 세율은 과세표준 1억 원 초과 5억 원 이하 구간에 20%가 적용되고, 누진 공제액 1천 만원이 있습니다.산축세액 :(3억 2,500만 원 x 20%)-1천만 원= 6500만 원 - 1천 만원= 5,500만 원 이는 매우 개략적인 계산이며, 실제로 어떻게 증여 재산 가액을 평가하느냐, 채무를 어떻게 처리 하느냐에 따라 세금이 크게 달라질 수 있습니다. 잔금 3억 1천만 원을 어머님께서 직접 납부하신 후 증여를 하시는지, 아니면 대출을 받고 그 대출금을 증여로 볼 것인지 등에 따라 상황이 복잡해질 수 있습니다.이러한 복잡한 문제들은 개인의 상황과 최신 세법에 따라 달라질 수 있으므로, 반드시 세무 전문가(세무 사)와 부동산 전문가(공인중개사) 와 상담하여 정확한 진단과 맞춤형 절세 전략을 수립하시는 것을 강력히 권해드립니다.
부동산
Q. 627 대책 이후로 수도권 거래량이 감소했나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.결론부터 말씀드리면 6.27 대출 규제 이후 수도권 아파트 거래량은 실제로 크게 감소했습니다. 좀 더 자세히 살펴보면 :수도권 전체 거래량 감소 :6.27 대책 발표 전과 비교했을 때 , 수도권 전체 아파트 거래량은 약 73% 감소한 것으로 나타났습니다.서울 아파트 거래량 급감 :특히 서울의 거래 위축이 두드러졌는데요, 대책 발표 전 7,150건에 달했던 거래량이 발표 후에는 1,361건으로 대폭 줄었습니다. 이는 거래량이 약 80%가까이 감소한 수치입니다.중위 거래 가격 하락 :서울 아파트의 중위 거래 가격도 10억 9천만원에서 8억 7천만 원으로 약 2억 2천만 원 가량 낮아졌습니다. 거래된 전용 면적 역시 줄어든 경향을 보였습니다.고가 아파트 영향 :강남, 송 파 등 고가 아파트가 밀집된 지역에서 거래 급감 현상이 더욱 뚜렷하게 나타났습니다.다양한 요인의 복합 작용 :다만, 일부 전문가들은 이러한 시장 변화가 대출 규제 단독 효과라 기 보다는 여러 복합적인 요인이 작용한 결과일 수 있다고 분석하기도 합니다."똘똘 한 한 채" 현상 :전반적인 거래량 감소에도 불구하고, 20억 원 초과 아파트의 거래량은 크게 줄었지만, 신고가 비율은 모든 가격대 중 가장 높게 나타나며 여전히 '똘똘 한 한 채'에 대한 수요는 남아있음을 보여주기도 했습니다.결론적으로, 이렇게 6.27대책은 수도권 아파트 시장, 특히 서울 시장에 상당한 영향을 미쳐 거래량과 가격에 직접적인 변화를 가져온 것으로 보입니다.
부동산
Q. 부동산 계약일 하루 변경하려고 하는데
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.가장 먼저 하셔야 할 것은 부동산에 전화해서 문의하는 것이 맞습니다. 부동산 중 개 인이 임대인과 세입 자 사이의 가 교 역할을 해주실 겁니다.계약일 하루 변경에 대한 일반적인 처리 방법은 다음과 같습니다.임대인과의 협의 :날짜 변경은 임대인의 동의가 필수적입니다. 임대인이 하루 먼저 이사를 허락해야 변경이 가능합니다. 부동산 중 개 인을 통해 임대인과 이사 날짜 변경 가능 여부를 먼저 조율하셔야 합니다.계약서 수정 또는 합의서 작성 :전체 계약서를 다시 작성할 필요는 거의 없습니다.가장 일반적인 방법은 기존 계약서의 이사 날짜 부분에 두 줄을 긋고(정 정선), 변경된 8월 23 일을 기재한 후, 임대인,임차인, 그리고 중 개인 모두가 해당 부분에 도장이나 서명을 하여 수정 내역을 확인하는 것입니다. 대출과 같은 중요한 이슈가 없다면, 집주인과의 메시지(카 톡, 문자)등으로 변경 내용을 명확히 기록해 두는 것도 어느 정도 효력이 있지만, 법적 확 실 성을 위해서는 가급적 서면으로 남기는 것이 좋습니다.확정 일자 유지 :만약 확정 일자를 받으셨다면, 단순히 이사 날짜만 변경되고 다른 보증금이나 중요한 조건이 변동이 없다면 확정 일자는 유효하게 유지될 가능성이 높습니다. 혹시 모르니 변경 계약이나 합의 서를 작성한 후에 동사무소(주민 센터)에 다시 한번 확인해 보시는 것이 좋습니다.결론적으로, 부동산 중 개인에게 먼저 전화해서 임대인과 협의할 수 있는지 여쭤보는 것이 가장 좋은 시작 점입니다. 변경된 날짜가 임대인에게도 부담이 없는 날짜라면 크게 어렵지 않게 진행될 수 있습니다. 말씀 하신 분이 원하는 대로 순조롭게 이사하실 수 있기를 진심으로 바랍니다.
부동산
Q. 무게를 표현하는 단위는 어떤것들이 있나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.무게를 나타내는 단위는 다순히 물체의 '무거 움'을 표현하는 것을 넘어, 물리학 적으로 '질량(mass)과 무게(weight, 또는 중량)라는 두 가지 개념으로 나뉘어 사용될 때가 많습니다. 이 두 가지 개념을 이해하는 것이 다양한 단이를 이해 하는데 도움이 됩니다.질량(Mass) 질량은 물체가 가지고 있는 고유한 양을 나타냅니다. 장소나 중력의 영향을 받지 않고 어디 서나 동일할 값을 가집니다.킬로그램(kg) :질량의 국제 표준 단위(SI 단위)입니다. 대부분의 일상생활에서 물체의 양을 표현할 대 사용되는가장 보편적인 단위입니다. 그램(g) :킬로그램의 1/1000 단위입니다. 작은 질량을 표현할 때 주로 사용됩니다.밀리그램(mg) , 마이크로 그램 : 그램보다 훨씬 작은 질량을 표현하는 단위로 , 정밀한 측정이나 의약품 등에서 사용됩니다.톤(t) :1,000kg 과 같습니다. 매우 무거운 물체나 대규모의 질량을 표현할 때 사용됩니다.무게(weight) 또는 중량(Force) 무게는 어떤 물체에 작용하는 중력의 크기를 나타내는 힘의 개념입니다. 따라서 측정하는 장소의 중력 가속도에 따라 값이 달라질 수 있습니다. 예를 들어, 달에서는 지구에서 측정한 무게의 약 1/6에 불과하며, 지구 내에서도 위도나 지각 조성에 따라 약간의 차이가 있을 수 있습니다.뉴턴(N) :무게는 힘의 일종이므로, 힘의 국제 표준 단위인 뉴턴(Newton)이 사용됩니다. 1 뉴턴은 1kg의 질량을 가진 물체에 1m/s2의 가속도를 발생 시키는 힘을 의미합니다. 킬로 그램힘(kgf) 또는 킬로 그램중(kg-force) :1 kg의 질량이 지구의 중력에 의해 받는 힘의 크기를 나타내는 단위 입니다. 즉, 1kgf는 질량 1kg인 물체가 지구에서 중력으로 인해 받는 무게와 같습니다. 킬로그램힘은 뉴턴과 환산이 가능하며, 대략 1kgf는 9.8뉴턴(N)과 같습니다. 체중계에서 흔히 'kg'으로 표시되는 값은 사실상 이 kgf에 해당한다고 볼 수 있습니다. 기타 무게 / 질량 단위 위에 언급된 단위 외에도 국제적으로 또는 특정 지역에서 사용되는 다양한 단위들이 있습니다.파운드(lb) :주로 미국이나 영국 등에서 사용하는 질량 단위입니다. 1 파운드는 약 0.4536kg입니다. 온 스(oz) :파운드보다 작은 단위로, 1 파운드는 16 온수와 같습니다. 금이나 보석 등 귀금속의 질량을 나타낼 때 주로 사용됩니다. 캐 럿(ct) :보석의 질량 단위로, 특히 다이야 몬드에 많이 사용됩니다. 1 캐 럿은 0.2그램(200mg)과 같습니다.결론적으로, 말씀하신 분께서 궁금해 하셨던 질량과 무게의 차이, 그리고 각 단위를 잘 이해하시면 앞으로 다양한 정보를 접하실 대 더욱 명확하게 받아들이실 수 있을 겁니다.
부동산
Q. 월세계약 중도해지시, 월세 일할계산 해줘야 하나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.일반적으로 임대차 계약 기간 만료 전 세입 자의 개인적인 사정으로 계약을 중도 해지할 경우, 세입 자는 남은 계약 기간에 대한 책임을 져야 합니다. 이는 다음과 같은 원칙에 따릅니다.세입 자의 책임 범위 :세입 자가 계약 기간을 다 채우지 못하고 이사를 나가게 되면, 원칙적으로는 새로운 세입 자가 들어올 때 까지 의 월세와 관리비를 부담해야 합니다. 또한 새로운 세입 자를 구하는 중 개 수수료도 기존 세입 자가 부담하는 것이 일반적입니다. 이는 세입 자의 사정으로 인해 임대인이 손해를 보지 않도록 하기 위함입니다.일할 계산 여부 :월세는 일반적으로 '월 단 위'로 계산하는 것이 원칙입니다. 따라서 계약 만료일 이전에 퇴실 하더라도 그 달의 월세는 온전히 지급해야 하는 경우가 많습니다. '일할 계산 '은 임대인과 임차인 간의 특약이나 협의가 있을 때 적용될 수 있는 부분이며, 의무 사항은 아닙니다. 특히, 세입 자의 사정으로 인한 중도 해지 시에는 더욱 일할 계산을 요구하기 어렵습니다.임대인의 입장 :세입 자의 사정으로 인해 계약 기간을 못 채우고 나간 부분에 대해, 새로운 세입 자를 구하지 않는 이상 만기 까지 의 월세를 청구할 권리가 있습니다. 더욱이 본인께서는 3개월 전에 계약 연장이 불가 하다 고 미리 통보 하셨고, 세입 자 측에서 만기보다 2개월이나 빨리 나가는 것이기에, 세입 자의 중도 해지에 해당합니다.본인의 경우 :이미 세입 자에게 보증금 전액을 반환해 주신 상태라고 하셨습니다. 통상적으로 세입 자의 중도 해지 시 새로운 세입 자가 구해지거나 계약 기간이 만료되어야 보증금을 반환하는 것이 일반적입니다. 보증금을 미리 전액 반환해 주셨다는 것은 , 임대인으로서 세입 자의 중도 퇴실을 이해하고 배려해주신 것으로 해석됩니다. 세입 자가 보증금을 돌려받은 후에 뒤 늦게 일할 계산을 요청하는 것은 다소 부적절하다고 볼 수 있습니다. 이미 보증금을 돌려주면서 별도의 합의(예: 남은 기간 월세 포기)가 없었다면, 세입 자가 만기까지 월세를 지불하는 것이 맞습니다.. 임대인이 귀 책 사유 없이 세입 자가 먼저 퇴실 하는 것이기 때문입니다.결론적으로, 본인께서 일할 계산을 해주실 의무는 없습니다. 세입 자 측에서 계약 기간을 채우지 못하고 나가는 경우이므로, 남은 계약 기간인 2개월 치의 월세를 받으시는 것은 일반적이고 합당합니다. 만약 인도 시점에 월세 정산에 대한 별도의 약속이 없었다면, 원칙대로 남은 기간의 월세를 받으시는 것이 맞습니다.
부동산
Q. 근저당 잡힌 월세집 계약해도 될까요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.근저당이란 집주인이 대출을 받을 때 해당 주택을 담보로 제공하고 대출을 받았다는 의미입니다. 만약 집주인이 대출금을 갚지 못하면 해당 부동산은 경매로 넘어가게 되고, 이때 은행과 같은 근저당 권 자가 먼저 돈을 받아가게 됩니다. 세입 자는 근저당 권 자 보다 후 순위이기 때문에, 보증금을 돌려받지 못할 위험이 발생할 수 있습니다.근저당이 있는 월세 집, 안전할까요==>일반적으로 근저당이 설정된 집은 보증금을 온전히 돌려받지 못할 수 있는 위험이 있어 매우 신중하게 접근해야 합니다. 특히 본인께서 말씀하신 "아직 10층 이상은 갚아나가는 중"이라는 이야기는 그 호실에 설정된 근저당 금액이 아직 크다는 의미로 해석될 수 있어 더욱 주의가 필요합니다.다음 사항들을 꼭 확인하셔야 합니다.실제 근저당 설정 금액 확인 :단순히"4000만원 정도 있다"는 이야기만 듣는 것이 아니라, 해당 호실에 대한 등기부 등본을 직접 발급 받아 을 구에 기재된 근저당 설정 액( 채권 최고액)을 정확히 확인하셔야 합니다. 이 금액은 실제 빌린 돈의 120%~130%로 설정되는 경우가 많습니다.소액 임차인의 최우선 변제 금 여부 확인 :본인께서 보증금 3,000만 원을 생각하고 계신데, 이 보증금이 주택 임대차 보호 법 상 소액 임차인에 해당하여 최우선 변제를 받을 수 있는지 확인하는 것이 매우 중요합니다. 지역 별로 소액 임차인 및 최우선 변제 금 기준이 다르니, 임차하려는 주택의 지역 기준을 정확히 알아 보셔야 합니다.예시 : 만약 수도권과밀억제권역( 서울, 과 천, 광명 등)이라면 보증금이 1억 4천 5백만원 이하일 경우, 4천 8백만원까지 최우선 변제를 받을 수 있습니다. 하지만 이는 변동 될 수 있으므로, 최신 정보를 꼭 확인해 보시기 바랍니다. 최우선 변제를 받기 위해서는 전입 신고와 확정 일자를 받고 실제로 거주해야 합니다.근저당 설정 액 + 내 보증금의 합 :이 두 금액의 합 이 해당 주택의 시세(매매가)의 60~70%를 넘지 않아야 비교적 안전하다고 볼 수 있습니다. 만약 매매 시세가 확인되지 않는다면, 이는 건물의 담보 가치를 파악하기 어렵게 만들어 위험성이 더 커집니다.건물주와 부동산 소장의 친분 :특정 부동산에서만 거래를 진행한다는 점은 좋게 보면 전문적일 수 있지만, 정보가 투명하게 공개되지 않을 가능성도 있습니다. 부동산 소장 말만 믿지 마시고, 직접 등기부 등본 확인, 전입 세대 열람 등 필요한 정보를 꼼꼼히 확인하셔야 합니다.요약해보면 현재 상황만 놓고 보면 근저당이 4,000만 원 정도 잡혀있는 10층 호실에 3,000만원 / 56만원으로 계약하는 것은 신중하게 판단해야 할 사항입니다. 매매 시세가 파악되지 않는 점은 특히 더 큰 리스크가 될 수 있습니다.내일 오후 방을 보러 가실 때, 다음 사항들을 꼭 확인해보세요==>정확한 등기부 등본 확인 :반드시 해당 호실의 최신 등기부 등본을 발급 받아 갑 구(소유권 관련)와 을 구(근저당 등 담보 권 관련)를 꼼꼼히 확인하세요. 근저당 권 설정 액(채권 최고액)이 얼마인지 명확히 파악하는 것이 우선입니다.임차인의 우선 순위 확인 :계약 전에 임대인에게 전입 세대 열람 내역을 요구하여 선 순위 임차인이 있는지, 있다면 보증금 규모는 어느 정도인지 확인해 보세요특약 사항 명시 :계약 시에는 "임차인은 계약일 익 일 까지 전입 신고 및 확정 일자를 받으며, 해당 부동산에 설정된 근저당 금액은 얼마임을 인지하며, 임대 인의 임대차 계약 기간 중 근저당을 증액하지 않는다" 등의 특약을 명시하는 것도 고려해 볼 수 있습니다. 하지만 이는 임대인의 동의가 필요합니다.부동산 전문가의 추가 자문 :만약 내일 등기부 등본을 확인했는데도 불안감이 해소되지 않는다면, 계약을 서두르지 마시고 공인중개사나 주택 임대차 관련 법률 전문 가 에게 자문을 구해 보시는 것을 추천합니다.결론적으로, 빠르게 포기할지 주의 깊게 알아 볼 지에 대한 정답은 없습니다. 다만, 사회생활을 시작하시는 첫 단추인 만큼, 안전성을 최우선으로 고려하시는 것이 현명합니다. 마음에 드는 방이라도 보증금 안전이 담보 되지 않는다면 큰 어려움을 겪을 수 있습니다
부동산
Q. 지분적립형 주택 같은 경우에는 어떤 것을 의미하나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.지분 적리 형 주택은 말 그대로 '적 금을 붓듯이 집을 사는 방식/을 의미합니다.네 집 마련을 꿈꾸는 분들이 추기 자금 부담을 덜고 점진적으로 주택 소유권을 확보할 수 있도록 설계된 공공주택 모델입니다. 주택은 어떤 방식으로 구입하게 되나요? ==>이 방식은 다음과 같은 특징을 가집니다.초기 지분 취득 :입주 시 주택 분양가의 일부, 예를 들어 10~40% 정도의 지분만 먼저 취득하게 됩니다.공동 소유 및 임대료 납부 :주택의 나머지 지분은 공공(국가 또는 공공 기관)이 보유하게 되며, 입주자는 공공이 보유한 지분에 대한 임대료를 지불하면서 거주하게 됩니다. 이때 임대료는 주변 시세의 80% 이하 수준으로 책정되는 경우가 많아 주거 비 부담을 덜 수 있습니다.점진적 지분 적립 :이후 20~30년에 걸쳐 나머지 지분을 점진적으로 취득해 나갑니다. 마치 적 금 을 붓듯이 일정 기간마다 (예를 들어 4년 마다) 주택의 지분을 추가로 매입하여 최종적으로 주택의 100% 소유권을 갖게 되는 방식입니다.전매 제한 :일반적으로 일정 기간( 예 : 10년)의 전매 제한이 있을 수 있습니다.이러한 방식으로, 초기 부담을 크게 줄이면서 내 집을 마련해 나갈 수 있는 기회를 제공합니다. 지분 적립 형 주택, 앞으로 많이 보급될 수 있을까요?==>네, 지분 적립 형 분양 주택은 새 정부의 주요 공공 주택 정책 중 하나로 자리매김할 전망입니다. 서민들의 내 집 마련 부담을 덜어주고 주거 안정을 돕는 데 효과적인 방안으로 평가 받고 있기 때문입니다. 결론적으로 주택 가격이 계속 오르고 전세 사기 등으로 주거 불안정성이 커지는 상황에서, 정부가 이러한 지분 적립 형 주택을 통해 젊은 세대나 무 주택 서민들의 내 집 마련의 지원하려는 의지가 강합니다. 따라서 앞으로 더 많은 지역에서 이러한 형태의 주택 공급이 이루어질 것으로 예상하고 있습니다.