안녕하세요. 박영주 행정사,공인중개사,건축기사입니다
Q. 주택임대차 중도 퇴거시 중개보수 기준 금액 문의드립니다
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.임대차 계약 기간이 만료되기 전에 임차인이 개인적인 사정을 계약을 해지하고 퇴 거 하는 경우, 새로운 임차인을 구하는데 필요한 중개 보수는 일반적으로 기존 임차인이 부담하는 것이 원칙입니다. 이는 임대인이 임차인의 중도 퇴 거로 인해 손해를 보지 않도록 하기 위함입니다. 이러한 내용은 보통 임대차 계약 시 특약 사항으로 명시되기도 합니다. 중 개 보수는 새로운 임대차 계약의 거래 금액을 기준으로 산 정 됩니다. 즉 기존 임차인의 계약 금액이 아닌, 새롭게 체결되는 계약의 보증금 및 월세 등을 기준으로 계산됩니다.신규 임차인의 보증금이 상승했을 때 (예 : 기존 3억 원, 신규 4억 원) : 이 경우, 기존 임차인이 부담할 중 개 보수는 신규 임차인의 보증금인 4억 원을 기준으로 산 정 됩니다. 중 개 보수는 새롭게 체결되는 임대차 계약에 대한 대가이므로, 새로운 계약의 거래 금액을 따르게 됩니다.기존 임차인 부담 액 :4억 원을 기준으로 계산된 중 개 보수 전체를 기존 임차인이 부담합니다. 차 액 1억 원에 대한 보수 :집주인이 차 액 1억 원에 대한 보수를 별도로 부담하는 것은 아닙니다. 중 개 보수는 새로운 4억 원 계약에 대해 발생하는 것이며, 기존 임차인은 자신의 중도 퇴 거로 인해 임대인이 새로운 계약을 체결하면서 발생한 이 비용을 부담하는 것입니다. 임대인은 새로운 계약을 통해 더 높은 보증금을 받게 되는 이득이 있을 수 있지만, 이는 중 개 보수 부담과는 별개의 문제입니다. 신규 임차인의 보증금이 하락했을 때(예 : 기존 3억 원, 신규 2억 원) : 이 경우에도 마찬가지로, 기존 임차인이 부담할 중 개 보수는 신규 임차인의 보증금인 2억원을 기준으로 산 정 됩니다.결론적으로, 기존 임차인이 중 개 보수를 부담하기로 한 경우에는 새롭게 체결되는 임대차 계약의 거래 금액을 기준으로 중 개 보수가 산 정 되며, 기존 임차인은 그 금액에 해당하는 중 개 보수 전체를 부담하게 됩니다. 이는 임대인이 기존 임차인의 중도 퇴 거로 인해 손해를 입지 않도록 하는 취지입니다.
Q. 최근 발표된 공공택지 공급 정책이 정말 도움이 될까요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.공공택지 공급은 국민의 주거 안정을 도모하고, 토지 이용에 따른 이익을 사회로 환원하려는 중요한 목적을 가지고 있습니다. 이는 주택 공급을 늘려 시장의 안정을 꾀하고, 특히 주거 취약 계층의 내 집 마련 기회를 확대하는 데 초점을 맞추고 있습니다.무 주택 자 및 청년 층 내 집 마련에 미치는 영향 :공공 택지 공급 정책은 무 주택 자와 청년 층의 내 집 마련에 긍정적인 영향을 줄 수도 있지만, 동시에 몇 가지 한계 점도 가지고 있습니다.긍정적인 영향(장점) :내 집 마련 기회 확대 :정부는 2027년까지 공공 분양 주택 50만 호를 공급하여 '내 집'마련이 기회를 늘리겠다는 방침입니다. 공공 분양 주택은 민간 분양 주택에 비해 저렴한 가격으로 공급될 가능성이 높아, 자금력이 부족한 무 주택 자와 청년 층에게 실질적인 내 집 마련의 기회가 될 수 있습니다.주거 안정성 증진 :공공 택지 공급을 통해 주택 공급량이 늘어나면, 전반적인 주택 시장의 안정 화에 기여할 수 있습니다 이는 전세 및 매매 시장의 가격 변동성을 줄여 주거 불안감을 해소하는 데 도움이 될 수 있습니다.주거 비용 부담 완화:공공 택지에 지어지는 주택은 분양가 상한 제등의 규제를 적용 받아 주변 시세보다 저렴하게 공급될 가능성이 높습니다. 이는 주택 구매 시 초기 비용 부담을 줄어줄 수 있습니다.한계 점 및 고려 사항(단점) :수요-공급 불균형 지속 가능성 :공급 물량이 늘어나더라도, 특정 지역이나 유형에 대한 높은 수요를 모두 충족시키기 어려울 수 있습니다. 특히 선호도가 높은 수도권 지역의 경우, 공급이 충분하지 않다면 여전히 경쟁이 치열할 수 있습니다.도시 계획 및 환경 문제 :공공 택지 확보를 위해 그린 벨트 해제 등이 검토될 수 있는데, 이는 환경 문제나 기존 도시와의 조화 문제 등을 야기할 수 있습니다. 또한, 용적률 하양 등 도시 계획 관련 기준 강화로 인해 신규 주택 공급이 제한적일 수 있다는 점도 고려해야 합니다. 지역 별 양극화 심화 :공공 택지 공급이 특정 지역에 집중되거나, 지역 별 인프라 구축의 차이 등으로 인해 주택 시장의 지역 별 양극화가 더욱 심화될 수 있습니다. 결론적으로 이러한 전망은 공공 택지 공급 정책이 주택 시장에 미치는 영향과 더불어, 금리 변동, 경제 상황, 정부의 추가 정책 등 다양한 요인에 따라 달라질 수 있습니다. 본인께서 무 주택 자 또는 청년 층 이시라면, 공공 분양 주택 청약 기회를 적극적으로 살펴보시는 것이 좋겠습니다. 또한 주택 시장은 언제나 변동성이 크므로, 지속적으로 관련 정보를 확인하시고 신중하게 판단하시는 것이 중요합니다.
Q. 부동산 투자 관련 (투자 방향 및 대출 등)조언 받습니다.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.일반적으로 주택 담보 대출은 개인이 실 거주 목적으로 주택을 구매할 때 받는 대출입니다. 따라서 대출을 받은 후 일정 기잔(보통 1년 이상)해다 주택에 전입 하여 실 거주해야 한다는 조건이 붙는 경우가 많습니다. 만약 매매사업자가 이 대출을 받아 주택을 구매한 후 단기간 내에 매도할 경우, 대출의 목적 위반으로 간주될 수 있으며 대출금 회수 등의 불이익을 받을 수 있습니다.매매 사업자는 주택을 매입하여 판매하는 것을 주된 사업으로 하므로, 사업 목적에 맞는 대출(사업자 대출 등)을 활용해야 합니다. 하지만 이러한 사업자 대출은 일반 주택 담보 대출보다 금리가 높거나 조건이 까다로울 수 있어, 수익률에 영향을 미칠 수 있습니다. 경매를 통해 낙찰을 받아 매매 사업자로 매도하는 계획은 분명 매력적인 전략 이자만, 대출이라는 중요한 변수를 고려하여 접근해야 합니다.현재 부동산 시장 동향 및 투자 방향 : 수도권 부동산 시장은 현재 여러 요인으로 인해 불확실성이 큰 상황입니다. 하지만 이러한 시기에도 현명한 투자 전략을 세운다면 기회를 찾을 수 있습니다.2025년 부동산 시장 전망 :2025년 주택 시장은 지역과 유형에 따라 양극화가 더욱 심화될 것으로 예상됩니다. 특히 수도권의 매매 및 전세 가격은 1~2% 내외로 상승할 수 있다는 전망이 있습니다. 물가 상승과 금리 변동이 부동산 시장에 미치는 영향을 주시하며 투자 결정을 내리시는 것이 중요합니다.대출을 활용한 투자 시 고려 사항 :부동산 투자 시 대출은 양날의 검과 같습니다. 특히 초보 투자자 일수록 가급적 대출을 적게 활용하거나, 잃지 않는 투자에 집중하는 것이 중요하다고 전문가 들은 조언합니다. 현재 대출이 막혀 답답하시겠지만, 이는 무리한 대출로 인한 위험을 줄일 수 있는 기회가 될 수도 있습니다.새로운 투자 방향 모색 :매매 사업자로 단기 매도 전략이 어렵다면, 다른 투자 방향을 고려해 볼 수 있습니다.장기적인 관점의 투자 :단기 시세차익보다는 장기적인 가치 상승을 목표로 하는 투자를 고려해 볼 수 있습니다. 입지 분석을 통해 미래 가치가 상승할 지역의 주택을 선별하는 것이 중요합니다.역발상 청약 전략 :부동산 불황기에는 가점이 낮은 사회 초년생도 똑똑하게 청약 전략을 세운다면 당첨의 기회가 있습니다. 미분양 아파트, 초소형 아파트, 비 선호 타입 등 선호도가 낮은 유형에는 청약하는 역발상 전략을 시도해 볼 수 있습니다. 과거 타워팰리스나 반포 래미안 퍼스티지 등 현재 랜드 마크가 된 아파트들로 초기에는 미분양 이었던 사례가 있습니다.틈새 시장 발굴 :아직 주목 받지 못하는 새로운 상품이나 틈새 시장을 탐색하는 것도 좋은 방법입니다. 미래에 주요 투자 처로 바뀔 가능성이 있는 곳을 찾아보는 시야를 넓히는 것이 중요합니다.초보 투자자를 위한 조언 :시장 공부 지속 :부동산 시장은 끊임없이 변화하므로, 항상 최신 정보를 습득하고 시장의 흐름을 이해 할 려는 노력이 필요합니다. 소액 투자 부 터 시작 :처음부터 큰 금액을 투자하기보다는 소액으로 경험을 쌓아가면서 자신만의 투자 원칙을 세우는 것이 현명합니다.결론적으로, 현재의 어려움이 본인께서 더 신중하고 현명한 투자자가 되는 계기가 될 수 있습니다. 위에 언급해드린 것을 참고하시고 다른 전문가들의 의견도 참고하면서 부동산 투자자로 , 그리고 전문가로 태워 나시길 응원합니다.
Q. 민간임대아파트 8년전세 중도퇴거가 불가능한 상황에서 분양된 아파트 입주일이 다가옵니다..
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.전세 대출이 있는 상태에서 주택 담보 대출(주 담 대) 또는 디딤돌 / 보금자리론 가능 여부 :기본적으로 가능합니다. 하지만 기존 전세 대출(9 천만 원)이 총부채원리금상환비율(DSR)및 총 부채 상한 비율(DTI) 계산에 포함되어, 새로 받을 주택 담보 대출의 한도에 영향을 줄 수 있습니다.디딤돌 대출이나 보금자리론 은 정부 지원 상품으로, 소득 및 주택 가격 등 특정 자격 요건을 충족해야 합니다. 부부 합산 소득 8,500만 원은 유리한 조건이지만, 기존 대출 상황이 심사에 영향을 미칠 수 있습니다.디딤돌 대출이나 보금자리론 은 정부 지원 상품으로, 소득 및 주택 가격 등 특정 자격 요건을 충족해야 합니다. 부부 합산 소득 8,500만 원은 유리한 조건이지만, 기존 대출 상황이 심사에 영향을 미칠 수 있습니다.대출 한도 및 부부 공동 명의 :청약 당첨된 아파트가 부부 공동 명의 이고, 다른 대출이 없으시다면, 부부의 소득과 신용 도를 합산하여 대출 한도를 산정하기 때문에 대출 심사 시 유리합니다. 하지만 대출 한도는 주택 가격, 지역 , 신용 점수, 그리고 기존 전세 대출의 유무에 따라 달라지므로, 모든 한도가 나올지는 금융기관의 정확한 심사를 받아보셔야 합니다.전세 만기와 입주시기가 1년 이상 차이나는 상황 :이 부분이 가장 큰 문제입니다. 민간 임대 아파트 중도 퇴거 가 불가능하여 저네 만기와 새 아파트 입주 시기가 1년 이상 차이 난다면, 일시적으로 전세 대출과 새 주택 담보 대출을 동시에 부담해야 합니다.이러한 동시 대출 부담은 DSR에 큰 영향을 주어 새로운 주택 담보 대출의 한도가 줄어들거나 대출 진행이 어려워질 수 있습니다. 기존 전세 대출 상황 계획을 명확히 세우는 것이 중요합니다.결론적으로, 현재 상황에서 가장 중요한 것은 새 아파트 입주 시점에 기존 전세 대출을 어떻게 상환할 지에 대한 계획입니다. 민간 임대 아파트 중도 퇴거가 어렵다면, 전세 만기까지 두 대출을 모두 관리해야 할 가능성이 높습니다.따라서 , 주거래 은행이나 한국주택금융공사에 직접 방문하시어 현재 전세 대출 상황과 새 아파트 정보를 상세히 설명하시고 정확한 DSR 계산을 통해 대출 가능 한도와 상황 방안에 대해 구체적인 상담을 받아보시는 것을 권해드립니다.
Q. 6·27 대출 규제 후 서울 아파트 거래량 급감하고 있나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.최근 6.27 대출 규제 이후 서울 아파트 거래량 동향 최근 6.27 대책(규제)이 발표된 이후 서울 아파트 거래량은 실제로 급감하는 추세를 보이고 있습니다.급격한 감소 :6.27 대책 발표 후 일주일 만에 서울 아파트 거래량과 거래 금액이 모두 급감했습니다. 일부 보도에 따르면, 대책 발표 이후 서울 25개 자치구의 아파트 거래액이 일주일 전 대비 67.3% 감소한 것으로 나타났습니다.규제 이전의 거래량 증가 : 6.27 대책이 나오기 전인 2025년 3월에는 서울 아파트 거래량이 1만 건을 돌파하며 4년 8개월 만에 치대치를 기록하기도 했습니다. 2025년 1분기 전국 아파트 매매 거래량도 전년 동기 대비 16.6% 증가했으며, 특히 서울은 두배 이상 증가하여 전체 거래량 증가를 견인했습니다. 이처럼 거래량이 활발하던 시점에서 대출 규제가 시행되면서 시장이 빠르게 냉각된 것으로 보입니다.효과 지속 기간에 대한 전망 :이러한 대출 규제의 효과가 언제까지 지속될지는 여러 요인에 따라 달라질 수 있습니다.정책 강도와 시장 반응 대출 규제는 부동산 시장의 과열을 진정 시키기 위한 강력한 조치로 평가됩니다. 규제의 강도의 시장 참여자들이 반응에 따라 효과 지속 기간이 달라질 수 있습니다.추가 정책 및 경제 상황 :정부의 추가적인 부동산 정책 방향, 금리 변동, 전반적인 경제 상황(경기 침체 여부 등)등이 복합적으로 작용하여 시장의 흐름을 결정할 것입니다.시장 심리 :대출 규제는 매수 심리를 위축시키는 효과가 크기 때문에, 매수 자들이 관망세로 돌아서는 기간이 길어질수록 거래량 감소세가 이어질 수 있습니다.결론적으로, 대출 규제가 시행된 지 얼마 되지 않았기 때문에, 그 효과가 단기간에 사라지기보다는 당분간은 시장에 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 하지만 부동산 시장은 다양한 변수에 의해 움직이므로, 지속적인 모니터링이 필요합니다.