안녕하세요. 박영주 행정사,공인중개사,건축기사입니다
Q. 임대차계약 연장 시 계약 일자 문의드립니다
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.최초 계약 기간이 2024년 6월 25일부터 2025년 6월 24일까지(1년)이시라면, 계약 기간은 시작일(포함) 부 터 종료일 전날 까지 로 계산하는 것이 일반적입니다. 즉, 2024년 6월 25일 부 터 시작하여 2025년 6월24일 24시에 만료되는 계약입니다. 이 계약을 2년 더 연장하신다면, 새로운 계약 기간은 기존 계약이 만료된 다음 날부터 시작하게 됩니다. 따라서 , 새로운 2년 연장 계약의 시작 일은 2025년 6월 25일이 됩니다. 이 시작 일부터 2년을 계산하면 종료 일은 2027년 6월 24일이 됩니다. 그러므로 임대차 계약 연장 시의 계약 기간은 2025년 6월25일 부 터 2027녀 6월24일 까지 로 하시는 것이 맞습니다. 계약서 작성 시 임대인과 임차인 간에 계약 기간 시작 일과 종료 일을 명확하게 확인하고 합의하여 기 재 하시는 것이 중요합니다.
Q. 1000만원 정도의 소자본으로 부동산을 구입할 수 있을까요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.1000만원으로 부동산 투자를 시작하는 것이 아주 불가능한 것은 아닙니다. 아파트나 상가 매매처럼 부동산 '자체'를 온전히 소유하는 방식보다는 소액으로 접근할 수 있는 다른 형태의 투자 방법을 고려해 볼 수 있습니다.예를 들어, 갭 투자,부동산 펀드(REITs), 부동산 조각 투자, 또는 경매 시장에서 지분 투자 등 다른 형태의 투자 방법을 고려해야 할 가능성이 높습니다.원하시는 '집을 지을 수 있는 토지'를 직접 구매하기에는1000만원으로는 현실적으로 매우 어렵다고 보시는 것이 맞을 것 같습니다. 토지 가격 자체가 지역에 따라 큰 차이가 있지만, 집을 지을 수 있는 최소한의 조건을 갖춘 토지는 1000만원을 훨씬 상회 하는 경우가 대부분이기 때문입니다.건축 법 제 49조의 대지의 분할 제한 대한 최소한의 대지 면적을 정해 놓고 있습니다. 주거 지역은 60m2이상, 상업 지역은 150m2이상, 공업 지역: 150m2이상,녹지지역은 500m2 이상입니다. 또한 집을 지을 때는 건폐율(땅 면적 대비 건축물이 차지하는 바닥 면적 비율)과 용적률(땅 면적 대비 건축물 연면적 비율)등의 규제를 받습니다.물론 지역의 용도 지구 및 규제, 그리고 원하는 집의 규모와 형태에 따라 필요한 토지 면적은 달라질 수 있습니다. 하지만 1000만원으로는 이러한 최소 규모의 토지를 매입하는 것이 현실적으로 어렵다는 점을 다시 한번 말씀드립니다.소액으로 부동산에 대한 경험을 쌓고 싶으시다면 앞서 말씀드린 소액 투자 상품이나 부동산 관련 공부를 먼저 시작하고서 진행하실 것을 권해드립니다.
Q. 아파트는 각 층별로 높낮이는 몇 m인지 궁금합니다.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.아파트의 각 층 별 높이인 층 고 는 일반적으로 법규와 건축 설계에 따라 정해집니다. 건축 법 에서는 층 고를 '방의 바닥 구조 체 윗 면 으로 부 터 위층 바닥 구조 체의 윗 면 까지 의 높 이'로 정의하고 있으며, 이 층 고 에서 슬래브 두께를 뺀 것이 보통 우리가 생활하는 공간의 높이인 천장 고가 됩니다. 천장 고는 거실이나 방과 같이 실내 공간의 바닥 면에서 천장 면까지 의 높이를 의미합니다. 우리가 생활하면서 느끼는 공간의 높이가 바로 천장 고 입니다. 층 고 에서 바닥 및 천장 슬래브 두께 등을 제외한 높이가 됩니다.우리나라 아파트의 일반적인 천장 고는 약 2.3m 정도입니다. 하지만 최근에는 개방 감을 위해 천장 고를 더 높게 설계하는 아파트들로 많아 지고 있습니다. 층 고 자체는 건축물의 구조 및 설계 방식에 따라 달라지며, 천장 고 보다는 높게 설정됩니다. 각 층 별 층 고 에 대해 법으로 '몇 미터로 정해져야 한다'는 식의 명확한 최저/ 최고 높이 기준이 세세하게 규정되어 있지는 않은 것으로 알고 있습니다. 하지만 층 고는 건축물의 전체 높이에 직접적인 영향을 미칩니다. 건축법상 건축물의 높이 제한이나 용적률(대지 면적 대비 건축물 연면적 비율)등 전체적인 건축 규제가 있기 때문에, 층 고를 완전히 임의로 설정하기는 어렵습니다. 건축 주는 설계 단계에서 층 고를 결정하지만, 이는 건축비 증가, 전체 층 수 감소(높이 제한 때문), 구조적 안정성, 소비자의 선호도 등 다양한 요소를 종합적으로 고려하여 결정됩니다. 즉, 완전히 제멋대로 정하는 것은 아니며, 여러 제약과 조건을 충족해야 합니다.건축물의 종류나 용도, 지역 별 건축 조례 등에 다라 조금 씩 차이가 있을 수 있습니다. 다만, 건축물의 안전, 구조, 거주자의 편의 등을 고려하여 정해지기 때문에 임의로 높이를 설정할 수는 없습니다.따라서 아파트의 각 층 높이는 건축 법규와 설계 기준에 따라 결정되며, 건축 주의 임의대로 자유롭게 정할 수 있는 부분은 아닙니다.
Q. 패밀리 레스토랑은 어떻게 이윤을 취할까요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.패밀리 레스토랑이 이윤을 취하는 방식은 여러 가지 요소를 포함하고 있습니다. 기본적으로 음식과 음료 판매를 통해 수익을 얻지만, 단순히 판매가 에서 원가를 빼는 것 이상의 복잡한 구조를 가지고 있습니다. 패밀리 레스토랑이 이윤을 창출하는 주요 방식은 다음과 같습니다. 메뉴 구성 및 가격 전략 : 다양한 고객 층(어린이 , 어른 , 가족 단위 등)의 입맛을 맞추기 위해 파스타, 스테이크, 샐러드, 라이스 등 여러 종류의 메뉴를 제공합니다.단 품 메뉴 외에도 세트 메뉴, 특정 요일 할인 등을 통해 객 단가를 높이거나 고객 방문을 유도합니다.일부 레스토랑은 뷔페 식 코너(샐러드 바 등)를 운영하며, 이는 고객에게 다양한 선택지를 제공하고 음식 만족도를 높이는 동시에 , 잘 관리될 경우 원가 효율성을 높일 수 있습니다.원가 관리 : 가장 중요한 것은 식자 재 원가 관리입니다. 대량 구매, 효율적인 재고 관리, 식자 재 낭비 최소화 등을 통해 원가를 절감합니다.뷔페 형태의 경우, 제공되는 음식의 종류와 양을 조절하고, 음식 회전율을 높여 신선도를 유지하면서도 낭비를 줄이는 것이 중요합니다. 특정 시간대에 특정 메뉴만 제공하거나, 수요 예측을 통해 준비량을 조절하는 등의 방법이 사용됩니다.테이블 회전율을 높여 더 많은 고객을 수용하는 것도 수익 증대에 기여합니다. 테이블 배치 최적화 등을 통해 효율성을 높이기도 합니다.운영 효율성 : 직원 배치 , 서비스 절차 최적화 등을 통해 인건비 및 기타 운영 비용을 관리합니다.셀프 서비스 코너(음료, 피클 등)를 운영하여 인건비를 절감하고 고객에게 편의를 제공하기도 합니다.부가 수익 창출 :일부 패밀리 레스토랑은 인기 메뉴를 상품화 하여 마트 등에서 판매하기도 합니다. 매장 내에서 음료나 디저트 판매를 통해 추가 수익을 얻습니다.가치 제안 및 고객 유치 : 고물가 시대에는 합리적인 가격으로 다양한 음식을 즐길 수 있다는 점이 패밀리 레스토랑의 강점이 될 수 있습니다.가족 단위 고객을 위한 놀이 공간(키즈 룸) 마련 등 편의 시설을 제공하여 특정 고객 층을 유치합니다.이벤트, 할인 행사, 멤버십 프로그램 등을 통해 고객의 재 방문을 유도합니다.마지막으로 패밀리 레스토랑 시장은 1990년대와 2000년대 중반에 큰 전성기를 누렸으나, 2010년대 이후 1인 가구 증가, 외식 트렌드 변화( 배달, 간 편 식 선호 등)등의 영향으로 어려움을 겪기도 했습니다. 하지만 최근에는 다시 주목 받으며 신규 출 점 이나 기존 매장 리뉴얼을 하는 곳들도 있습니다. 패밀리 레스토랑은 다양한 메뉴 판매, 철저한 원가 및 운영 관리, 부가 수익 창출, 그리고 변화하는 시장 환경에 맞는 가치 제안과 고객 유치 전략을 통해 이윤을 추구한다고 볼 수 있습니다.
Q. 사우나 사업을 할 경우 물이 많이 필요할 텐데, 일반적으로 사우나에서 사용하는 물은 어떤 물이고, 물 소비량이 많은데 지자체에서 쉽게 허가를 내주나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.사우나 사업에서 사용하는 물과 관련하여 일반적으로 다음과 같이 알려져 있습니다.사용하는 물의 종류 및 공급 원 : 사우나나 목욕탕(목욕장 업)에서 사용하는 물은 보통 일반 수돗물입니다. 이는 가정에서 사용하는 물과는 별도로, '일반 용' 이라는 수도 요금 분류에 포함되며 별도의 수도관을 통해 공급되는 경우가 많습니다. 따라서 특정 지역에 물이 많이 투여 되는 곳이 있어야 하는 것이 아니라, 해당 지역의 수도 시설에서 대량 공급이 가능한지, 그리고 별도 수도관 설치 등이 가능한 지가 중요할 수 있습니다.지자체의 허가 여부 : 사우나나 찜질방은 "공중 위생 관리 법"에 따른 '목욕장 업'에 해당합니다. 온천 법에 따라 특별한 절차를 거쳐 허가를 받는 '온천' 시설과 달리, 일반 목욕탕이나 찜질방은 시설 설치 후 관할 지자체에 '영업 신 고'를 하는 방식으로 사업을 시작할 수 있습니다. 즉 , 복잡한 '허가'절차보다는 관련 법규에 맞는 시설을 갖춘 후 '신 고'를 통해 운영하는 것이 일반적입니다. 다만, 영업 신고 시에도 공중 위생 및 시설 기준을 충족해야 하며, 대량의 물 사용에 대한 하수도 요금 등은 지자체의 물 사용에 대한 하수도 요금 등은 지자체의 물 관리 정책 및 요금 체계에 따라 관리 됩니다. 물 사용량이 많다는 이유 만으로 영업 신고가 반려 되기는 어렵겠지만, 관련 법규 및 시설 기준을 준수하는 것이 중요합니다. 지자체는 수도 사용량을 모니터링하고 그에 따른 요금을 부과합니다.결론적으로, 사우나 사업은 일반 용 수돗물을 별도 공급 받아 사용하며, 허가보다는 영업 신고 절차를 따르는 것이 일반적입니다. 대량의 물 사용은 사업의 특성이므로, 지자체는 이를 감안하여 별도의 요금 체계 등으로 관리하고 있다고 보시면 됩니다.