안녕하세요. 박영주 행정사,공인중개사,건축기사입니다
Q. 시세차익투자 VS 월세투자 뭐가 더 좋을까요.?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.부동산 투자는 크게 시세 차익 형 투자와 월세 (수익 형)투자로 나눌 수 있습니다. 각각의 특징과 장.단점을 살펴보겠습니다.시세 차익 형 투자목표 : 부동산을 매입한 후 가격이 상승하면 매도하여 차익을 얻는 방식입니다 주로 아파트 , 재개발/ 재건축 구역의 물건 등이 해당될 수 있습니다.장점 : 단기간에 큰 수익을 얻을 수 있으며, 임대 관리에 대한 부담이 적습니다.단점 : 시장 변동에 대한 위험이 크고, 초기 투자 자금이 비교적 많이 필요할 수 있습니다 매도 시 까지는 현금 흐름이 발생하지 않습니다. 부동산 시장 분석 능력이 중요합니다. 월세(수익 형 )투자목표 : 부동산을 매입한 후 임대를 통해 매달 꾸준한 월세 수익을 얻는 방식입니다. 주로 상가 , 빌라, 오피스텔, 원 룸 등이 해당될 수 있습니다.장점 : 매달 일정한 현금 흐름(월세)을 확보할 수 있습니다. 이는 계약 직으로 근무하시는 분에게는 장점이 될 수 있습니다. 시세 변동에 비교적 덜 민감하며 안정적인 수익을 기대할 수 있습니다.단점: 시세 차익 형 투자에 비해 수익률이 낮을 수 있으며, 투자 이익을 보는데 오랜 시간이 걸리 수 있습니다. 임차인 관리, 건물 유지 관리 부담과 스트레스가 발생할 수 있습니다.공 실이 발생하면 수익이 없을 수 있습니다. 초보 투자자 및 현금 흐름 고려 시: 초보 투자자이시고 계약 직으로 현금 흐름 개선을 원하신다면, 매달 일정한 수익을 기대할 수 있는 월세 투자가 현금 흐름 측면에서 더 유리할 수 있습니다.하지만 월세 투자는 임대 관리에 대한 부담이 따르고, 예상보다 수익률이 낮거나 공실 위험이 있을 수 있다는 점을 고려해야 합니다.시세 차익의 투자는 단기간에 큰 수익을 얻을 수도 있지만, 시장 상황에 따라 손실을 볼 위험이 크고 투자 금이 장기간 묶일 수 있습니다. 따라서 부동산 시장을 충분히 이해하고 분석하는 능력이 필요하며, 여유 자금으로 투자하는 것이 바람직 합니다. 결론적으로 어떤 투자 방식이 '더 좋 다' 고 단정하기보다는 본인의 투자 목표, 감당할 수 있는 위험 수준, 투자 자금 규모, 그리고 현금 흐름에 대한 필요성을 종합적으로 고려하여 결정하시는 것이 중요합니다.
Q. 대출 금리가 오르면 왜 부동산 시장도 영향을 받나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.대출 금리와 부동산 시장은 여러 경제적인 원리에 의해 밀접하게 연결되어 있습니다. 금리가 오르거나 내릴 때 부동산 시장이 영향을 받는 것은 단순히 심리적인 요인 뿐만 아니라, 실제 구매력과 투자 매력도 변화를 주기 때문입니다.구체적으로 어떤 경제적 원리가 작용하는지 설명해 보겠습니다.구매력 변화 : 주택을 구매할 때 대부분 주택 담보 대출을 이용하시는데, 대출 금리가 오르면 대출 이자 부담이 커지게 됩니다. 같은 금액을 빌려도 매달 갚아야 하는 원리 금 상환 액이 늘어나기 때문에, 주택 구매를 계획했던 사람들은 부담을 느껴 구매를 미루거나 포기하게 될 수 있습니다.이는 부동산 수요 감소로 이어져 가격 하락 요인이 됩니다. 반대로 금리가 내리면 이자 부담이 줄어들어 주택 구매에 대한 심리적, 경제적 장벽이 낮아지고 수요가 늘어나 가격 상승 요인이 될 수 있습니다.투자 매력도 변화 : 부동산은 거주 목적 외에 중요한 토지 자산으로도 여겨집니다. 금리가 오르면 은행 예금이나 채권과 같은 다른 안전 자산의 수익률이 상대적으로 높아집니다. 이렇게 되면 부동산에 투자했을 때 얻을 수 있는 예상 수익과 다른 자산의 수익을 비교했을 때 부동산의 투자 매력이 떨어지게 됩니다. 투자자들이 부동산 대신 다른 자산으로 눈을 돌리면서 부동산 투자 수요가 줄어들고, 이는 부동산 가격에 하방 압력을 가하게 됩니다.유동화 변화 : 금리 변화는 시중에 돈이 얼마나 풀리는지(유동성)에도 영향을 미칩니다. 금리가 낮을 때는 돈을 빌리기 쉬워 시중에 돈이 많이 풀리고, 이 돈이 부동산 시장으로 흘러 들어가 가격을 끌어올리는 경우가 많습니다. 반대로 금리가 높아지면 돈을 빌리기 어려워지고 시중의 유동성이 줄어들어 부동산 시장으로의 자금 유입이 감소하게 됩니다.종합적으로 볼 때, 대출 금리가 부동산 시장에 미치는 영향은 단순히 사람들의 심리적인 부담을 넘어, 대출 이자 비용의 변화를 통해 주택 구매 및 투자 수요에 직접적인 영향을 미치는 경제적인 원리가 크게 작용하기 때문이라고 할 수 있습니다. 우리가 부동산 가격과 금리에 대해 이야기할 때는, 금리가 부동산 가격에 영향을 미친다고 보는 것이 일반적입니다. 한국은행이 기준금리를 인상하면 시중은행들도 따라서 대출 금리를 올립니다. 그러면 대출을 받아 부동산을 구입하는 사람의 부담이 늘어나기 때문에 부동산에 대한 사람들의 수요가 줄고, 부동산 가격은 하락하게 됩니다.반대로 이자 율이 하락하면 사람들이 대출을 늘려 부동산을 구입하려 하기 때문에 부동산에 대한 사람들의 수요가 늘고, 부동산 가격은 상승한다고 볼 수 있습니다.
Q. 부동산은 왜 안내려가나요? 궁금해요
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.일반적으로 금리가 오르면 대출 부담이 커지면서 부동산 매수 심리가 위축되고 가격 하락 요인으로 작용하는 것이 맞습니다.하지만 서울 부동산 시장은 여러 복합적인 요인의 영향을 받기 때문에 단순히 금리 만으로 가격 변동을 예측하기는 어렵습니다.서울 부동산 가격이 예상만큼 크게 떨어지지 않는 이유로는 다음과 같은 점들을 고려해 볼 수 있습니다.구조적인 수급 불균형 : 서울은 주택 공급이 수요를 꾸준히 따라가지 못하는 구조적인 문제를 안고 있습니다. 이러한 만성적인 공급 부족은 가격 하방 경직 성을 높이는 요인이 됩니다.시장 참여자들의 심리 : 금리 외에도 부동산 시장에 대한 미래 기대감, 인플레이션 헤지 수단으로서의 인식, 그리고 '똘똘 한 한 채'에 대한 선호 심리 등이 복합적으로 작용합니다. 경기 불확실성이 클 때 오히려 안정적인 자산으로 여겨지는 서울 핵심 지역으로 자금이 쏠리는 현상이 나타나기도 합니다.거래량 회복 조짐 : 부동산 시장의 하락 시기에는 거래량이 크게 줄어드는 특징이 나타나는데, 최근에는 이러한 거래량 감소 현상이 줄어들고 일부 지역에서는 거래량이 증가하면서 실거래가 상승을 자극할 수 있다는 분석도 나오고 있습니다.정책의 영향 : 정부의 부동산 정책 변화 또한 시장에 큰 영향을 미칩니다. 정책 방향에 따라 매수/매도 심리나 공급 상황이 달라질 수 있습니다.부동산 가격이 더 떨어질 지에 대해서는 전문가들 사이에서도 다양한 의견도 있습니다.일부에서는 2025년에도 금리 인하나 일시적인 정책 만으로는 해결하기 어려운 구조적인 문제 때문에 하락세가 지속되기 어렵다고 보기도 하고, 또 다른 시각에서는 앞으로 3년 간 계속 떨어질 것이라는 전망이나, 또는 특정 시점부터 '진정한 '하락이 시작될 수 있다고 예상하기도 합니다.부동산 시장 내에서도 양극화가 심화될 것이라는 전망이 있으며, 어떤 지역부터 큰 하락이 올 것이라는 분석되고 있습니다. 일부에서는 이제 부동산으로 큰 돈을 버는 시대는 끝났다고 보기도 합니다. 부동산 시장은 다양한 변수에 의해 복잡하게 움직이므로, 현재 상황과 미래 전망에 대해 꾸준히 정보를 살펴보시고 다양한 분석을 참고하시면서 신중하게 판단하시는 것이 중요하다고 생각됩니다.
Q. 요즘에는 월세를 더많이 하나요?/?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.최근 몇 년 간 발생한 전세 사기 문제로 인해 전세에 대한 불안감이 커진 것은 사실이며, 이로 인해 월세를 선호하는 경향이 늘어난 것으로 보입니다. 전세 계약 시 큰 목돈을 맡겨야 하는데, 사기 위험이 발생하면서 보증금을 맡겨야 하는데, 사기 위험이 발생하면서 보증금을 상대적을 안전하다고 느끼는 월세를 선택하는 경우가 많아졌습니다.고금리가 지속되면서 전세 대출 이자 부담이 커진 것도 월세 선호 현상에 영향을 미치고 있습니다. 전세 대출 이자가 월세 부담과 비슷하거나 더 높아지는 경우, 굳이 큰 빚을 내서 전세를 선택할 이유가 줄어들기 때문입니다. 자산 가나 고소득층에서도 고가 주택 보유의 부담 때문에 월세를 선택하는 경우도 늘고 있다고 볼 수 있습니다.물론 아직 많은 분들이 전세 제도를 이용하고 있지만, 전세 사기 문제와 고금리 등의 영향으로 월세 시장의 비중이 커지고 월세를 선호하는 수요가 증가하고 있는 추세는 분명해 보입니다.최근 몇 년 간 전세 사기 및 고금리 등의 영향으로 월세에 대한 수요가 확실히 증가했으며, 많은 분들이 월세를 선택하는 경향이 강해진 것은 맞습니다. 하지만 지역이나 주택 유형 , 그리고 금리 변화 등 다양한 요인에 따라 전세 시장의 상황도 달라질 수 있기에 ' 월세가 압도적인 대세' 라고 단정하기 보다는 , 시장 상황이 복합적으로 변화하고 있다고 이해하시는 것이 좋겠습니다.
Q. 집 근처 교통이 불편해서 이사하는게 좋을까요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.집을 선택할 때 교통 편의성은 정말 중요한 요소 중 하나 입니다. 최근 이사를 고려하는 분들이 가장 중요하게 생각하는 조건 중 하나가 바로 '교통 편리성'입니다. 직장이나 학교와의 거리 또한 중요한 고려 사항으로 꼽힙니다.교통 불편함이 일상에 미치는 영향은 생각보다 클 수 있습니다. 매일 이동에 많은 시간과 에너지를 소모하게 되면 피로가 누적되고 다른 활동을 할 수 있는 시간이 줄어 들어 삶의 만족도가 떨어질 수 있습니다. 이사 결정 시 고려할 사항입니다 : 현재 교통 불편함의 정도 : 매일 출퇴근 소요되는 시간, 대중교통 이용 시 겪는 구체적인 어려움(배 차 간격, 혼잡도 등), 자차 이용 시 불편함(주차, 비용)등을 객관적으로 평가해 보세요. 이 불편함이 감내할 수 있는 수준인지, 아니면 삶에 심각한 영향을 미치는지 판단하는 것이 중요합니다.교통이 편리한 곳으로 이사했을 때 얻게 될 이점 : 출퇴근 시간 단축으로 인한 여유 시간 확보, 이동 스트레스 감소, 대중교통 이용의 편리성 증가 등 삶의 질 향상 효과를 예상해 보세요이사 시 발생할 수 있는 비용과 제약 : 이사 비용 자체 뿐만 아니라, 교통이 편리한 지역의 집값이 현재보다 높을 가능성이 큽니다. 월세나 관리비, 기타 생활비 등 주거 비용이 얼마나 증가할 지 현실적으로 계산해 보아야 합니다. 새로운 지역으로 이사하면 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 현재 집과 주변 환경의 장점 : 교통 외에 현재 살고 계신 집의 위치나 환경이 마음에 드는 부분은 어떤 것인지 다시 한번 생각해 보세요.이사를 하게 되면 그 장점들을 포기해야 할 수도 있습니다.교통 불편을 해소할 다른 방법: 이사 외에 현재의 불편함을 줄일 수 있는 다른 방법은 없을지 고민해 볼 수도 있습니다. 결론적으로 많은 분들이 이사를 통해 교통 문제를 해결하고 삶의 만족도를 높이는 경우가 많습니다. 하지만 이사는 단순히 물리적인 이동을 넘어 재정적인 부분, 새로운 환경 적응 등 다양한 변화를 동반하기 때문에 신중한 결정이 필요합니다. 이사를 통해 이 문제를 해결하고 더 나은 삶의 질을 누릴 수 있다면, 그것은 충분히 고려해 볼 만한 가치가 있는 '현명한 선택'이 될 수 있습니다.