안녕하세요. 박영주 행정사,공인중개사,건축기사입니다
Q. 목동아파트 재건축시 경제적 효과가 있나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.목동 아파트의 재건축은 단순히 노후 주택을 새 아파트로 바꾸는 것을 넘어, 지역 경제 전반에 걸쳐 다양한 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.일자리 창출 및 지역 경제 활성화 재건축 과정에서는 대규모 건설 프로젝트가 진행되므로 수많은 건설 관련 일자리가 창출됩니다. 이는 건설업 계 뿐만 아니라 자재, 장비, 운동 등 연관 산업에도 긍정적인 영향을 미쳐 지역 경제 활성화에 크게 기여할 것입니다. 건설 과정에서 발생하는 경제적 유입은 목동 지역 사회에 활력을 불어 넣을 수 있습니다.부동산 가치 상승 및 자산 증대 재건축 기대감은 이미 목동 아파트 가격 상승의 주요 요인으로 작용하고 있습니다. 실제로 목동 아파트 값은 '역대 급 상 승'을 기록하며 연일 신고 가를 경신하고 있습니다. 이는 기존 소유주들의 자산 가치를 높여 경제적 이득을 가져다 주며, '똘 똘한 한 채'를 선호하는 현상과 맞물려 매매가 상승을 더욱 부추기고 있습니다.세수 증대 재건축을 통해 아파트의 가치가 상승하고 거래가 활발해지면, 지방 정부의 재산세, 취득세 등 세수 수입이 자연스럽게 증가합니다. 이는 지역의 공공 서비스 개선이나 인프라 확충을 위한 재원으로 활용 될 수 있습니다.인프라 개선 및 도시 경쟁력 강화 재건축은 단순히 건물을 새로 짓는 것을 넘어, 도로, 상하수도, 공원 등 노후화 된 도시 기반 시설을 함께 정비하고 개선하는 계기가 됩니다. 현대화된 주거 환경과 편리한 인프라는 목동 지역의 주거 만족도를 높이고, 외부 인구 유입을 촉진하여 도시 경쟁력을 강화하는 효과를 가져옵니다.주변 지역으로의 파급 효과 목동 아파트 재건축은 서울 내 다른 고가 지역(예 압구정)에 비해 상대적으로 접근 가능한 '대 안'으로 부각 될 수 있습니다. 이는 목동 외 인근 지역의 부동산 시장에도 긍정적인 영향을 미치거나, 주거 수요의 이동을 유발하는 등 광범위한 파급 효과를 낼 수 있습니다.결론적으로, 이처럼 목동 아파트 재건축은 단순히 주택 수를 늘리는 것을 넘어, 일자리 창출, 자산 가치 증대, 세수 증대, 인프라 개선 등 지역 사회 전반에 걸쳐 다양한 경제적 활력을 불어 넣을 것으로 기대됩니다.
Q. 신사동 가로수길이 인기가 떨어진 이유가 무엇인가요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.신사동 가로수 길의 인기가 떨어진 데에는 여러 복합적인 요인이 작용하고 있습니다.젠트리피케이션과 상권의 특색 상실:가로수 길은 순ㄴ 전부터 대형 자본의 유입으로 인해 '젠트리피케이션' 현상을 겪었습니다. 이로 인해 기존의 개성 있는 소규모 상점들이 높은 임대료를 감당하지 못하고 떠나면서, 상권 고유의 색깔을 잃게 되었습니다.높은 임대료로 인한 공실 률 증가 :가로수 길은 서울 주요 상권 중에서도 특히 높은 임대료를 자랑합니다. 2024년 4분기 기준으로 평 당 22만 5천 원에 달하며, 중심 번화가나 대형 건물은 평 당 50만 원 이상에 월세가 1천만 원을 넘는 사례도 많습니다. 이러한 높은 임대료는 상징적인 브랜드들의 철수나 매각으로 이어졌고, 결국 지난해 4분기 가로수길 상권의 공실 률은 41.2%로 서울 주요 상권 중 가장 높은 수준을 기록했습니다.신생 기업 생존 율 악화 :상권의 활력을 나타내는 지표 중 하나인 신생 기업 생존 율 또한 지속적으로 내리막길을 걷고 있습니다. " 더 폐업할 곳도 이제는 없다 "는 이야기가 나올 정도로 사업 환경이 악화하고 있습니다.결론적으로, 신사동 가로수 길은 대형 자본 유입으로 인한 젠트리피케이션과 그로 인한 높은 임대료가 상권의 고유한 매력을 잃게 하고, 결국 많은 점포의 철수와 높은 공실률로 이어지면서 예전의 활기를 잃게 되었습니다. 이러한 복합적인 요인들이 가로수 길의 인기를 하락 시킨 주요 원인으로 작용하고 있습니다.
Q. 아파트 재개발 분양권 포기하는 경우 보상이 있는가요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.재개발 사업에서 분양권을 포기한다는 것은 신축 아파트를 받는 대신 현금 보상을 선택하는 것을 의미합니다. 이를 '현금 청산'이라고 부르며, 이 경우 여러 종류의 보상을 받으실 수 있습니다.보상의 종류 :토지 및 건물 보상금 :재개발 사업으로 인해 수용되는 부모님 아파트의 토지와 건물에 대한 정당한 평가액을 보상 받게 됩니다. 이 금액은 감정 평가를 통해 산 정 됩니다.주거 이전 비:재개발로 인해 이주해야 하는 거주자들에게 지급되는 비용입니다. 이는 새로운 주 거지를 찾고 이사하는 데 필요한 경비를 포함하여, 대개 집값의 일부를 보상하는 형태로 지급됩니다.이주 비 :주택이 철거되면서 지낼 곳이 없어진 조합원들을 위해 임시로 거주할 수 있는 거처를 마련할 수 있도록 지원되는 보상금입니다. 조합 정 관에 지급 기준과 절차가 상세히 규정되어 있습니다.이 사 비 :이주에 소요되는 실질적인 이사 비용을 지원 받을 수 있습니다.영업 손실 보상금(해당 시) :만약 해당 아파트에서 상가나 사업체를 운영하셨다면, 사업 손실에 대한 보상금을 받으실 수 있습니다.아파트 총 평가액 외 추가 보상 여부 부모님 아파트의 '총 평가액'은 주로 토지 및 건물에 대한 감정 평가액을 의미합니다. 위에 설명 드린 주거 이전 비 , 이주 비, 이사 비 등은 이 총 평가액과는 별도로 지급되는 보상 항목이므로, 결과적으로 총 평가액 이상의 금액을 보상으로 받으실 수 있습니다.보상 금액 산 정 및 절차 감정 평가 :전문 감정 평가 사가 해당 부동산의 가치를 평가하여 보상금의 기준을 마련합니다.조합과의 협의 :감정 평가액을 바탕으로 재개발 조합과 보상금 지급에 대한 협의를 진행하게 됩니다. 이 과정에서 현금 청산 자 입장에서는 손해를 줄이고 경제적 이익을 키울 수 있는 방향으로 대응하는 것일 중요합니다.수용 재 결 :만약 조합과의 협의가 원만하게 이루어지지 않을 경우, 토지 수용 위원회에 재 결을 신청하여 보상금을 결정하게 됩니다. 이 과정에서 소송이 진행되는 경우도 많습니다.중요한 고려 사항 :재개발 조합과의 협상 :재개발 분양권을 포기하는 것은 조합원의 지위를 포기하는 것이므로, 이 상황에서 수익의 일부를 돌려받기 위해서는 약정 등을 통해 미리 정해두는 것이 중요할 수 있습니다.전문가와 상담 :재개발 보상금 및 절차는 복잡하고 법률적인 쟁점이 많습니다. 특히 현금 청산 시점의 상황을 바탕으로 최대한 금전 적 이익을 얻을 수 있도록 전략을 수립해야 하므로, 관련 법률 전문가(변호사)와 사건 초기부터 상담하여 도움을 받으시는 것이 매우 중요합니다.
Q. 이번 부동산 정책의 풍선효과가 생길까요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.이번 부동산 대책에서 수도권과 규제 지역에 주택 담보 대출 한도를 6억 원으로 일괄 제한한 것은 매우 강력한 조치입니다. 이러한 규제가 발표되면서 시장에서는 여러 가지 시나리오가 논의 되고 있습니다.풍선 효과란 특정 지역이나 상품에 대한 규제가 강화될 때, 규제를 피한 다른 지역이나 상품으로 수요가 몰리는 현상을 의미합니다. 본인께서 말씀하신 대로, 6억 원 대출 제한으로 인해 10억 원 대의 중저가 아파트들이 더 인기를 얻는 풍선 효과가 나타날 지가 중요한 관심사입니다.6억 원 대출 제한의 영향6억 원 대출 제한은 주택 구매자의 소득이나 주택 가격과 무관하게 적용됩니다.이는 6억 원을 초과하는 주택, 특히 10억 원 대의 아파트를 구매하려는 경우, 대출을 통해 마련할 수 있는 자금의 한도가 명확해진다는 의미입니다.매수 심리 위축 가능성 :대출 한도 제한으로 인해 자금 조달이 어려워지면, 10억 원 대의 아파트에 대한 매수 심리가 위축될 가능성도 있습니다.실제로 일부 지역에서는 매수와 매도가 동시에 급감하는 현상이 나타나기도 합니다.풍선 효과 발생 가능성 및 시장이 양극화 6억 원 이하 주택으로의 이동 :6억 원 대출 제한으로 인해 오히려 6억 원 이하의 주택으로 수요가 집중되는 풍선 효과가 나타날 수 있다는 분석도 있습니다. 대출을 최대한 활용하여 주택을 구매하려는 수요자들은 6억원 이하의 아파트를 선택할 가능성이 커지기 때문입니다. 시장 양극화 심화 :자금력이 충분한 수요자들은 여전히 고가 주택을 매수할 수 있지만, 그렇지 못한 수요자들은 대출 한도에 맞춰 주택을 선택해야 하는 상황이 됩니다. 이로 인해 부동산 시장의 양극화가 더욱 심화될 수 있다는 전망이 있습니다.즉, 초 고가 주택 시장과 6억 원 이하 주택 시장은 상대적으로 견고할 수 있으나, 6억 원 초과 10억 원 대 아파트 시장은 대출 제약으로 인해 매수세가 약화될 수 있습니다.추가 규제 가능성 :6억 원 대출 제한이 끝이 아닐 수 있으며, 토지 거래 허가제 확대 등 추가적인 규제가 나올 가능성도 언급되고 있습니다. 이러한불확실성은 시장의 움직임을 더욱 예측하기 어렵게 만듭니다. 결론적으로, 말씀하신 분이 우려하시는 10억 원대 중저가 아파트로의 풍선 효과가 명확하게 나타날 것이라고 단정하기는 어렵습니다. 오히려 대출 한도 제한으로 인해 해당 가격대의 아파트를 구매하려는 수요자들의 자금 조달이 어려워져 매수세가 위축되거나, 6억 원 이하의 주택으로 수요가 이동하는 현상이 나타날 수도 있습니다. 시장의 흐름은 복합적인 요인에 의해 결정되므로, 정책 효과를 면밀히 지켜볼 필요가 있습니다.
Q. 부동산을 매입한다면 현 상황에서는 어떤 쪽으로 하는 것이 유리할까요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.현재 부동산 시장은 금리, 정책,경제 상황 등 다양한 요인에 의해 영향을 받고 있습니다. 2025년 부동산 투자 방향을 결정하실 때 다음과 같은 점들을 고려해 볼 수 있습니다.금리 인하의 영향과 수익 형 부동산:현대 기준금리는 3%이며, 대출금리는 4~5% 수준입니다. 2025년에는 기준금리가 2회정도, 약 0.5%p 인하될 것으로 예상되고 있습니다.기준 금리가 내려가면 대출금리도 함께 하락하여 수익 형 부동산의 임대 수익률이 높아질 수 있습니다. 또한, 상가 임차인들의 대출 이자 부담이 줄어들어 창업 수요가 증가하는 경향도 나타날 수 있습니다.이러한 금리 인하 기조는 은행 정기 예금보다 높은 월세 수익을 기대하는 수익 형 부동산 투자에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 예를 들어, 오피스텔과 같은 수익 형 부동산은 매매 가격 대비 높은 임대 수익률을 보일 수 있습니다.경기 회복 시점과 신중한 접근 :금리가 인하되더라도 경제가 눈에 띄게 바로 좋아지는 것은 아니며, 실질적인 회복은 2025년 4분기 또는 2026년에 이루어질 것으로 전망됩니다. 따라서 섣부른 투자는 지양하고, 우량한 매물에 관심을 가지는 신중한 접근이 필요합니다.정부의 대출 한도 제한과 투자 전략 이번 정부에서 주택담보대출 한도를 6억으로 제한한 것은 부동산 구매 시 자기자본의 중요성을 더욱 높이는 요인으로 작용합니다. 대출을 통한 레버리지 효과가 줄어들기 때문에, 투자하려는 부동산의 기본적인 가치와 안정적인 수익 창출 여부가 더욱 중요해집니다.소액 투자 및 안정성 :대출 한도가 제한된 상황에서는 무리한 투기보다는 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 수익형 부동산이나, 실거주 가치가 높으면서도 장기적인 관점에서 가치 상승을 기대할 수 있는 우량 주택에 대한 접근이 유리할 수 있습니다. 특히 개인 투자자는 3% 이상의 수익률이 나오는 수익 형 부동산 위주로 매매 계약이 체결되는 경향을 보입니다.건물 시장의 동향 :자산 가 들이 선호하는 건물 시장은 2023년에 비해 거래량은 증가했지만, 매매 가격은 비슷한 수준을 유지하고 있습니다.주로 사옥을 찾는 법인 위주의 계약이 늘어났으며, 여전히 건물주들은 시장 적정 가격보다 10~20% 높은 금액으로 매각하려 하여 실거래가 잘 이루어지지 않는 상황입니다.결론적으로, 현 상황에서는 부동산 투자를 고려하신다면, 금리 인하 기조에 따라 임대 수익률이 높아질 수 있는 수익 형 부동산에 관심을 가지시는 것이 유리할 수 있습니다. 다만, 오피스텔 등 수익 형 부동산은 세금 문제가 발생할 수 있으니 전문가와 상담하여 신중하게 접근하셔야 합니다. 또한, 정부의 대출 한도 제한을 고려하여 무리한 투기보다는 안정적인 수익 창출이 가능하거나 실 거주 가치가 높은 우 량 매물을 중심으로 장기적인 관점에서 접근하는 것이 중요합니다.