안녕하세요. 박영주 행정사,공인중개사,건축기사입니다
부동산
Q. 농지전용허가 관련 해석 질의 드려봅니다.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다."농지 법' 제 2 조에 따르면, '농지 전용'이란 농지를 농작물 경작이나 다년생 식물 재배 등 농업 생산 또는 농지 개량 외의 용도로 사용하는 것을 의미합니다.즉, 농지가 본래의 농업 적 기능을 상실하고 다른 목적으로 사용될 때 농지 전용 허가가 필요하게 됩니다.농업 생산 활동이 농지 전용 허가 대상인지 여부 ==>결론부터 말씀드리면, 농작물의 경작이나 다년생 식물의 재배 등 농업 생산 활동은 농지 전용 허가 대상이 아닙니다."농지법' 제 2 조 제 1호에서 '농 지'를 정의할 때, 지 목과 관계없이 농작물 경작이나 다년생 식물 재배에 이용되는 토지를 포함한다고 명시하고 있습니다.농지 전용은 바로 이러한 농업 생산 활동 '외의' 용도로 사용하는 경우에 해당합니다. 따라서 농업 생산을 위한 본래의 용도로 농지를 사용하는 것은 농지 전용에 해당하지 않으며, 별도의 허가가 필요하지 않습니다.전신주 설치에 따른 전기 공급 부지가 농지 전용 허가 대상인지 여부 ==> 전신주 설치와 같이 농업 생산을 증진 시키기 위한 시설의 경우, 상황에 따라 농지 전용 허가 대상 여부가 달라질 수 있습니다.원칙적으로 농지 전용에 해당할 수 있습니다.전신주 설치는 토지의 형질을 변경하고, 해당 부지가 더 이상 농업 생산에 직접적으로 사용되지 않게 되므로,"농지법"상 '농지 전용"에 해당할 가능성이 있습니다. 농지 전용 농지 위에 건축물이나 시설물을 설치하여 농지로서의 기능을 상실하게 하는 행위를 포함합니다.농업용 시설의 예외 :다만,"농지 법 시행령"에서는 농업 생산에 직접적으로 필요한 시설물에 대해서는 농지 전용 허가 없이 설치할 수 있도록 예외를 두는 경우가 있습니다. 예를 들어, 농업용 창고, 농 막, 축사 등 농업 생산에 직접적으로 필요한 시설은 일정 요건을 갖추면 농지 전용 허가 없이 설치가 가능합니다. 전신주가 농업용 전기 공급을 위한 필수적인 기반 시설이라면, 이러한 농업용 시설의 범주에 포함될 여지가 있습니다.전기 사업 법과의 관계 :전기 공급은 "전기 사업 법 "에 따라 한국 전력 공사 등 전기 사업자가 담당하며, 전신주 설치는 해당 법률과 관련 규정에 따라 진행됩니다.실무 적 판단 :소규모의 전신주 설치는 농지 전체의 농업 적 기능을 크게 저해하지 않는다고 판단될 경우, 별도의 농지 전용 허가 없이 진행될 수도 있습니다.하지만 이는 사안 별로 지자체의 판단이나 관련 부서의 유권 해석이 필요할 수 있습니다. 특히, 전신주 설치가 토지의 형질 변경을 수반하거나, 상당한 면적을 차지할 경우 농지 전용 헉 또는 농지 전용 신고 대상이 될 가능성이 높습니다.결론적으로 정확한 판단을 위해서는 해당 농지의 위치, 설치하려는 저신 주의 규모, 그리고 전기를 공급 받는 농업 시설의 종류 등을 명확히 하여 관할 시.군.구청의 농지 담당 부서나 한국 전력 공사에 문의하시는 것이 가장 정확합니다.
부동산
Q. 6.27 부동산 정책에서 질문이 있는데요.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.이번 6.27 부동산 정책은 주로 투기 수요를 억제하고 실 수요자 중심의 주택 시장을 만들기 위해 발표되었습니다. 그 핵심 내용 중 하나가 바로'주택담보대출을 이용한 주택 구입 시 6개월 내 실 거주 의무'입니다.수도권 주택 담보 대출 한도 제한 :수도권 지역의 주택 담보 대출(주담대) 한도는 6억 원으로 제한됩니다.6개월 내 실 거주 의무 :가장 중요한 부분입니다. 대출을 받아 주택을 구입하는 경우, 해당 주택에 6개월 이내에 전입 하여 실제 거주해야 하는 의무가 발생합니다. 이는 사실 상'갭 투자'를 차단하려는 목적이 크다고 볼 수 있습니다.만약 1채의 집을 보유하고 있는 상태에서 추가 주택 구입 시, 추가 주택 취득 후 6개월이내 전입 의무가 있는 것 인지요?==>네, 만약 현재 1채의 집을 보유하고 계신 상태에서 추가 주택을 구입하실 때 주택 담보 대출을 이용하신다면, 새로 구입하시는 주택에 대해 6개월 이내 전입 의무가 발생합니다. 이 정책은 대출을 통한 주택 구입 시'실 거주'를 원칙으로 하기 때문에, 기존 주택 보유 여부와 관계없이 대출을 활용하여 추가 주택을 구입하는 경우에도 적용됩니다.이 정책은 주택을 투자 목적으로 매입하고 전세를 놓는 방식으로 시세 차익을 얻는 갭 투자를 막기 위한 조치이므로, 대출을 받아 집을 사는 모든 경우에 실 거주 의무를 부과하기 때문에 이해를 하시고 결정해야 할 사항입니다.
부동산
Q. 혼인신고전 가족간 전세대출 질문입니다
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.가족 간 전세 계약은 원칙적으로 가능하지만, 전세 대출을 받는 경우에는 몇 가지 주의할 점이 있습니다. 특히 부모와 자식 간의 전세 계약은 법원 판례 상 대항 력을 인정하지 않는 경우가 많아, 대출 기관에서 정상적인 임대차 계약으로 보지 않을 수 있습니다.이러한 이유로 남자친구 어머님 아파트에 전세 대출을 받기 어려울 수 있으며, 그래서 본인의 명의로 대출을 받으시려는 것으로 이해됩니다.혼인신고 후 전세 대출 유지 관련 ==>본인의 명의로 전세 대출을 받으신 후 혼인신고를 하시면,대출 유지에 영향을 미칠 수 있습니다. 특히 정부 지원 대출(예 :버팀목 전세 대출)의 경우, 대출 신청 시점과 연장 또는 갱신 시점에 부부 합 산 소득, 자산, 무 주택 요건 등을 다시 심사하게 됩니다.대출 연장 / 갱신 시 문제점 발생 가능성 :혼인신고를 하게 되면 부부는 1세대로 간주됩니다. 만약 남자친구 (예비 배우자)가 주택을 소유하고 있거나, 부부 합산 소득 또는 자산이 해당 대출 상품의 기준을 초과하게 되면, 대출 연장이나 갱신이 어려워질 수 있습니다.버팀목 전세 대출 예시 :버팀목 전세 대출의 경우, 혼인신고를 하면 남편이 거주 중인 전세 집과 본가의 전세 집 이 모두 1세대 소유 주택으로 계산되어 대출 조건과 충돌할 가능성이 있습니다.혼인신고로 인한 세금 불이익(결혼 페널티)==>혼인 신고를 하게 되면 세금 및 각종 혜택 측면에서 불이익이 발생할 수 있는데, 이를 흔히 '결혼 페널티' 라고 부르기도 니다. 특히 부동산 관련 세금에서 이러한 차이가 두르러 집니다.주택 취득세 증가 :혼인신고 전에는 본인과 남자친구 각자 1주택을 보유한 것으로 간주되지만, 혼인 신고 후에는 1가구 2주택이 됩니다. 만약 여기에 주택을 하나 더 취득하게 되면 취득세 중과 세율이 적용되어 세금 부담이 크게 늘어날 수 있습니다.조정 지역의 경우 1주택은 1~3%의 취득 세율이 적용되지만, 2주택은 8%, 3주택은 12%로 늘어납니다.종합 부동산 세, 양도 소득 세,주택 임대 소득세: 이 세금들 또한 혼인신고를 하지 않은 미혼 상태가 유리한 경우가 많습니다.각종 지원 혜택 감소 :1인 가구일 때 받던 혜택이나 절세 비율이 부부다 되면 2배가 아닌1.5배에 그치는 경우가 있어, 정상적으로 혼인 신고를 하는 부부가 미혼보다 혜택이 줄어든다고 느낄 수 있습니다.결론적으로, 이러한 점들을 종합적으로 고려하셔서 신중하게 결정하시는 것이 좋겠습니다.
부동산
Q. 신탁사가 책임준공을 약속하고 기한 내 완공을 못하면 대출 원리금까지 배상해야 한다는 판결은 정당한건가요??
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.최근 법원은 신탁 사가 책임 준공 의무를 이행하지 못했을 경우, 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출의 원리 금까지 배상해야 한다는 판결을 내렸습니다. 이는 신탁 업계에 상당한 파장을 일으키고 있는 중요한 판례입니다.판결의 핵심 내용 배상 의무 인정 :신탁 사가 책임 준공 약속을 지키지 못하고 기한 내에 건물을 완공하지 못하면, 해당 사업의 PF대출 원리 금을 배상해야 한다는 것입니다.이는 단순히 지연에 대한 위약금을 넘어 대출금 전체에 대한 책임을 묻는다는 점에서 큰 의미를 가집니다.계약 조항의 효력 인정 :법원은 "기한 내 준공을 못 하면 배상 한다" 고 명시된 계약 조항의 효력을인정했습니다. 이는 계약 당사자 간의 약속을 중요하게 본 결과입니다.법원이 정당하다고 판단한 이유 법원의 이러한 판결을 내리 배경에는 몇 가지 중요한 판단 근거가 있습니다.채무 불 이행에 따른 정당한 배상 :신탁 사가 책임 준공 의무를 다하지 못한 것은 명백한 채무 불 이행으로 간주 됩니다. 법원은 이에 따른 손해 를 배상하는 것이 정당하다고 판단했습니다.대출금 회수 기회 상실 :준공 지연으로 인해 선 매입 계약이 해제되거나 분양이 원활하지 않아 대출금을 회수할 기회를 상실하게 된 점이 고려 되었습니다. 이는 단순히 건물이 늦게 지어진 것을 넘어 , 금융 적인 손실로 직결된다고 본 것입니다.손실 보전 금지 주장 기각 :신탁 사 측에서는 손실 보전 금지 원칙을 주장했으나, 법원은 이를 기각하고 채무 불 이행에 따른 배상으로 판단했습니다.업계에 미칠 영향과 우려 ==>본인께서 우려하시는 것처럼, 이번 판결은 부동산 PF 시장과 건설 업계에 상당한 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.신탁 사의 리스크 증가 :신탁 사 들은 책임 준공 확 약에 대한 부담이 크게 늘어나게 됩니다. 이는 신탁 사 들이 PF 사업에 참여하는 것을 더욱 신중하게 만들 수 있으며, 사업 성이 불확실한 프로젝트에 대한 참여를 꺼리게 될 수 있습니다.중소형 건설사 및 지방 / 비 아파트 사업 위축 :대형 건설사에 비해 자금력이 약한 중소형 건설 사 들은 PF 자금 조달에 더욱 어려움을 겪을 수 있습니다. 특히 수익성이 낮거나 불확실성이 큰 지방, 비 아파트 사업의 경우 PF 대출 자체가 어려워져 사업 추진이 위축될 가능성이 큽니다.이는 전반적인 부동산 공급 감소로 이어질 수도 있습니다.PF시장의 구조적 변화 요구 :이번 판결은 국내 부동산 PF 시장이 가진 구조적인 문제점을 다시 한번 드 러 냈다는 평가도 있습니다. 미분양 증가, 공사비 인상 등으로 PF 부실 가능성이 커지는 상황에서, 근본적인 구조 개선이 필요하다는 목소리도 나오고 있습니다.결론적으로, 이번 판결은 계약의 중요성을 강조하고, 책임 준공 의무를 다하지 못한 주체에게 엄중한 책임을 묻는다는 점에서 그 정당성을 찾을 수 있습니다. 하지만 이로 인해 발생할 수 있는 시장의 경색과 중소형 사업의 어려움에 대한 본인의 걱정도 충분히 이해가 됩니다.
부동산
Q. 분양에 대해 궁금한게 많습니다. 질문드려요
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.길거리에서 흔히 볼 수 있는 '500만 원 분양'과 같은 홍보는 보통 아파트 분양 계약금의 일부를 의미하는 경우가 많습니다. 아파트 분양은 일반적으로 계약금, 중도금, 잔금의 세 단계로 나누어 진행됩니다.계약금 납부 :의미 :'500만 원'은 대개 전체 분양가의 10% 정도에 해당하는 계약금 중 일부를 먼저 납부하는 것을 뜻합니다. 예를 들어, 전체 계약금이 3,000만 원이라면, 그중 500만 원을 먼저 내고 나머지 계약금은 추후에 납부하는 방식일 수 있습니다.분양권 취득 :이렇게 계약금 납부하면 해당 아파트의 '분양 권'을 취득하게 됩니다. 분양권은 아파트가 완공된 후 소유권을 이전 받을 수 있는 권리를 의미합니다. 타인으로부터 차입한 금액도 차용증 등으로 입증하면 증여로 추정하지 않고 부동산 취득 자금으로 인정 될 수 있습니다.중도금 납부 및 대출 :중도금 대출 :계약금을 납부한 후에는 보통 분양가의 60%정도에 해당하는 중도금을 여러 회 차에 걸쳐 납부하게 됩니다. 이 중도금은 대부분 '중도금 대 출' 을 통해 해결해야 합니다. 건설사에서 지정한 은행에서 집단 대출 형태로 진행되는 경우가 많으며, 해당 동/호수에 맞는 은행 지점을 방문해야 할 수 있습니다.이자 납부 방식 :중도금 대출의 이자는 입주 시점에 한꺼번에 납부하는 '후불제' 방식이 일반적입니다. 즉 당장 매달 이자를 내는 것이 아니라, 아파트가 완공되어 입주할 때까지 이자가 유예 되었다가 완공되어 입주할 때까지 이자가 유예 되었다가 그때 한 번에 정산하는 방식입니다.잔금 납부 :입주 시점 : 아파트가 완공되어 입주가 시작될 때, 분양가의 나머지 30% 정도에 해당하는 잔금을 납부하게 됩니다.잔금 대출 :잔금은 주택 담보 대출 등을 활용하여 마련하는 경우가 많습니다. 만약 매수하는 분양권 외 다른 주택이 없다면 무 주택 자로 인정받아 디딤돌 대출 등을 이용할 수도 있습니다.결론적으로, '500만 원 분양'이라는 것은 초기 계약금의 일부를 납부하여 분양권을 확보하고, 이후 중도금은 대출로, 잔금은 입주 시점에 추가 대출이나 자기 자금으로 마련하는 방식으로 진행된다고 이해하시면 됩니다.