혼인신고전 가족간 전세대출 질문입니다
안녕하세요
남자친구의 어머니 아파트에 전세대출 받아서 입주하려고 하는데, 가족간에 전세대출은 안된다고 하여 제가 전세대출 받을 예정인데요.
혹시 입주하고나서 혼인신고 하면 전세대출 유지에있어 관련이 없을까요? 무슨 세금?을 더 내야된다는 말이 있던데 불이익이 있을까요?
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
혼인신고전에는 직계 부모님이 아니기 때문에 대출을 받는데 크게 문제가 없다고 보여 지는데 향후 혼인신고를 하고 임대인이 직계가족이 되는 순간 연장 시에 문제가 될 수 있다고 보여 집니다. 따라서 은행에 먼저 문의를 하시고 진행을 하시는 것을 추천드립니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
정확한 확인은 필요하겠으나,혼인신고전에 계약서를 작성하고 대출을 받은뒤에 입주를 한뒤 혼인신고를 하신다면 킄게 문제될 부분은 없어보입니다. 은행에서 질문자님과 시어머니간 관계를 확인할 방법이 없고 혼인신고전에는 확인을 해도 남남이기 떄문에 아무런 문제가 없습니다. 실행뒤에 혼인신고를 하고 이를 확인하였다고 하더라도 중도대출상환등은 되지 않을것으로 보입니다. 그리고 세금에 대해서는 증여세등을 말씀하시는듯 한데, 사실상 이는 정상적인 전세계약을 통해 지급한 전세금이기 때문에 증여관련 문제가 되지는 않을것으로 보여 크게 걱정하실 부분은 없습니다
안녕하세요. 공인중개사입니다.
가족명의의 소유 주택에 전세 대출을 받는 것은 불가하지만 현재 가족이 아닌 상태에서는 대출이 가능하며 대출을 받은 후에 가족이 되었다고 해서 상환이나 금리가 변동되지는 않습니다. 금융기관이 대출기간중에는 알 수 없기 때문입니다. 다만, 대출 연장 시에는 대출 연장 불가 등의 통보가 있을 수 있으니 참고하시기 바라겠습니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
혼인 신고 후에도 이미 받은 전세대출금을 강제로 회수할 방법은 없습니다.
너무 걱정하지 않으셔도 되겠습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.
가족 간 전세 계약은 원칙적으로 가능하지만, 전세 대출을 받는 경우에는 몇 가지 주의할 점이 있습니다. 특히 부모와 자식 간의 전세 계약은 법원 판례 상 대항 력을 인정하지 않는 경우가 많아, 대출 기관에서 정상적인 임대차 계약으로 보지 않을 수 있습니다.
이러한 이유로 남자친구 어머님 아파트에 전세 대출을 받기 어려울 수 있으며, 그래서 본인의 명의로 대출을 받으시려는 것으로 이해됩니다.
혼인신고 후 전세 대출 유지 관련 ==>
본인의 명의로 전세 대출을 받으신 후 혼인신고를 하시면,대출 유지에 영향을 미칠 수 있습니다. 특히 정부 지원 대출(예 :버팀목 전세 대출)의 경우, 대출 신청 시점과 연장 또는 갱신 시점에 부부 합 산 소득, 자산, 무 주택 요건 등을 다시 심사하게 됩니다.
대출 연장 / 갱신 시 문제점 발생 가능성 :
혼인신고를 하게 되면 부부는 1세대로 간주됩니다. 만약 남자친구 (예비 배우자)가 주택을 소유하고 있거나, 부부 합산 소득 또는 자산이 해당 대출 상품의 기준을 초과하게 되면, 대출 연장이나 갱신이 어려워질 수 있습니다.
버팀목 전세 대출 예시 :
버팀목 전세 대출의 경우, 혼인신고를 하면 남편이 거주 중인 전세 집과 본가의 전세 집 이 모두 1세대 소유 주택으로 계산되어 대출 조건과 충돌할 가능성이 있습니다.
혼인신고로 인한 세금 불이익(결혼 페널티)==>
혼인 신고를 하게 되면 세금 및 각종 혜택 측면에서 불이익이 발생할 수 있는데, 이를 흔히 '결혼 페널티' 라고 부르기도 니다. 특히 부동산 관련 세금에서 이러한 차이가 두르러 집니다.
주택 취득세 증가 :
혼인신고 전에는 본인과 남자친구 각자 1주택을 보유한 것으로 간주되지만, 혼인 신고 후에는 1가구 2주택이 됩니다. 만약 여기에 주택을 하나 더 취득하게 되면 취득세 중과 세율이 적용되어 세금 부담이 크게 늘어날 수 있습니다.
조정 지역의 경우 1주택은 1~3%의 취득 세율이 적용되지만, 2주택은 8%, 3주택은 12%로 늘어납니다.
종합 부동산 세, 양도 소득 세,주택 임대 소득세:
이 세금들 또한 혼인신고를 하지 않은 미혼 상태가 유리한 경우가 많습니다.
각종 지원 혜택 감소 :
1인 가구일 때 받던 혜택이나 절세 비율이 부부다 되면 2배가 아닌1.5배에 그치는 경우가 있어, 정상적으로 혼인 신고를 하는 부부가 미혼보다 혜택이 줄어든다고 느낄 수 있습니다.
결론적으로, 이러한 점들을 종합적으로 고려하셔서 신중하게 결정하시는 것이 좋겠습니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
혼인신고 후에도 기존 전세대출은 유지 가능합니다
계약 당시에는 타인 간 계약이므로 문제가 없고, 혼인 자체가 대출 유지에 직접 영향을 미치지 않습니다
중요한 건 계약 시점에 실제 타인 간 거래가 명확했는가입니다.
이후에 혼인했더라도 소급 적용되지는 않습니다
대출 실행 전에 은행 측에 혼인 예정임을 투명하게 설명하고 확인을 받아두는 것이 가장 안전합니다
세무상 리스크가 걱정된다면, 전세계약서를 시세 수준으로 맞추고, 계좌이체로 임대료 납부 기록 남기는 것이 좋습니다
안녕하세요. 고수영 공인중개사입니다.
전세대출 실행 시점에 '가족이 아니라면 대출은 가능하되
혼인신고 이후에는 관계가 바뀌므로 규제 대상이 될 가능성 존재합니다.추후 연장 시 가족관계가 확인되어 연장이 거절될 수 있습니다.
혼인신고 후, 가족 간 임대차 관계가 되면 실제로는 임대차가 아닌 증여로 간주될 가능성도 있습니다.
사전에 꼼꼼히 확인해보시고 계약 하시길 바랍니다.
감사합니다.
오늘도 좋은하루 되세요.