안녕하세요. 박영주 행정사,공인중개사,건축기사입니다
Q. 대선토론중 주의깊게 살펴봐야 할 것들은 어떤건가요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.토론을 통해서 많은 것을 볼 수 있을 것이라 생각합니다. 일국의 대통령이 되고자 하면 내적으로는 경제를 살리고, 국민들을 통합 할 수 있어야 하며, 외국과는 안보를 지키고 국익을 위해서 열심히 일할 수 있는 지도자를 뽑아야 할 것입니다. 좀 더 세부적으로 살펴보면 보겠습니다.경제 및 민생 : 후보자들이 현재의 경제 어려움을 어떻게 진단하고 있으며, 이를 해결하기 위한 구체적인 정책은 무엇인지 귀 기울여 보시는 것이 좋습니다. 물가 안정, 일자리 창출, 가계 부채 문제 등에 대해 어떤 해법을 제시하는지 확인해 보세요사회 정책 및 복지 : 교육,의료, 연금 등 사회 시스템 전반에 대한 후보자들의 생각은 우리 삶에 직접적인 영향을 미칩니다. 사회적 약자 지원, 불편 등 해소, 미래 세대를 위한 투자 등에 대한 정책 방향을 확인해 보면 판단하는 데 도움이 될 것입니다.후보자의 태도 및 리더십 : 정책 내용 뿐만 아니라, 토론에 임하는 후보자들의 태도도 중요합니다. 질문에 대해 얼마나 진솔하고 명확하게 답변하는지 , 다른 후보자의 공경이나 비판에 어떻게 대응하는지, 어려운 상황에서도 평정 심을 유지하며 논리적으로 주장을 펼칠는지 엿볼 수 있습니다. 국민과의 소통 방식이나 공감 능력도 중요한 평가 요소가 될 수 있습니다.일관성 및 신뢰성 : 후보자가 과거에 했던 발언이나 약속과 현재 토론회에서 주장이 얼마나 일관성이 있는지 살펴보는 것도 중요합니다. 정책의 실현 가능성이나 후보자의 신뢰도를 판단하는 데 도움이 됩니다.결론적으로 후보자의 선택을 위한 후보자 토론을 할 때 위 요소들을 하나하나 체크하면서 판단할 수 없으나 지금까지 살아왔던 내 감각의 판단으로 정하시면 될 듯합니다. 방송 토론회 뿐만 아니라 후보자의 공약 발표도 꼼꼼하게 살펴보면 우리 국민들이 필요한 후보자를 뽑을 거라 생각합니다.
Q. 재개발 법인명의로 매수 질분드립니다
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.법인 명의 재개발 입주 권 가능 여부입니다 : 법인 명의로도 재개발 지역 내 부동산을 매입할 경우 원칙적으로 입주 권이 부여될 수 있습니다.재개발 사업에서 입주 권은 해당 정부 구역 안의 토지 또는 건축물 소유자에게 주어지는 권리이며, 법인도 이러한 소유 주체가 될 수 있습니다.조합원 자격 부여 대상 입니다: 재개발 사업에서'조합원'은 해당 구역의 토지 등 소유자(토지 소유자 또는 건축물 소유 자 등)가 됩니다.법인 명의로 부동산을 매입하면 해당 법인이 토지 등 소유자가 되어 조합원 자격이 부여됩니다.법인의 대표자 개인이 조합원이 되는 것이 아니라, 법인이라는 주체가 조합원이 도는 것입니다. 대표자는 법인을 대신하여 조합 활동에 참여하게 됩니다.일반적으로 조합원 한 명당 입주 권 하나가 부여되는 것이 원칙입니다.법인이 한 개 부동산을 소유한 경우, 해당 법인이 조합원으로서 입주 권 한 개를 받게 됩니다.추가 고려 사항입니다.분양 자격 제한 : 너무 좁은 토지나 건축물을 소유한 경우, 또는 해당 시.도 조례에서 정한 기준에 미달하는 경우 등에는 분양 대상에서 제외되고 현금 청산 될 수 있습니다.투기 과열 지구 내 제한 : 법인 매입 시점과 재개발 사업 단계에 따라 조합원 자격 승 계에 영향을 미칠 수 있으므로 확인이 필요합니다.세금 문제 : 법인 명의로 부동산을 취득하고 입주 권을 받는 경우 개인과는 다른 세금 문제(법인세, 취득세, 양도세 등)가 발생할 수 있습니다.결론적으로 재개발 관련 법규는 복잡하고 개발 사업의 진행 상황이나 지역 별 조례에 따라 다를 수 있으므로 정확한 정보를 위해서는 해당 재개발 조합 사무실에 확인해 보는 것이 중요하다고 생각됩니다.
Q. 전세 6년차에 재계약시 갱신권을 사용할수 있을까요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.계약갱신청구권이란 임차인이 임대차 계약 기간 만료 전 전 6개월부터 2개월까지 사이에 계약 갱신을 요구할 수 있는 권리입니다. 임차인의 계약 갱신 요구는 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사할 수 있습니다.계약 갱신 요구는 임대인에게 정당한 사유가 없는 한 거절하지 못하며, 계약 갱신의 범위는 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사할 수 있습니다. 계약 갱신 청구 권이 시작 된 것은 주택 임대차 보호 법 6조에 되어 있으며 개정은 2020.6.9일 입니다.주택 임대차 보호 법에 따르면 세입 자는 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전 까지 의 기간에 임대인에게 계약 갱신을 청구할 수 있는 권리가 있습니다. 이 권리는 1회에 한하여 행사할 수 있으며, 이때 임대료 증액은 종전 임대료의 5%를 초과하지 못하도록 제한 됩니다.말씀하신 분의 6년 째 같은 집에서 거주하고 계시고 그 동안의 계약 상황은 다음과 같습니다.2019년(1년 차 시작 추정) : 첫 전세 계약 2021년(2년 차): 계약갱신청구권을 사용하여 5% 인상 재계약2023년(4년 차) : 시세 반영하여 47% 인상 재계약여기에서 중요한 점은 2023년에 이루어진 47% 인상 재계약입니다. 계약갱신청구권을 사용했을 경우 임대료 증액 상한선이 5%이기 때문에, 47%인상은 계약갱신청구권을 사용한 것이 아니라 임대인과 말씀하신 분의 합의하에 체결하신 것으로 보입니다.국토 교통 부의 입장에 따르면, 마지막 계약이 임대인과 임차인이 합의하여 체결한 '새로운 계약'이라면 임차인은 해당 새로운 계약에 대한 계약갱신청구권을 사용할 수 있다고 합니다.따라서 2023년에 47% 인상으로 체결하신 계약이 '새로운 계약으로 인정된다면, 본인은 2025년에 계약 만료를 앞두고 이 '새로운 계약'에 대한 계약 갱신 청권을 1회 행사할 수 있는 것으로 판단됩니다. 이 경우 임대료 증액은 2023년 계약 당시의 전세금에서 5%를 초과하지 않는 범위에서 가능하게 됩니다. 2025년 계약 만료 시점에 계약갱신청구권을 사용하여 2년 연장 계약을 진행하고 임대료는 2023년 전세금의 5%이내로 인상할 수 있는 것으로 보입니다.
Q. 2024년 7월 1일자로 1년 원룸계약을 했는데, 1년이 다 되도록 집주인으로부터 아무런 연락이 없으면은 요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.부동산 임대인들의 성향은 다양합니다. 계약하고 나갈 때 까지 임대료를 올리지 않고 그대로 유지해서 받는 사람이 있는가 하면 계약 기간이 끝날 때 마다 올려 달라고 하는 임대인도 있습니다.말씀 하신 대로 임대인이 아무 얘기가 없다는 것은 임차인으로 하여금 편하게 살도록 하는 차원일 수 있습니다. 계약 기간이 끝났는데도 임대인이 아무 말이 없다는 것은 묵시적 갱신으로 갈 소지가 높습니다. 임대인도 임차인이 나간다고 하면 불편합니다. 중 개 수수료와 도배 /장판을 새로 해 줘야 할 경우가 많기 때문입니다.계약을 새로 쓰면 은 계약 기간을 준수해야 하므로 임대인은 1년을 다시 주장할 수 있습니다. 계약을 쓰지 않고 묵시적으로 넘어가면 임차인은 거주하다 사정이 생겨 이사를 간다고 하면 임대인은 3개월후에는 보증금을 반환해야 합니다. 어떤 면에선 임차인은 계약서를 새로 쓰지 않고 묵시적 갱신으로 사는 것이 더 유리할 수 있습니다.이런 경우는 주변 거주자 한 테 물어보면 임대인의 성향을 알 수 있습니다. 보통 계약 만료 시 어떻게 행동 하시는 지를 참고하여 판단하시면 될 듯 합니다.
Q. 아파트 분양이 안되어. 미분양 물량이 많다는데요. 전주에 어느 지역 아파트 분양 결과 900대 1까지 나왔다는데요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.아파트는 공장에서 찍어내는 동일한 제품이 아닙니다. 그러다 보니 아파트 분양 시장 상황에 따라서 다를 수 있습니다.지방의 많은 곳에서 미 분양 물량이 많은데 전주의 특정 지역에서는 높은 청약 경쟁률이 나왔다는 소식은 상반된 사실을 보여주고 있습니다전주의 경우는 '에코 시티 더샵4차'1순위 191.20대 1... 전주 통장 4개 중 1개'6만개 쇄도' 라고 스트레이트 뉴스에 나왔습니다. 그리고 다른 아파트도 거의 200대1에 육박하는 경쟁률을 나타난 것은 사실입니다.이렇게 높은 경쟁률이 나오는 아파트의 경우, 주변 시세 대비 합리적인 분양가, 좋은 입지 조건, 브랜드가 치 등 여러 요인이 복합적으로 작용한 결과일 수 있습니다. 특히, 주변 시세보다 저렴하게 공급된다면 많은 청약 자들이 몰리는 요인이 될 수 있습니다. 말씀하신 것처럼 주변 시세보다 1억 원 가량 저렴했다면, 이는 충분히 높은 경쟁률을 이끌어 낼 수 있는 매력적인 조건이라고 볼 수 있습니다.결론적으로 미분양 상황과 특정 단지의 높은 경쟁률이 동시에 나타나는 것은 드문 일은 아닙니다. 말씀하신 아파트가 주변 시세보다 저렴했다는 점은 높은 경쟁률의 주요 원인 중 하나 일 가능성이 높습니다.