안녕하세요. 박영주 행정사,공인중개사,건축기사입니다
부동산
Q. 신탁 걸려있는 오피스텔 가계약했습니다
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.신탁 매물은 일반적인 부동산 계약과는 다른 부분이 있어 신경 쓰이실 텐 데요. 하나하나 살펴 보겠습니다.신탁 매물 임대차 계약 시 인감도장 및 인감 증명서 요구의 일반 성 여부 :일반적인 주택 임대차 계약에서는 임차인의 인감도장과 인감 증명서가 필수적으로 요구되는 경우는 드뭅니다. 보통 서명이나 일반 도장으로도 게약이 유효하게 성립됩니다. 그러나 신탁 매물의 경우, 상황이 조금 다를 수 있습니다.신탁의 특성 :부동산 신탁은 위 탁자(원래 소유자)가 수 탁자(신탁 회사)에게 부동산의 소유권을 이전하고 , 수 탁자가 신탁 목적에 따라 해당 부동산을 관리.처분하는 제도입니다. 즉, 법률 상 소유권은 신탁 회사에 있습니다.신탁 회사의 동의 :신탁 된 부동산에 대해 임대차 계약을 체결할 때는 반드시 수탁 자인 신탁 회사의 동의를 받아야 합니다. 신탁 회사의 동의 없이 체결된 임대차 계약은 신탁 회사에 대해 무효가 될 수 있습니다.인감 도장 요구의 배경 : 중개인 분께서 말씀하신 것처럼 신탁 회사에서 임차인의 인감 도장과 인감 증명서를 요구하는 것은, 임차인이 신탁 관계를 명확히 인지하고 해당 임대차 계약에 동의한다는 것을 공식적으로 확인 받기 위한 절차일 수 있습니다. 특히 신탁 회사가 임대차 계약의 당사자가 아닌 위탁(원래 소유자)와 계약을 진행할 경우, 신탁 회사의 동의를 받는 과정에서 임차인의 인감 날인을 요구할 수도 있습니다. 이는 임차인의 권리 보호를 위한 측면도 있지만, 신탁 회사의 법적 리스크를 줄이기 위한 목적도 있습니다.계약 후 발생할 수 있는 문제 및 주의 사항 :인감 도장은 법적 효력이 매우 강하므로, 신중하게 사용해야 합니다. 계약 후에 발생할 수 있는 문제와 이에 대한 주의 사항은 다음과 같습니다.신탁 동의 서의 중요성 :중개인 분께서 신탁 동의 서를 가져오실 것이라고 하셨는데, 이 신탁 동의 서가 가장 중요합니다.내용 확인 :신탁 동의 서에는 해당 오피스텔의 임대차 계약(본인의 보증금, 월세, 계약 기간 등 구체적인 내용)에 대해 신탁회사가 명확히 동의한다는 내용일 포함되어야 합니다.주체 확인 :동의 서가 반드시 수탁 자인 신탁 회사 명의로 되어있고, 신탁 회사의 직인(법인 인감)이 찍혀 있는지 확인해야 합니다.인감 날인의 목적 : 본인의 인감도장이 신탁 동의 서나 임대차 계약서의 특정 조항에 날인 될 경우, 그 목적과 내용이 무엇인지 정확히 확인하셔야 합니다. 불필요하거나 불리한 내용에 동의하는 것이 아닌지 꼼꼼히 살펴보세요보증금 보호의 문제 :대항 력 확보 :전입 신고가 가능한 매물이라고 하셨으니, 전입 신고와 확정 일자를 받아 대항 력을 확보하는 것이 중요합니다. 그러나 신탁 등기가 임대차 계약보다 먼저 되어 있다면,신탁 회사의 동의가 없이는 대항 력이 제한될 수 있습니다.신탁 원 부 확인 :등기부 등본을 열람하실 때, 신탁 원 부도 함께 발급 받아 확인하셔야 합니다. 신탁 원부 에는 신탁의 목적, 수익 자.신탁 기간 등 중요한 내용일 기재되어 있으며, 임대차 계약에 대한 제한 사항이 있을 수도 있습니다.경매 시 보증금 회수 :만약 해당 오피스텔이 경매로 넘어갈 경우, 신탁 등기가 먼저 되어 있다면, 신탁 회사의 채권이 임차 인의 보증금 보다 우선 할 수 있습니다. 이 경우 보증금 회수가 어려워질 위험이 있습니다. 신탁 회사의 동의를 받은 임대차 계약이라면 보증금 보호에 유리하지만, 그렇지 않다면 위험이 커집니다. 임대인 변경 가능성 :신탁 계약의 조건에 따라 임대인이 신탁 회사로 변경되거나, 신탁 계약이 종료되면서 소유권이 다른 사람에게 이전 될 수도 있습니다. 이 경우 새로운 소유자나 신탁 회사와의 관계에서 문제가 발생할 수 있습니다.말씀하신 분을 위한 조건 :신탁 동의서 꼼꼼히 확인 :계약 시 신탁 회사에서 가져올 신탁 동의 서를 가장 중요하게 생각하고, 그 내용을 꼼꼼히 확인하세요. 가능하다면 계약 전에 미리 받아보시는 것도 좋습니다.인감 날인 전 충분한 설명 요구 :인감 도장을 날인하기 전에 중개 인과 신탁 회사 측에 인감도장이 필요한 정확한 이유와 해당 서류의 법적 효력에 대해 충분한 설명을 요구하세요 이해가 안 되는 부분이 있다면 절대 날인하지 마세요특약 사항 추가 :임대차 계약서에 보증금 반환에 대한 신탁 회사의 책임이나, 신탁 계약 해지 시 임차인의 권리 보호에 대한 특약 사항을 명확히 기재하는 것을 고려해 보세요
부동산
Q. 바람피는사람들의 특징을 알려주세요
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.외 도를 단순히 한 가지 이유로 발생하는 것이 아니라, 개인의 심리 상태, 관계의 역 동 성, 그리고 외부 환경 등 다양한 요인이 복합적으로 작용하여 나타납니다.관계 내 불 만족 및 욕구 불 충족 :배우자로 부 터 충분한 애정을 받지 못한다고 느끼거나, 정서적인 교류가 부족하다고 느낄 때 다른 사람에게서 이를 찾으려 할 수 있습니다.성적 불만족 :배우자와의 성적인 관계에서 만족감을 느끼지 못 할 때 외 도를 선택하는 경우도 있습니다.존경의 욕구 :자신이 배우자에게서 필요한 존재인지 의문이 들거나, 자신의 노력이나 존재가 무시 당한다고 느낄 때, 자신을 존경해 주는 다른 사람에게 마음이 가는 경우가 있습니다.개인의 심리적 요인 :낮은 자존 감 :자존 감이 낮은 남성의 경우, 여러 이성과의 만남을 통해 관심과 인정을 받으며 자존 감을 채우려는 경향이 있습니다. 또한, 현재 관계가 언젠가 끝날 것이라는 뒤틀린 사고로 미리 다른 이성을 만나두려는 심리가 작용하기도 합니다.새로운 자극 추구:쉽게 싫증을 내고 새로운 것을 좋아하는 성향을 가진 사람들은 인간관계에서도 새로운 자극을 찾아 외 도를 할 수 있습니다.습관성 외도 :일부 사람들은 외 도가 습관처럼 반복되는 경우도 있습니다.사회적 지위 변화 :지위 상승 :남성의 지위가 급격히 상승했을 때 기존 배우자보다 더 나은 이성을 찾으려는 심리가 생겨 외 도를 하는 경우가 있습니다. 이 경우 배우자에게 특별한 문제가 없어도 일방적인 이별 통보나 외 도가 발생할 수 있습니다.여성의 경우 '자원과 헌신' 의 부족 :여성의 외 도는 배우자가 자신에게 지원을 풍족하게 제공할 능력이 부족하거나, 지속적인 관심과 사랑을 표현하지 않을 때 발생하는 경우가 많습니다. 다른 이성에게서 배우자가 제공하지 못한 ' 자원과 헌 신' 을 얻으려 할 수 있습니다.외 도를 하는 사람들의 일반적인 특징 ==> 외 도를 하는 사람들에게서 공통적으로 나타나는 명 가지 특징들이 있습니다. 물론 모든 경우에 해당되는 것은 아니지만, 참고해 볼 수 있는 부분들입니다.거짓말과 불 성 실 :작은 약속이라도 지키지 않거나, 사소한 거짓말을 자주 하는 경향이 있습니다. 발각되었을 때 하를 내거나 "네가 싫어 할까 봐 그랬어"와 같은 변명을 하기도 합니다.우유부단함 : 자신의 선택에 확신이 없고 우유부단한 모습을 자주 보이며, 유혹에 쉽게 흔들리는 경향이 있습니다.나르시시스트 성향 :양심의 가책을 잘 느끼지 않고 뻔뻔한 태도를 보이는 경우가 있습니다. 외 도가 발각되었을 때 오히려 화를 내거나 당당한 모습을 보이기도 합니다.절제 력 부족 :술이나 담배를 지나치게 좋아하며, 이성의 끈을 놓기 쉽고 유혹에 쉽게 흔들릴 가능성이 있습니다.다양한 이성 관계 추구 :SNS에서 일방적으로 팔로 잉 하는 이성 계정이 많거나 다양한 이상형을 가지고 있는 경우가 있습니다.과거 외도 경험 :이전에 외도 경험이 있는 경우, 다시 외 도를 할 가능성이 높다고 볼 수 있습니다.
부동산
Q. 완공 시기까지 아파트 완공이 안될경우 어떠한 조치를 취할 수 있나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.아파트 완공 지연 시 취할 수 있는 조치 및 보상 : 아파트 완공이 지연될 경우, 수 분양 자(아파트를 분양 받는 사람)는 분양 계약서와 관련 법령에 따라 여러 가지 권리를 행사할 수 있습니다.아파트 완공 지연 시 취할 수 있는 조치 및 보상 :가장 일반적인 보상 형태로, 건설사의 귀 책 사유로 인해 입주가 지연될 경우 받을 수 있는 보상금입니다.개념 :건설사가 입주 예정일을 지키지 못하여 수 분양 자에게 발생한 손해를 배상하는 금액입니다. 이는 분양 계약서에 명시된 내용을 바탕으로 지급됩니다.산 정 기준 :일반적으로 총 분양 대금의 일정 비율(예: 연 10~15%)을 지연 일수로 나누어 계산합니다. 구체적인 비율은 분양 계약서에 명시되어 있습니다.주의 사항 :건설사 측에서 입주 지연 동의서 를 받으면서 법정 보상금보다 낮은 금액을 제시할 수 있으니, 서명하기 전에 반드시 내용을 꼼꼼히 확인하고 신중하게 결정하셔야 합니다.분양 계약 해제 :입주 지연 기간이 매우 길거나 건설사의 귀책사유가 명확하여 계약 목적을 달성하기 어렵다고 판단될 경우, 계약 해제를 요구할 수 있습니다.요 건 :일반적으로 3개월 이상의 장기 지연이 발생하거나, 걸설사 의 부동 등으로 인해 완공이 불가능해진 경우 등이 해당 될 수 있습니다.효과 :계약이 해제되면 납부했던 분양 대금을 돌려받을 수 있으며, 지연으로 인해 발생한 손해에 대한 배상도 함께 청구할 수 있습니다.손해배상 청구 :입주 지연으로 인해 입주 지체 보상금 외에 추가적인 실질적 손해가 발생했다면, 이에 대한 손해배상을 청구할 수 있습니다예시 :임시 거처 마련을 위한 월세, 이사 비용 , 대출 이자 등 입주 지연으로 인해 직접적으로 발생한 비용들이 해당될 수 있습니다. 이러한 손해는 입증 자료(계약서, 영수증 등)를 통해 증명해야 합니다.현명하게 대처 하는 방법 :아파트 완공 지연이라는 예상치 못한 상황에 직 면 했을때, 다음과 같은 방법으로 대응하시는 것이 좋습니다.분양 계약서 꼼꼼히 확인 :가장 먼저 분양 계약서 내의 '입주 지연' 또는 '지체 상금' 관련 조항을 면밀히 검토하여 본인의 권리와 건설사의 의무를 정확히 파악해야 합니다.건설사와의 소통 및 자료 확보 :건설사에 지연 사유와 정확한 완공 예정일을 문의하고, 이에 대한 공식적인 답변을 서면(내용 증명, 이메일 등)으로 받아두는 것이 중요합니다. 또한, 입주 지연으로 인해 발생한 추가 비용에 대한 증 빙 자료 (영수증, 계약서 등)를 철저히 보관해야 합니다.입주자 협의회 참여:같은 아파트의 다른 수 분양 자 들과 함께 '입주자 협의 회'를 구성하여 공동으로 대응하는 것이 효과적이 수 있습니다. 개인이 대응하는 것보다 단체로 목소리를 내는 것이 건설사와의 협상에서 유리할 수 있습니다.전문가와 상담 :상황이 복잡하거나 건설사와의 협의가 원만하지 않을 경우, 부동산 전문 변호사나 법무사 등 법률 전문가와 상당하여 법적 조치 가능성 및 구체적인 대응 방안을 논의하는 것이 현명합니다.. 주택 도시 보증 공사(HUG)등 관련 기관의 도움을 받는 거도 좋은 방법입니다.
부동산
Q. 인형뽑기방이 무인으로 운영되어서 인건비가 절약되나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.인형 뽑기 가방이 무인으로 운영될 경우 인건비 절감 효과는 매우 큽니다. 실제로 많은 무인 인형 뽑기방 들이 '인건비 0원'을 장점으로 내세우고 있습니다. 이는 점 주 가 상주 할 필요 없이 기기 관리와 상품 보충 등의 업무만 주기적으로 수행하면 되기 때문입니다. 모모스테이션과 같은 브랜드는 무인 뽑기 방 창업을 통해 인건비를 절약하며 운영 효율을 높이고 있습니다.인건비 외 주요 지출 비용 :인건비 외에 인형 뽑기 방 운영에 가장 큰 지출을 차지하는 항목들은 다음과 같습니다.임대료 :매장을 운영하는 데 있어 가장 기본적인 고정 지출입니다. 상권의 유동 인구와 접근성에 따라 임대료는 크게 달라질 수 있습니다.기기 구매 및 설치 비용 :인형 뽑기 기기 자체의 가격이 높으며, 여러 대를 설치해야 하므로 초기 투자 비용에서 큰 비중을 차지합니다. 로봇 카페의 겨우 비싼 장비 탓에 임차료 를 제외하고도 창업 비가 1억 원 이상을 호가하는 경우도 있는데, 인형 뽑기 기기 역시 상당한 비용이 발생합니다.상품 원가 :인형이나 기타 경품을 구매하는 비용입니다. 이는 매출과 직결되는 변동 비로, 고객들이 선호하는 정 품 라이선스 상품을 확보하는 것이 중요합니다.인테리어 비용 :무인 매장이라 할지라도 고객 유치를 위해 감각적이고 매력적인 인테리어는 필수적입니다. 특히 인형 뽑기방은 단순한 뽑기 공간을 넘어 '놀 거리' 문화로 잡고 있어, 공간의 분위기가 중요합니다.전기료 :24시간 운영되는 인형 뽑기 기기들은 상당한 전력을 소모하므로, 전기료 또한 무시할 수 없는 고정 지출입니다.유지 보수 및 관리 비용:기기 고장 시 수리 비용, 매장 청소, 상품 보충을 위한 물류 비용 등이 발생합니다. 비록 상주 인력은 없지만, 이러한 관리 업무는 주기적으로 이루어져야 합니다.보안 시스템 구축 및 유지 비용 :무인 매장의 특성 상 도난 방지 및 비상 상호와 대응을 위한 CCTV , 출입 통제 시스템 보안 설비 구축과 유지에 비용이 들어갑니다.결론적으로, 이처럼 인형 뽑기 방은 인건비 절감이라는 큰 장점이 있지만, 초기 투자 비용과 운영에 필요한 다양한 고정 및 변동 지출이 발생한다는 점을 고려해야 합니다.
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Q. 이재명 정부 부동산 주택담보대출 규제 방향성
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.현 정부는 기본적으로 주택 공급 확대와 실 수요자 지원을 강조하고 있습니다. 하지만 최근 부동산 시장의 과열 양상에 대응하여 대출 규제를 강화할 가능성도 지속적으로 언급되고 있습니다.특히 , 대출 규제의 주요 수단으로는 DSR(총부채원리금상환비율)이나 스트레스 DSR과 같은 금융 규제 강화가 있습니다. 이러한 규제들은 대출 자의 상환 능력을 더욱 엄격하게 평가하여 주택 담보 대출 한도를 줄이는 효과를 가져올 수 있습니다. 정부는 부동산 시장의 안정 화를 위해 다양한 정책 카드를 고려하고 있으며, 대출 규제는 그중 중요한 변수가 될 수 있습니다.기존 계약에 대한 규제 영향 :새로운 대출 규제가 발표될 경우, 일반적으로는 해당 규제의 시행일 이후에 대출을 신청하는 경우부터 적용됩니다. 그러나 본인이 이미 계약을 체결하고 중도금까지 지급한 상황이라 하더라도, 잔금일 이전에 새로운 규제가 시행된다면 대출 실행에 영향을 받을 수 있습니다.대응 방안 :정책 변화 주시정부의 부동산 정책 발표와 금융 당국의 대출 규제 변화를 면밀히 주시하여야 합니다. 관련 뉴스와 발표를 꾸준히 확인하시는 것이 중요합니다.은행 상담 대안 마련:만약의 경우를 대비하여 대출 한도가 줄어들거나 대출이 어려워질 상황에 대비하여 다른 자금 조달 방안(예: 신용 대출 추가, 가족 지원 등)도 미리 고려해 두시는 것이 심리적 으로나 재정적으로 도움이 될 수 있습니다.