안녕하세요. 박영주 행정사,공인중개사,건축기사입니다
부동산
Q. 완공 시기까지 아파트 완공이 안될경우 어떠한 조치를 취할 수 있나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.아파트 완공 지연 시 취할 수 있는 조치 및 보상 : 아파트 완공이 지연될 경우, 수 분양 자(아파트를 분양 받는 사람)는 분양 계약서와 관련 법령에 따라 여러 가지 권리를 행사할 수 있습니다.아파트 완공 지연 시 취할 수 있는 조치 및 보상 :가장 일반적인 보상 형태로, 건설사의 귀 책 사유로 인해 입주가 지연될 경우 받을 수 있는 보상금입니다.개념 :건설사가 입주 예정일을 지키지 못하여 수 분양 자에게 발생한 손해를 배상하는 금액입니다. 이는 분양 계약서에 명시된 내용을 바탕으로 지급됩니다.산 정 기준 :일반적으로 총 분양 대금의 일정 비율(예: 연 10~15%)을 지연 일수로 나누어 계산합니다. 구체적인 비율은 분양 계약서에 명시되어 있습니다.주의 사항 :건설사 측에서 입주 지연 동의서 를 받으면서 법정 보상금보다 낮은 금액을 제시할 수 있으니, 서명하기 전에 반드시 내용을 꼼꼼히 확인하고 신중하게 결정하셔야 합니다.분양 계약 해제 :입주 지연 기간이 매우 길거나 건설사의 귀책사유가 명확하여 계약 목적을 달성하기 어렵다고 판단될 경우, 계약 해제를 요구할 수 있습니다.요 건 :일반적으로 3개월 이상의 장기 지연이 발생하거나, 걸설사 의 부동 등으로 인해 완공이 불가능해진 경우 등이 해당 될 수 있습니다.효과 :계약이 해제되면 납부했던 분양 대금을 돌려받을 수 있으며, 지연으로 인해 발생한 손해에 대한 배상도 함께 청구할 수 있습니다.손해배상 청구 :입주 지연으로 인해 입주 지체 보상금 외에 추가적인 실질적 손해가 발생했다면, 이에 대한 손해배상을 청구할 수 있습니다예시 :임시 거처 마련을 위한 월세, 이사 비용 , 대출 이자 등 입주 지연으로 인해 직접적으로 발생한 비용들이 해당될 수 있습니다. 이러한 손해는 입증 자료(계약서, 영수증 등)를 통해 증명해야 합니다.현명하게 대처 하는 방법 :아파트 완공 지연이라는 예상치 못한 상황에 직 면 했을때, 다음과 같은 방법으로 대응하시는 것이 좋습니다.분양 계약서 꼼꼼히 확인 :가장 먼저 분양 계약서 내의 '입주 지연' 또는 '지체 상금' 관련 조항을 면밀히 검토하여 본인의 권리와 건설사의 의무를 정확히 파악해야 합니다.건설사와의 소통 및 자료 확보 :건설사에 지연 사유와 정확한 완공 예정일을 문의하고, 이에 대한 공식적인 답변을 서면(내용 증명, 이메일 등)으로 받아두는 것이 중요합니다. 또한, 입주 지연으로 인해 발생한 추가 비용에 대한 증 빙 자료 (영수증, 계약서 등)를 철저히 보관해야 합니다.입주자 협의회 참여:같은 아파트의 다른 수 분양 자 들과 함께 '입주자 협의 회'를 구성하여 공동으로 대응하는 것이 효과적이 수 있습니다. 개인이 대응하는 것보다 단체로 목소리를 내는 것이 건설사와의 협상에서 유리할 수 있습니다.전문가와 상담 :상황이 복잡하거나 건설사와의 협의가 원만하지 않을 경우, 부동산 전문 변호사나 법무사 등 법률 전문가와 상당하여 법적 조치 가능성 및 구체적인 대응 방안을 논의하는 것이 현명합니다.. 주택 도시 보증 공사(HUG)등 관련 기관의 도움을 받는 거도 좋은 방법입니다.
부동산
Q. 인형뽑기방이 무인으로 운영되어서 인건비가 절약되나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.인형 뽑기 가방이 무인으로 운영될 경우 인건비 절감 효과는 매우 큽니다. 실제로 많은 무인 인형 뽑기방 들이 '인건비 0원'을 장점으로 내세우고 있습니다. 이는 점 주 가 상주 할 필요 없이 기기 관리와 상품 보충 등의 업무만 주기적으로 수행하면 되기 때문입니다. 모모스테이션과 같은 브랜드는 무인 뽑기 방 창업을 통해 인건비를 절약하며 운영 효율을 높이고 있습니다.인건비 외 주요 지출 비용 :인건비 외에 인형 뽑기 방 운영에 가장 큰 지출을 차지하는 항목들은 다음과 같습니다.임대료 :매장을 운영하는 데 있어 가장 기본적인 고정 지출입니다. 상권의 유동 인구와 접근성에 따라 임대료는 크게 달라질 수 있습니다.기기 구매 및 설치 비용 :인형 뽑기 기기 자체의 가격이 높으며, 여러 대를 설치해야 하므로 초기 투자 비용에서 큰 비중을 차지합니다. 로봇 카페의 겨우 비싼 장비 탓에 임차료 를 제외하고도 창업 비가 1억 원 이상을 호가하는 경우도 있는데, 인형 뽑기 기기 역시 상당한 비용이 발생합니다.상품 원가 :인형이나 기타 경품을 구매하는 비용입니다. 이는 매출과 직결되는 변동 비로, 고객들이 선호하는 정 품 라이선스 상품을 확보하는 것이 중요합니다.인테리어 비용 :무인 매장이라 할지라도 고객 유치를 위해 감각적이고 매력적인 인테리어는 필수적입니다. 특히 인형 뽑기방은 단순한 뽑기 공간을 넘어 '놀 거리' 문화로 잡고 있어, 공간의 분위기가 중요합니다.전기료 :24시간 운영되는 인형 뽑기 기기들은 상당한 전력을 소모하므로, 전기료 또한 무시할 수 없는 고정 지출입니다.유지 보수 및 관리 비용:기기 고장 시 수리 비용, 매장 청소, 상품 보충을 위한 물류 비용 등이 발생합니다. 비록 상주 인력은 없지만, 이러한 관리 업무는 주기적으로 이루어져야 합니다.보안 시스템 구축 및 유지 비용 :무인 매장의 특성 상 도난 방지 및 비상 상호와 대응을 위한 CCTV , 출입 통제 시스템 보안 설비 구축과 유지에 비용이 들어갑니다.결론적으로, 이처럼 인형 뽑기 방은 인건비 절감이라는 큰 장점이 있지만, 초기 투자 비용과 운영에 필요한 다양한 고정 및 변동 지출이 발생한다는 점을 고려해야 합니다.
부동산
Q. 이재명 정부 부동산 주택담보대출 규제 방향성
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.현 정부는 기본적으로 주택 공급 확대와 실 수요자 지원을 강조하고 있습니다. 하지만 최근 부동산 시장의 과열 양상에 대응하여 대출 규제를 강화할 가능성도 지속적으로 언급되고 있습니다.특히 , 대출 규제의 주요 수단으로는 DSR(총부채원리금상환비율)이나 스트레스 DSR과 같은 금융 규제 강화가 있습니다. 이러한 규제들은 대출 자의 상환 능력을 더욱 엄격하게 평가하여 주택 담보 대출 한도를 줄이는 효과를 가져올 수 있습니다. 정부는 부동산 시장의 안정 화를 위해 다양한 정책 카드를 고려하고 있으며, 대출 규제는 그중 중요한 변수가 될 수 있습니다.기존 계약에 대한 규제 영향 :새로운 대출 규제가 발표될 경우, 일반적으로는 해당 규제의 시행일 이후에 대출을 신청하는 경우부터 적용됩니다. 그러나 본인이 이미 계약을 체결하고 중도금까지 지급한 상황이라 하더라도, 잔금일 이전에 새로운 규제가 시행된다면 대출 실행에 영향을 받을 수 있습니다.대응 방안 :정책 변화 주시정부의 부동산 정책 발표와 금융 당국의 대출 규제 변화를 면밀히 주시하여야 합니다. 관련 뉴스와 발표를 꾸준히 확인하시는 것이 중요합니다.은행 상담 대안 마련:만약의 경우를 대비하여 대출 한도가 줄어들거나 대출이 어려워질 상황에 대비하여 다른 자금 조달 방안(예: 신용 대출 추가, 가족 지원 등)도 미리 고려해 두시는 것이 심리적 으로나 재정적으로 도움이 될 수 있습니다.
부동산
Q. 청년 버팀목 전세대출 만기 후 이사는 어떻게 해야하나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.현재 가장 중요한 부분은 "한 달 전에 전액 상환하고 다시 신청해야 한다"는 정보가 본인의 상황에 정확히 적용되는지 확인하는 것입니다 청년 버팀목 전세 대출의 경우, 대출금을 전액 상환하지 않고도 이사할 집으로 대출을 이어갈 수 있는 '목적물 변경'제도가 있습니다.이는 기존 대출을 상환하고 새로운 대출을 받는 것이 아니라, 대출의 담보 물(전세 주택)만 변경하는 절차입니다 이 경우, 전액 상환 자금이 없어도 이사가 가능합니다.가장 먼저 해야 할 일은 현재 대출을 받은 은행에 직접 방문하시거나 전화하여 '청년 버팀목 전세 대출 목적물 변경'이 가능한지, 그리고 본인의 상황(HUG 안심 보증, 직장 취업 등)에서 어떤 절차를 밟아야 하는지 정확히 상담 받는 것입니다. 은행 담당자가 가장 정확한 정보를 줄 수 있습니다.청년 버팀목 전세 대출 '목적물 변경' 절차(예상)==>은행 상담 후 목적물 변경이 가능하다면, 일반적으로 다음과 같은 절차를 거치게 됩니다.은행 상담 및 가 심사 :현재 대출 은행 방문새로운 집 조건 확인 :이사 갈 집의 전세금(1.8억 이내)과 대출 희망 금액(1.05억)이 청년 버팀목 대출 조건에 부합하는지 은행에서 확인 받습니다. 연봉 3,500만 원은 대출 자격 요건을 충족할 가능성이 높습니다.새로운 전셋 집 찾기 및 계약 :조건에 맞는 집 탐색임대인과 협의:새로운 집의 임대인과 계약 시,, 잔금 일에 기존 전세 보증금이 반환 되어야 함을 명확히 설명하고, 대출 실행 일정에 맞춰 잔금 일을 조율해야 합니다.계약서 작성기존 임대인과의 협의 및 이사 준비 :기존 임대인에게 통보 이사 일정 조율 기존 집의 보증금 반환 일과 새로운 집의 잔금일 및 이사 일을 최대한 맞추는 것이 중요합니다. 보통 같은 날 진행됩니다.대출 목적물 변경 신청 및 실행 :필요 서류 제출 은행에서 요구하는 서류(새로운 전세 계약서, 소득 증빙 서류, 재직 증명서)를 준비하여 제출합니다. 5월에 입사하셨으므로 재직증명서와 소득을 증빙할 수 있는 서류(급여명세서 등)를 준비하셔야 합니다.대출 심사대출 실행전입신고 및 확정일자이사 후 전입 신고 중요 고려 사항 ==>은행과의 긴밀한 소통 :모든 절차는 은행과의 긴밀한 소통하에 진행되어야 합니다. 특히 목적물 변경 가능 여부, 필요한 서류 , 심사 기간 등을 정확히 확인하세요시간적 여유 확보 :이사 및 대출 변경 절차는 생각보다 시간이 오래 걸릴 수 있으므로, 만기일(2025년 10월 17일)까지 충분한 시간적 여유를 두고 미리 준비하시는 것이 좋습니다. 최소 2~3개월 전부터 준비를 시작하는 것을 권해드립니다.HUG 안심 보증소득 증 빙 : 5월세 입사하셨기 때문에, 은행에서 요구하는 소득 증 빙 기간(예 : 3개월 이상 재직 및 소득 확인)을 충족하는지 확인해야 합니다. 만약 소득 증 빙 이 어렵다면, 은행과 상담하여 다른 방법이 있는지 논의해야 합니다.
부동산
Q. 현재의 경기 흐름으로는 아파트를 사야하나요? 토지를 사야 할까요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.2025년 경제 전망 ==> 현재 국내외 경제는 여러 불확실성 속에서 성장세가 둔화될 것으로 전망되고 있습니다.국내 경제 성장률 둔화 :현대 경제 연구원에 따르면, 2025년 한국 경제 성장률은 잠재 성장률에 크게 못 미치는 0.7% 수준으로 예상되며, 이는 기존 전망치보다 하향 조정된 수치입니다. 전반적인 경제 활력이 악화될 수 있음을 시사합니다.글로벌 경제의 불확실성 :OECD 또한 2025년 3월 중간 경제 전망에서 주요 국들의 통화 정책, 재정 정책, 그리고 공급 망 회복 력 제고와 같은 구조 개혁의 필요성을 강조하며 불확실한 경제 상황에 대한 경계를 당부했습니다. 삼일 회계 법인(PWC)에서도 2025년 국내외 경제 전망에 대한 분석을 제공하고 있습니다.이러한 경제 상황은 부동산 시장에도 영향을 미칠 수 밖에 없습니다.아파트 투자 vs 토지 투자 ==> 아파트 투자 고려 사항 :아파트는 주거의 기본이 되는 자산으로, 시장 상황에 따라 가격 변동성이 크지만 비교적 환 금 성이 좋다는 장점이 있습니다.시장 상황 : 현재는 투자 시점이 아니라는 의견도 있습니다.금리 인상 가능성과 부동산 시장의 불확실성으로 인해 재개발 아파트 일반 분양 청약과 같은 투자 결정에 어려움을 겪는 분들로 계십니다.규제 및 세금 : 아파트 투자의 경우, 다주택 자에 대한 취득 세율 등 규제와 세금 부담이 높을 수 있습니다.실 거주 목적 : 만약 실 거주를 목적으로 하신다면, 단순히 투자 수익률 만을 고려하기보다는 주거 안정성, 편의성, 미래 가치 등을 종합적으로 고려하는 것이 중요합니다. 토지 투자 고려 사항 ==> 토지는 아파트에 비해 장기적인 관점에서 접근해야 하는 투자 처로 여겨 집니다.장기적 관점 :토지 투자는 개발 호재나 용도 변경 등 장기적인 관점에서 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 일부 전문가들은 현재 아파트보다는 토지 투자가 더 적합하다고 보기도 합니다.환금 성 및 리스크 :아파트에 비해 환 금 성이 낮고, 개발 계획이나 규제 변화에 따라 리스크가 커질 수 있습니다.또한, 토지는 아파트와 달리 임대 수익을 기대하기 어려운 경우가 많습니다.정보의 중요성 :토지 투자는 해당 토지의 용도, 주변 개발 계획, 도로 접근성 등 다양한 정보를 면밀히 분석하는 것이 매우 중요합니다.현명한 투자 결정을 위한 조언 ==> 어떤 부동산에 투자하시든, 현재와 같이 경제가 불확실한 시기에는 더욱 신중한 접근이 필요합니다.개인의 상황 고려 :본인의 재정 상태, 투자 목표( 단기 /장기, 실 거 주/투자), 위험 감수 능력 등을 종합적으로 고려하여 결정하시는 것이 중요합니다.충분한 정보 수집 :투자하고자 하는 지역의 개발 계획, 인구 변화, 교통 여건, 규제 등 다양한 정보를 충분히 수집하고 분석해야 합니다.전문가와 상담 :부동산 전문가나 금융 전문가와 상담하여 객관적인 조언을 구하는 것도 좋은 방법입니다.결론적으로, 현재의 어려운 경제 상황 속에서 현명한 투자 결정을 내리시는 데 제 답변이 조금 이나 마 도움이 되기를 바랍니다.