안녕하세요. 박영주 행정사,공인중개사,건축기사입니다
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Q. 백화점을 가게 되면 주로 1층엔 화장품 매장들이 있던데 왜 이런 배치일까요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.백화점 1층은 단순히 '목 좋은 곳'을 넘어 , 여러 전략적인 이유로 화장품 매장이 자리 잡는 경우가 많습니다.백화점 1층에 화장품 매장이 위치하는 이유 ===> 높은 수익성과 낮은 재고 부담 :화장품은 부피가 작으면서도 마진 율이 높은 편에 속합니다. 또한, 의류나 잡화처럼 유행이나 계절에 크게 민감하지 않아 꾸준한 매출을 기대할 수 있습니다. 이는 재고 관리 부담을 줄여주는 장점도 있습니다.백화점의 '얼굴' 역할 및 집 객 효과 :백화점 1층은 고객이 가장 먼저 접하는 공간으로, 백화점 전체의 첫 인상을 결정하는 중요한 역할을 합니다. 화장품 매장은 화려한 조명과 고급스러운 향기로 고객의 시선을 사로잡고, 백화점 내부로의 유입을 자연스럽게 유도하는 '얼굴'가 같은 역할을 합니다. 이는 백화점의 매출 신장 률을 높이고 단골 고객을 늘리는 데 크게 기여해 왔습니다.충동 구매 유도 및 연계 구매 효과 :1층은 유동 인구가 가장 많은 곳이므로, 고객들이 다른 층으로 이동하기 전에 화장품을 충동적으로 구매할 가능성이 높습니다. 또한, 화장품 구매를 위해 방문한 고객이 다른 층의 상품에도 관심을 가지게 되어 추가적인 구매로 이어지는 연계 효과를 기대할 수 있습니다. 최근에는 일부 백화점에서 1층에 화장품 매장 대신 디지털 체험 공간이나 식품관, 맛집, 편집 숍 등을 배치하여 변화를 시도하기도 합니다. 하지만 여전히 많은 백화점에서 화장품 매장은 1층의 핵심적인 위치를 차지하며 중요한 역할을 하고 있습니다.결론적으로, 질문자님의 말씀처럼, 단순히 많은 사람이 찾는 물건을 배치하는 것을 넘어 , 수익성, 고객 유입, 브랜드 이미지 등 복합적인 요소를 고려한 전략적인 배치라고 볼 수 있겠습니다.
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Q. 전세보증금 5프로를 월세로 올리면 얼마인가요.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.전세 보증금 5% 인상 분을 월세로 전환하는 문제로 고민이 많으시겠어요 집주인 분께서 계약 갱신 청구 권을 사용하시면서 보증금 대신 월세로 전환을 제안하신 상황입니다. 이 경우 월세가 얼마가 될 지 자세히 살펴보겠습니다.전월 세 전환 율 이란? 전월 세 전환 율은 전세 보증금을 월세로 전환하거나, 반대로 월세를 전세 보증금으로 전환할 때 적용하는 비율을 말합니다. 이 비율에 따라 보증금의 일부 또는 전부 월세로 환산하게 됩니다.법정 전월 세 전환 율 상한 :주택 임대차 보호 법 시행령 제9조에 따르면, 전세금을 월세로 전환할 때 적용되는 이율은 한국은행 기준금리에 2%를 더한 비율과 연 10%중 낮은 비율을 초과할 수 없습니다.현재 한국은행 기준금리(예시 :3.5%)를 적용하면 3.5%+2%=5.5% 따라서 현재 법정 전월 세 전환 율 의 상한 은 연 5.5% 입니다.월세 전환 금액 계산 :본인의 경우, 현재 전세 보증금 2억원에서 5%를 인상하는 것이므로, 증액되는 금액은 1천만 원입니다. 이 1천만 원을 월세로 전환하는 계산은 다음과 같습니다.증액되는 보증금 : 2억원 x 5%= 1천만원이 1천만 원을 월세로 전환할 때, 법정 상한 인 연 5.5%룰 적용하면:연 월세 : 1천만 원 x 12개월=약 45,833원본인의 예상 금액에 대하여 본인이 월세 4만원 정도를 예상하였는데, 이는 연 48만 원에 해당합니다. 1천만 원에 대한 전환 율로 보면 약 4.8% 정도가 됩니다. 이는 법정 상 한인 5.5%보다 낮은 수준이므로, 집주인 분과의 협의에 따라 충분히 가능한 금액입니다.실제 전 월세 전환 율 은 지역 별, 주택 유형 별, 그리고 시장 상황에 따라 다르게 적용될 수 있으며, 집주인과 세입 자 간의 협의가 가장 중요합니다.추가 정보 및 활용 가능한 도구 :더 정확한 계산이나 다양한 시나리오를 확인하고 싶으시다면, 아래와 같은 온라인 전 월세 전환 율 계산기를 활용해 보시는 것도 좋습니다. 부동산계산기.com 전월 세 전환 율 계산기핀다 전세 vs 월세 계산기부동산 114 전월 세 전환 계산기
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Q. 부동산 시장이 언제쯤 나아질 수 있을까요? 부동산 시장이 좋았던 때도 분명히 있었을텐데 왜 지금은 부동산 시장이 안 좋은 건가요? 윤석열 때
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.부동산 시장은 여러 복합적인 요인에 의해 움직이기에, 현재의 상황을 이해하고 앞으로를 전망하는 데 도움이 될 만한 정보들을 살펴보겠습니다. 부동산 시장은 언제 쯤 나아질 수 있을 까요?부동산 시장의 회복 시점을 정확히 예측하기는 어렵지만, 여러 전문가의 분석과 시장 동향을 종합해 볼 때 몇 가지 변수에 따라 달라질 수 있습니다.공급 감소 및 공실 해소 :2025년에는 상업용 부동산 시장에서 공급이 크게 줄어들면서 과잉 공급 우려가 점차 완화될 수 있다는 전망이 있습니다. 다만, 이미 누적된 공실 이 완전히 해소되기까지는 시간이 걸릴 것으로 예상됩니다. 주택 시장에서도 신규 주택 공급 부족 우려가 제기되고 있어, 장기적으로는 공급 부족이 시장에 영향을 미칠 수 있습니다.금리 및 물가 안정 : 부동산 시장은 금리 변동에 매우 민감하게 반응합니다. 물가 상승과 금리 변동이 안정화되면 시장의 불확실성이 줄어들어 회복에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.시장 심리 회복 :부동산 시장은 투자 심리에 크게 좌우됩니다. 현재는 '마이너스 프리미엄(마피)'과 같은 현상이 나타나면서 시장에 충격을 주고 있지만, 이러한 불안 요인이 해소되고 시장 참여자들의 기대감이 회복되면 점차 나아질 수 있습니다.지금 부동산 시장이 안 좋은 이유는 무엇인가요?===>부동산 시장이 좋았던 시기도 있었지만, 현재는 여러 복합적인 요인으로 인해 어려움을 겪고 있습니다. 주요 원인은 다음과 같습니다.고금리 및 인플레이션 :최근 몇 년간 이어진 금리 인상과 높은 물가 상승률은 부동산 시장에 큰 부담으로 작용하고 있습니다. 대출 이자 부담이 커지면서 주택 구매 심리가 위축되고, 이는 거래량 감소와 가격 하락으로 이어집니다.'마이너스 프리미엄(마 피) ' 확산 :최근 입주를 앞둔 일부 신축 아파트 분양권에서 '마이너스프리미엄'현상이 나타나고 있습니다. 이는 자재 비, 인건비, 금융 비용 상승으로 인해 분양가가 높게 책정되었고, 수분양 자들이 잔금을 마련하지 못하거나 시세 하락을 우려하여 손해를 감수하고 분양권을 넘기면서 발생합니다. 이러한 현상은 분양 시장 뿐만 아니라 인근 구축 아파트 시세에도 영향을 미쳐 전반적인 시장 침체를 야기할 수 있습니다정보의 비대칭 성 및 불완전 경쟁 :부동산 시장은 정보의 비대칭 성이나 공급자의 독과점 등으로 인해 자원의 효율적인 배분이 어려운 '시장 실패'의 특성을 보이기도 합니다 이러한 구조적인 문제도 시장 불안정성에 기여할 수 있습니다.정부 정책의 영향 :부동산 시장은 정부의 정책 변화에 민감하게 반응합니다. 대출 규제, 세금 정책 공급 정책 등 다양한 정부 정책이 시장의 흐름에 큰 영향을 미칩니다윤석열 정부 때문인가요?=== >부동산 시장의 상황은 특정 정부의 정책 만으로 단정하기 어려운 복합적인 문제입니다. 물론 정부의 정책은 부동산 시장의 중요한 영향을 미치지만, 다음과 같은 다양한 요인들이 함께 작용합니다글로벌 경제 상황 :미국의 금리 인상, 국제 유가 변동, 글로벌 경기 침체 등 국제적인 경제 상황은 국내 부동산 시장에도 큰 영향을 미칩니다. 한국 경제는 글로벌 경제오 밀접하게 연결되어 있어, 외부 요인에 따라 부동산 시장이 영향을 받을 수 밖에 없습니다.국내 거시 경ㅈ 지표 :국내의 물가 상승률, 기준 금리, 가계 부채 수준, 경제 성장률 등 거시경제 지표들이 부도안 시장의 방향을 결정하는 중요한 요소입니다.시장 심리 : 부동산 시장은 사람들의 기대 심리, 즉 '집갑시 오를 것이다' 또는 '내릴 것이다'라는 심리에 크게 좌우됩니다 이러한 심리는 언론 보도, 전문가 전망, 주변 분위기 등에 따라 형성되며, 실제 시장 가격에 영향을 미 칩니다
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Q. 이런 경우에는 어떻게 해야 좋을까요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.5개월 공백 기간 대처 방안 에서 가장 현실적인 대처 방안은 크게 두 가지로 나누어 볼 수 있습니다.현재 전세 계약 연장 협의 :가장 이상적인 방법은 현재 거주하고 계신 집의 집주인과 5개월 단기 연장에 대해 협의하는 것입니다 장 점 :두 번이 이사를 피할 수 있어 이사 비용과 번거로움을 크게 줄일 수 있습니다.짐 보관 문제 등 추가적인 걱정을 덜 수 있습니다.고려 사항 : 집주인이 5개월이라는 짧은 기간의 연장을 꺼릴 수 있습니다.단기 연장 조건으로 월세 전환이나 보증금 증액을 요구할 가능성이 있습니다.대처 방안 :집주인에게 현재 상황(청약 당첨 및 새 아파트 입주 예정)을 솔직하게 설명하고, 정중하게 5개월 연장을 요청해 보세요만약 집주인이 월세 전환을 요구한다면, 주변 시세를 미리 파악하여 합리적인 수준에서 협의를 시도하는 것이 좋습니다.단기 임대 주택 물색 :현재 집주인과의 협의가 어렵거나, 다른 대안을 찾으셔야 한다면 5개월간 거주할 단기 임대 주택을 알아보는 방법이 있습니다.장 점 :새아파트 입주 시기에 맞춰 유연하게 대처할 수 있습니다.고려 사항 :5개월이라는 짧은 기간의 임대 매물이 많지 않을 수 있습니다.두번의 이사(현재 집에서 단기 임대, 단기 임대에서 새 아파트)로 인해 이사 비용이 두 배로 발생합니다.단기 임대 매물은 일반 전세나 월세보다 보증금이 높거나 월세가 비쌀 수 있습니다. 중개수수료가 추가로 발생할 수 있습니다.유형 단기 월세 :보증금이 적거나 없을 수 있지만, 월세가 일반 월세보다 높게 책정될 수 있습니다.레지던스 또는 서비스드 아파트 :단기 거주에 적합하게 시설이 갖춰져 있지만, 비용이 매우 높을 수 있습니다.대처 방법 :미리 부동산 중개업소에 방문하여 단기 임대 매물 현황을 파악하고, 예산에 맞는 곳을 찾아 보시는 것이 중요합니다.이사 비용과 중개 수수료를 포함한 총 비용을 미리 계산하여 예산을 세우시는 것을 권해드립니다.버팀목 대출 관련 확인 현재 버팀목 대출을 이용 중이시므로, 이사 계획에 따른 대출 처리 방안을 반드시 학인 하셔야 합니다.핵 심 : 주택 도시 기금 또는 대출을 받으신 은행에 문의하여 다음 사항들을 확인해 보세요반기 전 이사 시 대출 처리 :현재 대출을 만기 전에 상환해야 하는지, 아니면 새로운 주택으로 목적물 변경이 가능한지 확인해야 합니다. 버팀목 전세 대출은 목적물 변경이 가능하다고 알려져 있습니다.중도 상환 수수료:만약 대출을 중도에 상환해야 한다면, 중도 상환 수수료가 발생하는지 여부와 그 금액을 확인해야 합니다.단기 임대 주택으로의 대출 유지 가능성 :만약 5개월간 단기 임대 주택으로 옮기실 경우, 해당 주택이 버팀목 대출의 요건을 충족하여 대출을 유지하거나 새로 받을 수 있는지 여부도 확인이 필요합니다.추가 고려 사항짐 보관 :만약 단기 임대 주택으로 옮기시거나, 잠시 다른 곳에 머무르셔야 한다면 5개월간 짐을 보관할 공간이 필요할 수 있습니다. 이사 업체에서 제공하는 짐 보관 서비스나 컨테이너 보관 등을 알아보시는 것도 방법입니다.주소지 변경 :단기 임대 주택으로 옮기실 경우, 5개월 간의 주소지 변경이 필요할 수 있으니 미리 확인해 보세요청약 당첨은 정말 축하할 일이지만, 그 과정에서 발생하는 현실적인 문제들로 인해 불안하고 답답하실 수 있습니다. 하지만 미리 계획하고 차근차근 알아보시면 분명 좋은 해결책을 찾으실 수 있을 것입니다. 가장 먼저 현재 집주인과 솔직하게 대화해 보시고, 동시에 버팀목 대출 관련 문의를 해보시는 것을 추천해 드립니다.
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Q. 왜 같은 아파트라도 동이나 층수에 따라 가격이 다른가요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.같은 아파트 단지 내에서도 층 수에 따라 가격 차이가 크게 나는 현상에 대해 살펴보겠습니다. 말씀하신 대로 수천 만원에서 수억 원까지 차이가 나는 경우가 흔합니다. 주요한 이유 들은 다음과 같습니다. 아파트 가격 차이의 주요 요인입니다 ===>일조 권(햇빛이 드는 정도) :아파트의 일조 권은 거주 만족도에 큰 영향을 미칩니다. 남 향 이나 동남 향 등 햇빛이 잘 드는 방향의 동이나 호수는 그렇지 않은 곳보다 선호도가 높고, 이는 가격 차이로 이어집니다. 동 간 거리가 충분하여 햇빛이 잘 들어오는지도 중요한 요소입니다.조 망 권(경치) :아파트에서 바라보는 경치, 즉 조 망 권은 가격을 결정하는 중요한 요소 중 하나 입니다. 강, 바다,공원, 도시 야경 등 탁 트인 조 망을 가진 동이나 층은 그렇지 않은 곳보다 높은 가치를 가집니다. 특히 대단 지 아파트의 경우 같은 층이라고 조 망 에 따라 가격 차이가 발생할 수 있습니다 층 수 :층 수는 아파트 가격에 직접적인 영향을 미칩니다. 일반적으로 중간 층이 가장 선호 되며 가격이 높게 형성되는 경향이 있습니다.1층은 사생활 침해나 소음, 벌레 등의 문제로 인해, 탑 층(최상 층)은 여름철 더위나 겨울철 추 위,누수 등의 우려로 인해 중간 층보다 가격이 낮게 형성되기도 합니다. 다만, 최근 신축 아파트의 탑 층은 층 간 소음에서 자유롭고 탁 트인 조 망을 제공하여 선호도가 높아지는 추세도 있습니다.주변 시설 이용 편의성 :아파트 단지 내에서도 특정 동은 지하철 역, 버스 정류장 , 학교, 상가, 커뮤니티 시설 , 중앙 공원, 주 출입구 등 주요 편이 시설과의 접근성이 더 좋을 수 있습니다. 이러한 편리함은 거주 만족도를 높여 해당 동의 가격을 상승 시키는 요인이 됩니다.소 음 :도로변에 인접한 동이나 저 층 세대는 차량 소음, 상가 소음 등으로 인해 상대적으로 소음 문제가 발생할 가능성이 높습니다. 반면, 단지 안쪽에 위치하거나 고층에 위치하여 소음으로 부 터 자유로운 동이나 층은 더 높은 가치를 인정 받습니다.결론적으로, 이처럼 아파트 단지 내에서도 각 동과 층이 가진 고유한 특성들이 거주 환경의 질을 다르게 만들고, 이는 곧 시장 에서 의 가격 차이로 나타나게 됩니다. 아파트를 선택하실 때 이러한 요소들을 종합적으로 고려하시면 좋은 선택을 하시는데 도움이 될 것입니다.