안녕하세요. 박영주 행정사,공인중개사,건축기사입니다
Q. 지분형 모기지의 시행에 따른 장단점은 뭔가요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.2025년 6월 발표를 앞두고 있는 이 정책은 공공이 주택 지분을 투자하여 무 주택 자의 내 집 마련을 돕겠다는 취지로 마련되었습니다. 지분 형 모기지는 본인 가진 자금(예 : 집값의 10%)과 은행이나 나머지 금액을 투자 또는 대출해 주는 구조입니다.예시로 보면, 시세 10억 원의 아파트를 살 때 본인 자금: 1억 원, 은행 대출 : 4억 원, 주금공 지분 투자 : 5억 원 , 이렇게 10억 원 짜리 집을 젊은 층과 무 주택 자에게 큰 기회로 여겨지기도 합니다. 그러니까 주택 가격의 일부 만으로 주택을 구매하고, 나머지 지분은 공공 기관이 투자하는 형태입니다.추후 주택을 매도할 때 발생하는 시세 차익이나 손실을 지분에 따라 나누게 됩니다.시행에 따른 장점: 초기 주택 구매 자금이 부족한 분들도 주택 소유의 기회를 얻을 수 있습니다. 일반적인 주택 담보 대출보다 초기 자금 부담이 적어 내 집 마련의 문턱을 낮출 수 있습니다.대출 상환 부담 감소 : 대출이 아닌 지분 참여 형태로 자금을 조달하므로, 매달 원리 금을 상환해야 하는 부담이 줄어 들 수 있습니다.집값 하락 시 손실 분담 : 만약 주택 가격이 하락하더라도, 공공 기관과 함께 손실을 분담하기 때문에 주택 구매자 혼자 모든 손실은 떠안지 않아도 됩니다.시행에 따른 단점 : 시세 차익 공유 : 주택 가격이 상승했을 때 발생하는 시세 차익을 공공 기관과 공유해야 합니다.주택 가격 상승에 따른 온전한 이익을 누릴 수 없다는 점이 단점이 될 수 있습니다.시장 영향에 대한 우려 : 일부에서는 이 제도가 주택 구매를 부추겨 결과적으로 집값을 떠받치는 효과를 가져올 수 있다는 우려도 제기하고 있습니다. 결론적으로 지분 형 모기지 제도는 무 주택 자의 주택 구매를 지원하고 기존 유 주택 자의 대출 부담을 줄여 줄 수 있는 긍정적인 측면이 있지만, 시세 차익 공유나 시장 영향에 대한 우려 등 다양한 관점에서 논의가 필요한 정책인 것으로 판단됩니다.
Q. 부모님 소유 주택에 혼자 전입신고 후 디딤돌대출 할수있나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.내 집 마련 디딤돌 대출의 가장 기본적인 조건은 대출 신청인과 배우자(결혼한 경우)가 무 주택 세대 주 여야 한다는 것입니다. 여기서 '무 주택'이란 대출 신청인 본인과 배우자가 주택을 소유하고 있지 않다는 것을 의미합니다. 따라서 부모님이 주택을 소유하고 계시더라도, 본인이 다른 주택을 소유하고 있지 않다면 '무 주택 자'에 해당 합니다.다음으로 '세대 주 요건'입니다. 만 30세 이상인 경우, 단독 세대 주도 대출 신청이 가능합니다. 본인이 부모님 소유 주택에 거주하시면서 본인만 단독 세대 주로 전입 신고를 하신다면, 법적으로는 무 주택 단독 세대 주가 되시는 겁니다.부모님과의 월세 계약 체결은 세대 분리와는 별개의 문제이며, 대출 심사 시 고려될 수 있는 부분이지만, 가장 중요한 것은 주민등록 등본 상 단독 세대 주로 등록되어 있고 본인이 무 주택 자인지 여부입니다. 따라서 본인이 만 30세 이상이시고, 부모님 소유의 주택 외에 다른 주택을 소유하고 있지 않으며, 해당 주택에 단독 세대 주로 전입 신고를 마치신다면 생애 최초 디딤돌 대출 자격 조건 중 '무 주택 세대 주'요건은 충족하실 가능성이 높습니다.디딤돌 대출은 소득 기준, 자산 기준, 주택 가액 기준 등 다른 조건들도 충족해야 합니다. 또한 대출 실행 후 1개월 이낸 전입 신고 및 1년 이상 실 거주 유지 의무도 있습니다.
Q. 개인적으로 공인중개사 시험은 1차가 쉬운가요? 2차가 쉬운가요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.1 차나 2차 둘 다 어렵다고 봐야 합니다. 그 중 하나를 선택해야 한다면 2 차가 어렵습니다. 1 차는 민법, 부동산 학 개론, 2 차는 공법, 공시 법, 중 개 사 법령 및 중 개 실무입니다. 부동산 공법(공법)은 회 차마다 차이는 있지만, 공인중개사 시험에서 가장 난이도가 높은 과목으로 꼽힙니다.2차 과목들이 대부분 법과 관련된 내용이기 때문에 기본적으로 난이도가 높은 편입니다. 공시 법과 세법에서도 과 락 이 많이 발생하기도 합니다. 결론적으로 많은 수험생들이 체감하기에는 2차 시험이 좀 더 어렵다고 느끼는 경향이 있지만, 개인 별로 잘 맞는 과목이 다르고 학습 방법에 따라 체감 난이도는 달라질 수 있습니다. 중요한 것은 각 과목의 특성을 파악하고 자신에게 맞는 공부 전략을 세우는 것이 좋습니다. 본인이 공부해왔던 문과와 이 과 전공 이냐 에 따라서 , 현 업 에서 자주 접했던 과목은 쉬울 수도 있습니다. 그래서 어떤 과목이 더 쉽게 느껴 질지는 직접 공부해 보시면서 파악하는 것이 좋습니다.
Q. 집에대출이 있는데 전세놓을수 있나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.집에 대출이 있는 상태에서 전세를 놓는 것은 가능합니다. 다만, 대출이 많은 집의 경우 세입 자를 구하기가 쉽지 않을 수 있습니다.다음에서 몇 가지 고려하여 설명해 보겠습니다.근저당의 우선순위 : 주택에 근저당이 설정되어 있으면, 세입 자의 전세 보증금은 근저당보다 후 순위가 됩니다. 만약 해당 주택이 경매로 넘어가게 될 경우, 은행 등 대출 기관의 채권이 먼저 변제 된 후 남은 금액으로 세입 자의 보증금을 돌려 받게 됩니다. 빌라 가격이 1억 5천만원 대비 대출금 1800만원과 전세금 9000만원의 합 이 1억800만원입니다. 이는 빌라 가격보다는 낮지만, 세입 자 입장에서는 대출 금액 만큼의 위험 부담이 있다고 느낄 수 있습니다.대출이 있으면 세입 자 입장에서는 후 순위이기 때문에 세입 자 입장에서는 불안할 수 밖에 없습니다.세입 자 확보의 어려움 :앞서 말씀드린 대로, 대출이 있는 집은 세입 자가 꺼리는 경우가 많습니다 특히 대출금과 전세 보증금의 합 이 주택 시세를 넘어서는 경우 세입 자를 찾기 더욱 어렵습니다.전세금으로 대출 상환 : 전세금을 받으신 후 그 금액으로 기존 대출 일부 또는 전부를 상환하신다면, 세입 자 입장에서는 위험 부담이 줄어들고 전세 계약이 좀 더 수월해질 수 있습니다. 전세금으로 대출을 갚는 것이 의무 사항은 아니지만, 대출 조건이나 계약에 따라 요구될 수 있습니다.결론적으로 기존 빌라의 전세금을 통해 새로운 아파트로 이사하시고 주택 담보 대출을 받으시는 과정에서 이러한 점들을 충분히 고려하시면 좋겠습니다.특히 전세 세입 자를 구하는 과정에서 대출 사실을 투명하게 알리고 , 세입 자가 안심할 수 있도록 대출 잔액 등을 확인 시켜주는 것도 방법이 될 수 있습니다.
Q. 투기과열지역 지정이 청약대상자 LTV 비율에 미치는 영향과 대출 구조 변화는 어떻게 분석될 수 있나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.투기 과열 지구는 주택 가격이 급등하거나 투기 수요로 인해 청약 경쟁이 과열되어 무주택 자 등 실수요 자의 내 집 마련 기회가 어려운 지역을 지정하는 제도입니다.투기 과열 지구로 지정되면 실수요 자의 주택 청약에 우선권이 부여되고, 무주택 서민의 주거 비 부담 완화 및 주택 가격 안정을 도모하기 위한 정책이 시행됩니다.투기 과열 지구 지정이 청약 대상자의 주택 담보 대출 비율(LTV)과 대출 구조에 미치는 영향에 대해 깊이 있게 살펴보고자 합니다. 투기 과열 지구로 지정되면 주택 시장의 과열을 막기 위해 다양한 대출 규제가 강화됩니다. 청약 대상자 분들이 가장 직접적으로 체감하시는 부분 중 하나가 LTV입니다.투기 과열 지구 지정 시 LTV비율 및 대출 구조 변화입니다.투기 과열 지구에서는 주택 가격에 따라 LTV비율이 다르게 적용됩니다. 일반적으로 9억원 이하의 주택에 대해서는 40%,9억원을 초과하는 부분에 대해서는 20%의 LTV가 적용됩니다. 또한 15억원을 초과하는 고가 아파트에 대해서는 주택 담보 대출이 원칙적으로 불가능하게 됩니다.총부채원리금상환비율(DSR)강화입니다.개인이 갚아야 할 대출 원리 금 상환 액이 연 소득에서 차지하는 비중을 제한하여, 소득 수준에 비해 과도한 대출을 받기 어렵게 만듭니다.중도금 대출 규제 및 잔금 대출 규제입니다 청약 시 필요한 중도금 대출이나 입주 시 필요한 잔금 대출에도 한도가 적용되거나 조건이 강화될 수 있습니다.기존 대출 보유 시 추가 대출 제한이미 다른 주택 담보 대출이나 신용 대출이 있는 경우, 투기 과열 지구 내 주택 구매를 위한 추가 대출이 제한되거나 한도가 줄어들 수 있습니다.이러한 규제는 주택 구매 시 필요한 자기자본 비율을 높여서, 대출에 의존한 투기 수요를 억제하고 실수요 자 중심의 시장을 만들려는 목적을 가지고 있습니다. 공식적인 LTV 기준 외에도 실제 은행에서 가능한 대출 금액은 여러 요인에 의해 달라 질 수 있습니다.은행은 대출 신청자의 신용 점수, 소득 수준, 기존 부채(DSR산정시 중요)등을 종합적으로 평가하여 실제 대출 한도를 결정합니다.은행 별 내부 규제 및 정책 : 은행마다 자체적인 리스크 관리 기준이나 정책에 따라 동일한 주택, 동일한 신청자라도 대출 한도가 다를 수 있습니다.전문가들은 부동산 시장의 수급 상황(공급 부족 등), 글리 변동, 경제 상황(경기 침체 등), 정책 변화(규제지역 해제 여부)등을 분석하여 향후 시장을 전망합니다. 이러한 시장 상황에 대한 은행의 판단이나 전문가들의 의견은 대출 심사에 간접적으로 영향을 미칠 수 있습니다.정책 변경 요인 : 정부의 부동산 정책은 수시로 변화할 수 있습니다. 규제 지역 해제나 추가 대출 규제 발표 등이 있을 때마다 LTV나 DSR 기준, 기타 대출 조건이 달라질 수 있으므로 항상 최신 정책 변화를 확인하는 것이 매우 중요합니다.결론적으로 투기 과열 지구 지정은 청약 대상자의 LTV를 포함한 주택 담보 대출 가능 금액과 구조에 상당한 제약을 가합니다.공식적인 LTV기준은 최소한의 가이드라인이며, 실제 대출 가능 금액은 개인의 재정 상태,은행의 심사 기준, 그리고 변화하는 시장 상황 및 정책에 따라 달라질 수 있습니다.