안녕하세요. 박영주 행정사,공인중개사,건축기사입니다
Q. 서울 아파트 가격이 비싼 이유는 무엇일까요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.서울의 아파트 가격이 비싼 이유는 여러가지의 이유가 복합적으로 작용하기 때문입니다. 간단하게 설명하면 땅은 제한되는데 수요자는 많기 때문에 비쌀 수 밖에 없습니다. 그럼 몇 가지 살펴보겠습니다.수요자는 많은데 제한된 공급 : 서울은 많은 분들이 살고 싶어 하는 곳이기 때문에 주택에 대한 수요가 매우 높습니다.하지만 서울의 땅은 한정되어 있어서 주택 공급이 수요를 따르지 못하는 경우가 많습니다. 이러한 수요 불균형이 가격 상승의 주요 원인이 됩니다.높은 소득 수준 및 구매력 : 서울은 다른 지역에 비해 평균 소득 수준이 높은 편입니다.소득이 높을 수록 더 비싼 주택을 구매할 수 있는 여력이 커지기 때문에 자연스럽게 아파트 가격도 높은 수준을 유지하게 됩니다.집중된 인프라 시설 : 서울에는 정치, 경제, 문화, 교육, 의료 등 생활에 필요한 거의 모든 중요한 시설이 집중되어 있습니다.교통 또한 편리하여 어디든 이동하기 쉽습니다.이러한 뛰어난 입지 조건이 아파트의 가치를 높이는 요인이 됩니다.높은 땅값과 건설 비용 : 아파트 가격에는 건물을 짓는 건축비 뿐만 아니라 땅값(토지 가격)도 큰 영향을 미칩니다.서울과 같이 수요가 많고 밀집된 지역은 땅값이 매우 비싸기 때문에, 이는 아파트 분양가나 매매 가에 상당 부분 반영됩니다. 거기다 새로 지어지는 아파트들은 최신 설비와 좋은 입지 등을 내세우며 높은 가격에 분양 되는 경향이 있습니다. 이러한 신축 아파트의 높은 가격이 주변 기존 아파트의 가격에도 영향을 미쳐 전체적인 가격 수준을 끌어 올리는 요인이 되기도 합니다. 결론적으로 롯데 월드 옆의 낡은 아파트 가격에 놀라셨던 것도, 비록 건물이 오래되었더라도 서울의 뛰어난 입지 적 가치와 높은 수요 등으로 인해 여전히 높은 가격이 형성되어 있기 때문입니다. 서울 아파트 가격은 이러한 여러 요인이 복합적으로 작용하여 결정됩니다.
Q. 아파트의 경우 재건축과 재개발 차이점은 무엇인가요 ?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.재건축과 재개발은 모두 낡은 주택을 허물고 새로 짓는 도시 정비 사업의 일종이지만, 대상 지역과 사업의 목적에 차이 가있습니다.재건축입니다.건축물 자체는 낡았지만, 주변 도로, 주차장, 공원 등 기반 시설은 비교적 잘 갖춰진 지역에서 진행됩니다. 건물 노후 도가 심해서 안전에 문제가 있거나 주거 환경이 열악할 때 추진하게 됩니다.사유 재산의 성격이 강한 사업입니다.아파트의 경우, 주로 단지 내 아파트 건물 자체가 노후 되어 이를 개선하기 위해 진행될 때 재건축이라 합니다.노후 된 건축물이지만 주변 기반 시설이 양호하고, 사유 재산 성격이 강합니다. 조합원 자격으로는 해당 부지의 건축물과 부속 토지를 모두 소유하고 있으며, 안전 진단을 의무적으로 실시합니다. 재개발입니다.노후화 된 건축물 뿐만 아니라 도로, 상하수도, 주차장, 공원 등 도시의 기반 시설이 전반적으로 매우 열악한 지역에서 진행됩니다. 주거 환경이 불량한 지역을 개선하여 도시 기능을 회복하고 주거 환경을 정비하는 공공사업의 성격이 강합니다.해당 아파트가 넓은 지역의 노후 된 주택들과 함께 기반 시설까지 불량한 구역에 포함되어 있다면 재개발 사업으로 진행됩니다.노후 된 건축물에 열악한 정비 기반 시설로 공공사업 성격이 강합니다. 정비 기반 시설은 매우 열악하며, 조합원 자격은 구역 내 건축물 또는 토지 소유자 및 그 지상 권 자가 됩니다. 완전 진단은 원칙적으로 미 실시 합니다.결론적으로 아파트 단지 자체의 노후도 개선이 주 목적이면 재건축이고, 아파트가 포함된 지역 전체의 기반 시설 개선과 함께 진행되면 재개발이라고 생각하시면 됩니다. 재건축은 사유 재산 성격이 강하다면 ,재개발은 공공사업 성격이 강합니다.
Q. 서울경기권의 또 신도시정책은 어디어디를 하고있나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.1기 신도시(평촌, 분당,일산 산본,중동 등) 이후에도 신도시 개발 정책은 계속 진행되어 왔습니다. 그 이후에도 2기 신도시가 건설되었으며, 현재는 3기 신도시 정책이 추진되고 있습니다. 3기 신도시 정책은 주로 수도권 주거 안정, 수도권 균형 발전, 신도시의 자 족 기능 강화 등을 목표로 하고 있습니다.경기권 3기 신도시는 국토부가 수도권 주택 공급 확대를 위해 추진하는 대규모 도시 개발 계획입니다. 목표는 수도권 주 택난 해소와 자축 도시 가능 강화에 있습니다. 대상 지역으로는 경기 권 주요 지역(남양 주 왕숙, 하남 교산, 고양 창릉 등)이며 3기신도시 주요 지역으로는 남양주 왕숙 지구,하남 교산 지구,고양 창릉 지구로 얘기 되고 있습니다.정부에서는 3기 신도시를 통해 공공 주택 50만 호 공급 방안을 마련하고, 수도권 서부 지역의 광역 교통 망 확충 등 지역 현안 해결을 추진하는 등의 정책을 펼치고 있습니다.이러한 3기 신도시 정책을 통해 앞으로도 여러 지역에서 신도시 개발이 이루어질 것으로 보입니다.경기권 3기 신도시는 주거와 일자리가 어우러진 신개념 도시로 개발됩니다. 교통 망 확충과 환경 친화 적인 설계가 장점으로, 향후 수도권 부동산 시장의 핵심으로 떠오를 것입니다.부동산 정보는 항상 변동성이 있으니 관심 있는 지역이 있으시면 해당 지역의 개발 계획이나 분양 정보를 꾸준히 살펴보시는 것이 좋겠습니다.
Q. 문중에서 관리하는 토지중에 위토라고 있다고 하는데, 위토의 의미는 무엇인지 궁금합니다.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.위 토(位土)는 일반적으로 제 향 비용을 마련하거나 분 묘(묘지)를 관리하는데 사용하기 위해 마련된 논이나 밭을 의미합니다. 즉 조상 님을 기리는 제사를 지내거나 묘소를 관리하는데 필요한 경비를 충당하기 위한 토지라고 생각하시면 됩니다. 높은 위 답(位畓 ),밭은 위 전(位田)이라고 불렀습니다.역사적으로 농지 개혁 법 시행 당시 위 토로 인정받은 농지는 농지 개혁 대상에서 제외되기도 했습니다.이러한 위 토를 포함한 문중 소유 토지를 처분하려면 일반적으로 문중의 결정 절차를 따라야 합니다. 문중의 규약에 따라 다르겠지만, 보통은 문중의 중요한 재산 처분에 대해서는 문중 총회(종중원 전체 회의)의 결의를 거쳐야 하는 경우가 많습니다.결론적으로 위 토는 조상 제사 및 묘지 관리를 위한 비용을 충당하는 목적으로 사용되는 문중 소유의 토지이며, 그 처분은 문중의 내부 결경 절차(총회 결의 등)를 통해 이루어지는 것이 일반적입니다.
Q. 한국에서 자영업자가 살기 힘든 이유는?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.자영업자들이 살기 힘든 이유는 여러 복합 요인에 의한다고 볼 수 있습니다. 그 이유 들을 살펴보면:경제 침체와 소비 심리 위축 : 전반적인 경제 상황이 좋지 않고 소비 심리가 위축되면서 매출이 감소하는 경우가 많습니다. 높은 운영 비용 : 치솟는 월세 부담 등 고정 비용이 높은 반면, 매출은 불안정하여 수익을 내기 어렵습니다.온라인 플랫폼 성장 : 온라인 쇼핑, 배달 앱, SNS 등 온라인 플랫폼이 크게 성장하면서 오프라인 어려움을 겪고 있습니다. 배달 수수료 등 플랫폼 이용 비용도 어려움을 겪고 있습니다.치열한 경쟁 : 다름 마땅한 일자리가 부족하다 보니 많은 분들이 자영업에 뛰어들게 되고, 이로 인해 경쟁이 매우 치열해지고 있습니다.인구 감소 : 특히 젊은 층의 인구 감소는 잠재적인 고객 감소로 이어져 자영업 운영에 영향을 미칩니다.자기만의 콘텐츠 부족 : 경쟁이 치열한 상황에서 살아남기 위해서는 차별화된 경쟁력, 즉 자기만의 콘텐츠가 중요해 졌습니다. 단순히 유행을 따라가거나 특별한 강점 없이 창업할 경우 성공하기가 더 어려워집니다.이외에도 다양한 이유 들 이 복합적으로 작용하여 자영업자 분들이 많은 어려움을 겪고 있는 상황입니다.단순히 장사가 안 되는 것을 넘어, 고정 적으로 나가는 비용과 치열한 경쟁 속에서 수익을 내기 힘든 구조적인 문제들이 있다고 볼 수 있습니다. 이렇게 어려운 시기에는 정부의 정책적 지원과 지원이 있어야 빨리 회복하고 경기도 살 것이라 생각됩니다.