안녕하세요. 박영주 행정사,공인중개사,건축기사입니다
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Q. 부동산 월세 질문입니다 궁금합니다!
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.월세 보증금에 대한 대출 상품도 다양하게 존재합니다. 주로 은행이나 주택 도시 기금, 주택 금융 공사 등에서 취급하고 있습니다.대출 상품 종류 :월세 보증금 대출 :보증금의 일정 비율을 대출해 주는 상품입니다. 카카오 뱅크 등 여러 은행에서 전 월세 보증금 대출 상품을 제공하고 있습니다.버팀목 전세 대출(월세 전환 시 ):전세 자금 대출을 받은 후 월세로 전환하는 경우도 있습니다.청년 전 월세 보증금 대출 :청년 층을 위한 특별 대출 상품도 있습니다.확인 절차 :금융기관 상담 : 주거래 은행이나 주택 도시 기금, 주택 금융 공사 등에서 월세 보증금 대출 상품의 종류와 본인의 소득, 신용 도에 따른 대출 가능 여부 및 한도를 상담 받으시는 것이 가장 정확합니다.계약 조건 화인 : 대출을 받기 위해서는 공인 중개업소를 통해 주택 임대차 계약을 체결하고, 임차 보증금의 5% 이상을 납입했다 는 증 빙 이 필요할 수 있습니다.소득 확인 :소득 금액 증명 원 또는 근로(사업)소득 원천 징수 영수증 등으로 소득,확인이 가능해야 합니다.건물 유형 확인 :건물의 용도나 위반 건축물 여부에 따라 대출이 불가능하거나 제한 될 수 있으므로, 아래에서 설명 드릴 건물 확인 절차를 반드시 거치셔야 합니다.주거 용 건물 및 불법 건축물 확인 방법 ===> 건물의 용도와 불법 건축물 여부를 확인하는 것은 매우 중요합니다. 이는 보증금 보호와 직 결 될 수 있기 때문입니다.건축물 대장 열람 :가장 확실한 방법은 해당 건물의 건축물 대장을 열람하는 것입니다. 건축물 대장은 정부 24 웹사이트나 가까운 주민 센터에서 발급 받을 수 있습니다.주 거 용 건물 확인 :건축물 대장의 '용도' 항목을 확인하여 '단독 주택''공동 주택(아파트, 연립, 다세대), '오피스텔'등으로 기재되어 있는지 확인해야 합니다. 만약'근린 생활 시설'(줄여서 '근 생')로 되어 있는데 주거 용으로 사용하려는 경우 주의가 필요합니다. 근린 생활 시설은 상가나 사무실 용도로 허가 받은 건물로, 주거 용으로 개조하여 사용하는 것은 불법 일 수 있습니다.이런 경우는 대출이 어려울 수 있습니다.불법 건축물 확인 :건축물 대장 상단에 '위반 건축물'이라는 문구가 기재되어 있는지 확인해야 합니다. 위반 건축물은 허가 없이 증축,개축,용도 변경을 한 건물입니다. 위반 건축물로 등재되면 전세 대출이 불가 하거나, 임대인에게 이행 강제 금이 부과되고 최악의 경우 철거 명령이 내려질 수도 있습니다. 계약 당시에는 위반 건축물이 아니었더라도, 계약 이후 지자체에서 위성 사진 등을 통해 위반 여부를 판독하여 뒤늦게 위반 건축물로 등재되는 사례도 있으니 주의가 필요합니다.결론적으로, 건물의 소유권 관계, 근저당 ,가압류 등 권리 관계를 확인하여 보증금 회수에 문제가 없는지 확인하는 것이 중요하며, 이전에 등기부 등본을 열람하시며 가압류와 근저당에 대해 우려하셨던 만큼, 월세 계약 시에도 이 부분을 꼼꼼히 확인하셔야 합니다.
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Q. 중기청 대출 1회 연장 이후, 목적물 변경하여 추가 연장 가능한지 알고 싶습니다.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.중소 기업 취업 청년 전세 자금 대출(중기 청 대출)은 일반적으로 최초 2년 계약 후 2년 연장이 가능하여 총 4년까지 이용할 수 있습니다. 1회 연장 후 목적물 변경을 통해 추가 연장을 시도하시는 것은 가능할 수 있으나, 총 대출 기간이 4년을 초과하는 시점부터는 중기 청 대출 자격이 종료되고 '중소 기업 취업 청년' 버팀목 자금 대출로 전환될 수 있습니다.이 경우, 버팀목 대출의 자격 요건을 다시 충족해야 대출 이용이 가능합니다.몇 가지 우려 하시는 사항에 대해 살펴보겠습니다.중기 청 대출 연장 및 버팀목 대출 전환 관련 ===>중기 청 대출 1회 연장 후 목적물 변경 및 추가 연장 가능성 :중기 청 대출은 총 4년(2년+2년)까지 이용 가능하며, 이 기간 내에 목적물 변경을 통한 연장은 가능한 것으로 알려져 있습니다. 하지만 이미 4년 째 거주 중이시라면, 추가적인 중기 청 대출 연장은 어려울 수 있으며, 대출 종류가 변경될 가능성이 높습니다.버팀목 대출로의 전환 가능성 :중기 청 대출을 4 년 간 이용한 후에는 '중소기업 취업 청년' 버팀 목 자금 대출로 전환 될 수 있습니다. 이 전환 시점에서는 버팀목 대출의 자격 요건을 다시 심사 받게 됩니다.소득 증가 및 새로운 전세금의 영향 ==>소득 증가의 영향 :정책 대출은 소득 기준을 충족해야 이용할 수 있습니다 소득이 처음 대출 심사 기준 이상으로 늘었다면, 버팀 목 대출로 전환 시 소득 기준을 초과하여 대출 자격이 제한 될 수 있습니다.버팀 목 대출 역시 소득 요건이 있습니다.새로운 전세금 (2.2억 원)의 영향 :청년 버팀목 전세 대출의 최대 대출 한도는 일반적으로 2억 원 입니다. 이사 가고자 하는 건물의 전세금이 2.2억 원이라며, 이는 청년 버팀목 대출의 한도를 초과하므로 대출 실행이 어려울 수 있습니다.정확한 정보 확인을 위한 권고 ==>본인의 정확한 상황과 현재 정책에 따른 가능 여부를 확인하기 위해서는 다음 기관에 직접 문의하는 것이 가장 좋습니다.대출을 받으신 은행 :현재 대출 상태 및 목적물 변경, 연장, 전환 가능성에 대해 가장 정확한 안내를 받을 수 있습니다.주택 도시 기금(기금e든든) :버팀목 대출 등 정책 대출의 최신 자격 요건 , 한도, 신청 절차 등에 대해 상세히 안내 받을 수 있습니다.결론적으로, 정책 대출의 조건은 변동 될 수 있으므로, 이사 계획에 맞춰 미리 해당 기관에 문의하여 자격 요건과 대출 가능 금액을 확인하시는 것이 중요합니다.
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Q. 월세2년 계약후 재계약 해야되나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.월세 2년 계약 기간이 만료된 후, 세입 자에게 재계약 이 의무는 아닙니다. 계약 기간이 끝나기 전에 임대인과 세입 자 모두 아무런 의사 표시를 하지 않으면 묵시적 갱신이 이루어 집니다.묵시적 갱신이란? :조건 : 임대인은 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지, 세입 자는 계약 만료 2개월 전까지 계약 조건 변경이나 계약 해지에 대한 통지를 하지 않는 경우 발생합니다.효력 : 이전 임대차 계약과 동일한 조건으로 다시 계약 된 것으로 봅니다.기간 :묵시적으로 갱신 된 임대차 계약의 존 속 기간은 2년으로 봅니다.묵시적 갱신 시 세입 자의 권리 :묵시적 갱신이 되면 임대인은 갱신 된 2년의 계약 기간을 보장해야 합니다. 하지만 세입 자는 묵시적 갱신 후에도 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통지할 수 있습니다. 임대인이 해지 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나면 계약 해지 통지 할 수 있습니다.임대인이 해지 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나면 계약 해지의 효력이 발생하면, 임대인은 보증금을 반환해야 합니다.이 점 때문에 묵시적 갱신은 세입 자에게 유리하다고 볼 수 있습니다.재계약의 경우 :묵시적 갱신과 달리 , 임대인과 세입 자가 계약 만료 전에 만나 새로운 계약 조건을 협의하여 다시 계약서에 서명하는 것을 재계약이라고 합니다.재계약은 임대료나 계약 기간 등 조건을 변경하고 싶거나, 계약 관계를 명확히 하고 싶을 때 주로 이루어집니다.결론적으로, 2년 계약 만료 후 재계약이 의무는 아니며, 특별한 의사 표시가 없으면 자동으로 2년 연장(묵시적 갱신)이 됩니다. 묵시적 갱신이 되더라도 세입 자는 원하면 언제든지 계약 해지를 통지하고 3개월 후 나갈 수 있는 권리가 있습니다.어떤 방식으로 진행할지는 본인의 상황과 임대인과의 관계, 그리고 앞으로의 계획에 따라 결정하시면 됩니다.
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Q. 전세를 빼서 나갔는데 전입신고 바로 해야되나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.전입 신고는 주민 등록 법에 따라 거주 사실을 신고하는 것으로, 대한민국 국민이라며 거주지를 이동한 날부터 14일 이내에 새로운 주거 지에 전입 신고를 해야 할 의무가 있습니다.특히 임대차의 경우, 전입 신고는 대항 력과 주택 임대차 보호 법에 따른 우선 변제 권을 갖추는 중요한 요건이 됩니다. 대항 력은 임차인이 주택의 인도(점유)와 전입 신고를 마치면 그 다음 날 오전 0시부터 발생하며, 주택이 다른 사람에게 양도 되거나 경매되더라도 새로운 소유자나 경락 인에게 임차 권을 주장할 수 있는 힘입니다. 우선 변제 권은 대항 력을 갖추고 임대차 계약서에 확정 일자를 받으면 발생하며, 주택이 경매나 공 매 될 때 보증금을 다른 채권자보다 우선하여 변제 받을 수 있는 권리입니다.본인은 이제 매매하신 집으로 가시기 때문에 임대차 계약의 대항력 이나 우선 변제 권은 해당되지 않지만, 전입 신고는 여전히 실제 거주지를 등록하는 중요한 행정 절차입니다.이사 기잔 중 전입 신고 방법 ===>중간에 3 주간 본가에서 지내시는 상황에서 전입 신고를 하실 수 있는 방법은 크게 두 가지로 생각해 볼 수 있습니다.전세 퇴거 후 즉시 본가로 전입 신고3주 후 매매한 집으로 바로 접입 신고각 방법의 고려 사항 ==>전세 퇴 거 후 즉시 본가로 전입 신고 :장점 :3 주간 실제 거주하시는 본가 주소로 주민등록이 되어 있어 법적으로 정확합니다. 주민 등록 법 상 실제 거주지에 전입 신고를 하는 것이 원칙입니다. 본가에서 지내는 동안 발생할 수 잇는 행정 적인 문제(우편물 수령, 각종 고지서 등)를 방지 할 수 있습니다.단점 :이사를 두 번 하는 것처럼 전입 신고도 두 번(본가로 한 번, 매매한 집으로 한 번)해야 하는 번거로움이 있습니다.3 주 후 매매한 집으로 바로 전입 신고:장점 :전입 신고를 한 번만 하면 되어 편리합니다.단점 :3주 동안 실제 거주지(본가)와 주민등록 상 주소(이전 전세 집)와 주민등록 상 주소(이전 전세 집)가 불 일치하게 됩니다. 이는 주민등록 법 상 위반이 될 수 있으며, 이 기간 동안 이전 주소 지로 중요한 우편물이 가거나 행정 처리 시 문제가 발생할 소지가 있습니다. 또한, 이전 전세 집에 새로운 세입 자가 전입 신고를 하면 본인의 전입은 자동으로 말 소 될 수 있습니다.결론적으로, 법적으로는 실제 거주지에 전입 신고를 하는 것이 원칙이므로, 3 주간 본가에 계시는 동안 본가로 전입 신고를 하는 것이 가장 정확한 방법입니다. 이후 매매하신 집으로 이사 하시면 다시 전입 신고를 하시면 됩니다. 약간의 번거로움은 있지만, 법적인 정확성과 행정 적인 안정성을 고려할 때 이 방법이 더 안전하다고 생각됩니다. 전입 신고는 정부 24 웹사이트를 통해 온라인으로도 가능하며, 신분증을 가지고 주민 센터를 방문하여 하실 수도 있습니다.
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Q. 혼인신고전 배우자 1주택 소유시 신혼부부 청약 불이익 있을까요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.최근 청약 제도가 개편되면서 신혼부부 특별 공급 등에서 '결혼 페널티'를 완화하고 '결혼 메리트'를 부여하는 방향으로 바뀌었습니다.특히, 배우자가 결혼 전에 주택을 소유한 이력이 있더라도, 다른 배우자가 주택을 소유한 이력이 없다면 특별 공급 신청이 가능해진 부분이 있습니다. 하지만 이는 '과거 주택 소유 이력'에 대한 부분이며, 청약 신청 시점의 '현재 주택 소유 상 태'와는 다르게 적용될 수 있습니다.즉, 혼인신고를 하신 시점에 본인께서 주택을 소유하고 계시다면, 두 분이 이루는 세대는 '유 주택 세대'가 됩니다.일반 청약이나 대부분의 특별 공급은 청약 신청 시점에 세대 구성원 모두가 무 주택이어야 하는 자격을 요구합니다. 따라서 혼인신고를 내년 말 주택 처분 예정일보다 먼저 하신다면, 주택을 처분하시기 전까지는 유 주택 세대로 간주되어 무 주택 세대에게 주어지는 청약 기회(신혼부부 특 공 포함)에서 불이익을 받으실 수 있습니다.배우자 분께서 무 주택, 생애 최초 자격을 갖추고 계시더라도, 세대가 유 주택이 되면 배우자 분의 자격으로 청약을 신청하는 데 제약이 따를 수 있습니다.결론적으로, 청약 신청 시점에 무 주택 세대 자격을 갖추는 것이 중요합니다. 만약 신혼부부 특별 공급이나 일반 청약에서 무 주택 세대 혜택을 받고자 하신다면, 주택을 처분하여 세대 구성원 모두가 무 주택이 된 이후에 청약을 신청하시는 것이 유리할 것으로 보입니다. 정확한 청약 자격 요건은 모집 공고마다 다를 수 있으니, 관심 있는 단지의 입주자 모집 공고를 꼼꼼히 확인하시고, 필요하시다면 전문가와 상담해 보시는 것도 좋은 방법입니다.