안녕하세요. 박영주 행정사,공인중개사,건축기사입니다
공인중개사 자격증
Q. 공인중개사 여러분들은 시세 파악은 어떻게 하나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.공인중개사들은 단순히 암기하는 것이 아니라, 다양한 방법을 통해 시장의 흐름과 개별 부동산의 가치를 종합적으로 판단하여 시세를 파악합니다. 주요 방법들은 다음과 같습니다.공인중개사의 부동산 시세 파악 방법 ===>공식 실거래가 정보 확인:가장 기본적이고 중요한 방법은 국토 교통 부 실 거래 공개 시스템을 확인하는 것입니다.활용 : 해당 지역 및 조건의 부동산이 실제로 얼마에 거래되었는지 확인합니다.주의 사항 : 실거래가는 계약 후 30일 이내에 신고되므로, 현재 시점의 정확한 시세와는 다소 차이가 있을 수 있습니다.현장 방문 및 중개업소 네트워크 활용 :온라인 정보 만으로는 알 수 없는 현장의 분위기와 급매물 정보를 파악합니다. 주변 중개업소 방문 : 여러 곳 (최소 세 군데 이상)의 중개업소를 방문하여 해당 지역 전문가들의 의견을 듣고, 현재 나와 있는 매물의 가격대와 급매물 여부를 확인합니다.솔직한 정보 공유 : 경매 등 특정 목적의 시세 조사라면 솔직하게 목적을 밝히고 협조를 구하는 것이 더 나을 수 있습니다.유사 물건 비교 : 내 물건과 가장 유사한 위치, 환경, 평 수 구조의 최근 거래 내역을 우선적으로 확인하고, 없다면 인접 단지나 동으로 범위를 넓혀 비교합니다.시장 동향 및 매물 분석 :단순히 과거 거래가 뿐만 아니라 현재 시장 상황과 매물의 특성을 종합적으로 고려합니다.현재 매물 가격 :현재 시장에 나와 있는 매물 들 의 호가를 파악하여 매도 자들이 생각하는 가격 수준을 확인합니다.급매가 조사 :급하게 처분하려는 매물의 가격을 파악하여 시장의 하방 경직성이나 실제 거래 가능 가격대를 가늠합니다.부동산 특성 고려 :층 수, 방향, 내부 상태, 리모델링 여부, 조 망, 일조량 등 개별 부동산이 가진 특징이 시세에 미치는 영향을 평가합니다.거래량 확인 :해당 지역의 거래가 얼마나 활발하게 이루어지는지 파악하여 시장의 활성 도를 판단합니다.온라인 플랫폼 및 정보 활용:다양한 부동산 정보 필랫 폼과 커뮤니티를 통해 시세 정보를 얻고 분석합니다.부동산 앱 / 웹사이트:네이버 부동산, 직 방, 호갱노노 등 다양한 플랫폼에서 제공하는 시세 정보, 매물 정보, 단지 정보 등을 참고합니다.부동산 관련 블로그 / 유튜브 :전문가나 경험자들이 공유하는 시세 분석, 지역 정보를 통해 간접적으로 시장 상황을 파악하기도 합니다.결론적으로, 이처럼 공인중개사들은 공식적인 데이터와 현장의 생생한 정보, 그리고 시장 분석 능력을 결합하여 부동산 시세를 파악하고 있습니다. 말씀하신 분께서도 공인중개사 자격증을 준비하시면서 이러한 시세 파악 방법들을 익히신다면 큰 도움이 되실 것 입니다. 열심히 정보를 얻고 공부하여 부동산의 전문가로 거듭나시기를 응원합니다.
부동산
Q. 필립스 곡선은 어떤 경제적 관계를 설명하나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.필립 스 곡선이란 경제학에서 실업률과 물가 상승률( 또는 명목 임금 상승률) 사이에 존재하는 단기적인 역이 관계를 나타내는 곡선입니다. 즉, 실업률이 낮으면 물가 상승률이 높아지고, 실업률이 높으면 물가 상승률이 낮아지는 경향이 있다는 것을 보여 줍니다.이러한 관계는 주로 노동 시장을 통해 설명이 됩니다. 실업률이 낮을 때 :경제가 활황이면 기업들이 사람을 더 많이 고용하려 합니다. 일할 사람을 구하기 어려워지면 노동자들은 더 높은 임금을 요구할 수 있게 되고, 기업은 인건비 상승 분을 제품 가격에 반영하여 물가가 오르게 됩니다.실업률이 높을 때 : 경기가 침체되어 실업률이 높으면 일자리를 구하기 어렵습니다. 노동자들은 임금 인상을 요구하기 어렵고, 기업들은 인건비를 낮추거나 동결하는 경향이 있습니다. 이는 생산 비용 감소로 이어져 물가 상승률이 둔화되거나 하락할 수 있습니다.이처럼 필립스 곡선은 정부나 중앙은행이 경제 정책을 결정할 때 중요한 참고 자료가 됩니다. 예를 들어, 실업률을 낮추기 위해 확장 적인 정책을 사용하면 물가 상승을 감수해야 할 수 있고, 물가 안정을 위해 건축 적인 정책을 사용하면 실업률이 높아질 수 있다는 것을 시사합니다. 이를 경제학에서는 '상충 관계'라고 부르며, "두 마리 토끼를 동시에 잡을 수 없다"는 말로 비유하기도 합니다.필립스 곡선의 한계와 비판 ===>하지만 필립스 곡선이 항상 현실 경제를 완벽하게 설명하는 것은 아닙니다. 특히 1970년대에 스태그 플레이션(물가 상승과 경기 침체가 동시에 나타나는 현상)이 발생하면서 필립스 곡선의 단기적 관계가 장기적으로는성립하지 않을 수 있다는 비판이 제기되었습니다.프리드먼(Friedman)과 펠 프스(Phelps)같은 경제학자들은 사람들이 인플레이션에 대한 기대를 조정하면서 장기적으로는 실업률이 '자연 실업률' 수준으로 돌아간다고 주장했습니다. 즉, 장기적으로는 물가 상승과 실업률 사이에 상 충 관계가 존재하지 않는다는 것입니다. 또한 , 현실 경제에서는 실업률을 결정하는 주요 요인이 노동 공급자(가계)보다는 노동 수용자(기업)라는 점, 그리고 경제 주체들이 인플레이션을 정확히 예측하기 어렵다는 점 등 때문에 이론이 현실에 그대로 적용되기 어려운 부분도 있습니다.결론적으로, 경제 이론을 공부하시면서 현실 경제와의 괴리에 대해 고민하시는 부분이 있다고 알고 있습니다. 필립스 곡선처럼 많은 경제 이론들은 현실을 단순화하기 위한 가정을 바탕으로 하고 있기 때문에, 이론가 실제 현상 사잉에 차이가 있을 수 있습니다. 이러한 차이를 이해하고 분석하는 것이 경제학 공부의 중요한 부분이라고 생각합니다.
부동산
Q. 아파트 경매와 오피스텔 경매 할때 어떤 차이가 있나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.아파트와 오피스텔은 주거 용으로 사용될 수 있다는 공통점이 있지만, 법적인 성격이나 시장 특성에서 차이가 발생합니다.법적 성격 및 용도 : 아파트 :주택 법의 적용을 받는 공동 주택입니다. 기본적으로 주거 목적으로 건축 되며, 주택 관련 법규의 적용을 받습니다.오피스텔 :건축 법의 적용을 받는 업무 시설입니다. 주거 용으로 사용되는 경우도 많지만, 법적으로는 사용되는 경우도 많지만, 법적으로는 업무 시설로 분류됩니다. 이 때문에 주택이 아닌 상업용 부동산으로 취급될 수 있습니다.세금 :취득세 :오피스텔은 업무 시설로 분류되어 아파트보다 높은 취득 세율이 적용될 수 있습니다.재산 세 : 주거 용으로 사용 하더라도 오피스텔은 업무 시설 세율이 적용될 수 있어 아파트보다 재산세 부담일 클 수 있습니다.양도 소득세 :오피스텔을 주거 용으로 사용했더라도 , 1 가구 1 주택 비과세 혜택을 받기 위해서는 별도의 요건을 충족해야 합니다. 아파트는 일반적으로 주택 관련 세제 혜택을 받기 용이합니다.시장 특성 및 가격 변동성 :아파트 :주거 수요가 꾸준하고 시장 가격 변동성이 비교적 안정적인 편입니다. 경매 시장에서도 인기가 많아 낙찰가 율이 높게 형성되는 경향이 있습니다.오피스텔 :아파트에 비해 감가 상각이 심할 수 있으며, 시장 가격 변동성이 더 클 수 있습니다.경매 절차 및 난이도 :아파트 :권리 관계가 비교적 명확한 경우가 많아 초보자가 접근하기 용이 하다는 의견도 있습니다. 하지만 인기가 많아 경쟁이 치열할 수 있습니다.오피스텔 :임대 수익을 목적으로 하는 경우가 많아 임차인 현황이나 관리비 체 납 여부 등을 꼼꼼히 확인해야 합니다. 권리 분석이 아파트보다 복잡한 수 있어 주의가 필요합니다.어떻게 매매하는 것이 좋을 까요? ===>아파트와 오피스텔 중 어떤 것을 경매로 매입하는 것이 좋을 지는 본인의 목적과 상황에 따라 달라집니다. 실 거주 목적 :실 거주를 생각하신다면 아파트가 주거 환경이나 세제 측면에서 유리한 경우가 많습니다. 특히 소형 아파트(꼬마 아파트)는 불황에도 강한 편이라는 분석도 있습니다.투자 목적(임대 수익) : 임대 수익을 목적으로 한다면 오피스텔도 고려해 볼 수 있습니다. 아파트보다 초기 투자 금이 적게 들 수 있으며, 역세권 등 입지가 좋은 오피스텔은 임대 수요가 꾸준할 수 있습니다. 하지만 공실 위험이나 관리비 문제 등을 신중하게 검토해야 합니다.투자 목적 (시세 차익):시세 차익을 노린다면 아파트가 더 적합할 수 있습니다. 오피스텔은 아파트에 비해 시세 상승 여력이 제한적일 수 있기 때문입니다.결론적으로, 어떤 부동산을 선택하시든, 경매로 매입하기 전에는 반드시 해당 물건의 권리 분석, 현장 조사, 주변 시세 확인 등을 철저히 하시는 것이 중요합니다.
부동산
Q. 신정부 출범 이후 3000선 돌파했다는데 왜 민주당이 집권하면 집값 증시 다 오르나요??
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.부동산 및 증시 변동 요인과 정치의 관계===>최근 코스 피 3000 선 돌파와 ' 신 정부 효과' :최근 코스 피가 3000 선을 돌파한 것은 여러 요인에 복합적으로 작용한 결과로 보입니다. 새로운 정부 출범 이후 정책 기대감이나 시장 심리 변화 등이 영향을 줄 수 있으며, 이를 '허니문 랠리' 라고 표현하기도 합니다.하지만 주가 지수 변동은 국내외 경제 상황, 기업 실적, 금리, 환율 등 다양한 거시 경제 지표와 시장 참여자들의 심리에 의해 복합적으로 결정됩니다.'민주당 집권 시 집값 / 증시 상승'에 대한 인식: 일각에서는 과거 특정 시기의 경험을 바탕으로 민주당 정부 시기에 집값이나 증시가 상승하는 경향이 있다는 인식이 있습니다. 이는 하나의 '밈(meme)'처 럼 회자되기도 합니다.하지만 특정 정당의 집권 만으로 집값이나 증시의 상승 또는 하락을 단정하기는 어렵습니다. 부동산 시장이나 주식 시장은 해당 정부의 정책 뿐만 아니라 다음과 같은 다양한 요인에 의해 영향을 받기 때문입니다.===>국내외 경제 상황 :글로벌 경기 변동, 주요 국의 경제 정책 변화 등이 큰 영항 을 미칩니다.정부의 경제 정책 : 금리 정책(한국은행), 재정 정책(정부의 예산 집행), 부동산 정책(공급 , 규제 등)등 구체적인 정책 내용이 중요합니다.수급 요인 :부동산의 경우 주택 공급량과 수요 량, 증시의 경우 기업의 실적과 투자자들이 매수/매도 심리 등이 직접적인 영향을 줍니다.수급 요인 : 부동산의 경우 주택 공급량과 수요 량 , 증시의 경우 기업의 실적과 투자자들의 매수 / 매도 심리 등이 직접적인 영향을 줍니다.시장 심리 및 기대감 :미래에 대한 낙관론이나 비관론이 시장 움직임에 반영됩니다.정치와 시장의 관계에 대한 분석 ===>정치적인 상황이나 특정 정당의 집권이 시장에 영향을 미치는 것은 사실입니다. 정부의 정책 방향이나 규제 변화에 대한 기대감이 시장 참여자들의 투자 결정에 영향을 줄 수 있기 때문입니다. 그러나 이는 특정 정당의 이름 자체보다는 그 정당이 추진하는 구체적인 정책 내용과 당시의 경제 환경이 더 중요한 요인으로 작용한다고 볼 수 있습니다.일부 분석에서는 특정 정당 집권 시기의 시장 상승이 단순히 우연의 일치이거나, 다른 경제적 요인들이 동시에 작용한 결과일 수 있다는 의견도 제시됩니다.결론적으로, 특정 정당의 집권이 집값이나 증시 상승을 직접적으로 '야기 한다'고 단정하기보다는, 다양한 경제적, 사회적 요인들이 복합적으로 작용하는 가운데 정치적 상황도 하나의 변수로 영향을 미친다고 이해하는 것이 더 정확할 것 같습니다.
부동산
Q. 건물주가 되면 아무일도 안하고 살아도 되나요??
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.건물주가 되면 아무 일도 안 해도 될 까요? ==>건물주가 되면 임대료 수입이 발생하지만, 이는 '아무 일도 안 하고' 얻는 소득과는 조금 다릅니다. 건물 관리는 생각보다 손이 많이 가는 일일 수 있습니다. 세입 자 관리, 건물 유지 보수, 세금 신고 등 신경 써야 할 부분들이 많습니다. 세금 신고 등 신경 써야 할 부분들이 많습니다. 물론 관리인을 두거나 전문 업체에 맡길 수도 있지만, 이 또한 비용일 발생하고 전반적인 관리는 건물주가 책임져야 합니다.건물주로서의 책임과 의무 : 건물주에게는 여러 가지 책임과 의무가 따릅니다. ==>건물 유지 및 관리 :건물이 안전하고 쾌적하게 유지되도록 관리해야 할 책임이 있습니다. 노후 된 시설을 수리하거나 보수하는 등의 일이 포함됩니다. 세입 자 관련 의무 :세입 자의 권리를 보호해야 할 의무가 있습니다. 예를 들어, 상가 임대차의 경우 세입 자가 권리 금을 회수하려 할 때 건물주가 이를 부당하게 방해하면 법적인 책임을 질 수 있습니다. 또한 임대차 계약에 따른 의무를 성실히 이해해야 합니다.세금 납부 : 건물 취득 시 발생하는 취득세, 보유 기간 동안의 재산세, 임대 소득에 대한 소득세 등 다양한 세금을 납부해야 합니다.법규 준수 :건축 법, 소방 법 등 건물과 관련된 다양한 법규를 준수해야 합니다.건물주가 되기 위한 조건과 준 지 ===>자금 확보 : 가장 중요한 부분은 자금입니다. 건물을 매입하기 위한 자기자본과 대출 계획이 필요함, 취득세, 등록세,재산세 등 부대 비용도 고려해야 합니다. 소액으로 시작할 수 있는 경우도 있지만, 일반적으로는 큰 자금이 필요합니다.부동산 시장 이해:어떤 건물을 매입할 지, 해당 지역이 임대 수요는 어떤지 등 부동산 시장에 대한 충분한 이해와 분석이 필요합니다.법률 및 세금 지식 :임대차 관련 법규, 세금 관련 지식 등을 미리 알아두는 것이 좋습니다.관리 계획 수립 :직접 관리할지, 관리 업체를 이용할지 등 건물 관리 계획을 세워야 합니다.수익은 정말 아마 일도 안하고 들어올까요? ===>건물에서 발생하는 임대료 수입은 주요 수익 원이 될 수 있습니다. 하지만 앞서 말씀드린 것처럼 관리, 유지 보수, 세금, 대출 이자 등 지속적으로 지출되는 비용이 있기 때문에 순수 익을 계약해야 합니다. 또한 공실 이 발생하거나 예상치 못한 수리 비용일 들 수도 있어 수익이 항상 일정하게 보장되는 것은 아닙니다. 따라서 '아무 일도 안하고 ' 수익이 계속 들어 온 다기 보다는, 꾸준한 관리와 투자가 필요한 자산이라고 보는 것이 더 현실적입니다.