안녕하세요. 박영주 행정사,공인중개사,건축기사입니다
Q. 지방은 부동산, 분양권 투자 거래가 활성화되어 있나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.지방에 미 분양 된 곳이 많다는 것은 사실입니다. 국토 교통 부 통계에 따르면,2024년 12월 기준으로 전국의 미분양 주택 수는 총 70,173호이며 이 중 상당수가 지방에 분포하고 있습니다.이는 공급량이 수요를 초과하거나, 시장 상황이 좋지 않아 거래가 원활하지 않음을 의미합니다. 한국 부동산 원의 아파트 매매 가격 지수 변동률을 보더라도,2024년 11월 기준으로 서울과 경기는 상승세를 보였지만, 많은 지방 지역은 하락하거나 소폭 변동에 그쳤습니다.하지만 다른 한편으로는 , 소액으로 투자하는 분들에게는 지방의 아파트 청약이나 분양권 투자가 하나의 대안으로 여겨지기도 합니다. 수도권에 비해 상대적으로 투자 금액 부담이 적을 수 있고, 비 규제 지역의 경우 일부 정책에서 자유로울 수 없다는 점이 매력적으로 작용할 수 있습니다.결론적으로, 지방 부동산 시장의 상황은 한 마디로 정의하기 어렵습니다. 미분양 물량이 상당 수 존재하며 전반적으로 활황이라고 보기 어려운 지역도 많습니다. 지방 부동산 시장에 대해 이야기할 때는 어느 지역인지, 어떤 종류의 부동산인지, 그리고 어떤 투자 목적을 가지고 있는 지에 따라 상황이 매우 다를 수 있습니다. 단순히 '활성화되어 있다' 혹은 '미분양만 많다'는 이분법 적인 시각보다는 좀 더 면밀하게 살펴보는 것이 중요하다고생각합니다.
Q. 구축 아파트의 기준은 어떻게 보는건가요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.아파트의 구축이라는 기준은 없습니다. 그러나 일반적으로 아파트의 건축 연 한에 따라 다음과 같이 구분하는 경우가 많습니다.신축 아파트 : 준공 완료 후 5년 이내의 아파트준 신축 아파트 : 준공 완료 후 5년에서 10년 사이의 아파트구축 아파트 : 준공 완료 후 10년 이상 된 아파트이러한 기준은 지역이나 시장 상황에 따라 조금씩 다르게 적용될 수 있습니다. 10년 된 아파트를 신축으로 보는 경우도 있다고 들으셨는데, 일반적으로 10년이 넘으면 준 신축 이나 구축으로 분류하는 것이 일반적입니다. 신축의 기준은 보통은 5년 이내로 보는 경우가 많습니다.구축 아파트의 장점은 비교적 저렴한 가격과 넉넉한 공간, 그리고 좋은 입지 조건을 들 수 있습니다. 반면 단점으로는 노후화 된 설비와 비효율적인 구조, 그리고 추가적인 리모델링 비용이 포함됩니다. 따라서 구축 아파트를 선택할 때는 건물의 상태와 추가적인 관리 비용을 신중하게 고려해야 합니다.아파트가 노후화 되기 시작하는 시점은 건축 연한 외에도 관리 상태나 사용된 자재 등에 따라 달라질 수 있습니다. 콘크리트 자체는 오랜 수명을 가질 수 있지만, 설비 배관 등 내부 시설은 30년에서 40년 정도가 지나면 부식이 진행되어 재건축이나 리모델링을 고려하는 주요 원인이 되기도 합니다.재건축 대상이 되는 '노후 .불량 건축물'의 기준은 단순히 연한 뿐만 아니라 건물의 구조적 결함, 설비 노후화, 주거 환경의 불량함 등을 종합적으로 고려하여 판단하게 됩니다.결론적으로 구축 아파트의 기준은 통상적으로 10년 이상으로 보지만, 이는 시장에서 편의 상 나누는 구분이며, 아파트의 실제 노후화나 재건축 가능성은 건축 연한 외 다양한 요소를 함께 고려해야 한다는 점 이라고 말씀 드리고 싶습니다.
Q. 민박과 게스트하우스의 결정적인 차이점은 무엇인가요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.민박이란 전통적인 의미의 일반 가정집의 남는 방 등을 여행객에게 빌려주는 형태를 말합니다. 특히 해외 여행시 '한인 민박'이라고 하면 한국인이 운영하는 가정집에서 숙식을 해결하는 경우가 많으며, 주인과의 교류나 다른 투숙 객과의 만남이 자연스러운 분위기 입니다.가정 집에서 운영되는 만큼 좀 더 가정적인 분위기나 현지 문화를 가까이에서 접할 수 있다는 장점이 있습니다.게스트 하우스(Guest House)는 민박의 한 형태로 볼 수도 있지만 민박보다는 좀 더 숙박업에 특화된 형태로 운영되는 경우가 많습니다.게스트 하우스는 주로 도시에 위치한 저렴한 숙소입니다. 게스트 하우스는 호텔이나 모텔과 비슷하지만 객실이 작고 간단한 시설만 갖춘 경우가 많습니다. 호스 텔 이 주로 여러 사람이 함께 사용되는 도미토리 룸 중심인 것에 비해, 게스트 하우스는 개인 실을 갖춘 단 원 커플 여행객에게 적합할 수 있습니다. 숙박 업소로서의 시설이나 서비스를 더 갖추고 있으며, '외국인관광도시민박업'과 같이 법적인 규제를 받는 형태도 있습니다.조식 제공 여부는 민박이나 게스트 하우스 모두에서 서비스 내용이 다르기 때문에 조식 제공 여부 자체 만으로 두 형태를 구분하기는 어렵습니다. 민박과 게스트 하우스의 가장 큰 차이점은 호스트의 유무입니다.민박은 호스트와 함께 생할하거나, 호스트의 개인 공간을 임대 하는 것이므로 호스트의 규칙과 스타일에 맞춰야 합니다. 게스트 하우스는 호스트가 따로 살지 않으므로, 숙박 이용객들은 자신의 방식대로 편안하게 지낼 수 있습니다. 민박은 게스트 하우스 보다 비싸지만, 호스트가 제공하는 아침 식사나 청소 서비스 등을 이용할 수 있습니다. 게스트 하우스는 민박보다 저렴하지만, 자신이 원하는 서비스를 따로 요청하거나 비용을 지불해야 할 수 있습니다.결론적으로 민박은 가정집의 분위기가 더 강하고, 주인과의 교류가 활발할 수 있는 반면, 게스트 하우스는 민박의 형태를 포함하지만 좀 더 숙박 업소로서의 시설과 시스템을 갖추고 개인 실 중심인 경우가 많다는 점에서 차이가 난다고 볼 수 있습니다. 물론 이 구분은 명확하게 칼로 자르듯 나뉘는 것은 아니며, 운영 형태나 지역에 따라 다를 수 있습니다.
Q. 등기부등본에서 확인할 수 있는 위험신호는 뭐가 있나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.먼저 등기부 등본을 볼 줄 알아야 합니다. 등기부 등본은 크게 표제 부, 을구 로 구성됩니다. 전세 사기 등 위험 신호를 파악하기 위해서는 주로 갑 구 와 을 구로 자세히 살펴보아야 합니다.표제 부 확인 : 계약하려는 집의 주소와 면적 등이 등기부 등본과 정확히 일치하는지 살펴 보아야 합니다갑 구(소유권 관련 정보)확인 : 현재 소유자가 누구인지 확인하고, 계약하려는 임대인의 신분증과 등기부 등본 상 소유자가 동일한지 반드시 확인해야 합니다. 소유권 변동 이력도 살펴보는 것이 좋습니다.가등기, 신탁 등기, 압류/ 가압류, 소유권 이전 등기 가처분 등이 있는지 봐야 합니다.을 구 (소유권 외 권리 관련 정보)확인:근저당 설정 : 이 부분은 해당 부동산을 담보로 대출을 받은 금액을 나타냅니다.근저당 금액이 높다면 나중에 집이 경매로 넘어갔을 때 보증금을 돌려받지 못할 위험이 커집니다.전세 보증금과 근저당 설정 액 의 합 이 부동산 시세의 80%(또는 그 이하)를 넘지 않는 것이 일반적인 안전 기준으로 여겨집니다.안전 하게 계약할 수 있는 방법으로 몇 가지 제시해보면 : 등기 사항 증명서 상 임대인과 계약을 해야 합니다. 그러므로 계약 시 실제 소유자인지, 대리인이라면 정당한 위임장을 소지했는지 꼼꼼히 확인해야 합니다.임대인의 국세 및 지방세 납세 증명서를 통해 임대인의 세금 체 납 여부도 확인하는 것이 중요합니다.등기 사항 증명서는 계약 시, 잔금 시 필히 확인해 봐야 합니다.확정 일자 및 전입 신고 : 계약 후 바로 확정 일자를 받고 전입 신고를 완료해야 보증금을 법적으로 보호 받을 수 있습니다.전세 보증금 반환 보증 가입 고려 : 주택 도시 보증 공사(HUG)나 SGI서울 보증 등의 전세 보증금 반한 보증 상품에 가입하는 것을 고려해 보셔야 합니다. 이는 만약 집주인이 보증금을 돌려주지 못할 경우 보증 기관에서 대신 지급해 주는 제도입니다.결론적으로 등기부 등본은 중요한 서류이지만 이것 만으로는 모든 위험을 알 수 없으므로 계약하려는 부동산에 충분히 알아보고 체크해서 계약할 것을 권해드립니다.
Q. 주담대와 부동산 취득관련 질문합니다.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.신용 대출 1억 원 초과 시 규제 지역 주택 구매 제한에 대한 정부의 규정이 있습니다. 이는 2020년 11월 30일 부 터 시행된 규정으로, 1억 원을 초과하는 신용 대출을 받은 경우 1년 이내에 투기 지역이나 투기 과열 지구 같은 규제 지역에서 주택을 구매하면 해당 신용 대출이 회수 될 수 있다는 내용입니다.문의하신 내용에 대한 답변을 해보자면: 신용 대출을 일부 상환하여 9 천만 원으로 줄이면 강남구나 송파구에 집을 살 수 있는지 여부입니다.신용 대출 금액을 1억 원 이하인 9 천만 원으로 줄이신다면, '신용 대출' 1억 원 초과 시 1년 이내 규제 지역 주택 구매 제한' 규정의 직접적인 적용 대상에서는 벗어납니다. 따라서 이 규정 때문에 주택 구매가 불가능해지는 것은 아닙니다. 하지만 주택 담보 대출을 받으실 대는 총부채원리금상한비율(DSR)규제의 적용을 받습니다.DSR은 연간 총 소득에서 모든 대출의 원리 금(원금+이자)이 차지하는 비율을 의미하며,주택 담보 대출 뿐만 아니라 신용 대출, 자동차 할부 등 모든 대출의 원리 금을 포함하여 계산됩니다.따라서 신용 대출 금액이 9 천만 원 이더라도, 이 금액에 대한 원리 금 상환 액이 주택 담보 대출 원리 금과 합쳐 저 DSR기준을 초과하면 대출 한도가 줄어들거나 대출이 어려울 수 있습니다.신용 대출이 1억 원이 넘더라도 마지막 대출 일로 부 터 1년이 지나면 강남 송파에 구입할 수 있는지 여부입니다.신용 대출 금액이 1억 원을 넘더라도 마지막 신용 대출을 받으신 날로부터 1년이 경과했다면, '1년 이내 규제 지역 주택 구매 제한' 규정은 더 이상 적용되지 않습니다.이 경우에도 마찬가지로 주택 담보 대출을 받기 위해서는 DSR 규제를 충족해야 합니다.신용 대출 금액이 1억 원이 넘는다면, 그 금액에 대한 원리 금 상환 부담이 DSR 계산에 크게 반영될 것입니다. 따라서 신용 대출 규모가 클수록 주택 담보 대출을 통해 마련할 수 있는 금액이 줄어들어 주택 구매에 제약이 따를 수 있습니다.결론적으로 1억 이 넘더라도 마지막 대출 일로 부 터 1년만 지나면 강남 송 파에 구입할 수 있지만 자금 계획을 꼼꼼히 세우시고 은행 등 금융기관과 상당하여 정확한 대출 가능 금액과 조건을 확인하고 진행하는 것이 정확합니다.