안녕하세요. 박영주 행정사,공인중개사,건축기사입니다
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Q. 무주택자격이 너무 헷갈려요 도와주세요
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.주택 청약 시 무 주택 세대 구성원 판단 기준 :주택 청약에서 무 주택 여부를 판단할 때, 세대 구성원 전체의 주택 소유 여부를 확인합니다.이때, 주민등록 등본에 함께 기재된 세대 원들이 포함됩니다.유 주택 부모님과 함께 거주하는 경우 : 부모님께서 주택을 소유하고 계시더라도, 자녀가 무 주택 자로 청약 신청이 가능한 경우가 있습니다. 특히 부모님의 연세가 만 60세 이상인 경우, 자녀는 무 주택 자로 간주 될 수 있습니다만 60세 이상 직계 존 속 (부모님, 조 부모님 등)이 주택을 소유한 경우 :자녀는 무 주택 자로 청약 신청이 가능합니다. 다만, 이 경우 부양 가족 가점은 받을 수 없습니다.만 60세 미만 직계 존 속이 주택을 소유한 경우 :일반적으로 자녀가 무 주택 자로 인정받기 위해서는 세대 분리가 필요할 수 있습니다.말씀하신 분의 어머니께서 만 65세 이시므로, 어머니께서 유 주택 자 이시더라도 본인은 무 주택 자 이시더라도 본인은 무 주택 자로 간주되어 청약 신청이 가능할 것으로 보입니다. 따라서 어머니께서 세대 주이시고 함께 등본에 기재되어 있더라도, 무 주택 자격을 위해 반드시 세대 주를 변경하거나 세대 분리를 해야 하는 것은 아닐 가능성이 높습니다.판단 기준 시점 :세대 구성원의 무 주택 여부 및 세대 구성 관계는 '입주자모집공고일'을 기준으로 판단합니다.따라서 청약을 신청하려는 주택의 입주자모집공고일을 확인하는 것이 중요합니다.결론적으로 , 어머니께서 만 60세 이상이기 때문에 본인은 무 주택 자격으로 청약 신청이 가능할 것으로 판단됩니다. 세대 주 변경이나 세대 분리가 무 주택 자격 자체에 필수적인 조건은 아닐 수 있습니다.
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Q. 전셋집 구할 때 자금출처가 문제 되나요? 만약 있다면 증명할 수 있는 증빙자료는 뭐가 있나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.전 셋 집 구할 때 자금 출처 조사가 문제될 수 있나요? :법적으로 전세 자금 자체에 대해 자금 출처 소명을 요구하는 명확한 규정은 현재 없습니다. 하지만 7~8억 원이라는 금액은 상당히 큰 자산의 이동으로 볼 수 있기 때문에, 세무 당국에서 자금이 출처에 대해 소명을 요구할 가능성이 있습니다.특히 소득이나 기존 자산 규모에 비해 전세금이 크다고 판단할 경우, 자금의 출처가 불분명하거나 증여 등으로 의심될 대 좌가 이루어 질 수 있습니다.일반적으로 자금 출처 조사는 일정 금액 이상의 재산을 취득하거나 채무를 상환할 때 이루어지는데, 연령별로 기준 금액이 다릅니다.40세 이상의 경우 초액 3억 원, 채무 상환을 포함하면 4억 원을 초과할 때 조사 대상이 될 수 있습니다. 7~8억 원의 전세금은 이 기준을 훨씬 넘어서기 때문에, 자금 출처를 명확히 소명할 준비를 하시는 것이 좋습니다.자금 출처를 증명할 수 잇는 증빙 자료는 무엇인가요? ===>만약 자금 출처 소명 요구를 받으신다면, 해당 자금이 어디에서 나왔는지 객관적인 증명할 수 있는 자료들을 제출해야 합니다. 주요 증빙 자료는 다음과 같습니다.소득 관련 자료 :근로소득원천징수영수증사업 소득 증명원종합 소득세 신고서 등자산 처분 관련 자료 :기존 부동산 매매 계약서 및 등기부 등본주식, 펀드 등 금융 자산 매각 내역기타 주식 처분 관련 서류대출 관련 자료 :금융기관 대출 확인서개인 간 차용증(이자 지급 내역 등 증 빙 필요)기타 자금 출처 자료 :상속세 또는 증여세 신고서(이미 세금을 납부한 경우)퇴직금, 보험금 수령 내역기타 자금의 원천을 객관적으로 증명할 수 있는 서류세무 당국은 제출된 자료를 바탕으로 자금의 흐름과 출처를 확인하게 됩니다. 따라서 통장 거래 내역 등 금융 기록을 잘 관리하고, 자금 출처를 증명할 수 있는 서류들을 미리 준비해 두시는 것이 중요합니다.결론적으로, 7~8억이라는 금액은 자금 출처 조사 대상 기준에 해당될 가능성이 높으므로, 거래 전에 자금 출처를 명확히 파악하고 관련 증 빙 서류를 철저치 준비하시는 것이 안전합니다. 위에서 적은 대로 진행을 해보시고 부족하다 생각이 들면 세무 전문가를 통한 준비를 하셔도 됩니다.
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Q. 아파트 재건축 추진 위해 비거주자들의 실거주지를 알 수 있는 방법은 없는걸까요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.재건축 사업은 소유주 분들의 협조가 필수적인데, 비 거주 소유주 분들의 실 거주지를 알기 어려운 상황이시라 걱정이 크실 것 같습니다.관리 사무소에서 개인정보를 직접 제공하기 어려운 것은 개인정보 보호 법 때문입니다. 소유주의 동의 없이 개인 정보를 제 3 자에게 제공하는 것은 법적으로 문제가 될 수 있기 때문입니다.비 거주 소유주 실 거주지 파악 및 연락 방법 :재건축 추진 위원회 또는 조합을 통한 연락:재건축 사업이 어느 정도 진행되어 추진 위원회나 조합이 설립되었다면, 이 단체를 통해 소유주 명부를 관리하고 연락을 시도하는 것이 일반적입니다.추진 위원회나 조합은 재건축 사업의 주체로서 소유주들과의 소통 창구 역할을 합니다. 정식 절차를 거쳐 소유주 명부를 확보하고, 등기부 등본 상의 주소지 등으로 우편물을 발송하거나 다른 합법 적인 방법을 통해 연락을 시도 할 수 잇습니다.등기부 등본 확인 해당 아파트의 등기부 등본을 열람하면 소유주의 성명과 주소 지를 확인 할 수 있습니다. 이 주소지는 소유주의 주민 등록 상 주소지 일 가능성이 높습니다.다만, 이 주소 지가 현재 실제로 거주하는 곳이 아닐 수도 있습니다. 하지만 공식적인 연락을 시도할 수 있는 가장 기본적인 정보입니다.내용 증명 발송 :재건축 사업과 관련하여 중요한 내용을 전달해야 할 경우, 등기부 등본 상의 주소 지로 내용 증명을 발송하는 방법을 사용할 수 있습니다.내용 증명은 발송 사실과 내용일 우체국에 의해 증명되므로, 소유주에게 공식적으로 의사를 전달 했다는 증거가 될 수 있습니다.법적 절차 검토 :만약 재건축 사업 진행에 필수적인 소유주의 동의나 협조를 얻기 위해서는 반드시 필요하고, 다른 방법으로 연락이 닿지 않는다면 법적인 절차를 통해 소유주의 정보를 확인하거나 의사를 전달하는 방법을 고려할 수도 있습니다. 하지만 이는 복잡하고 비용이 발생할 수 있으므로 신중하게 접근해야 합니다.주변 탐문 또는 부동산 중개업소 활용(제한적):매우 제한적이고 비공식적인 방법이지만, 해당 아파트 단지 내에서 소유주에 대해 알고 있는 다른 주민이나 인근 부동산 중개업소를 통해 간접적으로 정보를 얻을 가능성도 있습니다. 하지만 이 방법은 개인정보 침해의 소지가 있고 정확한 정보를 얻기 어려울 수 있습니다.가장 바람직하고 공식적인 방법은 재건축 추진 위원회나 조합을 통해 소유주 명부를 관리하고 연락을 시도하는 것입니다.만약 아직 추진 초기 단계라면, 재건축 추진을 위한 소유주 모임 등을 통해 정보를 공유하고 함께 해결 방안을 모색하는 것이 좋습니다.결론적으로 재건축 과정에서 소유주들과의 소통은 매우 중요하며, 비 거주 소유주 분들의 참여와 협조를 이끌어 내는 것이 사업 성공의 열쇠 중 하나 입니다. 어려움이 있으시겠지만, 공식적이고 합법적인 절차를 통해 문제를 해결해 나가시기를 바랍니다
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Q. 3개월 단기계약을 했는데 중도해지를 하고 싶습니다.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.단기 월세 계약 중도 해지 시 고려 사항 :임대인과의 협의 : 가장 먼저 임대인과의 직접 상의하시는 것이 중요합니다. 임대인이 동의한다면 계약을 중동 해지 할 수 있습니다. 임대인과의 원만한 합의를 통해 문제를 해결하는 것이 가장 좋은 방법입니다새로운 임차인 구하기 : 임대인이 중도 해지에 동의하는 조건으로 새로운 임차인을 구하는 것을 요구할 수 있습니다. 이 경우, 새로운 임차인이 구해질 때까지 월세를 부담하거나 중 개 수수료를 부담해야 할 수도 있습니다. 이는 임대인과의 협의 내용에 따라 달라집니다.계약서 확인 :계약서에 중도 해지에 관한 특약 사항이 있는지 확인해 보시는 것이 좋습니다. 계약서에 명시된 내용이 있다면 그에 따르게 됩니다.부동산 중개사에게 문의 :계약 당시 도움을 주셨던 부동산 중개사 에게 상황을 설명하고 조언을 구하는 것도 좋은 방법입니다. 중개사가 임대인과의 소통을 돕거나 새로운 임차인을 찾는 데 도움을 줄 수도 있습니다.3개월 계약을 꼭 채워야 하는가 ?원칙적으로 계약 기간을 지켜야 하지만, 임대인과 합의를 통해 중도 해지가 가능합니다 다만, 합의 과정에서 임대인이 손해를 보지 않도록 새로운 임차인을 구하거나 그에 따른 비용을 부담하는 조건이 붙을 수 있습니다어떻게 진행하면 좋을 까요?임대인에게 연락 : 현재 상황과 중도 해지를 원하는 이유를 정중하게 설명하고 임대인의 의사를 확인해 보세요부동산 중개사 에게 상담 :임대인과의 소통이 어렵거나 어떻게 진행해야 할 지 막막하시다면, 계약을 진행했던 부동산 중개사 에게 연락하여 도움을 요청해 보세요계약서 다시 확인 :계약서 내용을 꼼꼼히 살펴보시고 중도 해지에 관한 내용이 있는지 확인하는 것이 좋습니다.결론적으로, 갑작스러운 상황으로 인해 힘든 시간을 보내고 계실 텐 데 , 잘 해결되기를 진심으로 바랍니다.
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Q. 부동산 대책으로 어떤 것이 나올 수 있을까요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.말씀하신 것처럼 최근 서울 아파트 가격의 상승세가 심상치 않은 것 같습니다. 한국 부동산 원의 발표에 따르면, 6월 셋째 주 서울 아파트 매매 가격은 전주 대비 0.36% 상승하며 2018년 9월 이후 약 6년 9개월 만에 가장 큰 주간 상승률을 기록한 것으로 나옵니다.강남이나 한강 벨트 등 특정 지역에서는 상승세가 더욱 두드러 집니다.예상되는 부동산 대책 방향 입니다.투기 수요 억제 및 대출 규제 강황 :주택 시장 과열의 원인 중 하나로 투기 수요가 지목될 경우, 이를 억제하기 위한 정책이 나올 수 있습니다.세제 강화 :다주택 자나 법인의 부동산 보유세, 취득세, 양도세 등을 강화하여 투기 목적의 주택 보유 부담을 높이는 방안이 고려될 수 있습니다. 과거 6.17 대책에서도 법인의 부동산 투기를 겨냥한 대책이 포함됨 바 있습니다.대출 규제 강화 :주택 담보 대출의 LTV(주택 담보 대출 비율), DTI(총 부채 상환 비율),DSR(총부채원리금상환비율)등을 강화하여 대출을 통한 주택 구매를 어렵게 만들 수 있습니다 특히 투기 과열 지구나 조정 대상 지역 등 규제 지역을 중심으로 대출 한도를 축소하거나 조건을 까다롭게 할 가능성이 있습니다.규제 지역 확대 :현재의 규제 지역을 확대하거나 새로운 규제 지역을 지정하여 해당 지역에 대한 대출, 세금, 청약 등의 규제를 강화할 수 있습니다. 주택 공급 확대 :근본적인 시장 안정을 위해서는 수요에 맞는 충분한 공급이 이루어져야 한다는 시각도 있습니다.주택 공급 확대 :신규 공공 택지 지정, 3기 신도시 개발 가속화, 도심 내 고 밀 개발 유도 등을 통해 주택 공급 물량을 늘리는 방안입니다.정비 사업 제도 개선 : 재건축, 재개발 등 정비 사업의 절차를 간소화하거나 인센 티브를 제공하여 사업 속도를 높이고 공급을 앞당기는 방안이 논의 될 수 있습니다.결론적으로, 어떤 정책이 나올지는 정부의 정책 목표와 현재 시장 상황에 대한 진단에 따라 달라질 것입니다. 실 수요자의 부담은 덜어주면서 투기 수요만 효과적으로 차단하는 섬세한 정책 설계가 중요할 것으로 보입니다. 말씀하신 분께서 공인중개사 시험을 준비하면서 부동산 시장 동향과 정책 변화에 깊은 관심을 가지시는 모습이 인상 깊습니다. 이러한 분석적인 시각이 앞으로 큰 도움이 될 것이라 생각됩니다.