안녕하세요. 박영주 행정사,공인중개사,건축기사입니다
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Q. 서울아파트 10채 중 3채가 15억 넘는다는데 조만간 기본 20억 되겠네요.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.최근 자료에 따르면, 서울 아파트 매매 거래 중 15억 원을 초과하는 아파트의 비중이 상당한 것을 나타났습니다. 2024년 하반기 서울 아파트 매매에서 15억 원 초과 아파트 비중은 23.8%였습니다. 이는 10채중 약 2~3채가 15억 원을 넘는다는 의미로, 말씀하신 분의 말씀하신 상황과 유사합니다. 또한, 서울 아파트 값은 최근에도 상승세를 보이고 있습니다.7월 첫째 주(1일 기준) 서울 아파트 값은 전주 대비 0.20%오르며 상승 폭이 커지기도 했습니다.아파트 가격 거품에 대한 다양한 시각 : 서울 아파트 가격이 '거품 인지에 대해서는 전문가들 사이에서도 다양한 의견이 존재합니다. 일부 전문가들은 역 전세, 베이비부머 세대의 은퇴, 인구 감소 , 높은 금리 등을 이유로 집값 하락 가능성을 제기하며 현재 수준에 거품이 있다고 보기도 합니다. 실제로 일부 지역에서는 집값이 하락하는 모습을 보이기도 했습니다. 반면, 서울 아파트 가격이 거품이 아니라고 보는 시각도 있습니다. 주택 시장은 실직 국내 총생산이나 산업 생산 지수 등 거시 경제 지표의 영향을 받기도 하며, 다양한 요인이 복합적으로 작용하여 가격이 형성되기 때문입니다.결론적으로, 앞으로 가격이 어떻게 변동 할 지에 대해서는 여러 예측이 있지만, 시장 상황과 다양한 경제 지표 들을 꾸준히 살펴보는 것이 중요할 것 같습니다.
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Q. 부동산 전월세 계약 시에 꼭 있어야 하는 특약 사항은 무엇인가요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다. 전 월세 계약 시 임차인의 안전을 위해 고려할 수 있는 주요 특약 사항은 다음과 같습니다.임대인은 계약 기간 동안 해당 주택을 담보로 은행 대출 등을 통해 근 저 당 권을 설정할 수 없다.임대인이 세금 체 납 확인 및 해결 특약 :"임대인은 계약 체결 전 또는 잔금 지급 전까지 국세 및 지방세 체 납 사실이 없음을 확인 시켜주고, 만약 체납 액이 있다면 이를 해결해야 한다는 내용을 명시한다."임대인의 정보 제공 의무 특약 :" 임대인은 계약 체결 전 해당 주택의 선 순위 임차 보증금 현황, 근저당 권 등 담보 권 설정 현황 등 임차인의 보증금 회수에 영향을 미칠 수 있는 정보를 정확하게 제공해야 한다는 내용을 기록합니다"계약 해지 및 손해배상 특약(임대인 귀책 시):" 만약 임대인이 계약서에 명시된 의무(예 : 근저당권 설정 금지, 정보 제공 의무 등)를 위반하거나, 계약 체결 당시 고지하지 않은 중대한 하자가 발견될 경우 임차인은 계약을 해지하고 손해배상을 청구할 수 있다"보증 보험 가입 협조 및 특약 :"임차인이 전세 보증 보험 가입을 원할 경우 임대인은 필요한 서류 제공 등 보증 보험 가입 절차에 적극 협조하기로 한다. 전세보증보험불가시는 임대인은 계약금을 돌려 주기로 한다"이 외에도 주택의 상태, 수리 의무, 원 상 복구 범위 등 다양한 내용을 특약으로 정할 수 있습니다. 계약 전에 등기부 등본, 건축물 대장 등을 꼼꼼히 확인하시고, 궁금하거나 불안한 부분은 반드시 특약 사항으로 명시하여 임차인의 권리를 최대한 보호 받으시는 것이 중요 합니다.
부동산
Q. 상가 건물 (1층) 쥐로 인한 수도배관 파손 및 수리비용에 대한 질문입니다.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.임대차 계약에서 건물의 주요 부분에 대한 수선 의무는 일반적으로 임대인(건물주)에게 있습니다. 특히 건물의 노후화나 구조적인 문제로 인해 발생한 하자는 임대인이 수리해야 할 책임이 있습니다.상가 건물 쥐 출몰 시 수도 배관 파손 수리 비용 책임 :말씀하신 분의 상황을 살펴보면, 다음과 같은 점들을 고려할 때 수리 비용 부담 책임이 건물주에게 있을 가능성이 높아 보입니다.문제의 원인 :쥐가 수도 배관을 갉 아 먹어 파손된 것은 임차인의 고의나 과실로 발생한 문제가 아닙니다. 이는 건물의 관리 상태나 구조적 문제(쥐의 유입 경로)와 관련이 깊습니다.건물 노후화 :건물이 상당히 노후화 되어 있다는 점은 쥐가 유입될 수 있는 틈이나 구멍이 많을 가능성을 시사하며, 이는 건물 자체의 하자로 볼 수 있습니다.건물주의 사전 인지 및 조치 :건물주가 이전에 쥐 구멍을 임의로 막아 놓았다고 인정한 것은 본인이 임차하기 전부터 해당 건물에 쥐 문제가 있었음을 건물주가 인지하고 있었다는 강력한 증거가 될 수 있습니다.수도 배관 수리의 성격 :수도 배관 파손은 임차인이 스스로 쉽게 수리하기 어려운 건물의 주요 설비에 해당합니다. 민법에 따르면 임차인이 수선하기 어려운 부분의 하자는 임대인이 수선해야 할 의무가 있습니다.건물주는 임차인의 영업(음식 판매)때문에 쥐가 유입되었다고 주장하지만, 건물 자체에 쥐가 서식하거나 유입 될 수 있는 구조적인 문제가 있었다는 점, 그리고 건물주가 이전에 쥐 문제를 인지하고 조치한 적이 있다는 점을 고려하면, 임차인의 영업 활동 만을 문제의 원인으로 보기는 어렵습니다. 앞으로 어떻게 대처해야 할까요? : 건물주가 대화를 회피하고 일방적으로 책임을 전가 하는 상황이라면, 다음과 같은 방법들을 고려해 보시는 것이 좋습니다.증거 확보 :쥐로 인한 수도 배관 파손 사진, 수리 내역 및 비용 영수증, 건물주와의 통화 내용 녹음 (가능하다면), 발견된 쥐 구멍 사진 등 현재 상황과 건물주의 사전 인지를 입증할 수 있는 자료들을 최대한 확보해 두세요.내용 증명 발송 :건물주에게 현재 상황과 그동안 발생한 수리 비용에 대한 책임이 건물주에게 있음을 명확히 하고, 향후 재발 방지를 위한 건물 외벽 또는 내부 쥐 유입 경로 차단 공사를 요구하는 내용 증명을 보내는 것을 고려해 볼 수 있습니다.분쟁 조정 신청 :대한 상사 중재 원 등 상가 임대차 분쟁을 다루는 기관에 분쟁 조정을 신청하는 방법도 있습니다. 중재를 통해 건물주와 합의점을 찾을 수도 있습니다.결론적으로 건물주가 이전에 쥐 문제를 알고 있었고, 건물의 노후화로 인해 쥐가 지속적으로 유입되어 수도 배관 파손이라는 중대한 문제가 반복된다면, 이는 임대인의 수선 의무 범위에 해당할 가능성이 높습니다. 최선을 다해서 소통을 하고 노력을 했지만, 혼자서 해결하기 어려우면, 전문가의 도움을 받아 현명하게 대처하시기 바랍니다.
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Q. 비둘기 모이를 주는것도, 아파트에서는 불법이 될 수 있나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.최근 들어 도심 지역에서 비둘기 개체 수가 늘어나면서 여러 문제가 발생함에 따라, 비둘기를 '유해 야생 동물'로 지정하고 관리가 필요하다는 인식이 커지고 있습니다. 이에 따라 일부 지방자치단체에서는 조례를 통해 비둘기에게 먹이를 주는 행위를 금지하고 위반 시 과태료를 부과하는 규정을 마련하고 있습니다.비둘기 먹이 주기 관련 규정:야생 생물 보호 및 관리에 관한 법률 :이 법에 따라 비둘기 등 유해 야생 동물로 인한 피해를 예방하고 개체 수를 조절하기 위한 조치가 가능해졌습니다.과거에는 먹이 주는 행위를 직접적으로 처벌할 법적 근거가 부족했지만, 법 개정을 통해 지자체가 관련 규정을 만들 수 있는 기반이 마련되었습니다.지방자치단체 조례 :여러 지자체에서 비둘기에게 먹이를 주는 행위를 금지하는 조례를 시행하거나 준비 중입니다. 예를 들어, 광주 남구 에서는 2024년 5월 부 터 비둘기 먹이 주기를 금지하고 위반 시 최대 100만 원의 과태료를 부과하고 있으며 서울 일부 지역에서도 유사한 규정 시행을 앞두고 있습니다. 태국 방콕과 같은 해외 도시에서도 비둘기 먹이 주기에 대해 벌금을 부과하는 사례가 있습니다.과태료 부과:이러한 조례에 따라 비둘기에게 먹이를 주는 행위가 적발 될 경우, 해당 지자체의 조례에서 정한 기준에 따라 과태료가 부과 될 수 있습니다. 과태료 금액은 지자체 별로 다르지만, 최대 100만 원 까지 부과될 수 있는 것으로 알려져 있습니다.따라서 아파트 정원에서 비둘기에게 먹이를 주어 동네 비둘기를 모으는 행위는 해당 아파트가 속한 지방자치단체에 비둘기를 모으는 행위는 해당 아파트가 속한 지방자치단체에 비둘기 먹이 주기를 금지하는 조례가 시행되고 있다면 법적으로 처벌(과태료 부과)될 수 있습니다. 아파트 자체적으로도 관리 규약을 통해 이러한 행위를 제한 할 수 있으나, 법적인 과태료 부과는 주로 지자체의 조례에 근거합니다.
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Q. 옵션 관련 지문 질문 옵션 프리미엄 질문
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.탈레스의 이야기는 옵션의 개념을 설명할 때 자주 인용되는 사례입니다. 지문 내용을 바탕으로 옵션 프리미엄과 압차기 임대에 대해 살펴보겠습니다.탈레스의 옵션 거래와 압착기 임대 : 탈레스는 올리브 수확이 풍작일 것을 예상하고, 수확기가 오기 전에 올리브 압착기 주인들에게 소액의 돈( 이것이 옵션 프리미엄입니다)을 미리 지불했습니다. 이 돈을 지불함으로써 탈레스는 수확기에 압착기를 빌릴 수 있는 '권 리'를 확보했습니다.옵션 프리미엄을 산 사람들(탈세스) :탈레스는 압착기 주인들로 부 터 압착기를 빌리 수 있는 '콜 옵 션'을 샀습니다. 즉, 그는 옵션 프리미엄을 '지불한' 사람입니다. 이 옵션을 통해 그는 나중에 정해진 가격으로 압착기를 빌릴 권리를 갖게 되었습니다.풍작 시 상황 :예상대로 올리브가 풍작이 되면, 올리브를 짜기 위해 압착기가 대량으로 필요해집니다. 따라서 압착기 임대료가 크게 오르게 됩니다.압착기를 빌리려는 사람들(농부들) :이때 압착기를 빌리려는 사람들은 올리브 농사를 지어 수확한 농부들입니다. 이 농부들은 압착기가 없으면 올리브를처리 할 수 없기 때문에, 비싼 임대료를 내고서라도 압착기를 빌리려고 합니다.탈레스의 행동 :탈레스는 자신이 사전에 확보해 둔 옵션(압착기를 정해진 가격에 빌릴 권리)을 행사하여 압착기 주인들로 부터 압착기를 빌립니다. 그리고 이 압착기 들을 압착기가 필요한 농부들에게 더 비싼 가격으로 다시 임대 하여 수익을 얻습니다.따라서 지문에서 "압착기를 빌리려는 사람들이 많아진다"고 할 때 이 사람들은 올리브를 수확한 농부들을 의미합니다. 이 농부들은 탈레스 에게서 옵션 프리미엄을 지불하고 압착기를 빌릴 권리를 확보했기 때문에, 풍작 시 압착기가 필요한 농부들은 탈레스에게서 압착기를 빌려야 하는 상황이 될 수 있습니다.옵션 프리미엄을 사지 않은 사람들은 옵션 자체를 가질 권리가 없습니다. 옵션은 특정 자산(여기서는 압착기 임대 권리)을 정해진 가격에 사고팔 수 있는 권리이기 대문에 옵션 프리미엄을 지불하고 옵션을 사양한 그 권리를 행사할 수 있습니다.탈레스의 이야기에서는 탈레스가 압착기 임대권리에 대한 옵션을 샀기 때문에, 다른 사람들은 그 옵션을 가지지 못했고, 결과적으로 풍작 시 비싸진 압착기 임대료를 내야 했을 것입니다.결론적으로, 풍작 시 압착기를 빌리려는 사람들은 올리브 농부들이고, 이들은 탈레스 에게서 옵션 프리미엄을 산 사람들이 아닙니다. 옵션 프리미엄을 지불하고 압착기 임대 옵션을 산 사람은 탈레스이며, 이 권리를 통해 그는 풍작 시 압착기 임대 시장에서 유리한 위치를 차지하게 된 것입니다.