안녕하세요. 박영주 행정사,공인중개사,건축기사입니다
Q. 집을 마련하기위한 지분형 모기지제도가 생긴다고 하는데요. 어떤제도이고 언제부터 적용되나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.지분 형 모기지는 기존의 주담대를 대체하여 개인과 정부가 공동으로 투자하여 지분을 나눠 가지는 방식으로 집을 사는 주택 금융 제도라고 볼 수 있습니다. 지분 형 모기지는 본인의 자본금과 주 담 대에 정부 투자 금이 추가로 더해지는 방식입니다. 즉 집값 전체를 대출 받는 대신, 주택 금융 공사와 함께 집을 소유하는 개념이라고 생각하시면 됩니다.이 제도가 도입되면 상대적으로 적은 초기 자본으로도 주택 구매가 가능해질 수 있습니다. 예를 들어, 10억 원 짜리 주택을 살 때 매수 자가 1.5억 원 정도의 자본만 있어도 구매를 고려할 수 있다는 내용도 있습니다. 특히 청년 층에게 내 집 마련의 기회를 제공할 수 있을 것으로 기대되고 있습니다.결국 같은 자본금으로 매달 내야 하는 원리 금 및 추가 이자도 적고, 결정적으로 집값이 떨어져도 본인에게는 아무런 위험이 없습니다.
Q. 인천 송도에 부동산 가격이 많이 하락했나요? 왜 자꾸 뉴스에 난리지요??
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.최근 송 도 지역 아파트 가격이 하락했다는 소식이 많이 나오고 있습니다. 일부 지역은 최고 점 대비 절반 가까이 가격이 떨어졌다는 이야기도 있습니다.송 도 부동산 가격이 하락하는 이유는 몇 가지로 살펴 볼 수 있습니다.공급 과잉 : 송 도 지역에 아파트 공급 물량이 많아 지면서 가격 하락에 영향을 미쳤다는 분석이 있습니다."송 도 더 삽 퍼스트 월드"등 대형 단지들이 입주하면서 기존 아파트 가격이 하락 압박을 받았습니다.매수 심리 위축 : 부동산 시장 전반의 분위기가 가라앉으면서 집을 사려는 사람들이 심리가 위축된 것도 원인으로 꼽힙니다.다른 지역과의 경쟁 : 청라나 검단 신도시 등 다른 지역으로 실 수요가 이동하면서 송 도의 매수세가 약해졌다는 의견도 있습니다.입주 물량 증가 : 최근 입주하는 아파트가 많아 지면서 일시적으로 매물이 늘어나고 가격에 영향을 줄 수 있습니다.금리 인상으로 인한 대출 부담 증가 : 송 도는 투자 수요가 많은 지역이기 때문에 금이 인상의 직격탄을 맞으며 매수세가 급감하였고, 거래가 이루어지지 않으면서 가격이 하락했습니다.하지만 앞으로의 송 도 시장은 다를 수 있습니다. GTX-B 노선 개통 시점인 2030년을 전후로 KTX 연결, 제2공항철도 등의 교통 인프라 개발 기대감으로 송 도 부동산 시장이 활기를 되찾을 수 있는 가능성이 있다는 전망도 있습니다.부동산 시장은 다양한 요인에 의해 복잡하게 움직이기 때문에, 뉴스를 너무 걱정 스럽게만 받아 들이시기보다는 시장 상황을 이해하는 데 참고하시는 것이 좋을 듯 합니다.
Q. 전세를 2년 계약을 했는데 1년 6개월 살고 나갈수 있나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다. 원칙은 2년을 살아야 맞습니다. 그렇지만 사람이 사는 곳에는 여러가지의 변화가 많습니다. 그래서 임대인에게 얘기하고 계약 기간 전에 이사를 가야 하기에 다른 사람을 넣어주고 이사 가면 됩니다. 임대인 입장에서 보면 2년 계약을 할 때에 방을 깨끗하게 하기 위해 도배/ 장판을 새로 해주는 경우가 많습니다. 그리고 중 개 수수료도 들어갑니다. 그러므로 계약 기간 전에 이사를 갈 시는 법적 문제는 없지만 임대인과 협의가 된다면 미리 나갈 수 있습니다.계약 전 먼저 이사 갈 시는 임대인과 협의하여 다른 사람을 넣어주고 이사 가는 방법, 아님 중 개 수수료와 2~3개월 치 정도의 월세를 미리 내고 보증금을 받아 나가는 방법, 아님 이사는 가되 계약 기간 까지 월세를 내고 계약 기간 만료 시에 보증금을 받아 가는 방법이 있습니다. 어떤 방법으로 보증금을 받아 갈지는 임대인의 성향과 협조에 따라 다릅니다. 그러므로 임대인과 잘 소통을 하셔서 피해를 최소화 하는 방법을 택하는 게 좋습니다.
Q. 부동산 중 토지는 왜 면세 항목인가요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.부가가치세는 재화나 용역이 생산되거나 유통되는 과정에서 새롭게 '부가가치'가 창출될 때마다 그 부가가치에 대해 부과하는 세금입니다. 최종 소비자가 부담하는 세금이지만, 사업자가 거래 상대방으로부터 징수하여 납부하는 방식입니다. 모든 생산품에 부가가치세가 부과된다고 느끼시는 것은 대부분의 재화와 용역 거래에서 부가가치가 발생하기 때문입니다.그런데 토지의 경우에는 부가가치세가 면제됩니다. 그 이유는 다음과 같습니다.토지는 생산된 재화가 아니기 때문입니다. 부가가치세는 말 그대로'부가가치'에 대해 부과하는 세금인데, 토지는 인간의 노동이나 자본 투입으로 새롭게 생산된 것이 아니라 자연적으로 존재하는 것이라고 봅니다. 따라서 부가가치가 발생한다고 보기 어렵다는 관점이 있습니다.토지 거래에 부가가치세를 부과하게 되면, 거래 비용이 증가하여 부동산 투기를 억제하는 효과가 있을 수 있지만, 동시에 실수요 자의 주택 구매 부담을 가중 시킬 수 있습니다. 정책적인 판단 하에 토지 거래 자체보다는 토지 위에 건물 등 부가가치가 창출된 부분에 대해 과세하는 방식을 치하고 있습니다.국제적인 관행도 고려가 되는 데, 많은 국가에서도 토지 자체의 공급에는 부가가치세를 부과하지 않는 경우가 많습니다.결론적으로 토지는 생산 과정에서 부가가치가 발생한다고 보기 어렵고, 정책적인 고려 사항 때문에 부가가치세 면세 항목으로 지정되어 있다고 이해하시면 될 듯합니다.
Q. 주택바우처 대상,임대차계약서에 어느정도의 상한액이 규정되어 있으며 보상액은 얼마일까요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.주택 바우처는 저소득층의 주거비 부담을 덜어주기 위해 정부나 지자체에서 지원하는 제도입니다. 서울형 주택 바우처나 각 지방자치단체의 주택 바우처 등 여러 종류가 있으며, 프로그램마다 세부적인 내용에 차이가 있습니다.임대차 계약서 상의 상한 액 : 실제 월세가 상한 액보다 높더라도 바우처 지원금 계산 시에는 이 상한 액까지만 임대료로 인정하여 계산하게 됩니다.이 상한 액은 보통 가구 원 수와 거주하는 지역(예: 서울, 기타 광역시, 시/군)에 따라 다르게 책정됩니다. 가구 원수가 많거나 물가가 높은 지역일 수록 상한 액이 높아지는 경향이 있습니다.보상 액(실제 지급 액) : 이 보상 액은 임대차 계약서 상에 명시된 월세 금액(단, 상한 액 이내로 인정된 금액)과 수급자의 소득 수준 등을 종합적으로 고려하여 결정되는 '실제 지급되는 바우처 금액'입니다.일반적으로 실제 지급 액은 임대료 전액이 아니라, 소득 수준이 낮을 수록 더 많은 금액을 지원 받는 구조로 되어 있습니다. 예를 들어, 소득 인정 액이 매우 낮으면 임대료 상한 액에 가까운 금액을 받을 수도 있지만, 소득이 어느 정도 있으면 그보다 적은 금액을 지원 받게 됩니다.결론적으로 임대차 계약서에 직접적으로 '바우처 상한 액은 얼마이다'라고 명시되는 것이 아니라, 해당 주택 바우처 제도의 기준에 따라 계약서 상의 월세 금액 중 일부(최대 인정 상한 액까지)가 지원 대상으로 인정되고, 그 인정된 금액과 수급자의 소득 등을 고려하여 실제 보상 액이 결정된다고 보시면 됩니다.가장 정확한 정보를 얻으시려면 신청하시려는 특정 주택 바우처 제도의 안내 자료를 확인하시거나, 거주하시는 시/군/구청의 주거 복지 부서에 직접 문의하시는 것이 정확하고 좋은 방법입니다.