안녕하세요. 박영주 행정사,공인중개사,건축기사입니다
부동산
Q. 이전 세입자 전출신고 되지않은 상황에서 새 세입자의 전입신고 및 국가지원을 위한 세대주 지정 가능할까요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.이사하시는 집의 이전 세입 자가 아직 전출 신고를 하지 않은 상황에서 새로운 세입 자의 전입 신고 및 국가 지원(국민 취업 지원 제도)을 위한 세대 주 지정 가능 여부에 대해 하나 씩 살펴보겠습니다. 이전 세입 자가 전입 되어있는 상태로 제가 전입 신고가 중복으로 가능한가요? ==>원칙적으로 한 주소 지에 두 세대가 동시에 전입 신고를 하는 것은 어렵습니다. 주민 등록 법 상 한 사람은 한 곳에만 주민등록을 할 수 있기 때문입니다. 이전 세입 자가 전출 신고를 완료해야 본인께서 해당 주소 지로 전입 신고를 하실 수 있습니다.중복으로 전입이 가능하다면 국민 취업 지원을 받을 수 있는 세대 주 상태가 되는 것인지? ==>중복 전입 신고는 원칙적으로 어렵습니다.국민취업지원제도 신청 시 무 주택 세대 주 요건은 본인께서 주소 지에 단독 세대 주로 전입 신고가 완료되어야 충족될 수 있습니다. 이전 세입 자의 전입 상태가 정리되지 않아 정식으로 전입 신고를 하지 못하면, 국민 취업 지원 제도 신청에 필요한 세대 주 요건을 제때 갖추기 어려울 수 있습니다.이전 세입 자가 전입 된 상태에서는 우선 변제 권이나 대항 력 등, 제 보증금을 지키기 곤란한 상황인지? ==>주택 임대차에서 세입 자의 보증금을 보호 받기 위한 가장 기본적인 요건이 바로 대항 력 과 우선 변제 권입니다.대항 력 :임차인이 제 3자(집주인이 바뀌거나 집이 경매로 넘어가는 경우 등)에게 임대차 계약 내용을 주장할 수 있는 권리입니다. 대항 력은 주택을 인도 받고 전입 신고를 마치면 그 다음날 0 시부터 발생합니다.우선 변제권 :임차 주택이 경매나 공 매로 넘어갔을 때, 후 순위 권리자 보다 먼저 보증금을 변제 받을 수 있는 권리입니다. 우선변제 권은 대항 력 요건(주택 인도 + 전입 신고)을 갖추고 확정 일자를 받으면 발생합니다. 이전 세입 자가 아직 전입 되어 있다는 것은 그 세입 자가 여전히 대항 력을 가지고 있을 가능성이 높다는 의미입니다. 본인께서 전입 신고를 하지 못하거나, 이전 세입 자의 전입 상태가 정리되지 않으면 본인의 대항 력과 우선 변제권 이 제대로 확보되지 않아 보증금을 보호 받기 어려운 상황이 될 수 있습니다.임대인께서는 일단 전입 신고가 바로 가능한 바로 옆집으로 우선 신고를 하자고 하는데, 이게 맞는 건가요?==>절대 그렇게 하시면 안 됩니다. 전입 신고는 실제로 거주하는 곳으로 해야 합니다. 임대인의 제안대로 실제로 거주하지 않는 옆집으로 전입 신고를 하는 것은 위법이며, 더 중요한 것은 본인께서 실제로 계약하고 거주하는 집(보증금 3 천만 원을 내는 집)에 대한 대항 력과 우선 변제권 을 전혀 확보할 수 없게 됩니다. 만약 그 집에 문제가 생겨 경매로 넘어가더라도 보증금을 돌려받기 매우 어려워집니다. 임대인의 제안은 본인의 보증금을 위험에 빠뜨리는 행위이므로 절대 응하시면 안 됩니다.제가 현재 사는 아파트에 전출 신고를 해줘야 세입 자가 들어오는데, 이러한 경우 중복 전입 신고가 되면 세입 자는 제 현재 아파트에 전입이 가능한 것인지 ==>본인께서 현재 거주하시는 아파트에서 전출 신고를 하셔야 새로운 세입 자가 그 주소 지로 전입 신고를 할 수 있습니다. 한 주소 지에 여러 세대가 동시에 전입 신고를 하는 것은 원칙적으로 불가능하기 때문입니다.본인께서 이사 가시는 집으로 전입 신고를 하시려면 현재 아파트에서 전출 신고를 먼저 하셔야 합니다. 만약 본인께서 불법적인 방법으로 중복 전입을 시도하더라도, 이는 법적으로 인정되지 않으며 현재 아파트에 들어올 새로운 세입 자의 전입 신고에도 무제가 발생할 수 있습니다.결론적으로, 가장 안전하고 올바른 방법은 이전 세입 자가 이사 나가는 날 전출 신고를 완료하고, 본인께서 같은 날 또는 그 다음 날 바로 해당 주소 지로 전입 신고를 하시는 것입니다. 확정 일자는 계약서에 받으시면 됩니다. 이전 세입 자의 전출 날짜를 최대한 앞당기거나 최소한 본인의 전입 신고가 가능하도록 협조를 구하시는 것이 필요합니다. 만약 협조가 어렵다면, 계약 진행 자체를 신중하게 재고 하시는 것이 좋습니다. 부디 잘 해결되어 마음 편히 이사하시고 계획하신 일드도 순조롭게 진행되시기를 진심으로 바랍니다.
행정사 자격증
Q. 시골에 있는 농지에 도로 개설을 할 려고 하는데 절차가 어떻게 되나요?
안녕하세요. 박영주 행정사입니다.농지에 도로와 같은 시설을 설치하여 농업 생산 외의 목적으로 사용하기 위해서는 일반적으로 농지 전용 절차를 거쳐야 합니다. 이는 농지 법에 따라 농지의 효율적인 이용 및 보전을 위해 마련된 제도입니다.농지 진입로 개설을 위한 주요 행정 절차 :이웃 토지 소유자와의 합의 및 사용 승낙:본인의 농지가 맹지이기 때문에, 도로에 접한 이웃 토지를 통해 진입로를 개설하려면 해당 토지 소유자의 동의가 필수적입니다.사전에 이웃 토지 소유자와 충분히 협의하여 진입로 사용에 대한 합의를 이루고, 토지 사용 승낙 서를 받는 것이 가장 중요합니다. 필요한 경우 토지 사용에 대한 계약(예 : 지상 권 설정 등)을 체결할 수도 있습니다.농지 전용 허가 또는 신고 신청 :진입로 개설 목적에 따라 농지 전용 허가 대상이 될 수도 있고, 일부 경미한 경우에는 신고 대상이 될 수도 있습니다일반적으로 건축물을 건축 하는 등 다른 목적과 함께 진입로를 개설하는 경우, 이는 복합 민원으로 처리되어 농지 전용 허가 절차를 따르게 됩니다.순수하게 농지 이용을 위한 진입로 개설에 대해서는 농지법상 별도의 명확한 규정이 없으나, 농지전용 허가 심사 기준에는 '전용 목적 사업의 실현 가능성'이 포함되어 있으므로, 진입로 확보 계획이 허가 여부를 결정하는 중요한 요소가 됩니다.신청은 해당 농지가 위치한 시/군/구청의 농지 담당 부서에 하시면 됩니다.구 비 서류 준비 : 농지 전용 신청 시에는 일반적으로 다음과 같은 서류가 필요합니다.농지 전용 허가 신청서 또는 신고서사업 계획서(진입로의 위치, 폭, 길이,구조 등 상 세 계획 포함)토지 이용 계획 확인 원지적도 및 임야도 사본토지 등기부 등본이웃 토지 소유자의 토지 사용 승낙서 (필수)현장 사진 등행정 기관 심사 및 현장 조사 :신청 서류가 접수되면 해당 지자체의 농지 담당 부서에서 서류를 검토하고, 필요한 경우 현장 조사를 실시합니다.농지 법 및 관련 법규에 따라 진입로 개설 목적의 적합성, 사업 계획의 타당성, 주변 농지 이용에 미치는 영향, 재해 발생 가능성 등을 종합적으로 심사합니다.허가 또는 신고 수리 :심사 결과 농지 전용 기준에 적합하다고 판단되면 농지 전용 허가 또는 신고 수리가 이루어 집니다.공사 진행 및 완료 신고 :허가 받은 내용에 따라 진입로 개설 공사를 진행합니다.공사가 완료되면 해당 관청에 완료 신고를 해야 합니다.추가 유의 사항 을 살펴보겠습니다 :농지 법 외에도 건축 법, 국토 계획 법 등 다른 법률의 적용을 받을 수 있습니다. 예를 들어, 진입로의 폭이나 구조 등이 건축 법 상 도로 기준에 맞아야 하는 경우도 있습니다.지지체 별로 농지 전용에 대한 조례나 세부 지침이 다를 수 있으므로, 반드시 해당 시/군/구청의 농지 담당 부서에 직접 문의하여 정확한 절차와 필요 서류, 심사 기준 등을 확인하시는 것이 가장 중요합니다.복잡한 행정 절차나 이웃과의 협의 과정에서 어려움이 있다면, 토지 관련 전문가(예: 토목 측량 설계 사무소)나 행정사 등에게 도움을 받는 것도 고려해 볼 수 있습니다.마지막으로 계획하신 대로 진입로 개설이 원할 하게 진행되어 농지를 편리하게 이용하실 수 있기를 바랍니다.
부동산
Q. 깡통전세와 역전세는 어떻게 다른가요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.깡통 전세와 역 전세의 차이점으로 볼 때 두 개념은 전세금을 돌려받기 어려워질 수 있다는 점에서 유사하지만, 그 원인에 차이가 있습니다. 깡통 전세 정의 : 집주인의 주택 담보 대출금과 세입 자의 전세 보증금을 합한 금액이 해당 주택의 매매 가격보다 높은 경우를 말합니다. 즉, 집값이 하락하여 집값이 전세금보다 낮아져 세입 자가 전세금을 회수하기 어려운 상황입니다.주요 원인 :주택 매매 가격의 하락입니다. 집값이 떨어지면서 집을 팔아도 세입 자의 전세금과 은행 대출금을 모두 갚지 못하게 될 위험이 커지는 상황입니다.역 전세정의 :현재 시장에서 형성된 전세 시세가 기존 임대차 계약 시점에 계약했던 전세 보증금 보다 낮아진 상황을 말합니다. 주요 원인 : 전세 시세의 하락입니다. 계약 만기 시점에 집주인이 새로운 세입 자에게 기존 전세금보다 낮은 금액을 전세를 내 놓아야 하거나, 기존 세입 자에게 차 액을 돌려줘야 하는 상황이 발생합니다.결론적으로 깡통 전세는 집값 하락으로 인해 전세금을 돌려받기 어려워지는 역 전세는 전세 시세 하락으로 인해 계약 만기 시점에 집주인이 세입 자에게 차 액으로 돌려주기 어려워지는 상황입니다. 두 경우 모두 세입 자가 전세 보증금을 온전히 돌려 받지 못할 위험이 발생할 수 있으므로, 전세 계약 시에는 해당 주택의 매매 시세와 전세 시세, 그리고 집주인의 선 순위 대출 여부 등을 꼼꼼히 확인하시는 것이 중요합니다.
부동산
Q. 전세계약 중도 해지 가능한 사항인가요????
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.일반적으로 임대차 계약 기간 중에는 임차인이 마음대로 계약을 중도 해지하기는 어렵습니다. 계약은 정해진 기간 동안 유효하며, 특별한 사유가 없는 한 계약 기간을 지켜야 하는 것이 원칙입니다.하지만 임차인이 거주하기 어려울 정도의 심각한 문제가 발생했다면 계약 해지를 주장해 볼 수도 있습니다. 쥐와 같은 해충 문제는 주거 환경에 큰 불편을 초래하고 위생상 문제도 일으킬 수 있기 때문에, 이러한 상황이 계약 해지의 정당한 사유가 될 수 있는지 검토해 볼 필요가 있습니다.쥐 문제가 계약 해지 사유가 되는지는 상황의 심각성과 임대인의 대처에 따라 달라질 수 있습니다.임대인에게 문제 통보 및 해결 요청 : 가장 먼저 하셔야 할 일은 집주인(임대인)에게 현재 상황을 정확히 알리고 문제를 해결해 달라고 요청하는 것입니다. 임대인은 임차인이 주택을 사용하고 수익 하는 데 필요한 상태를 유지해 줄 의무가 있습니다. 쥐 문제는 이러한 의무와 관련될 수 있습니다.임차인의 대처 : 임대인이 문제를 인지하고 방역 등 해결 노력을 했는지, 그럼에도 불구하고 문제가 지속 되는 지가 중요합니다. 임대인이 해결 노력을 했는데도 쥐가 계속 발생한다면, 문제가 해결될 때 까지 임대인에게 지속적으로 요구할 수 있습니다.계약 해지 가능성 :만약 임대인이 문제 해결에 소극적이거나, 방역 등 노력을 했음에도 불구하고 쥐 문제가 해결되지 않아 주거가 사실상 불가능할 정도라면 계약 해지를 주장할 수 있는 근거가 될 수 있습니다. 하지만 단순히 불편함을 느끼는 정도로는 중도 해지가 어려울 수 있으며, 주거가 불가능할 정도의 심각성을 입증해야 할 수도 있습니다.중도 해지 시 발생할 수 있는 문제 :만약 임대인의 동읠 없이 일방적으로 계약을 중도 해지하게 되면, 남은 계약 기간 동안의 월세나 새로운 임차인을 구할 때까지 발생하는 손해(예: 공실 기간이 임대료, 중 개 수수료 등)에 대해 임차인이 책임을 졍 할 수도 있습니다.쥐 문제로 인한 계약 해지를 주장하더라도, 임대인이 이를 받아들이지 않으면 법적인 분쟁으로 이어질 수도 있습니다. 이 경우, 쥐 문제의 심각성, 임대인의 해결 노력 여부 등을 법원에서 판단하게 됩니다.어떻게 대처해야 할 까요? :증거 확보 :쥐 오줌 자극 사진, 쥐 소리 녹음, 임대인에게 문제 해결을 요청한 문자나 통화 기록 등 증거를 최대한 확보해 두는 것이 좋습니다.임대인과 소통 :임대인에게 현재 상황의 심각성을 다시 한번 알리고, 방역 등 구체적인 해결 방안을 요구하세요. 내용 증명 등을 통해 공식적으로 요청하는 것도 방법입니다.법률 전문가 상담 :현재 상황이 계약 해지 사유에 해당하는지, 어떻게 대처해야 할 지 등 구체적인 법률 자문을 받아보시는 것이 가장 정확하고 안전한 방법입니다.결론적으로, 말씀 하신 분의 상황이 잘 해결되기를 진심으로 바랍니다. 힘든 시기이지만, 차근차근 단계를 밟아 나가시면 좋은 결과를 얻으실 수 있습니다. 힘내세요
부동산
Q. 전세낀 아파트 매수시 주의사항/특약사항
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.전세가 낀 아파트를 매수하실 때는 매도인, 기존 세입 자, 그리고 매수인 간의 관계와 권리 관계를 명확히 파악하는 것이 중요합니다.기존 임대차 계약 내용 확인 :현재 세입 자와 매도인 간에 체결된 임대차 계약서 내용을 정확히 확인해야 합니다. 전세 보증 금액, 계약 기간(만료일 2027년 5월), 특약 사항 등을 꼼꼼히 살펴보아야 합니다.세입 자의 계약 갱신 청구 권 행사 여부 확인 :세입 자는 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신청구권을 행사할 수 있습니다. 만약 세입 자가 이미 계약 갱신 청구 권을 행사했다면, 매수 인은 실 거주 목적이더라도 세입 자의 계약 갱신 요구를 거절하기 어려울 수 있습니다. 다만, 대법원 판례에 따르면 매수 인이 소유권 이전 등기를 마치고 실 거주를 원할 경우 세입 자의 계약 갱신 요구를 거절할 수 있다는 판결도 있습니다. 하지만 법 개정 가능성 등 변수가 있을 수 있으니 정확한 확인이 필요합니다.매매 대금 지급과 전세 보증금 승 계 : 매매 대금 중 일부는 세입 자의 전세 보증금으로 대체 될 것입니다. 매매 계약 시 매매 대금 지급 방식과 전세 보증금 승 계에 대해 명확히 정해야 합니다.잔금 지급 시 매도인, 매수인, 공인중개사, 법무 사 등이 모두 모여 자금 흐름을 확인하는 것이 좋습니다.세입 자의 전입 신고 및 확정 일자 확인 :세입 자가 대항 력 과 우선 변제 권을 갖추고 있는지 확인해야 합니다. 전입 신고와 확정 일자를 통해 세입 자의 보증금이 안전하게 보호 받을 수 있는지 파악할 수 있습니다.잔금을 치른 즉시 매수 인이 전입 신고와 확정 일자를 받아 두는 것도 중요합니다. 매도 인의 채무 관계 확인 : 매도 인이 집에 설정된 근저당 권 등 채무 관계를 확인하고, 매매 잔금으로 해당 채무가 모두 상환되는지 확인해야 합니다. 등기부 등본을 통해 확인할 수 있습니다.건물 상태 확인 :아파트의 건축 연도, 시설 상태 등을 직접 방문하여 꼼꼼히 점검하는 것이 좋습니다.특약 사항 :전세 낀 아파트 매매 계약 시 매수 인의 권리를 보호하기 위해 다음과 같은 특약 사항을 고려해 볼 수 있습니다.임대차 계약 승 계에 관한 사항 : "본 매매 계약은 현 임대차 계약(보증금 3억 원, 만료일 2027년 5월)을 매수 인이 승계하는 조건으로 체결한다"와 같이 명확하게 명시합니다.임대차 보증금 반환 책임 소재 : "임대차 계약 만료 시 임대차 보증금 3억 원은 매수 인이 세입 자에게 직접 반환하기로 한다"와 같이 보증금 반환 주체를 명확히 합니다.매도 인의 기존 채무 말소 조건 : "매도인 은 매매 잔금 수령과 동시에 해당 부동산에 설정된 모든 근저당 권 등 제한 물 권 을 말소 한다"라고 하든지"매도 인은 잔금시 은행에 근저당 설정을 매수 인의 잔금으로 해결하고 나머지 금액을 받기로 한다"와 같이 매수 인이 깨끗한 등기부 등본을 받을 수 있도록 합니다.세입 자의 협조 의무 명시 :"세입 자는 매수 인의 소유권 이전 등기 및 전입 신고 등에 적극 협조한다'와 같이 세입 자의 협조를 구하는 내용을 포함할 수 있습니다.계약 해제 조건 :만약 세입 자의 계약 갱신 청구 권 행사 등 예상치 못한 변수가 발생할 경우 계약을 해제할 수 있다는 내용을 명시할 수도 있습니다.세입 자가 전세 대출을 받았는지 매수 자가 확인할 수 있는 방법 :매수 인이 세입 자가 전세 대출을 받았는지 직접적으로 확인하는 것은 쉽지 않습니다. 세입 자의 개인 정보에 해당하기 때문입니다. 대출을 해준 은행은 세입 자의 계약서를 가지고 있지만, 세입 자가 새로운 집주인에게 은행 지점이나 대출 금액을 알려주지 않는다면 확인이 어렵습니다.다만 다음과 같은 방법으로 시도해 볼 수 있습니다.세입 자에게 직접 문의 :세입 자에게 정중하게 전세 대출 이용 여부 및 대출 기관 등에 대해 문의해 볼 수 있습니다.공인중개사를 통한 확인 :계약을 진행하는 공인중개사에게 세입 자의 전세 대출 여부를 확인해 줄 것을 요청 할 수 있습니다. 공인중개사가 세입 자나 기존 집주인은 통해 정보를 얻을 수도 있습니다.전세 자금 대출 상환 증명서 요청 :세입 자에게 전세 대출이 완 납 되었는지 확인하기 위해 '전세 자금 대출 상환 증명서'등 공식 서류를 요청할 수 있습니다. 필요 시 해당 은행에 신분증과 임대차 계약서를 지 참 하고 직접 확인하는 방법도 가능합니다. 세입 자 보증금에 압류나 가압류 있는지 매수 자가 확인 할 수 있는 방법 :세입 자의 전세 보증금에 압류나 가압류가 설정되어 있는지 매수 인이 직접 적으로 확인하는 것은 어렵습니다.압류나 가압류는 채무자(세입 자)와 채권자 간의 문제이며, 제3채무자(임대인)에게 통지 됩니다. 다만 매도 인을 통해 서나 등기부 등본을 통해서 확인이 될 수 있습니다. 만약 세입 자의 채권자가 세입 자의 보증금에 대해 채권 압류 및 추심 명령을 신청했다면 , 임대인(매도인)은 제3채무자로서 이를 통지 받게 됩니다. 매수 인은 매도 인으로 부 터 이러한 사실을 전달 받아야 합니다.결론적으로, 부동산 거래는 큰 금액이 오가는 만큼, 전문가인 공인중개사 및 법무 사와 충분히 상담하시고 모든 서류를 꼼꼼히 확인하시는 것이 중요합니다.