깡통전세와 역전세는 어떻게 다른가요?
전세 사기가 증가하다 보니 저도 불안해서 이것저것 보게 되는데요. 그중에서 깡통전세와 역전세란 것이 있던데 어떤 점이 다른가요?
안녕하세요. 고수영 공인중개사입니다.
깡통전세는 집 매매가격보다 집주인의 대출금과 세입자의 전세보증금을 합한 금액이 더 크거나 비슷한 상태를 말합니다.
예를 들면 집값이 3억 대출이 1억 전세 보증금이 2억5000이면, 집을 팔아도 세입자 보증금을 돌려주지 못하는 상황이 생깁니다.
집주인이 대출금을 갚지 못해 집이 경매로 넘어가면 경매 낙찰금으로 대출 먼저 갚고 남은 돈만 세입자가 받을 수 있어 전세금 전액을 돌려받지 못하는 상황이 발생할 수 있습니다.
역전세란 전세계약 만기 시점에 전세 시세가 계약 당시보다 많이 떨어져, 집주인이 기존 세입자에게 돌려줘야할 보증금보다 새 세입자에게 받을 수 있는 전세금이 적은 상황을 말합니다.
예를 들면 기존 전세가격이 3억인데 만기가 되서 신규 세입자를 받을려고 하면 2억5000만원이 되는 상황을 얘기 합니다. 나머지 5000만원을 기존 임대인이 구해서 기존 세입자에게 돌려줘야 하는 상황이 됩니다.
정리를 하면 깡통전세는 집값보다 대출+전세금이 많아 세입자 보증금이 위험한 상황이며역전세는 전세 시세가 대폭 하락해 집주인이 보증금 반환에 어려움을 겪는 상황입니다.
이상입니다.
감사합니다.
깡통전세
집 시세 2억, 전세 1억8천으로 들어 가 있을때 시세가 빠져서 시세 1억7천, 전세 1억8천으로 되면 이런 경우를 깡통전세라고 합니다.
세입자의 권리가 집값보다 큰 경우입니다.
역전세
내가 2년전에 3억에 전세를 들어갔는데 전세 시세가 빠져서 2억5천 정도 하면 이를 역전세라고 합니다.
그럼 위와 같은 경우는 갱신시 주인이 5천을 돌려주거나 또는 퇴거시 주인이 다음 세입자를 받아서 돈을 돌려줘야 하는데 어쨋든 새로운 세입자를 2억5천에 구해도 본인 돈 5천만원이 필요합니다.
주인에 따라서(무리한 갭투자일 경우등) 그 자금이 없어서 상환이 어려울수도 있습니다.
전세 시세가 빠지면 매매시세도 빠지고 빌라 같은 경우는 조금만 빠져도 깡통이 되는 경우도 많기 때문에 현실에서는 역전세를 깡통전세의 뜻처럼 사용하기도 하는데 세부적으로는 약간은 차이는 있습니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
깡통전세는 주택의 시세가 떨어져서 전세금보다도 낮아지는 것을 말합니다. 이렇게되면 세입자가 퇴거할 때 전세금을 돌려받기 어렵게 될 수 있습니다. 역전세는 주택 시세는 그대로인데 전세 시가가 떨어져서 새로 들어오는 세입자의 전세보증금으로 기존 세입자에게 돌려주기에 금액이 부족한 상황이 벌어지게 됩니다. 두 경우 모두 세입자가 퇴거할 때 문제가 발생하여 전세사기 상황이 될 수 있습니다.
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
깡통전세는 집값이 전세보증금보다 낮아 세입자가 보증금을 돌려받지 못할 위험이 큰 상황이며 역전세는 전세 시세가 하락해 집주인이 기존 세입자에게 보증금을 돌려주기 어려워지는 상황이라 정리할 수 있습니다. 두 경우 모두 전세보증금 반환이 어려워질 수 있으니 계약 전 반드시 집값, 전세가율, 임대인 재정상태 등을 꼼꼼히 확인하는 것이 무엇보다 중요하다 하겠습니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
깡통전세는 소위 시세 대비 대출+전세금이 80%이상이 되어 향후 부동산 시세가 하락을 하게 되면 대출이나 전세금 반환에 문제가 생기는 전세매물을 깡통전세라고 합니다. 역전세도 비슷한 개념인데 전세계약을 하고 있는 도중 부동산 시세가 급격하게 하락을 하여 시세가 기존에 계약을 했던 전세가 이하로 떨어지는 현상을 역전세가 났다고 표현을 하게 됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
깡통전세와 역전세는 비슷한 개념입니다.
깡통전세는 매매가보다 전세가가 높아 보증금을 받기 어려운 매물을 말하는 것이며, 역전세는 기존 세입자보다 새로운 세입자가 기존 전세금보다 낮게 들어오는 것을 말합니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
깡통전세: 집값이 전세금보다 낮아서 집이 팔려도 돈을 못 돌려받는 상황입니다
임대인이 돈을 보태서 임차인의 보증금을 줘야 되는데 대부분 돌려주지 못해서 문제가 발생합니다
역전세: 전세 시세가 내려가서 집주인이 기존 전세금을 못 돌려주는 상황인데 임대인이 내려간 금액만큼 이자를 역으로 주는 현상입니다
안녕하세요. 공인중개사입니다.
깡통전세는 집값이 전세보증금보다 비슷하거나 낮아진 상황으로 집주인이 집을 팔거나 경매에서 집이 넘어가더라도 보증금을 다 못 돌려 받는 상황입니다. 피해자는 주로 세입자일 때 깡통전세라고 표현합니다.
역전세 전세가격이 하락해 새로 계약할 때 보증금이 줄어드는 상황입니다. 세입자가 나갈때 보증금을 돌려주지 못하는 상황이 발생할 수 있고 피해자가 주로 집주인일 때 역전세라고 표현합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
깡통전세는 해당 주택의 가격이 전세보증금보다 낮아지는 경우를 말하는데, 전세가율이 100%을 초과한 주택을 말합니다, 주로 주택가격하락등으로 인해 발생되는 경우가 많고, 깡통전세의 경우 임대인이 별도 경제력이 없다면 다음 임차인을 구해 현 임차인의 보증금반환을 하기 어렵기에 주요한 전세보증금 미반환사고가 발생되는 경우입니다.
이에 반해 역전세는 전세가격 하락으로 이전 전세보증금보다 현 전세보증금 시세가 낮아지는 경우를 말합니다. 예를 들어 보증금이 1억인데 현 재계약시점에 전세시세가 1억미만으로 떨어진 경우로써 다음 임차인을 구해도 현 보증금을 반환하기 어려운것은 깡통전세와 동일하지만, 주택시세가 보증금보다 낮지는 않기 떄문에 경매등을 통해 반환가능성이 있는 경우로 역전세와 깡통전세 중에서는 전세사기의 가능성은 깡통전세가 더 높다고 보시면 됩니다.
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.
최근 전세에 대하여 각종사기가 발생합니다
이러한 이유는 임대인이 보증금을 반환해줄 수 없을 때 이를 전세사기라는 용어를 포함시킵니다
대표적안 것은 깡통전세입니다
깡통전세는 주택가격이 주변시세에 비하여 전세가율(전세가/주택가격)이 80% 이상일 때 발생하는 경우가 많은데 만약 1순위는 대부분 은행에서 근저당으로 접혀있고 임대인은 2순위로 경매시 보증금 전체를 날릴수도 있어 깡통신세가 우려된다는 의미에서 유래된 말입니다
그리고 역전세란 임대인 입장에서 최초 계약 당시 전세보중금 보다도 반환싯점에 주변 전세가가 하락되어 돈을 보태어야 보증금을 반환되는 경우를 의미합니다
이러한 현상은 집값이 하락시 자주 나타나는 현상압니다
참고 바랍니다
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.
깡통 전세와 역 전세의 차이점으로 볼 때 두 개념은 전세금을 돌려받기 어려워질 수 있다는 점에서 유사하지만, 그 원인에 차이가 있습니다.
깡통 전세
정의 :
집주인의 주택 담보 대출금과 세입 자의 전세 보증금을 합한 금액이 해당 주택의 매매 가격보다 높은 경우를 말합니다. 즉, 집값이 하락하여 집값이 전세금보다 낮아져 세입 자가 전세금을 회수하기 어려운 상황입니다.
주요 원인 :
주택 매매 가격의 하락입니다. 집값이 떨어지면서 집을 팔아도 세입 자의 전세금과 은행 대출금을 모두 갚지 못하게 될 위험이 커지는 상황입니다.
역 전세
정의 :
현재 시장에서 형성된 전세 시세가 기존 임대차 계약 시점에 계약했던 전세 보증금 보다 낮아진 상황을 말합니다.
주요 원인 :
전세 시세의 하락입니다. 계약 만기 시점에 집주인이 새로운 세입 자에게 기존 전세금보다 낮은 금액을 전세를 내 놓아야 하거나, 기존 세입 자에게 차 액을 돌려줘야 하는 상황이 발생합니다.
결론적으로 깡통 전세는 집값 하락으로 인해 전세금을 돌려받기 어려워지는 역 전세는 전세 시세 하락으로 인해 계약 만기 시점에 집주인이 세입 자에게 차 액으로 돌려주기 어려워지는 상황입니다. 두 경우 모두 세입 자가 전세 보증금을 온전히 돌려 받지 못할 위험이 발생할 수 있으므로, 전세 계약 시에는 해당 주택의 매매 시세와 전세 시세, 그리고 집주인의 선 순위 대출 여부 등을 꼼꼼히 확인하시는 것이 중요합니다.