안녕하세요. 박영주 행정사,공인중개사,건축기사입니다
Q. 부동산 중 토지는 왜 면세 항목인가요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.부가가치세는 재화나 용역이 생산되거나 유통되는 과정에서 새롭게 '부가가치'가 창출될 때마다 그 부가가치에 대해 부과하는 세금입니다. 최종 소비자가 부담하는 세금이지만, 사업자가 거래 상대방으로부터 징수하여 납부하는 방식입니다. 모든 생산품에 부가가치세가 부과된다고 느끼시는 것은 대부분의 재화와 용역 거래에서 부가가치가 발생하기 때문입니다.그런데 토지의 경우에는 부가가치세가 면제됩니다. 그 이유는 다음과 같습니다.토지는 생산된 재화가 아니기 때문입니다. 부가가치세는 말 그대로'부가가치'에 대해 부과하는 세금인데, 토지는 인간의 노동이나 자본 투입으로 새롭게 생산된 것이 아니라 자연적으로 존재하는 것이라고 봅니다. 따라서 부가가치가 발생한다고 보기 어렵다는 관점이 있습니다.토지 거래에 부가가치세를 부과하게 되면, 거래 비용이 증가하여 부동산 투기를 억제하는 효과가 있을 수 있지만, 동시에 실수요 자의 주택 구매 부담을 가중 시킬 수 있습니다. 정책적인 판단 하에 토지 거래 자체보다는 토지 위에 건물 등 부가가치가 창출된 부분에 대해 과세하는 방식을 치하고 있습니다.국제적인 관행도 고려가 되는 데, 많은 국가에서도 토지 자체의 공급에는 부가가치세를 부과하지 않는 경우가 많습니다.결론적으로 토지는 생산 과정에서 부가가치가 발생한다고 보기 어렵고, 정책적인 고려 사항 때문에 부가가치세 면세 항목으로 지정되어 있다고 이해하시면 될 듯합니다.
Q. 주택바우처 대상,임대차계약서에 어느정도의 상한액이 규정되어 있으며 보상액은 얼마일까요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.주택 바우처는 저소득층의 주거비 부담을 덜어주기 위해 정부나 지자체에서 지원하는 제도입니다. 서울형 주택 바우처나 각 지방자치단체의 주택 바우처 등 여러 종류가 있으며, 프로그램마다 세부적인 내용에 차이가 있습니다.임대차 계약서 상의 상한 액 : 실제 월세가 상한 액보다 높더라도 바우처 지원금 계산 시에는 이 상한 액까지만 임대료로 인정하여 계산하게 됩니다.이 상한 액은 보통 가구 원 수와 거주하는 지역(예: 서울, 기타 광역시, 시/군)에 따라 다르게 책정됩니다. 가구 원수가 많거나 물가가 높은 지역일 수록 상한 액이 높아지는 경향이 있습니다.보상 액(실제 지급 액) : 이 보상 액은 임대차 계약서 상에 명시된 월세 금액(단, 상한 액 이내로 인정된 금액)과 수급자의 소득 수준 등을 종합적으로 고려하여 결정되는 '실제 지급되는 바우처 금액'입니다.일반적으로 실제 지급 액은 임대료 전액이 아니라, 소득 수준이 낮을 수록 더 많은 금액을 지원 받는 구조로 되어 있습니다. 예를 들어, 소득 인정 액이 매우 낮으면 임대료 상한 액에 가까운 금액을 받을 수도 있지만, 소득이 어느 정도 있으면 그보다 적은 금액을 지원 받게 됩니다.결론적으로 임대차 계약서에 직접적으로 '바우처 상한 액은 얼마이다'라고 명시되는 것이 아니라, 해당 주택 바우처 제도의 기준에 따라 계약서 상의 월세 금액 중 일부(최대 인정 상한 액까지)가 지원 대상으로 인정되고, 그 인정된 금액과 수급자의 소득 등을 고려하여 실제 보상 액이 결정된다고 보시면 됩니다.가장 정확한 정보를 얻으시려면 신청하시려는 특정 주택 바우처 제도의 안내 자료를 확인하시거나, 거주하시는 시/군/구청의 주거 복지 부서에 직접 문의하시는 것이 정확하고 좋은 방법입니다.
Q. 인테리어 할때 계약금만 걸고 잔금은 ??~~
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.인테리어 공사 대금 지급은 일반적으로 다음과 같은 방식으로 진행됩니다. 공사 규모나 업체마다 다소 차이가 있을 수 있지만, 계약금만 걸고 잔금을 공사 완료 시점에 모두 지급하는 방식은 흔치 않습니다. 일반적으로 인테리어 공사 대금 지급 단계는 : 계약금(착수 금) : 계약 체결 시 지급합니다. 보통 총 공사비의 10~30% 수준입니다. 이는 계약 이행의 약속과 공사 착수를 위한 초기 비용으로 사용됩니다.중도금 : 공사 진행 중 특정 시점이나 단계 별 완료 시 지급합니다. 보통 총 공사비의 40%수준이며 2회에 나누어 내는 경우가 많습니다.잔금 : 공사 완료 후 하자가 없음을 확인한 뒤 지급합니다.보통 총 공사비의 20~30%수준입니다.따라서 계약금만 지급하고 잔금을 끝날 때 모두 주는 방식보다는, 중간에 공정률에 따라 중도금을 지급하는 것이 일반적입니다. 이는 공사 업체 입장에서 자재 구매 및 인건비 등 공사 진행에 필요한 자금을 확보하고, 고객 입장에서도 공사 진행 상황을 확인하며 대금을 지급하는 방식이라 양측의 위험 부담을 줄일 수 있습니다. 재료 값 지급 역시 보통 중도금에 포함하여 지급되거나 특정 자재의 경우 별도로 협의하여 지급하기도 합니다.공사를 옆에서 계속 지켜봐야 하는 지에 대해 서는 하루 종일 현자에 상주 하며 지켜 볼 필요는 없습니다. 주기적으로 현장을 방문하여 공사 진행 상황을 확인하고, 중요한 결정 이나 궁금한 점이 있을 때 업체와 소통하는 것이 중요합니다.특히 목 공사, 타일 공사, 도배 등 주요 공정이 마무리될 때마다 현장을 확인하고 문제가 없는지 체크하시는 것이 좋습니다. 현장 확인은 공사 품질을 높이고 나중에 발생할 수 있는 분쟁을 예방하는 데 도움이 됩니다.중요한 것은 처음에 는 좋은 사이였는데 공사를 마칠 때는 원수가 되는 경우가 많습니다. 사전에 싸움이 될 수 있는 사항들을 미리 체크하고 소통하여 단계 별로 서로 서운하지 않도록 노력을 해야 합니다.
Q. 아파트가 지어지면 이름은 도대체 누가 지어주는 건가요??
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.아파트의 이름을 어떻게 정해지는 지 살펴보면 : 주요 결정 주체는 건설사와 시행 사 입니다.아파트 이름은 기본적으로 아파트를 짓는 건설사(시공 사)나 사업을 진행하는 시행 사에서 정하는 경우가 대부분입니다.건설사 들은 자신들의 브랜드 가치를 높이고, 아파트의 특징(위치, 규모, 고급스러움 등)을 잘 나타낼 수 있는 이름을 짓기 위해 많은 고민을 합니다.그래서 '자이''푸르지오' '래미안' '힐스테이트' 등 건설사 고유의 브랜드를 접두사나 접미사로 사용하는 경우가 흔합니다.여기에 지역 명이나 단지의 특징을 나타내는 단어를 조합하여 최종 이름을 결정하게 됩니다. 예를 들어 '강남 래미안 퍼스티지'와 같이 지역 명과 브랜드, 그리고 특별한 의미를 담은 단어를 함께 사용하는 식입니다. 이름 결정 시 고려 사항입니다 : 건설사 브랜드나 해당 지역의 역사, 지리적 위치, 상징들을 고려하여 지역 특성을 반영하든지, 분양 성공을 위한 사람들의 기억에 잘 남고 매력적으로 느껴지는 마케팅 홍보, 단지의 특징을 고려하여 결정합니다.지역 주민이나 정부/지자체의 역할을 생각해 볼 수 있습니다. 지역 주민 : 아파트 이름을 정하는 과정에 지역 주민의 의견을 공식적으로 수렴하는 경우는 흔치 않습니다. 다만 재건축이나 재개발 아파트의 경우 , 조합원(기존 소유자)들 의 의견을 반영하여 이름을 결정하는 경우가 있습니다.정부/지자체 : 정부나 지자체가 아파트 이름을 직접 정하지는 않습니다. 다만, 건설사 / 시행 사가 제안한 이름에 대해 관련 법규(예: 도로 명 주소 법)에 위배되지 않는지 검토하고, 최종적으로 주소 등록을 승인하는 역할 을 합니다. 결론적으로 아파트 이름은 주로 건설사나 시행 사가 자신들의 브랜딩 및 마케팅 전략에 따라 결정하며, 지역 특성이나 단지 특징 등을 고려하여 짓게 됩니다. 정부나 지자체는 최종 등록 단계에서 법규 준수 여부 등을 검토하는 역할을 합니다. 이름 변경은 입주 민 동의와 지자체 승인이 필요합니다.
Q. 월세 선불 마지막달 입금해야 하나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.계약 기간이 2024년 6월 1일부터 2025년 5월31일 까지 총 1년이고, 매월 1일에 선불로 월세를 납부하는 조건입니다.일반적으로 '선불'이라는 것은 해당 월의 시작일 에 해당 월세를 미리 납부하는 것을 의미합니다. 매월 1일에 다음 달 월세를 납부하셨다면, 2025년 4월 분의 월세( 이 금액은 2025년 4월1일부터 4월 30일 까지 의 월세입니다)계약 기간은 2025년 5월31일 까지 이므로 해당하는 마지막 달의 월세가 남아 있습니다. 계약 조건에 따라 이 월세는 2025년 5월1일에 선불로 납부하는 것이 원칙입니다. 집주인 분께서 보증금을 돌려주시면서 마지막 달 월세와 혹시 있을 수 있는 관리비 정산 분, 원 상 복구 비용 등을 공제하고 남은 금액을 정산해 주실 것입니다. 하지만 이는 일반적인 관행일 뿐, 계약 내용이나 집주인과의 협의에 따라 달라질 수 있습니다. 가장 정확하게 확인하는 방법은 집주인 분께 직접 여쭤 보는 겁니다.