안녕하세요. 박영주 행정사,공인중개사,건축기사입니다
부동산
Q. 정부가 바뀐후 부동산이 상승하는 이유가 궁금합니다.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.부동산 가격은 정부 정책 뿐만 아니라 다양한 경제적, 사회적 요인들이 복합적으로 작용하여 결정됩니다. 최근 수도권 부동산 시장의 상승세에 영향을 미치는 몇 가지 요인들을 살펴보겠습니다.최근 수도권 부동산 상승 요인 분석 :시장 기대 심리 및 정책 변화 기대감 :새 정부 출범 이후 부동산 규제 완화에 대한 기대감이 형성되면서 매수 심리가 회복되고 있다는 분석이 있습니다. 정부 정책이 시장에 미치는 영향에는 한계가 있습니다. 정책 변화에 대한 기대감이 시장 참여자들의 행동에 영향을 줄 수 있습니다.선호 단지 집중 현상 신축이나 재건축 수혜가 예상되는 단지 등 이른바 '똘 똘 한 한 채'에 대한 선호 현상이 강해지면서 특정 지역의 가격 상승을 견인하고 있습니다.대출 환경 및 전세 가격 상승 :대출을 받으려는 움직임이 늘어나거나 전세 가격이 상승하는 것도 매매 수요를 자극하는 요인이 될 수 있습니다.복합적인 경제 변수 :금리 변화, 인구 이동 패턴 등 다양한 경제 변수들이 주택 시장에 영향을 미칩니다.현재 정부에서도 서울 부동산 시장이 과열 양상에 대해 인지하고 있으며, 이에 대한 대응 방안을 모색하고 있는 것으로 보입니다.결론적으로, 정권 변화는 부동산 시장에 영향을 미치는 여러 요인 중 하나 이며, 최근의 상승세는 정책 변화에 대한 기대감, 특정 단지로의 수요 집중, 대출 및 전세 상황 등 다양한 요인들이 복합적으로 작용한 결과라고 볼 수 있습니다. 부동산 시장은 예측하기 어려운 부분이 많으니, 관련 정보를 꾸준히 살펴보면서 판단하는 것이 중요하겠습니다.
공인중개사 자격증
Q. 근래에 공인중개사 되신 분 계신가요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.공인중개사 자격증 시험 준비와 그 이후의 전망에 대해 궁금하신 점들을 살펴보겠습니다.공인중개사 시험은 절대 평가 방식으로, 1차와 2차 시험 모두 평균 60점 이상을 받으면 합격할 수 있습니다. 하지만 시험 범위가 넓고 법 과목이 많아 처음 접하시는 분들에게는 다소 어렵게 느껴질 수 있습니다. 꾸준히 계획을 세워 공부하는 것이 중요합니다.공부 기간은 얼마나 잡아야 할 까요? ===>개인의 학습 능력과 투자할 수 있는 시간에 따라 다르지만, 일반적으로 1차와 2차 시험을 동차 합격하는 경우 6개월에서 1년 정도의 준비 기간을 잡는 경우가 많습니다. 1차 시험에 먼저 합격하고 다음 해에 2차 시험을 준비하시는 경우, 좀 더 여유 있게 기간을 잡으시는 것이 좋습니다. 합격 후기를 보면 3개월 만에 합격하신 분도 계시지만 이는 개인차가 크다고 볼 수 있습니다.먹고 살만할 까요?(수입 전망) ===>공인중개사의 수입은 개인의 영업 능력, 근무 형태(소속 공인중개사 또는 개업 공인중개사), 중개하는 물건의 종류(주택, 상가,토지 등), 지역 등에 따라 매우 큰 차이를 보입니다.소속 공인중개사 :보통 기본 급과 성과에 따른 인센티브 형태로 수입을 얻습니다. 초반에는 수입이 적을 수 있습니다.개업 공인중개사 :본인이 직접 사무실을 운영하며, 중 개 수수료가 주 수입원이 됩니다. 성공적으로 자리 잡으면 높은 수입을 올릴 수도 있지만, 초기 투자 비용과 운영 부담이 있습니다.결론적으로, 공인중개사 자격증 취득 자체가 안정적인 수입을 보장하는 것은 아니며, 개인이 노력과 능력에 따라 수입 차이가 크다고 할 수 있습니다. 부동산 경기에 따라서도 영향을 많이 받는 직업입니다. 새로운 분야에 도전하시는 만큼, 충분히 알아보시고 신중하게 결정하시는 것이 중요합니다.
부동산
Q. 부동산 규제를 하면 부동산 가격이 더 상승한다는 여론이 강한 이유가 뭔가요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.부동산 규제를 강화하면 오히려 가격이 더 상승할 것이라는 여론이 강한 데에는 몇 가지 이유가 있습니다.이는 단순히 규제가 없으면 가격이 안정된다는 논리보다는 , 부동산 시장의 복잡한 특성과 과거 규제 정책의 경험에서 비롯된 시각이라고 볼 수 있습니다.부동산 규제가 가격 상승을 유발 할 수 있다는 시각의 배경 : 이러한 여론이 형성되는 주요 원인은 다음과 같습니다.공급 부족 심화 우려 :부동산 가격은 기본적으로 수요와 공급의 원리에 의해 결정됩니다. 규제가 강화될 경우, 특히 재건축이나 재개발과 같은 정비 사업에 대한 규제가 엄격해지면 신규 주택 공급이 위축될 수 있습니다. 인구가 밀집된 서울과 같은 지역에서는 이미 주택 공급이 수요를 따라가지 못하는 상황인데, 규제로 인해 공급이 더욱 줄어들면 희소성이 커져 기존 주택의 가격이 상승할 수 있다는 분석입니다.매물 잠김 현상 : 양도세 강화와 같은 거래 규제는 다 주택 자들이 주택을 매도하기보다는 보유하려는 경향을 강화 시킬 수 있습니다. 매물로 나올 수 있는 주택의 양이 줄어들면 시장에 유통되는 주택 수가 감소하고, 이는 곧 매물 부족으로 이어져 가격 상승을 부추길 수 있습니다.시장 참여자들의 심리 변화 :정부의 강력한 규제 발표는 때로는 시장 참여자들에게 '앞으로 집값이 더 오를 것'이라는 신호로 받아 들여지기도 합니다.규제가 발표되기 전에 미리 주택을 구매하려는 가 수요가 몰리거나, 규제 이후 공급 부족을 예상하여 매수를 서두르는 심리가 작용할 수 있습니다. 이러한 기대 심리는 실제 가격 상승으로 이어지는 경우가 있습니다.풍선 효과 및 의도치 않은 결과 :특정 지역이나 특정 유형의 주택에 대해 규제가 강화될 경우, 규제를 피한 다른 지역이나 다른 유형의 부동산으로 수요가 몰리는 '풍선 효과'가 나타날 수 있습니다.또한 , 규제가 시장의 자연스러운 흐름을 왜곡하여 예상치 못한 부작용을 낳고, 이것이 결국 가격 상승의 원인이 될 수도 있습니다.과거 규제 정책의 경험 :과거 정부들이 부동산 가격 안정을 위해 다양한 규제 정책을 시행했지만, 일부 정책은 오히려 시장 불안정을 심화 시 키거나 가격 상승을 막지 못했다는 평가도 있습니다.이러한 경험 들이 쌓여 '규제가 오히려 가격을 올린다'는 인식이 형성되는 데 미쳤을 수 있습니다.물론 부동산 가격 변동에는 금리, 거시 경제 상황, 인구 변화 등 다양한 요인에 복합적으로 작용합니다. 따라서 규제만이 가격 상승의 유일한 원인이라고 단정하기는 어렵습니다. 하지만 규제가 시장에 미치는 영향, 특히 공급 측면에 대한 고려가 부족할 경우 의도와는 다른 결과가 나타날 수 있다는 점 때문에 이러한 여론이 형성되는 것으로 보입니다.결론적으로, 부동산 시장은 매우 복잡하고 예측하기 어려운 부분이 많습니다. 앞으로 시장 상황이 어떻게 변화할지 지속적으로 관심을 가지고 지켜보시는 것이 중요할 것 같습니다.
부동산
Q. 부동산 임장 가려는데 팁이 있을까요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.임장은 단순히 집 내부만 보는 것이 아니라, 아파트 단지와 주변 환경까지 종합적으로 파악하는 과정입니다. 객관적인 시각으로 꼼꼼히 확인하시면 좋은 판단을 내리시는 데 도움이 될 것입니다.● 아파트 임장 시 중점적으로 살펴 볼 사항 주변 환경 및 입지 :아파트 자체만큼 중요한 것이 주변 환경입니다. 실제로 거주하게 될 때 일상생활에 큰 영향을 미치는 요소들입니다.교통 편의성 :직장이나 자주 가는 곳 까지의 출퇴근 시간은 얼마나 걸리는지, 대중 교통(지하철, 버스 정류장)과의 거리는 어떤지 확인해 보세요. 교통이 편리해야 삶의 질이 높아질 수 있습니다.생활 인프라 :마트, 병원, 은행, 약국, 공원 등 생활 편의 시설이 가까운 곳에 잘 갖춰져 있는지 확인하는 것이 좋습니다.교육 환경 :자녀 계획이 있으시거나 자녀가 있다면 학 군이나 주변 학원 가 형성 여부도 중요한 고려 요소입니다.주변 유해 시설 :아파트 주변에 유흥가나 혐오 시설 등 주거 환경에 부정적인 영향을 줄 수 있는 시설은 없는지 직접 눈으로 확인하는 것이 좋습니다.아파트 단지 내부 :단지 자체의 관리 상태나 시설도 거주 만족도에 영향을 미칩니다.주차 환경:주차 공간은 충분한지, 주차 시스템은 잘 되어 있는지 확인해 보세요. 특히 저녁 시간대에 방문하면 실제 주차 상황을 더 잘 파악할 수 있습니다.조 경 및 관리 상태 :단지 내 조경은 잘 되어 있는지, 공용 공간(놀이터, 산책로 등)은 깨끗하게 관리되고 있는지 살펴보세요.커뮤니티 시설 : 단지 내에 헬스 장, 도서관 등 입주 민을 위한 커뮤니티 시설이 있다면 어떤 시설이 있고 어떻게 운영 되는지 확인해 보세요.건폐 율 및 용적률 :아파트의 건폐 율과 용적률을 확인하면 단지의 쾌적 성이나 동 간 거리를 짐작하는데 도움이 될 수 있습니다.아파트 내부 :실제로 거주하게 돌 공간인 만큼 가장 꼼꼼하게 봐야 할 부분입니다.구조 및 공간 활용 :방의 개수나 크기, 거실과 주방의 구조가 생활 방식에 맞는지 확인해 보세요. 수납 공간은 충분한지도 중요합니다.채광 및 통풍집 안에 햇볕이 잘 드는지, 환기는 잘 되는지 확인해 보세요.가능하다면 낮 시간대에 방문하는 것이 좋습니다.수리 상태 및 하지 여부 : 도배, 장판, 싱크대, 화장실 등 내부 마감 상태는 어떤지, 누수나 결 로 등 하자는 없는지 꼼꼼히 살펴보세요층 간 소음 :위 아래층이나 옆집과의 소음 문제는 없는지 확인하기 어렵지만, 벽 두께나 창호 등 을 통해 어느 정도 짐작해 볼 수 있습니다.뷰(전망) :창밖으로 보이는 풍경은 어떤지, 답답하지는 않은지 확인해 보세요● 임장 시 유용한 팁 :다양한 시간대 방문 :가능하다면 낮과 밤, 주 중과 주말 등 다른 시간대에 방문하여 주변 분위기나 교통 상황을 파악해 보세요부동산 전문가와 대화 :해당 지역 부동산 중개업소에 방문하여 궁금한 점을 질문하고, 지역 시세나 개발 계획 등에 대한 정보를 얻으세요관리 사무소 방문 :아파트 관리비나 주차 문제, 단지 내 규정 등에 대해 문의해 볼 수 있습니다.메모 및 녹음 활용 :여러 곳을 방문하다 보면 혼동될 수 있으니, 중요하다고 생각하는 부분은 메모하거나 녹음(상대방 동의 필요)하여 나중에 다시 확인하는 것이 좋습니다.체크 리스트 만들기 :미리 확인하고 싶은 항목들을 정리하여 체크 리스트를 만들어 가면 빠짐없이 살펴볼 수 있습니다.결론적으로 와이프 분과 함께 객관적인 기준을 가지고 꼼꼼히 살펴 보신다면, 두 분 모두 만족할 만한 좋은 결정을 내리실 수 있을 것입니다. 임 장 잘 다녀 오시기 바랍니다.
부동산
Q. 1주택자 양도소득세 비과세 요건이 올해엔 어떻게 달라졌나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.현재 2024년 기준으로 1세대 1주택 양도소득세 비과세 요건은 다음과 같습니다.2024년 기준 1세대 1주택 양도소득세 비과세 요건 :1세대 1주택자 해당 주택을 양도할 때 양도소득세 비과세 혜택을 받기 위해서는 기본적으로 다음의 요건을 충족해야 합니다.보유 기간 요건 :해당 주택을 2년 이상 보유해야 합니다.거주 기간 요건 :취득 당시 조정 대상 지역에 있는 주택의 경우, 보유 기간 중 2년 이상을 거주해야 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 다만, 2017년 8월 3일 이전에 취득했거나, 주택 임대 사업자로 등록한 경우 등 예외 사항이 있을 수 있습니다.즉, 현재 시점에서는 주택의 취득 시점과 해당 지역이 조정대상지역이었는지 여부에 따라 거주 요건 적용 여부가 달라집니다.2025년 개정 사항 :말씀하신 분께서 해마다 기준이 달라지는 것으로 알고 계신 것처럼, 양도소득세 분야에서는 2025년부터 일부 개정될 예정인 사항들이 논의되고 있습니다.특히 1 세대 1 주택 비과세와 관련된 보유 기간이나 거주 기간 요건 등에 대한 변화 가능성도 언급되고 있으나, 구체적인 내용은 확정까지 지켜볼 필요가 있습니다. 현재로서는 2024년 양도 시에는 위에서 말씀드린 2년 보유 및 (조정 대상 지역 주택의 경우) 2년 거주 요건을 기본으 로 적용 받게 됩니다. 세금 관련 사항은 개인의 상황과 주택의 상 세 정보에 따라 달라질 수 있으므로, 정확한 판단을 위한 정보를 살펴보시고 필요하다면 전문가와 상담을 하실 수도 있습니다.